Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 września 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka-Midziak

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 września 2025 r. w G.

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. w G.

przeciwko J. C.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 3617 zł. (trzy tysiące sześćset siedemnaście złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 747/24

UZASADNIENIE

(wyroku z dnia 11 września 2025 roku – k. 164)

Powódka (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. wniosła pozew przeciwko pozwanej J. C. o zapłatę kwoty 22.000,00 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 17 listopada 2022 roku do dnia zapłaty, a także zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że powódka oferuje m.in. profesjonalną obsługę w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Dnia 18 stycznia 2022 roku powódka zawarła z J. Ż. umowę pośrednictwa sprzedaży nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). Pozwana nawiązała kontakt telefoniczny z powódką i dzięki aktywności powódki powzięła informację o ofercie sprzedaży. Pozwana zwracała się o informację, co do atrakcyjności oferty przy założeniu podanych kryteriów nieruchomości oraz w celu dokonania porównania oferty z innymi dostępnymi na rynku. Pozwaną przy umawianiu oględzin nieruchomości oraz później poinformowano o prowizji. Pozwana potwierdziła pisemnie akceptację zawarcia w przyszłości umowy pośrednictwa za wynagrodzeniem w przypadku zamiaru nabycia oferowanej nieruchomości. Powódka swoimi negocjacjami, na zlecenie pozwanej, doprowadziła do obniżenia ceny nieruchomości o 100.000,00 zł. Pozwana, przy warunkach stworzonych przez powódkę, nabyła nieruchomość za 2.200.000,00 zł. Pozwana uchylała się od zawarcia umowy pośrednictwa. Powódka nie otrzymała od pozwanej prowizji odpowiadającej 1 % wartości ceny nabycia. Powództwo oparte zostało o treść art. 410 k.c. w zw. z art. 405 k.c.

(pozew – k. 2-8a)

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwana twierdziła, że stron nie łączyła umowa pośrednictwa, a zatem nie istnieje obowiązek zapłaty wynagrodzenia z tego tytułu. Powódka nie świadczyła usługi pośrednictwa na rzecz pozwanej, w tym nie poszukiwała nieruchomości spełniających oczekiwania pozwanej. Strony nie prowadziły negocjacji dotyczących wysokości wynagrodzenia należnego powódce z tytułu usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pozwana nie skorzystała z usług powódki. Pozwana zaprzeczyła, aby dzięki aktywności powódki powzięła informację o ofercie sprzedaży i uzyskała niższą o 100.000,00 zł cenę sprzedaży, czy skorzystała z doradztwa inwestycyjnego powódki. Pozwana zaprzeczyła także, aby powódka stworzyła warunki pozwanej do nabycia nieruchomości. Pozwana nie odmówiła zapłaty prowizji argumentując to wysokimi wydatkami wynikającymi z zapłaty ceny oraz praktyką darmowego świadczenia usług na rzecz kupujących. Pozwana nie wzbogaciła się bezpodstawnie kosztem powódki poprzez otrzymanie usługi pośrednictwa.

(sprzeciw – k. 71-74)

Stan faktyczny:

Dnia 18 stycznia 2022 roku powódka (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. – reprezentowana przez S. M. – zawarła z J. Ż. umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (bez klauzuli wyłączności) położonej w G. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...). Powódka, jako pośrednik, zobowiązała się do podjęcia czynności mających na celu pozyskanie dla zlecającego nabywcy nieruchomości poprzez podjęcie wszelkich niezbędnych działań zmierzających do osiągnięcia celu umowy, w tym w szczególności podjęcia czynności polegających na: dokonaniu oględzin nieruchomości, wykonaniu dokumentacji fotograficznej nieruchomości, sporządzeniu opisu stanu faktycznego i prawnego na podstawie oświadczenia złożonego przez zlecającego, promocji oferty sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przy wykorzystaniu stosownych płatnych portali internetowych i innych dostępnych pośrednikowi środków, dokonaniu prezentacji przedmiotowej nieruchomości potencjalnym nabywcom w terminach i w sposób uzgodniony ze zlecającym, przekazywaniu potencjalnym nabywcom wszelkich informacji o oferowanej do sprzedaży nieruchomości oraz pozostawaniu w bieżącym kontakcie ze zlecającym zapewniając przekazywanie zlecającemu aktualnych informacji o zgłaszanych przez potencjalnych nabywców zamiarach zapoznania się z nieruchomością stanowiącą przedmiot oferty. Pośrednik miał na wyraźne żądanie zlecającego, zgłoszone po osiągnięciu celu umowy, tj. po pozyskaniu przez pośrednika nabywcy oferowanej nieruchomości, jeżeli zlecający uzna to za konieczne, podjąć dodatkowe czynności polegające na: uczestnictwie pośrednika w ustalaniu warunków przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości, uczestnictwie pośrednika przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości, podjęciu innych czynności niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Cenę ofertową nieruchomości ustalono na kwotę 2.300.000 zł. Pośrednik na wyraźne żądanie zlecającego uprawniony był do reprezentowania zlecającego wobec wszelkich organów administracji rządowej i samorządowej, wszelkich urzędów publicznych, zarządców nieruchomości oraz spółdzielni mieszkaniowych we wszelkich sprawach mających na celu wykonanie niniejszej umowy, o ile wyżej wymienione nie wymagają pełnomocnictwa szczególnego lub notarialnego. Zapis ten miał nie wyłączać możliwości działania przez pośrednika również na rzecz potencjalnego nabywcy nieruchomości w zakresie czynności zmierzających do znalezienia odpowiedniej oferty nieruchomości lub do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Strony ustaliły, że wynagrodzenie za czynności objęte umową wynosi 2 % ceny transakcyjnej sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powiększone o wartość 23 % VAT, tj. wynagrodzenie brutto w wysokości 2,46 % tej ceny.

(dowód: umowa pośrednictwa z dnia 18.01.2022r. – k. 17-19, pełnomocnictwo – k. 19)

Powódka w ogólnodostępnym płatnym serwisie ogłoszeń sprzedaży nieruchomości O..pl, umieściła ofertę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, nie zamieszczając jakiejkolwiek informacji o prowizji pobieranej od kupującego. Pozwana skontaktowała się telefonicznie z pracownikiem powódki – S. M. odnośnie oferty sprzedaży tej nieruchomości. Uzyskała także informację, że w ofercie powódki jest także dom przy ul. (...) w G.. Pozwana umówiła się na prezentację nieruchomości przy ul. (...) w G.. Prezentacja prowadzona była w głównej mierze przez jej ówczesnego współwłaściciela J. Ż. i z jego inicjatywy. Pozwana w czasie tej prezentacji nie deklarowała zapłaty prowizji na rzecz powódki.

(dowód: pendrive z zapisem rozmowy – k. 104 zgodnie z transkrypcją – k. 138-142, zeznania świadka M. T. (1) – k. 144v.-146, zeznania świadka M. T. (1) – k. 144v.-146, płyta – k. 152, zeznania świadka S. M. – k. 146-148v., płyta – k. 152, zeznania świadka J. Ż. – k. 148v.-149v., płyta – k. 152, zeznania prezesa powódki jako strony – k. 149v.-150v., płyta – k. 152, zeznania pozwanej – k. 150v.-151v., płyta – k. 152)

Pozwana dnia 9 marca 2022 roku, po prezentacji przedmiotowej nieruchomości, podpisała przygotowaną przez powódkę kartę oględzin tej nieruchomości ze wskazaną ceną 2.295.000 zł. Zawierała ona opis nieruchomości, a na trzeciej stronie, w dolnej części karty, zawarto oświadczenie, że oferta została pozwanej przedstawiona przez powódkę, a dane teleadresowe oferty nie były jej wcześniej znane. Pozwana zobowiązała się do powstrzymania od przekazania osobom trzecim otrzymanej oferty nieruchomości, w szczególności wobec osób zainteresowanych lub mogących być zainteresowanymi ich nabyciem. W celu wykonania zastrzeżonego obowiązku pozwana miała zachować w tajemnicy wszelkie otrzymane od powódki informacje zawarte w przekazanej ofercie nieruchomości. Pod nagłówkiem: „Standard współpracy z biurem S. (...) wskazano, że jeżeli wybrana przez Kupującego/najemcę oferta objęta jest klauzulą „Kupujący/Najemca nie płaci prowizji”, pośrednik nie pobiera za swoją pracę wynagrodzenia od Kupującego/Najemcy, w przypadku, gdy przy ofercie nie ma takiej informacji pośrednik pobiera wynagrodzenie od Kupującego/Najemcy. Wysokość wynagrodzenia dla pośrednika ustalana jest indywidualnie w drodze negocjacji z Kupującym/Najemcą.

(dowód: karta oględzin nieruchomości – k. 20-23)

Po pierwszych oględzinach pozwana zwróciła się do S. M. z propozycją obniżenia ceny, ale uzyskała informację, że właściciel nie jest zainteresowany obniżeniem ceny. S. M. umówiła spotkanie pozwanej z właścicielem nieruchomości w celu negocjacji ceny, ale ani ona ani żaden inny przedstawiciel powódki nie uczestniczyli w negocjacjach dotyczących obniżenia ceny. Pozwana doszła do porozumienia z właścicielem nieruchomości, ustalając kwotę ceny sprzedaży na 2.200.000 zł. Następnie, bez udziału powódki, pozwana umówiła spotkanie u notariusza - bez obecności przedstawiciela powódki.

(dowód: pendrive z zapisem rozmowy – k. 104 zgodnie z transkrypcją – k. 138-142, zeznania świadka M. T. (1) – k. 144v.-146, płyta – k. 152, zeznania świadka S. M. – k. 146-148v., płyta – k. 152, zeznania świadka J. Ż. – k. 148v.-149v., płyta – k. 152, zeznania prezesa powódki jako strony – k. 149v.-150v., płyta – k. 152, zeznania pozwanej – k. 150v.-151v., płyta – k. 152)

Pismem z dnia 9 maja 2022 roku powódka wezwała pozwaną do zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pismo doręczono dnia 23 maja 2022 roku.

(dowód: wezwanie z dnia 09.05.2022r. – k. 24-25, pełnomocnictwo – k. 26, książka nadawcza – k. 27, wydruk z systemu śledzenia przesyłek – k. 28-30, zwrotne potwierdzenie odbioru – k. 31-32)

Pismem z dnia 30 maja 2022 roku pozwana odmówiła, szczegółowo przedstawiając swoje stanowisko.

(dowód: pismo z dnia 30.05.2022r. – k. 77-78v., pełnomocnictwo – k. 79, książka nadawcza – k. 80)

Aktem notarialnym z dnia 29 czerwca 2022 roku K. Ż. oraz J. Ż. zbyli na rzecz pozwanej J. C. przedmiotową nieruchomość za kwotę 2.200.000,00 zł. Zawarcie umowy poprzedzone było umową przedwstępną.

(dowód: akt notarialny z dnia 29.06.2022r. Rep. A nr 3026/2022 – k. 33-39, k. 83-86v., (...) k. 40-44)

Pismem z dnia 27 października 2022 roku powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 22.000,00 zł tytułem bezpodstawnego wzbogacenia w terminie 3 dni.

(dowód: wezwanie z dnia 27.10.2022r. – k. 45, książka nadawcza – k. 46, wydruk z systemu śledzenia przesyłek – k. 47-49, niepodjęta przesyłka – k. 50-51, wydruk z systemu śledzenia przesyłek – k. 52-54)

Pismem z dnia 18 listopada 2022 roku pozwana odmówiła.

(dowód: pismo z dnia 18.11.2022r. – k. 81, książka nadawcza – k. 82)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony, dowodu z zeznań świadków oraz stron.

Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, że dowody z dokumentów przedłożonych przez strony są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, w tym zgodności przedstawionych kopii dokumentów z oryginałami, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Kwestią sporną była możliwość dopuszczenia dowodu z nagrania rozmowy telefonicznej, w której uczestniczyła S. M., pozwana oraz ich mężowie. Zdaniem Sądu, nagrania dokonane bez zgody i wiedzy rozmówcy po zweryfikowaniu ich autentyczności mogą być dowodem w postępowaniu cywilnym (wyrok SN z 25.04.2003 r., IV CKN 94/01, LEX nr 80244). Jednak ocena treści takich nagrań musi być bardzo wyważona i uwzględniać możliwość manipulowania rozmową przez rozmówcę świadomego jej nagrywania. Okoliczności, w jakich nastąpiło nagranie, wskazujące jednoznacznie na poważne naruszenie zasad współżycia społecznego, np. przez naganne wykorzystanie trudnego położenia, stanu psychicznego lub psychofizycznego osoby, z którą rozmowa była prowadzona, mogą dyskwalifikować ten dowód. Brak takiej zgody osoby nagranej na wykorzystanie nagrania w celach dowodowych przed sądem cywilnym wymaga przeprowadzenia oceny, czy dowód – ze względu na swoją treść i sposób uzyskania – nie narusza konstytucyjnie gwarantowanego (art. 47 Konstytucji RP) prawa do prywatności osoby nagranej, a jeżeli tak, to czy naruszenie tego prawa może znaleźć uzasadnienie w potrzebie zapewnienia innej osobie prawa do sprawiedliwego procesu – art. 45 Konstytucji RP (wyrok SN z 22.04.2016 r., II CSK 478/15, LEX nr 2075705)” – por. Komentarz do KPC – art. 308 pod red. M. M. 2020 r. Osobie, która sama – będąc uczestnikiem rozmowy – nagrywa wypowiedzi uczestniczących w tym zdarzeniu osób, nie można postawić zarzutu, że jej działanie jest sprzeczne z prawem, a co najwyżej dobrymi obyczajami [wyr. SA w Białymstoku z 31.12.2012 r., I ACa 504/11, OSAB 2013, Nr 1, s. 17; tak też wyr. SN z 25.4.2003 r., IV CKN 94/01, PS 2004, Nr 12, s. 156; wyr. SA w Poznaniu z 23.1.2013 r., I ACa 1142/12, L.; D. K., Zakres zakazu przeprowadzania w postępowaniu cywilnym dowodów nielegalnych (bezprawnych), MoP 2013, Nr 1, s. 18-19; odmiennie jednak por. wyr. SA w Warszawie z 6.7.1999 r., I ACa 380/99, OSA 2001, Nr 4, poz. 21; wyr. SA w Poznaniu z 10.1.2008 r., I ACa 1057/07, OSA 2009, Nr 11, poz. 35; F. Z., Dopuszczalność dowodu z taśmy magnetofonowej w postępowaniu cywilnym, w: E. Ł. (red.), Proces i prawo. Rozprawy prawnicze. Księga pamiątkowa ku czci profesora J. J., W.-W. 1989, s. 533; A. L., Dowody w postępowaniu cywilnym uzyskane w sposób sprzeczny z prawem, PiP 2003, Nr 12, s. 101; M. K., Potajemne nagranie na taśmę jako dowód w postępowaniu cywilnym, MoP 2005, Nr 24, s. 1250; H. P., Zarys metodyki pracy sędziego w sprawach cywilnych, W. 2007, s. 368]. Wyłączenie dopuszczalności przeprowadzenia dowodu z nagrania rozmowy, nawet utrwalonej przez jednego z rozmówców, występuje zwłaszcza w następujących przypadkach: 1)gdy doszło do wyłączenia swobody wypowiedzi jednej ze stron (osoba wypowiadająca się ma zupełnie lub w znacznym stopniu sparaliżowaną wolę i z tego powodu nie może podać tego, co by chciała; zob. A. Laskowska, Glosa do wyr. SN z 25.4.2003 r., IV CKN 94/01, PS 2004, Nr 11-12, s. 157); 2)gdy rozmowa zawierałaby informacje niejawne, a nagrania dokonano w sposób sprzeczny z przepisami o ochronie tej tajemnicy; 3)rozmowa dotyczyła treści objętych tajemnicą zawodową (adwokacką, lekarską czy dziennikarską) lub tajemnicą spowiedzi, a osoba, której nagranie dotyczy, nie wyraziła zgody na jego ujawnienie; 4)gdy zapis rozmowy został odebrany stronie lub innej osobie, która jest uprawniona do odmowy przedstawienia go i oświadcza, że pragnie z tego prawa skorzystać (E. W., Korzystanie w postępowaniu cywilnym ze środków dowodowych uzyskanych sprzecznie z prawem, PiP 1977, Nr 2, s. 39) (A. Marcianiak (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Tom II. Komentarz do art. 205 ¹–424 ¹², wyd. 1, 2019).

Strony nie były sporne co do faktu, że pozwana (ani jej mąż), nie zostali poinformowani o nagrywaniu rozmowy. Rozmowa nie miała charakteru poufnego, nie dotyczyła informacji objętych szczególną ochroną, nie została przeprowadzona w warunkach ograniczających swobodę wypowiedzi, ani nie została pozyskana w sposób naruszający prawa osoby nagrywanej do odmowy jej ujawnienia. W konsekwencji, brak było podstaw do uznania, że nagranie to nie może zostać wykorzystane jako dowód w sprawie.

Jeżeli zaś mowa o zeznaniach to ich wiarygodność i moc dowodowa nie była jednolita. Należało zauważyć, że zeznania prezesa powódki nie miały dla rozstrzygnięcia sprawy zasadniczego znaczenia, albowiem w znacznej mierze przedstawiały ogólny schemat prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na pośredniczeniu w obrocie nieruchomościami. Kwestia ustaleń dotyczących rzeczonej umowy dokonywanych ze swoich pracownikiem ma charakter pośredni dla relacji stron i nie odnosi się wprost do okoliczności towarzyszącym relacjom stron postępowania. Prezes powódki mogła wydawać polecenia swojemu pracownikowi S. M., co jednak nie było wiążące dla pozwanej. Wątpliwości nie budziły zeznania świadka J. Ż., które były logiczne, spójne i niesprzeczne. Nadto świadek nie miał żadnego interesu, aby zeznawać na korzyść którejkolwiek ze stron. Zasadom doświadczenia życiowego odpowiada jego relacja, że prezentacja jego nieruchomości była w głównej mierze prowadzona przez niego samego, co nie oznacza, aby przedstawicielka powódki uchylała się od tej czynności. Wręcz przeciwnie – starała się być aktywna w tym zakresie. Co jednak szczególnie istotne, świadek potwierdził wersję pozwanej, że negocjacje dotyczące ceny nieruchomości prowadzone były bez udziału przedstawiciela powódki. Wersja przeciwna nie wynika nawet z nagrania rozmowy, o którym mowa powyżej. Dalsze czynności również odbywały się bez udziału pozwanej – mowa tu już o finalizacji rozmowy. W świetle tych zeznań, nagranej rozmowy telefonicznej, a także pozostałych relacji pozwanej oraz jej męża, zeznania pracownika powódki – świadka S. M. należało ocenić jako niewiarygodne, co do kluczowych faktów, na których powódka opierała swoje roszczenie. Przede wszystkim nie znalazły potwierdzenia w materiale dowodowym jej relacje co do szeregu czynności, które miała wykonywać na rzecz pozwanej. Nie było też żadnych świadków, ani dokumentów, które potwierdzałyby, że pozwana zlecała powódce jakiekolwiek czynności lub na podstawie których, powódka lub reprezentujący ją przedstawiciel byliby upoważnieni do jej reprezentacji. Z kolei zeznania pozwanej oraz jej męża – świadka M. T. (2) oceniono jako wiarygodne i spójne z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, do którego Sąd nie poczynił powyższych zastrzeżeń.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. pominięto dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu pośrednictwa obrotu nieruchomościami, albowiem w świetle poczynionych ustaleń i rozważań, fakty które miały być wykazane tym dowodem nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, a co za tym idzie przeprowadzenie tego dowodu jedynie niezasadnie wydłużyłoby postępowanie i podniosłoby jego koszty.

Powództwo w sprawie niniejszej oparte zostało o konstrukcję bezpodstawnego wzbogacenia. Wedle art. 405 k.c. kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Stosownie do art. 410 § 1 k.c. przepisy dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego. Zgodnie z treścią art. 410 § 2 k.c. świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

Zgodnie z art. 179a ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U.115.741 ze zm.; dalej: „u.o.g.n.”) pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jak stanowi art. 179b u.o.g.n. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: 1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; 2) nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; 3) najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części; 4) innych niż określone w pkt 1-3, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części. Co szczególnie istotne, jak stanowi art. 180 ust. 3 u.o.g.n. zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Z zeznań świadków oraz stron wyłania się typowy schemat sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym. Właściciel nieruchomości zawarł umowę pośrednictwa z powódką, ustalając szczegółowo zakres jego umocowania oraz jego wynagrodzenie. Ewidentnie taka umowa nie została zawarta z pozwaną, zważywszy na wymóg zawarcia tej umowy w formie pisemnej. Mimo tego powódka twierdziła, że pozwana zobowiązała się do zawarcia takiej umowy i powódka nie tylko wykonywała na rzecz pozwanej czynności z zakresu pośrednictwa nieruchomościami, ale także doradztwa inwestycyjnego. Powódka stała na stanowisku, że należy jej się wynagrodzenie za zdziałane czynności.

Zasadnicze znaczenie dla ukształtowania stosunku zobowiązaniowego ma umowa stron. Znajduje to także wyraz w art. 180 ust. 3 u.o.g.n. Umowa jest więc podstawowym źródłem określenia obowiązków pośrednika (wyrok SN z 12.01.2007 r., IV CSK 267/06, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 14), przy czym strony mogą swobodnie ułożyć między sobą ten stosunek umowny, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 ¹ k.c.). Zgodnie z powyższym ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika winna być dokonana z uwzględnieniem zakresu czynności pośrednika ustalonego w umowie. W realiach sprawy taki zakres obowiązków ustalony został wyłącznie pomiędzy zbywcą nieruchomości a powódką. Z analizy tego stosunku prawnego wynikało, że do obowiązków powódki, w ramach zawartej przez strony umowy, mieściło się poszukiwanie potencjalnych nabywców i przedstawienie im odpowiedniej oferty, tak, by mogli oni zawrzeć stosowną umowę sprzedaży i wówczas pośrednik nabywał prawo do zapłaty wynagrodzenia. Nie ulegało wątpliwości, że tylko stworzenie przez pośrednika warunków do zawarcia umowy, uprawnia go do żądania od strony zawartej przez niego umowy, odpowiedniego i ustalonego wcześniej wynagrodzenia, co stanowi ekwiwalent jego działania (por. wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z 31.03.2015 r., IV Ca 178/15, LEX nr 1839610).

W okolicznościach niniejszej sprawy powódka nie udowodniła, żeby strony procesu prowadziły rozmowy co do elementów przedmiotowo istotnych umowy pośrednictwa nieruchomościami. Strona powodowa ograniczyła się w tym zakresie do wysokości arbitralnie ustalonego wynagrodzenia prowizyjnego. Brak było także uzgodnień co do zakresu czynności rzekomo obarczających powódkę, w wykonaniu rzekomo zleconych jej czynności, czy to pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, czy też doradztwa inwestycyjnego. Istotne jest także, że pozwana w ogóle nie potrzebowała usług, z którymi powódka wiązała roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Pozwana odnalazła ofertę sprzedaży nieruchomości w serwisie (...).pl bez udziału powódki. Nawiązała z nią kontakt dlatego, że powódka reprezentowała sprzedającego nieruchomość. Ewentualne pytanie zadane przez pozwaną, czy biuro powódki dysponuje innymi nieruchomościami w ofercie, nie można być uznane za zlecenie poszukiwania nieruchomości na rzecz pozwanej. Gdyby tak było, powódka winna poszukiwać nieruchomości na sprzedaż poza swoją ofertą, czego nie uczyniła, a co w kontekście umowy pośrednictwa zawartej ze sprzedającym, nie było ani w interesie reprezentowanego właściciela nieruchomości ani w interesie powódki. Pozwana nie była zainteresowana usługami powódki w jakimkolwiek zakresie. W realiach obrotu nieruchomościami kontakt z pośrednikiem nie jest równoznaczny z wolą zawarcia umowy pośrednictwa i korzystania z jego usług. Potencjalny nabywca, tak jak w niniejszej sprawie, często kontaktuje się z biurem nieruchomości wyłącznie w celu uzyskania dostępu do konkretnej oferty, bez intencji korzystania z dodatkowych usług czy zawierania umowy o charakterze zobowiązaniowym. Twierdzenie powódki, jakoby brak informacji w ogłoszeniu o zwolnieniu kupującego z obowiązku zapłaty prowizji jednoznacznie oznaczał, że prowizja od kupującego na rzecz pośrednika jest należna, a wszyscy uczestnicy rynku mają tego świadomość, należy uznać za całkowicie nieprzekonujące. W realiach rynkowych nie istnieje jednolity standard, zgodnie z którym brak klauzuli „Kupujący nie płaci prowizji” automatycznie skutkuje obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia przez kupującego. Jest wręcz przeciwnie, gdyż obowiązek ten musi wynikać z wyraźnego porozumienia stron, poprzedzonego jednoznacznym wyrażeniem woli skorzystania z usług pośrednika oraz akceptacją warunków współpracy, w tym wysokości wynagrodzenia. Nie sposób także uznać, że podpisanie przez pozwaną karty oględzin nieruchomości, w której wskazano, że pośrednik pobiera prowizję od kupującego, stanowiło wyraz woli zawarcia przez pozwaną umowy pośrednictwa, czy w ogóle korzystania z usług powódki w tym zakresie. Dokument ten miał charakter techniczny i służył jedynie potwierdzeniu faktu zapoznania się z przedmiotową nieruchomością wystawiona przez powódkę na sprzedaż. Nie zawierał elementów przedmiotowo istotnych dla umowy pośrednictwa, takich jak zakres czynności pośrednika, sposób ich wykonania, termin realizacji czy indywidualnie ustaloną wysokość wynagrodzenia. W praktyce obrotu nieruchomościami karta oględzin pełni funkcję zabezpieczającą interes biura nieruchomości przed obchodzeniem pośrednika przez klienta, lecz nie stanowi samodzielnej podstawy do przyjęcia, że doszło do zawarcia umowy zobowiązującej klienta do zapłaty prowizji ani też, że nabywca zamierzał korzystać z usług pośrednika. W konsekwencji, zarówno argumentacja powódki oparta na domniemaniach rynkowych, jak i powoływanie się na podpisaną kartę oględzin, nie mogą zostać uznane za wystarczające dla wykazania istnienia stosunku zobowiązaniowego między stronami, czy nawet woli pozwanej, co do korzystania z usług powódki. Wymóg jednoznacznego wyrażenia woli oraz zgodnego ustalenia warunków współpracy nie został w niniejszej sprawie spełniony.

Powódka nie wykazała, aby podejmowała jakiekolwiek czynności na rzecz pozwanej jako potencjalnej nabywczyni nieruchomości. Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynikało, że wszelkie działania powódki były ukierunkowane na realizację interesu jej klienta – właściciela nieruchomości, z którym zawarła umowę pośrednictwa. To na rzecz sprzedającego powódka prezentowała ofertę, organizowała oględziny oraz przekazywała informacje dotyczące nieruchomości. Nie podejmowała natomiast żadnych działań typowych dla pośrednictwa na rzecz kupującego, takich jak poszukiwanie ofert, analiza rynku, doradztwo inwestycyjne czy reprezentacja w negocjacjach. Udzielenie odpowiedzi na typowe pytania nabywcy związane z atrakcyjnością oferty nie jest dodatkowym działaniem na rzecz nabywcy, ale prawnym obowiązkiem pośrednika nieruchomości. Negocjacje ceny odbyły się bez udziału powódki. Strony transakcji same doszły do porozumienia, co potwierdzają przede wszystkim zeznania sprzedającego. Z umowy pośrednictwa zawartej ze sprzedającym wynika oczywisty obowiązek promocji oferty przy uzyskaniu możliwie najwyższej ceny transakcyjnej, gdzie wysokość prowizji jest dodatkowym czynnikiem motywującym. Jest oczywistym, że jest to interes rozbieżny z interesem kupującej. Żadna wyraźna zgoda ani sprzedającego ani zbywcy co do reprezentowania obu stron nie została uzyskana, a powoływanie się na upoważnienie sprzedającego do reprezentowania „przed wszelkimi organami” itd. stanowi przykład elastycznej wykładni § 5 ust. 1 umowy pośrednictwa zawartej ze sprzedającym. Zapis ten nie wiązał jednak pozwanej, albowiem nie była stroną umowy, w której ten zapis się znalazł.

Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanej, że nie była ona zainteresowana korzystaniem z usług powódki, a objęte pozwem żądanie stanowi postulat pobrania opłaty prowizyjnej za sam fakt nabycia nieruchomości. Powódka nie wykazała, aby podjęła jakiekolwiek czynności na rzecz powódki. Za doradztwo nie można uznać odpowiedzi na pytanie o atrakcyjność oferty, bo jest to element procesu sprzedaży. Wielu ludzi dokonując zakupów, czy korzystających z innych usług dopytuje o cechy produktów w porównaniu do innych i raczej nikt normatywnie nie uznaje tego za pośrednictwo w sprzedaży produktów czy usług, za co należy się dodatkowe wynagrodzenie.

Reasumując, nie tylko nie doszło do zawarcia umowy pośrednictwa, ale pozwana nie zamierzała zawierać takiej umowy i nie oczekiwała od powódki takich czynności na swoją rzecz. Powódka nie brała udziału w negocjacji ceny, zawarciu transakcji (umówieniu spotkania u notariusza), nie przedstawiała pozwanej ofert innych nieruchomości spoza swojej oferty, nie miała wpływu na obniżenie ceny przez sprzedającego, nie stworzyła warunków do zawarcia umowy – przedstawiła jedynie ofertę strony, którą reprezentowała.

W tej sytuacji nie może być więc mowy o jakimkolwiek bezpodstawnym wzbogaceniu. Nawet jeśli uznać, że pozwana wyraziłaby jakąkolwiek dorozumianą zgodę na zapłatę prowizji, co nie miało miejsca – strony prowadziły co najwyżej rozmowy, ale wola pozwanej była wyraźna w toku kontaktu, więc nie sposób uznać, by powódce należało się jakiekolwiek wynagrodzenie za czynności, których nie przeprowadziła. Pozwana od samego początku nie wyrażała woli, aby powódka ją reprezentowała, a zatem nawet jeżeli miałoby to miejsce, byłoby działaniem jako rzekomy pełnomocnik bez potwierdzenia przez pozwaną, z czego od początku powódka zdawała sobie sprawę. Reprezentująca powódkę S. M. zeznała bowiem, że „Praca dla kupujących zaczyna się dopiero przy negocjacjach”. W tych z kolei powódka – jak już wyjaśniono – nie brała udziału.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że brak zawarcia umowy pośrednictwa nieruchomościami ze względu na treść art. 180 ust. 3 u.o.g.n. nie tworzy warunków do uznania, że pośrednikowi w obrocie nieruchomościami należy się wynagrodzenie od kupującego z tytułu czynności podejmowanych w interesie i na zlecenie zbywcy. Co więcej w okolicznościach niniejszej sprawy nie udowodniono, aby w ogóle doszło do zawarcia takiej umowy w innej formie niż wskazana w powyższym przepisie. Sąd podziela pogląd, że jeżeli strony nie dochowały formy czynności prawnej, o której mowa w art. 180 ust. 3 u.o.g.n., to nie sposób przyjmować, że w ogóle mogło dojść między nimi do jakiejś postaci "umowy o świadczenie usług", obejmującej wykonywanie pośrednictwa. Przeczy temu cel przepisu art. 180 ust. 3 u.o.g.n. W razie niezachowania wspomnianej formy nie można przyjmować swoistego rodzaju konwersji nieważnej umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w inne, w pełni skuteczne "porozumienie o świadczenie usług", odpowiadające treściowo tej pierwszej umowie. (wyrok SN z 20.06.2013 r., IV CNP 78/12, LEX nr 1365706). Poza powyższym Sąd uznał także, że strona pozwana nie zlecała powódce żadnych czynności na swoją rzecz, powódka nie stworzyła pozwanej warunków do zawarcia umowy, a jedynie działała w najlepszym interesie swojego zleceniodawcy – zbywcy.

Wobec tego na podstawie art. 405 k.c. w zw. z art. 410 k.c. a contrario w punkcie 1. wyroku oddalono powództwo o zapłatę, albowiem nie doszło do wzbogacenia pozwanej ani też zubożenia powódki na skutek typowego procesu sprzedaży nieruchomości. Zasadą jest, że wynagrodzenie nie należy się za czynności, które nie zostały wykonane, ewentualnie za te, za które otrzymano już zapłatę od swojego zleceniodawcy – zbywcy.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie 2. wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu obciążono przegrywającą powódkę całością poniesionych przez pozwaną kosztów procesu, na co składało się wynagrodzenie kwalifikowanego pełnomocnika w osobie radcy prawnego w stawce minimalnej (3.600 zł) ustalonej zgodnie z § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U.1804.2015 ze zm.) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). Od sumy tych kosztów na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. należne były odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.