Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 lutego 2024r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Żelewska

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 14 lutego 2024r. w G.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej K. B. przy ul. (...) w G.

przeciwko A. K.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej A. K. na rzecz powódki Wspólnoty Mieszkaniowej K. B. przy ul. (...) w G. kwotę 2.572,20 zł (dwa tysiące pięćset siedemdziesiąt dwa złote i dwadzieścia groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 26 czerwca 2018 roku do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej K. B. przy ul. (...) w G. na rzecz pozwanej A. K. kwotę 3 złote (trzy złote) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia niniejszego wyroku do dnia zapłaty;

IV.  nakazuje ściągnąć od pozwanej A. K. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 4.831,70 zł (cztery tysiące osiemset trzydzieści jeden złotych i siedemdziesiąt groszy) tytułem wyłożonych tymczasowo przez Skarbu Państwa kosztów opinii biegłych;

V.  nakazuje ściągnąć od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej K. B. przy ul. (...) w G. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 2.837,66zł (dwa tysiące osiemset trzydzieści siedem złotych i sześćdziesiąt sześć groszy) tytułem wyłożonych tymczasowo przez Skarbu Państwa kosztów opinii biegłych.

Sygnatura akt I C 900/18

Uzasadnienie wyroku z dnia 14 lutego 2024 roku

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa K. B. przy ul. (...) w G. wniosła pozew przeciwko A. K. o zapłatę kwoty 4.074,79 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwana jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...). W okresie od grudnia 2017 roku do kwietnia 2018 roku powódka nie regulowała w całości należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wydatków związanych z utrzymaniem jej lokalu. Na dzień 30 kwietnia 2018 roku zadłużenie wynosi 4.074,79 zł i składa się na nie kwota 3.594,24 zł z tytułu nieuregulowanych należności stanowiących opłaty eksploatacyjne oraz kwota 480,55 zł z tytułu nieuregulowanych należności na poczet remontowego.

(pozew, k. 2-4)

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Pozwana nie kwestionowała samego faktu nie uiszczania opłat, lecz powołała się na wady nieciągłości izolacji termicznej z występującymi mostkami termicznymi. Zdaniem pozwanej powyższe wady prowadzą do wychłodzenia jej lokalu, jego zawilgocenia, uszkodzeń ścian wewnętrznych oraz powstawania zagrzybienia, wpływają na zwiększone zużycie ciepła koniecznego do ogrzania lokalu oraz zwiększonych opłat z tego tytułu. Pozwana wyliczyła, że w okresie od września 2015 roku do maja 2018 roku z powodu ww. wad części wspólnych poniosła dodatkowe opłaty za ogrzewanie w kwocie 2.947,29 zł. Pozwana podniosła procesowy zarzut potrącenia ww. wierzytelności z wierzytelnością powódki.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 20-23)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana A. K. jest właścicielką stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) kl. B położonego w budynku przy ul. (...) w G. o powierzchni użytkowej 95,77 m ², dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(dowód: odpis zwykły księgi wieczystej nr (...), k. 8-9)

Zarząd nieruchomością wspólną sprawuje powódka Wspólnota Mieszkaniowa K. B. przy ul. (...) w G..

(okoliczność bezsporna)

Zgodnie z regulaminem rozliczeń zużycia zimnej i ciepłej wody oraz energii cieplnej w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej K. B. przy ul. (...) w G. stanowiącym załącznik do uchwały nr (...) (zwanym dalej regulaminem) członkowie wspólnoty wpłacają zaliczki m.in. na pokrycie szacunkowych kosztów energii cieplnej, które są wyliczane jako iloczyn średniego zużycia miesięcznego z poprzedniego okresu rozliczeniowego i ceny 1 kWh energii uzyskiwanej w kotłowni (§ 2 ust. 1 i 2). Cenę 1 kWh energii uzyskuje się poprzez podzielenie kosztów gazu zużytego w kotłowni w danym okresie rozliczeniowym przez sumę wskazań wszystkich ciepłomierzy w budynku oraz ciepłomierza głównego cw (§ 2 ust. 4 lit. b).

Rozliczenie wpłaconych przez właścicieli zaliczek będzie się odbywało w okresach czteromiesięcznych: styczeń – kwiecień, maj – sierpień, wrzesień - grudzień, do końca każdego miesiąca następującego po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego (§ 3 ust. 1).

Koszty energii cieplnej zużytej na potrzeby centralnego ogrzewania lokali mieszkalnych, czyli koszty zużytego w kotłowni gazu pomniejszone o koszty energii cieplnej zużytej na podgrzanie wody w danym okresie, są rozliczane w następujący sposób:

- 25 % kosztów uzyskania energii cieplnej jest rozliczane na wszystkich właścicieli lokali, proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej;

- 75 % kosztów uzyskania energii cieplnej jest rozliczane w oparciu o wskazania ciepłomierzy w danym okresie rozliczeniowym, proporcjonalnie do udziału zużycia wg każdego ciepłomierza w sumie zużyć wszystkich ciepłomierzy indywidulanych w budynku w tym samym okresie (§ 3 ust. 3).

(dowód: Regulamin rozliczeń zużycia zimnej i ciepłej wody oraz energii cieplnej w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej K. B. przy ul. (...) w G., k. 283-285, przesłuchanie członka zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej M. K., k. 89)

Zgodnie z planem gospodarczym na rok 2016 stawka zaliczki na centralne ogrzewanie wynosiła 2,20 zł/m ² powierzchni użytkowej, a koszt miesięczny 3.330,82 zł.

(dowód: plan gospodarczy na rok 2016, k. 288)

Zadłużenie pozwanej z tytułu kosztów eksploatacyjnych naliczonych w stosunku do lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G. za okres od grudnia 2017 roku do kwietnia 2018 roku wynosi 3.594,24 zł, natomiast zadłużenie z tytułu opłat na fundusz remontowy 480,55 zł.

(dowód: zestawienie naliczeń i wpłat, k. 10-11)

Dokonując rozliczenia końcowego z tytułu kosztów centralnego w odniesieniu do lokalu pozwanej przy ul. (...) w G. powodowa wspólnota mieszkaniowa stwierdziła:

- niedopłatę w kwocie 891,73 zł za okres od 31 grudnia 2014r. do 30 kwietnia 2015r., przy czym należność wg udziałów została określona na kwotę 195,52 zł, a wg wskazania ciepłomierza na kwotę 1.538,97 zł (zużycie 30,349 GJ, zaliczki 842,76 zł);

- niedopłatę w kwocie 81,13 zł za okres od 30 kwietnia 2015r. do 31 sierpnia 2015 roku przy czym należność wg udziałów została określona na kwotę 13,19 zł, a wg wskazania ciepłomierza na kwotę 67,94 zł (zużycie 1,370 GJ, zaliczki 0 zł);

- niedopłatę w kwocie 156,96 zł za okres od 31 sierpnia 2015r. do 31 grudnia 2015r. przy czym należność wg udziałów została określona na kwotę 113,50 zł, a wg wskazania ciepłomierza na kwotę 886,22 zł (zużycie 18,484 GJ, zaliczki 842,76 zł);

- niedopłatę w kwocie 544,22 zł za okres od 31 grudnia 2015r. do 30 kwietnia 2016r., przy czym należność wg udziałów została określona na kwotę 157,58 zł, a wg wskazania ciepłomierza na kwotę 1.229,40 (zużycie 32,625 GJ, zaliczki 842,76 zł);

- niedopłatę w kwocie 182,22 zł za okres od 30 kwietnia 2016r. do 31 sierpnia 2016 roku przy czym należność wg udziałów została określona na kwotę 13,00 zł, a wg wskazania ciepłomierza na kwotę 169,22 zł (zużycie 1,219 GJ, zaliczki 0 zł);

- niedopłatę w kwocie 2,59 zł za okres od 31 sierpnia 2016r. do 31 grudnia 2016r., przy czym należność wg udziałów została określona na kwotę 96,40 zł, a wg wskazania ciepłomierza na kwotę 748,95 zł (zużycie 23,514 GJ, zaliczki 842,76 zł);

- niedopłatę w kwocie 751,01 zł za okres od 31 grudnia 2016r. do 30 kwietnia 2017r. przy czym należność wg udziałów została określona na kwotę 177,19 zł, a wg wskazania ciepłomierza na kwotę 1.416,58 zł (zużycie 35,180 GJ, zaliczki 842,76 zł);

- niedopłatę w kwocie 364,07 zł za okres od 31 sierpnia 2017r. do 31 grudnia 2017r. przy czym należność wg udziałów została określona na kwotę 121,31 zł, a wg wskazania ciepłomierza na kwotę 1.085,52 zł (zużycie 26,790 GJ, zaliczki 842,76 zł);

- niedopłatę w kwocie 865,09 zł za okres od 31 grudnia 2017r. do 30 kwietnia 2018r., przy czym należność wg udziałów została określona na kwotę 192,86 zł, a wg wskazania ciepłomierza na kwotę 1.514,99 zł (zużycie 38,568 GJ, zaliczki 842,76 zł).

(dowód: rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania, k. 39-48)

W dniu 2 maja 2018 roku za pośrednictwem poczty elektronicznej powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 2.730,65 zł z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz kwoty 576,66 zł z tytułu opłat na fundusz remontowy w terminie 7 dni.

(dowód: wydruk korespondencji e – mailowej, k. 12-13)

Pismem z dnia 8 maja 2018 roku pozwana wniosła o podjęcie w terminie 14 dni uchwał prowadzących do zlikwidowania wad i podjęcia prac naprawczych budynku przy ul. (...), wskazując, że w przeciwnym razie złoży wniosek do sądu o samodzielne wykonanie remontu części budynku i obciążenie wspólnoty kosztami.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 8 maja 2018r., k. 26)

W odpowiedzi, pismem z dnia 23 maja 2018 roku zarząd wspólnoty mieszkaniowej zwrócił uwagę na niewskazanie wad oraz zakresu prac naprawczych oraz na możliwość dochodzenia przez pozwaną roszczeń z tytułu rękojmi lub gwarancji przeciwko deweloperowi.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 23 maja 2018r., k. 27)

Pismem z dnia 1 sierpnia 2018 roku pozwana złożyła powódce oświadczenie o potrąceniu przysługującej jej wierzytelności w kwocie 2.947,29 zł z tytułu nadpłaty za centralne ogrzewanie za okres od września 2015 roku do maja 2018 roku wynikające z wad stanowiącej część wspólną izolacji termicznej budynku z wierzytelnością powódki o zapłatę kwoty 4.074,79 zł z tytułu rozliczenia kosztów lokalu za okres od grudnia 2017 roku do kwietnia 2018 roku.

(dowód: oświadczenie pozwanej o potrąceniu, k. 49 wraz z dowodem nadania, k. 50)

W lokalach położonych na poddaszu budynku przy ul. (...) w G. powstają mostki termiczne od momentu powstania budynku. Od powstania budynku nie były wykonywane naprawy izolacji cieplnej. Deweloper poinformował zarząd wspólnoty mieszkaniowej, że budynek spełnia obowiązujące normy budowlane. Pozwana nie występowała do wspólnoty o podjęcie uchwały w przedmiocie złożenia pozwu przeciwko deweloperowi. Właściciele lokali podjęli uchwałę nr (...) o udzieleniu zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do wykonania m.in. niezbędnej dokumentacji, uzyskania pozwoleń i dokonania zgłoszeń w odpowiednich instytucjach i urzędach w celu realizacji prac remontowo – inwestycyjnych związanych m.in. z naprawą termoizolacji progów dachu.

(dowód: przesłuchanie członka zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej M. K., k. 89)

Przedmiotowy lokal pozwana zakupiła w 2008 roku, a w 2011 roku się do niego wprowadziła. W międzyczasie mieszkanie było ogrzewane. Pierwsze zacieki na ścianach w postaci szarego osadu pojawiły się już po pierwszym sezonie grzewczym po wprowadzeniu się do mieszkania. Powyższą wadę pozwana zgłosiła administratorowi oraz deweloperowi. Na zlecenie pozwanej została sporządzona przez rzeczoznawcę budowlanego J. K. prywatna ekspertyza stwierdzająca istnienie wad, która została przekazana administratorowi. Na zebraniu właścicieli lokali podjęto uchwałę o zleceniu wykonania ekspertyzy technicznej. W opinii rzeczoznawca S. N. stwierdził przemarzanie w lokalach na poddaszu spowodowane nieszczelnością opierzenia dachu przy koszach, ściankach ogniowych i zakończeniach połaci dachu oraz nieszczelnością dachu i folii paroizolacyjnej w stropie dachu. Przedmiotowa wada nie została naprawiona. W okresie grzewczym pozwana ogrzewa lokal, wietrzy go.

(dowód: przesłuchanie powódki A. K., płyta CD k. 95, ekspertyza techniczna nr (...) sporządzona przez S. N., k. 32-38, prywatna ekspertyza sporządzona przez J. K., k. 28-31)

Budynek przy ul. (...) nie spełnia obecnych wymagań ochrony cieplnej. Wewnętrzne warstwy dachu i stropu nad mieszkaniem nr (...) są wykonane nieprawidłowo, co skutkuje wychłodzeniem mieszkania i przekłada się na wzrost kosztów ogrzewania. Wady dachu wynikają z błędnego rozwiązania projektowego i błędnej realizacji obiektu. Błąd polega na wprowadzeniu szczeliny wentylacyjnej pod warstwę membrany paroprzepuszczalnej. Przez szczelinę nawiewane jest ciśnieniowo wilgotne i zimne powietrze z zewnątrz w taki sposób, że przenika ono przez warstwę rozprężonej waty szklanej. Nadto, przy projektowaniu i budowie nie uwzględniono wymagań wiatroszczelności warstwy termoizolacyjnej, przez co przestrzeń stryszku nad mieszkaniem pozwanej jest narażona na napływ chłodnego powietrza z zewnątrz. Problem niedogrzania lokalu nr (...) należy rozwiązań w drodze remontu dachu i usunięcia wad części wspólnych.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. K. (1), k. 103-198)

Na skutek występowania ww. wad pozwana ponosi średnio o 21 % większe wydatki na energię cieplną.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. K. (1), k. 103-198; pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu ciepłownictwa G. M., k. 314-320)

Wartość straty ciepła w lokalu pozwanej za okres od początku jego użytkowania do 30 kwietnia 2018 roku odpowiadająca ubytkowi ciepła w wysokości 39,216 GJ wynosi 1.631,38 zł. Natomiast, wartość straty ciepła w okresie od 31 grudnia 2014 roku do 30 kwietnia 2018 roku odpowiadająca ubytkowi ciepła w wysokości 36,116 GJ wynosi 1.502,59 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu rachunkowości M. Ł., k. 360-364 wraz z pisemną opinią uzupełniającą, k. 402-407)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z przesłuchania stron, a także dowodu z opinii biegłych sądowych z zakresu budownictwa, ciepłownictwa i rachunkowości.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów. Zważyć bowiem należy, iż przedmiotowe dokumenty prywatne nie noszą żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, stąd nie ma podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Zresztą żadna ze stron nie wnosiła zastrzeżeń co do ich autentyczności, czy też zgodności przedstawionych odpisów z oryginałami dokumentów. Podkreślić należy, iż na ocenę wiarygodności części spośród wymienionych powyżej dokumentów nie wpływa fakt, iż zostały one złożone w formie wydruków komputerowych. Należy bowiem mieć na względzie, iż wydruki komputerowe mogą stanowić dowód w postępowaniu cywilnym, co wynika z przyjętej powszechnie wykładni przepisów art. 308 k.p.c. Wydruki komputerowe stanowią, bowiem „inny środek dowodowy”, o którym mowa w art. 308 k.p.c. i art. 309 k.p.c., gdyż wymieniony tam katalog ma charakter otwarty. Jakkolwiek nie można przyjąć, że oświadczenie zawarte w wydruku komputerowym jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, to należy przyjąć, że przedmiotowy środek dowodowy świadczy o istnieniu zapisu komputerowego określonej treści w chwili dokonywania wydruku (zob. wyrok SA w Łodzi z dnia 29 września 2017r., I ACa 448/17, L.).

Zasadniczo Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania zeznań członka zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej M. K. oraz zeznań pozwanej. Zdaniem Sądu zeznania obu wymienionych osób były szczere, wewnętrznie spójne, niesprzeczne ze sobą, a także nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania. Przedstawiciel zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej przyznał, że występuje problem z ogrzewaniem lokali mieszkalnych znajdujących się na poddaszu budynku przy ul. (...), jak również stwierdził, że dotąd nie została naprawiona wada termoizolacji progów dachu. W świetle zebranego materiału dowodowego należało również dać wiarę zeznaniom pozwanej, że występują problemy z wychłodzeniem lokalu nr (...). Zeznania pozwanej w tym zakresie znajdują potwierdzenie nie tylko w opinii biegłego, ale również w treści ekspertyz sporządzanych przez rzeczoznawców budowlanych zarówno na zlecenie pozwanej jak i powódki.

Ponadto, za wiarygodny i przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód Sąd uznał opinię biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. K. (1). Zważyć bowiem należy, iż przedmiotowa opinia została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową z dziedziny budownictwa, jest jasna i nie budzi żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania. Wszystkie wnioski odnośnie istnienia wad budynku zostały przez biegłego należycie umotywowane, zostały oparte na wynikach oględzin nieruchomości (w tym również odkrywek). Biegły w sposób przystępny wyjaśnił na czym polegają wady budynku i jak się to przekłada na wychłodzenie lokalu pozwanej. Natomiast, przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy Sąd nie opierał się na wywodach biegłego odnoszących się do kwestii prawnych. Sfera prawna jest bowiem wyłączną domeną Sądu i to Sąd dokonuje oceny działań i zaniechań powódki w świetle obowiązujących przepisów. Wkroczenie przez biegłego w sferę zastrzeżoną dla Sądu nie dyskwalifikuje jednak przydatności opinii w zakresie dotyczącym kwestii objętych tezą dowodową, albowiem w tym zakresie – jak wskazano powyżej – opinia jest wiarygodna i fachowa. Należy zauważyć, że wnioski biegłego W. K. dotyczące wielkości straty energii cieplnej zostały potwierdzone przez biegłą z zakresu ciepłownictwa. Opinia biegłej G. M. także nie budzi zastrzeżeń, tym bardziej, że nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd oparł również na opinii sporządzonej przez biegłego sądowego z zakresu rachunkowości M. Ł.. Zdaniem Sądu opinia ta również została sporządzona rzetelnie i fachowo, z uwzględnieniem całokształtu materiału dowodowego, w szczególności regulaminu, a także z rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania sporządzonych przez stronę powodową. Podkreślić należy, iż zawarte w opinii zasadniczej oraz opinii uzupełniającej wnioski co do wartości straty ciepła są kategoryczne, dobrze uzasadnione, a także sformułowane w sposób jasny i zrozumiały, co pozwoliło Sądowi na prześledzenie toku myślowego biegłego i ich ocenę pod kątem zasad logicznego rozumowania, wiedzy powszechnej i doświadczenia życiowego. Nadto, w opinii uzupełniającej biegły w sposób przekonujący, rzeczowy i logiczny odniósł się do wszystkich zarzutów podniesionych przez stronę pozwaną i tym samym obronił swoją opinię. Podkreślić należy, iż przy sporządzeniu opinii biegły nie dysponował dokumentami źródłowymi w postaci faktur za zużytą energię cieplną. Jak jednak wyjaśnił w opinii uzupełniającej w przypadku przedstawienia takiej dokumentacji wyliczenie wartości odpowiadającej stracie ciepła mogłoby być inne jedynie w przypadku gdyby powódka kupowała paliwo cieplne w innej cenie niż uwzględniana przy rozliczeniu kosztów zużycia energii cieplnej dla poszczególnych właścicieli lokali. Zdaniem biegłego cena za 1 GJ przyjęta w rozliczeniach powódki jest zbliżona do ceny rynkowej, toteż nie ma w tym względzie podstaw do przyjęcia, iż powódka zawyżała koszty energii cieplnej przy ich rozliczaniu.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy podkreślić, iż podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 13-15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 poz.1048 ze zm.). W myśl art. 13 ust. 1 właściciel jest obowiązany m.in. ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 przywołanej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zważyć należy, iż strona pozwana nie kwestionowała roszczenia powódki co do zasady i wysokości w części nieobejmującej kosztów centralnego ogrzewania. Spór pomiędzy stronami dotyczył wyłącznie skuteczności podniesionego przez pozwaną zarzutu potrącenia. Zważyć bowiem należy, iż w sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wskazała, że na skutek wad nieruchomości wspólnej związanych z nieprawidłowo wykonaną izolacją termiczną dochodzi do wychłodzenia jej lokalu, a w konsekwencji ponosi ona wyższe opłaty za ogrzewanie. Pozwana wyliczyła, że poniosła dodatkowe opłaty za ogrzewanie w kwocie 2.947,29 zł i w tym zakresie dokonała potrącenia tej wierzytelności z wierzytelnością powódki. Zważyć należy, iż strona powodowa zakwestionowała skuteczność potrącenia, wskazując m.in. na brak podstaw do przypisania powódce odpowiedzialności deliktowej czy kontraktowej za wychłodzenie lokalu mieszkalnego pozwanej, a w konsekwencji powołała się na nieistnienie wierzytelności pozwanej. W ocenie Sądu zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Z kolei, stosownie do art. 5 ust. 2 powołanej powyżej ustawy obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Przepis ten odwołuje się do art. 5 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego stanowiącego, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: spełnienie podstawowych wymagań dotyczących obiektów budowlanych określonych w załączniku I do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr (...) z dnia 9 marca 2011 r. ustanawiającego zharmonizowane warunki wprowadzania do obrotu wyrobów budowlanych i uchylającego dyrektywę Rady 89/106/EWG (Dz.Urz. UE L 88 z 04.04.2011, str. 5, z późn. zm.), dotyczących oszczędności energii i izolacyjności cieplnej. W świetle przytoczonych powyżej przepisów należało uznać, że wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za utrzymanie części wspólnych budynku w należytym stanie technicznym, nie dopuszczenie do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych jak również zapobiec zagrożeniom bezpieczeństwa mienia osób w nim zamieszkujących. Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za należyte utrzymanie obiektu budowalnego stanowi odpowiedzialność za czyn własny i jest niezależna od odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi czy gwarancji.

W niniejszym postępowaniu strona pozwana zdołała co do zasady wykazać, że budynek posiada wady, które wpływają na wzrost kosztów ogrzania położonego na poddaszu lokalu mieszkalnego nr (...). Jak bowiem wynika z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa W. K. (1) wewnętrzne warstwy dachu i stropu nad mieszkaniem nr (...) zostały wykonane nieprawidłowo, co skutkuje wychłodzeniem mieszkania pozwanej. Wady dachu wynikają z błędnego rozwiązania projektowego i błędnej realizacji obiektu. Błąd polega na wprowadzeniu szczeliny wentylacyjnej pod warstwę membrany paroprzepuszczalnej. Jak wyjaśnił biegły przez szczelinę nawiewane jest ciśnieniowo wilgotne i zimne powietrze z zewnątrz w taki sposób, że przenika ono przez warstwę rozprężonej waty szklanej. Nadto, biegły zauważył, że przy projektowaniu i budowie nie uwzględniono wymagań wiatroszczelności warstwy termoizolacyjnej, przez co przestrzeń stryszku nad mieszkaniem pozwanej jest narażona na napływ chłodnego powietrza z zewnątrz. Jako rozwiązanie problemu niedogrzania lokalu nr (...) biegły wskazał remont dachu. Podkreślić należy, iż powodowa wspólnota mieszkaniowa od dłuższego czasu posiada wiedzę o nieprawidłowym wykonaniu dachu. Jak wynika z przedłożonych do akt niniejszego postępowania dokumentów, już w styczniu 2016 roku wspólnota mieszkaniowa zleciła inż. S. N. sporządzenie ekspertyzy dotyczącej stanu termoizolacji budynku. Rzeczoznawca wówczas stwierdził ogromną liczbę przemarzań we wszystkich mieszkaniach na poddaszu, najczęściej w narożnikach ścianek kolankowych, wokół okien połaciowych oraz na stropach poddasza. W konkluzji rzeczoznawca wskazał, że dachy, stropy poddaszy oraz ścianki kolankowe we wszystkich mieszkaniach na poddaszu nadają się do remontu. Jako przyczynę powstawania ww. wad rzeczoznawca wskazał wówczas nieszczelności opierzenia dachu przy koszach, ściankach ogniowych i zakończeniach połaci dachu oraz nieszczelności dachu i folii paroizolacyjnej w stropie dachu. Ponadto, na zlecenie pozwanej została sporządzona ekspertyza przez rzeczoznawcę budowlanego J. K. na podstawie oględzin dokonanych w sierpniu 2013 roku oraz styczniu 2014 roku. W konkluzji tej ekspertyzy wskazano, że mieszkanie nr (...) posiada wady w postaci nieciągłości izolacji termicznej manifestujące się mostkami termicznymi, co powoduje okresowe zawilgocenie tych miejsc. Rzeczoznawca zalecił rozebranie pokrycia nad całym mieszkaniem pozwanej, poprawienie i uzupełnienie izolacji termicznej pod fachowym nadzorem. Przedmiotowa ekspertyza również została doręczona powódce. Odnosząc się do obu ww. ekspertyz biegły W. K. (1) wskazał, że wnioski z nich wynikające są prawidłowe. Należy podkreślić, że ww. wady stwierdzone zarówno przez biegłego jak i rzeczoznawców budowlanych dotyczą części wspólnych budynku (dach, stropy, termoizolacja znajdująca się pomiędzy sufitem a dachem), a nie lokalu pozwanej. Zatem odpowiedzialność za należyte utrzymanie tych części ponosi powodowa wspólnota mieszkaniowa. Mając na względzie, że w zasadzie od pierwszego sezonu grzewczego 2011/2012 pozwana wielokrotnie zgłaszała powódce problemy z przemarzeniem mieszkania, doręczyła ekspertyzę, a także wzywała powodową wspólnotę mieszkaniową do naprawienia dachu i termoizolacji, jako podmiot sprawujący zarząd nieruchomością wspólną, powódka powinna podjąć stosowne działania w celu realizacji obowiązków ustawowych przewidzianych w cytowanych powyżej przepisach prawa budowlanego. Bez wątpienia, do chwili obecnej wspólnota takich czynności w sposób skuteczny nie podjęła. W dalszym bowiem ciągu lokal pozwanej narażony jest na wychłodzenie. W tych okolicznościach, zdaniem Sądu, istnieją podstawy do przypisania powódce odpowiedzialności za zawinione zaniechanie (art. 415 k.c.). Strona powodowa podnosiła, że pozwana faktycznie nie dokonała zapłaty kosztów eksploatacyjnych, co w jej mniemaniu miało przesądzać o bezzasadności roszczenia. Podkreślić jednak należy, iż wyższe koszty zużycia były uwzględnianie m.in. przy określaniu wysokości zaliczek na poczet kosztów ogrzewania, co oznacza, że opłaty eksploatacyjne – których w niniejszym postępowaniu powódka domagała się zapłaty - zostały zawyżone.

Zważyć należy, iż wielkość straty cieplnej w przypadku lokalu pozwanej biegli z zakresu budownictwa i ciepłownictwa zgodnie określili na 21 %. O taką też wartość pozwana ponosi wyższe rachunki za ogrzewanie. Wysokość wierzytelność pozwanej Sąd określił na podstawie opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości. Biegły M. Ł. określił wysokość nadwyżki w dwóch wariantach tj. w okresie od początku użytkowania lokalu do 30 kwietnia 2018 roku (na kwotę 1.631,38 zł) oraz w okresie od 31 grudnia 2014 roku do 30 kwietnia 2018 roku (na kwotę 1.502,59 zł). Strona powodowa zwróciła uwagę, że żaden z powyższych wariantów nie uwzględnia okresu wskazanego w oświadczeniu pozwanej o potrąceniu. W przedmiotowym oświadczeniu pozwana bowiem wskazała, że jej wierzytelność dotyczy nadpłaty za okres od września 2015 roku do maja 2018 roku. W ocenie Sądu należało dokonać wykładni oświadczenia woli pozwanej na podstawie o art. 65 k.c. Przede wszystkim należało mieć na względzie, że oświadczenie pozwanej zostało złożone w oparciu o rozliczenia końcowe za okres od 31 grudnia 2014r. do 30 kwietnia 2018r., które zresztą zostały dołączone do sprzeciwu od nakazu zapłaty, w którym podniosła procesowy zarzut potrącenia. W związku z tym należało uznać, że stwierdzona nadpłata nawiązuje do ww. rozliczeń końcowych. Nadto, należało mieć na względzie, że w regulaminie rozliczeń zużycia zimnej i ciepłej wody oraz energii cieplnej w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej K. B. przy ul. (...) w G. stanowiącym załącznik do uchwały nr 3/2009 zastrzeżono, że rozliczenie wpłaconych przez właścicieli zaliczek będzie się odbywało w okresach czteromiesięcznych: styczeń – kwiecień, maj – sierpień, wrzesień - grudzień, do końca każdego miesiąca następującego po zakończeniu danego okresu rozliczeniowego (§ 3 ust. 1). Jako datę początkową pozwana wskazała wrzesień 2015 roku. Jak wynika z przedstawionych dokumentów okres rozliczeniowy obejmował okres od 31 sierpnia do 31 grudnia 2015 roku. W dniu 30 września 2015 roku dokonano rozliczenia za okres od 30 kwietnia do 31 sierpnia 2015 roku. Z powyższego wynika, że określając okres, którego dotyczy zarzut pozwana nawiązuje raczej do dat doręczenia rozliczenia, gdyż okres wskazany w oświadczeniu o potrąceniu nie pokrywa się z okresem rozliczeniowym. W tych okolicznościach Sąd uwzględnił wariant drugi dotyczący okresu od 31 grudnia 2014 roku do 30 kwietnia 2018 roku. Nawet w drodze wykładni oświadczenia woli pozwanej nie można było przyjąć, że zarzut potrącenia obejmuje okres od początku użytkowania lokalu, tj. od 2011 roku. Mając powyższe na względzie należało zatem przyjąć, że wysokość wierzytelności pozwanej wynosi 1.502,59 zł.

Podkreślić należy, iż zarzut potrącenia został podniesiony przed wejściem w życie ustawy z dnia z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2019 r. poz. 1469), a zatem nie znajdują zastosowania wymogi przewidziane obecnie w art. 203 ¹ k.p.c. Oświadczenie o potrąceniu zostało przez powódkę złożone w piśmie z dnia 1 sierpnia 2018 roku, a także w sprzeciwie od nakazu zapłaty wniesiony do sądu w tym samym dniu. Jak wskazuje się w doktrynie procesowy zarzut potrącenia jest formą obrony pozwanego, który w postępowaniu sądowym podnosi nieistnienie dochodzonej przez powoda wierzytelności (lub jej części), wygaszonej oświadczeniem o potrąceniu. Jeżeli nie zostało ono wcześniej złożone, to pozwany podnosząc procesowy zarzut potrącenia składa jednocześnie oświadczenie, o którym mowa w art. 499 k.c. (zob. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023). Nadto, należy mieć na względzie, że oświadczenie o potrąceniu może być złożone natychmiast po wezwaniu, czy nawet jednocześnie z wezwaniem. Wierzycielowi nie chodzi bowiem o to, by dłużnik spełnił świadczenie w sposób realny, co wymagać może pewnego czasu, lecz o zaspokojenie swojej pretensji przez kompensatę (zob. M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023; wyrok SN z 6 grudnia 2019 r., V CSK 458/18, OSNC-ZD 2021, Nr 3, poz. 27). W świetle powyższego należało uznać, że zarzut potrącenia był co do zasady skuteczny.

W związku z tym, należało uznać, że na skutek potrącenia wierzytelność powódki uległa umorzeniu do kwoty 2.572,20 zł (4.074,79 – 1.502,59 zł). Taką też kwotę należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki na podstawie art. 13-15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali. Nadto, na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. od ww. kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu tj. od dnia 26 czerwca 2018 roku do dnia zapłaty. W dacie tej niewątpliwie całe roszczenie było już wymagalne, albowiem zgodnie z art. 15 ustawy o własności lokali zaliczki na pokrycie kosztów zarządu są płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

W pozostałym zakresie na mocy powołanych powyżej przepisów a contrario powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 100 k.p.c. i rozliczył je stosunkowo, uznając, że powódka wygrała niniejszy spór w 63 %, zaś pozwana w 37 %. Na poniesione przez powódkę koszty składały się: opłata sądowa od pozwu (204 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej zgodnie z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (900 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) - łącznie kwota 1.121 zł, z czego - zgodnie ze wskazanym powyżej stosunkiem - powodowi należy się zwrot kwoty 706,23 zł. Natomiast, pozwana poniosła koszty w postaci opłaty za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej (900 zł), opłaty skarbowej od pełnomocnictwa (17 zł), zaliczki na poczet opinii biegłego (1.000 zł) tj. w kwocie 1.917 zł, z czego przysługuje jej od przeciwnika zwrot kwoty 709,29 zł. Po wzajemnym skompensowaniu kosztów pozwanej należy się od powoda zwrot kwoty 3 zł. Zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od przyznanych kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się postanowienia do dnia zapłaty.

Nadto, na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust.1 i art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnięcie od stron w stosunku, w jakim przegrały niniejszy spór nieuiszczonych kosztów opinii biegłych. Zważyć należy, iż łączny koszt opinii biegłych wyniósł 8.669,35 zł i do kwoty 1.000 zł został pokryty z zaliczki wpłaconej przez pozwaną. Pozostała do rozliczenia kwota 7.669,35 zł, zgodnie ze stosunkiem w jakim strony przegrały niniejszy spór, powinna zostać rozliczona następująco: powódka powinna ponieść 2.837,66 zł, a pozwana 4.831,70 zł.