Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 lipca 2023 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant: sekr. sąd. Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 czerwca 2023 r. w G.

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G.

przeciwko R. B. (1)

o zapłatę

zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 35.940,85 zł (trzydzieści pięć tysięcy dziewięćset czterdzieści złotych 85/100) z odsetkami ustawowymi od dnia 8 września 2020r. do dnia zapłaty;

oddala powództwo w pozostałym zakresie;

kosztami procesu obciąża w całości pozwanego pozostawiając ich wyliczenie referendarzowi sądowemu po zakończeniu postępowania.

Sygnatura akt I C 721/20

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa im. (...) w G. wniosła pozew przeciwko R. B. (1) domagając się zasądzenia na jej rzecz od pozwanego kwoty 36.015,19 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwany jest właścicielem lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w G.. Własność tego lokalu pozwany nabył w dniu 11 sierpnia 2009 roku, po czym sprzedał lokal K. H.. Na mocy prawomocnego wyroku z dnia 17 grudnia 2019 roku w sprawie I C 831/18 Sąd Okręgowy w Gdańsku stwierdził nieważność umowy sprzedaży zawartej pomiędzy pozwanym a K. H., z uwagi na fakt, iż K. H. cierpi na schizofrenię paranoidalną i w dniu zawarcia umowy nie była świadoma i nie była w stanie rozpoznać znaczenia swych czynów. W związku z faktem, że pozwanemu przysługuje odrębna własność lokalu, jest on zobowiązany do ponoszenia opłat na rzecz spółdzielni. W niniejszej sprawie powódka dochodzi zapłaty zaległości w opłatach za okres od 1 stycznia 2017 roku do 31 marca 2020 roku, tj. za okres nieprzedawniony. Na dochodzoną kwotę składają się zaległe opłaty eksploatacyjne za ww. okres w kwocie 31.839,34 zł oraz skapitalizowane odsetki ustawowe liczone na dzień 31 marca 2020 roku w kwocie 4.175,85 zł. Powódka wskazała, że wraz z pozwanym solidarnie odpowiedzialni za ponoszenie opłat są M. Ś. i M. S. (1), przeciwko którym powódka wystąpiła z odrębnym pozwem. Odpowiedzialność solidarna dotyczy kwoty 31.839,34 zł z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz kwoty 1.159,32 zł z tytułu skapitalizowanych odsetek.

(pozew, k. 3-8)

R. B. (1) wniósł o oddalenie powództwa w całości. Pozwany przyznał, że jest właścicielem przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a także że w dniu 17 grudnia 2019 roku Sąd Okręgowy w Gdańsku wydał wyrok ustalający nieważność umowy sprzedaży zawartej z K. H., natomiast zaprzeczył wskazanej w pozwie wysokości wymagalnych, nieprzedawnionych zobowiązań, solidarnej odpowiedzialności z M. Ś. i M. S. (1), a także zasadności i wysokości roszczeń dochodzonych pozwem. Nadto, pozwany zakwestionował wysokość roszczenia, wskazując, że powódka nie zaoferowała żadnego dowodu potwierdzającego zasadność wyliczeń zawartych w dokumencie „kartoteka finansowa za okres od 01.01.2017 do 31.03.2020”, w tym dokumentacji źródłowej. Zdaniem pozwanego, powódka nie sprostała obowiązkowi dowiedzenia, że pozwany ponosi solidarną odpowiedzialność z M. Ś. i M. S. (1), gdyż powód nie przedstawił żadnego dowodu, że osoby te zamieszkują w tym lokalu. Jednocześnie, pozwany podniósł zarzut nadużycia prawa podmiotowego w odniesieniu do roszczeń powódki za okres do dnia wydania wyroku w sprawie I C 831/18, wskazując, że do tego momentu pozostawał w usprawiedliwionej nieświadomości, że jest właścicielem ww. lokalu i jest obowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych związanych z jego posiadaniem. Nadto, pozwany nie miał możliwości korzystania z prawa własności także z tego powodu, że w lokalu zamieszkiwały osoby trzecie. Pozwany nie ponosi zatem winy za powstanie ww. zaległości. Poza tym pozwany zwrócił uwagę, że opłaty w znacznym stopniu dotyczą korzystania z mediów, a koszty te były generowane przez osoby trzecie bezprawnie zajmujące lokal.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 51-56)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia jego własności i udziału we współużytkowaniu wieczystym gruntu zawartej w dniu 15 lipca 2009 roku przed notariusz D. D. (rep. A (...)) M. Ś. nabyła prawo własności stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...), o powierzchni 55,39 m ², objętego księgą wieczystą nr (...) Sądu Rejonowego w Gdyni wraz z przynależnym udziałem wynoszącym 169/10.000 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu, na którym usytuowany jest budynek oraz częściach wspólnych budynku, objętej księgą wieczystą nr (...). Przedmiotowy lokal znajduje się w zasobach powódki (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G..

(dowód: wydruk z księgi wieczystej nr (...), k. 27-29)

Następnie, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 11 sierpnia 2009 roku przed notariusz D. T. prowadzącą kancelarię notarialną w G. (rep. A (...)) M. Ś. sprzedała ww. prawo własności wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej na rzecz pozwanego R. B. (1).

(dowód: wydruk z księgi wieczystej nr (...), k. 27-29)

Z kolei, w dniu 11 czerwca 2010r. R. B. (1) (jako sprzedający) zawarł z K. H. (jako kupującą) umowę sprzedaży, na podstawie której sprzedał K. H. ww. lokal mieszkalny nr (...) położony w budynku przy ul. (...) wraz z przynależnym udziałem wynoszącym 169/10.000 części w prawie wieczystego użytkowania gruntu.

(dowód: wydruk z księgi wieczystej nr (...), k. 27-29)

Wyrokiem z dnia 17 grudnia 2019 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 831/18 Sąd Okręgowy w Gdańsku ustalił, że umowa sprzedaży zawarta w dniu 11 czerwca 2010 roku – akt notarialny Repertorium A numer (...) notariusza M. M., prowadzącego kancelarię notarialną w G., dotycząca sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...), składającego się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o łącznej powierzchni 57,48 m ², położonego na drugiej kondygnacji budynku w G. przy ul. (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), pomiędzy K. H. a R. B. (1) – jest nieważna.

Zdaniem Sądu, w czasie zawarcia ww. umowy sprzedaży K. H. znajdowała się w stanie pogorszenia stanu psychicznego w przebiegu występującej u niej choroby psychicznej i z powodu nasilonych objawów choroby psychicznej miała wyłączoną zdolność swobodnego powzięcia decyzji i wyrażenia woli. W powyższym zakresie Sąd oparł się na dowodzie z opinii biegłego psychiatry, który stwierdził, że K. H. cierpi na schizofrenię paranoidalną, która objawia się u niej okresowo bardzo nasilonymi objawami psychotycznymi. Z treści opinii wynikało, że w okresie od 23 września do 16 grudnia 2009r. i od 10 grudnia 2010r. do 31 stycznia 2011r. K. H. przebywała w szpitalu psychiatrycznym, gdzie odnotowano u niej występowanie nasilonych objawów choroby psychicznej. Z faktu dwukrotnej hospitalizacji biegły wnioskował, że w całym roku 2010 stan psychiczny K. H. najprawdopodobniej był znacznie zaburzony.

Przedmiotowy wyrok uprawomocnił się w dniu 28 stycznia 2020 roku.

(dowód: wyrok z dnia 17 grudnia 2019 roku wraz z uzasadnieniem, k. 19-26)

W toku postępowania przed Sądem Okręgowym w Gdańsku o sygnaturze I C 831/18 K. H. kontaktowała się ze spółdzielnią, wskazując, że nie jest właścicielką przedmiotowego lokalu, później spółdzielnia kontaktowała się z pełnomocnikiem K. H. odnośnie przebiegu procesu. Powódka nie była uczestnikiem tego postępowania. W dniu 10 kwietnia 2020 roku pełnomocnik K. H. przesłał do spółdzielni pismo, do którego dołączył odpis prawomocnego wyroku wydanego w sprawie I C 831/18.

(dowód: zeznania świadka A. C., k. 181-185, przesłuchanie A. G. w charakterze strony powodowej, płyta CD k. 262)

Od chwili uzyskania przez powódkę wiedzy o treści prawomocnego wyroku w sprawie I C 831/18 zawiadomienia o wysokości opłat były wystawiane na pozwanego.

(dowód: przesłuchanie A. G. w charakterze strony powodowej, płyta CD k. 262)

W przedmiotowym lokalu początkowo zamieszkiwały cztery osoby, a po wyprowadzeniu się J. S. (1), tj. od 1 listopada 2017 roku trzy osoby, tj. M. K., M. S. (1) i J. S. (2).

(dowód: zeznania świadka A. C., k. 181-185, zeznania świadka M. S. (1), k. 189-192, potwierdzenie zameldowania M. S. na pobyt stały, k. 269, oświadczenie z dnia 30 stycznia 2013r., k. 270, umowa o opiekę i zamieszkanie, k. 271-272)

Pozwany tylko raz skontaktował się z osobami zamieszkującymi przedmiotowy lokal.

(dowód: zeznania świadka M. S. (1), k. 189-192)

Zgodnie z § 14 ust. 1 Statutu (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G. członkowie Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami Statutu i uchwałami organów Spółdzielni. Z kolei, wedle § 14 ust. 2 osoby niebędące członkami Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie Spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5 ustawy.

W myśl § 70 ust. 2 Statutu członkowie Spółdzielni będący właścicielami lokali, właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych:

1) z eksploatacją, remontami i utrzymaniem ich lokali,

2) z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych,

3) z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, z tym że właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni obowiązani są uczestniczyć w tych wydatkach w odniesieniu do nieruchomości, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Wedle § 70 ust. 3 koszty eksploatacji, utrzymania nieruchomości, o których mowa w ust. 1 i 2, obejmują zwłaszcza koszty administrowania nieruchomością, koszty dostawy energii cieplnej na potrzeby ogrzewania lokali i podgrzewania wody, dostawy wody i odprowadzania ścieków, gazu, wywozu nieczystości, eksploatacji dźwigów, domofonów oraz odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni i inne opłaty dotyczące utrzymania lokali w danej nieruchomości.

Stosownie do § 70 ust. 4 koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych oraz remontów, o których mowa w ust. 1 i 2, ustala się proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali, ustalonej według ewidencji księgowej.

Z kolei, wedle § 70 ust. 5 wysokość opłat, o których mowa w ust. 1 i 2, jest ustalana w planie gospodarczym uchwalonym przez Radę Nadzorczą, przewidzianych do poniesienia w danym roku w ramach wyodrębnionych uchwałą Zarządu Spółdzielni nieruchomości.

Zgodnie z § 70 ust. 6 szczegółowe zasady ustalania planu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, funduszu remontowego, oraz zasady ich rozliczania określają regulaminy uchwalone przez Radę Nadzorczą.

(dowód: Statut (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G., k. 15-18)

Rozliczanie mediów następuje według zasad określonych w Regulaminie naliczania opłat za media – wodę, energię cieplną, gaz i energię elektryczną w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G. przyjętego uchwałą Rady Nadzorczej nr 120/14-17 z dnia 24 lutego 2016 roku.

Zgodnie z § 2 ust. 4 Regulaminu dla mieszkań nieopomiarowanych przyjmuje się następujące wielkości zużycia wody w rozliczeniu miesięcznym: 10 m ³ /osobę wody zimnej, jako surowca, w tym 6 m ³ /osobę wody zimnej i 4 m ³ /osobę wody ciepłej. Wedle § 2 ust. 7 rozliczenie zużycia wody ciepłej i zimnej odbywać się będzie wg stanu na dzień: 30.IV i 31.XII, a przekazanie dokumentów z rozliczenia zimnej i ciepłej wody dla mieszkańców nastąpi do dnia 30.VI i 28.II. Z kolei, w myśl § 2 ust. 4 lokale mieszkalne wyposażone w wodomierze indywidualne na ciepłą i zimną wodę będą rozliczane na podstawie odczytów z wodomierzy indywidualnych (B1, B2, B3 .…. B. ) zwiększonych o wielkość różnicy bilansowej. W myśl § 2 ust. 2 zużywana przez mieszkańców poszczególnych lokali woda jest mierzona przez wodomierze dla ciepłej i zimnej wody i do rozliczeń jest sumowana.

Wedle § 7 Regulaminu wodomierze lokalowe są podzielnikami wskazań licznika energii cieplnej zamontowanego w stacji wymienników (grupowym węźle cieplnym). Koszt ciepła zawartego w 1 m ³ wody jest iloczynem zawartości energii cieplnej wyrażonej w GJ i ceny energii, wg taryfy dostawcy ciepła. Regulamin określa szczegółowo algorytm rozliczania cieplej wody.

Stosownie do § 8 Regulaminu rozliczenie centralnego ogrzewania będzie odbywało się wg stanu na dzień 30.IV tj. po zakończeniu sezonu grzewczego. Rozliczenie będzie dokonywane wg poniższego algorytmu: Suma wartości faktur za energię cieplną (zł) w okresie rozliczeniowym (A) podzielona przez sumę powierzchni ogrzewanych lokali (m2) (F), zasilanych z danego węzła cieplnego, co stanowi koszt ogrzewania 1 m ². Opłata za c.o. dla indywidualnego lokalu będzie wynikała z iloczynu powierzchni ogrzewanej rozliczanego lokalu i kosztu wyliczonego wyżej ogrzania 1 m ². Lokale mieszkalne znajdujące się w budynkach wyposażonych w liczniki ciepła (ciepłomierze) będą rozliczane wg faktycznie zużytej energii cieplnej na podstawie odczytu z licznika w GJ. Opłata zaliczkowa przypadająca na dany lokal wynikać będzie z iloczynu ilości energii cieplnej zużytej przez dany lokal oraz ceny jednostkowej GJ energii cieplnej określonej zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ilość energii cieplnej przypadającej na dany lokal przyjmuje się z okresu poprzedzającego okres obliczeniowy. Dany lokal będzie obciążany co miesiąc średnią zużycia z poprzedniego sezonu grzewczego (7 miesięcy).

Zgodnie z § 11 Regulaminu lokale mieszkalne w budynkach były rozliczane za zużycie energii elektrycznej na cele wspólne z liczników administracyjnych. Miesięczna opłata zaliczkowa przypadająca w przeliczeniu na 1 osobę, wynika z przemnożenia ilości zużycia energii elektrycznej przypadającej na 1 osobę w poprzednim okresie rozliczeniowym przez aktualną cenę 1 kWh energii elektrycznej określonej w taryfie dostawcy. Ilość energii elektrycznej przypadającej na dany lokal będzie wynikać z faktycznego zużycia energii elektrycznej przez daną część budynku (klatki bądź kilku klatek) na oświetlenie klatek schodowych, piwnic, pralni, suszarni i wózkarni w półrocznym okresie rozliczeniowym.

(dowód: Regulamin naliczania opłat za media – wodę, energię cieplną, gaz i energię elektryczną w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G., k. 79-84)

Zgodnie z § 20 Regulaminu rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali koszty wywozu odpadów ustalane są przez Radę Miasta G. – zgodnie z ustawą z dnia 13.09.1996 roku o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2013 roku, poz. 1399; z późniejszymi zmianami). Koszty wywozu odpadów są ewidencjonowane i rozliczane dla każdej nieruchomości. Rozliczenie tych kosztów na poszczególne lokale mieszkalne dokonuje się zgodnie z metodą i stawkami uchwalonymi przez Radę Miasta G..

W. § 21 opłaty roczne za wieczyste użytkowanie gruntu określone są w odrębnych przepisach i w formie uchwał Urzędu Miasta G. przekazywane są do Spółdzielni. Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntu naliczane są od terenów przypisanych danej nieruchomości oraz od gruntów stanowiących mienie Spółdzielni. Właściciele lokali stanowiących wyodrębnioną własność rozliczają się z tytułu wieczystego użytkowania gruntu indywidualnie - opłaty naliczana jest przez Urząd Miasta i dotyczy udziału w gruncie przypadającym na dany lokal mieszkalny.

Zgodnie z § 22 stawki podatku od nieruchomości na dany rok ustalane są przez Radę Miasta w formie uchwały. Maksymalne stawki tego podatku wynikają z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Właściciele lokali stanowiących wyodrębnioną własność rozliczają się z tytułu podatku od nieruchomości w dwóch opłatach. Jedna z nich dotyczy wyodrębnionego mieszkania wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz częściami wspólnymi i gruntu pod budynkiem przypadającym w udziale na to mieszkanie, którą właściciel odprowadza indywidualnie do Urzędu Miasta. Druga dotyczy opłaty za mienie spółdzielni, którą właściciel wpłaca do Spółdzielni.

Wedle § 23 koszty konserwacji domofonów ustala się na podstawie faktur otrzymywanych z firmy, z którą zawarto umowę na konserwację.

(dowód: Regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali w (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G., k. 85-92)

Zgodnie z § 10 Regulamin Funduszu Remontowego wysokość stawek wpłat (odpisów) na fundusz remontowy, naliczonych w ramach opłat za używanie lokali, powinna uwzględniać: 1) wielkość faktycznych potrzeb w zakresie remontów w okresie, dla którego będą ustalane stawki odpisów,

2) przewidywane wydatki na wymianę środków trwałych zaliczanych do zasobów mieszkaniowych np. dźwigi,

3) niewykorzystane środki finansowe z poprzedniego okresu rozliczeniowego,

4) remonty wynikające z przeglądów zasobów, zgodnie z przepisami zaakceptowane i podpisane przez inspektora nadzoru.

Roczne stawki wpłat (odpisów), o których mowa w ust. 1 określa się w planie funduszu remontowego na dany rok, jednolite dla zasobów objętych wspólnym rozliczeniem. Zmiana stawki wymaga zatwierdzenia przez Radę Nadzorczą w formie uchwały.

(dowód: Regulamin Funduszu Remontowego (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G., k. 93-96)

Stawka opłaty eksploatacyjnej w całym okresie objętym pozwem wynosiła 1,80/m ², a stawka opłaty na fundusz remontowy 1,00/m ².

(dowód: uchwały RN powódki w sprawie uchwalenia planu gospodarczego 2017-2020, k. 112-120, pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu rachunkowości W. P., k. 290-346 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 373-436, 473-491 oraz ustną opinią uzupełniającą, płyta CD k. 536)

Wysokość stawek z tytułu użytkowania wieczystego oraz stawek podatku od nieruchomości przypadających na poszczególne nieruchomości znajdujące się w zasobach (...) Spółdzielni Mieszkaniowej im. (...) w G. zostały określone w uchwałach Rady Nadzorczej spółdzielni w sprawie uchwalenia rocznego planu gospodarczego. W latach 2017-2020 dla nieruchomości przy ul. (...) obowiązywały stawki w następującej wysokości:

- w 2017 roku: stawka wieczystego użytkowania (mienie) – 0,09, stawka miesięczna podatku od nieruchomości - 0,11; stawka miesięczna podatku od nieruchomości (mienie spółdzielni) – 0,04;

- w 2018 roku: stawka podatku od nieruchomości – 0,12;

- w 2019 roku: planowana stawka eksploatacyjna dla lokali mieszkalnych – 1,40; stawka miesięczna podatku od nieruchomości - 0,12; stawka miesięczna podatku od nieruchomości (mienie spółdzielni) – 0,04; stawka wieczystego użytkowania (mienie) – 0,09;

- w 2020 roku: stawka miesięczna podatku od nieruchomości - 0,12; stawka miesięczna podatku od nieruchomości (mienie spółdzielni) – 0,04; stawka z tytułu przekształcenia gruntu oraz wieczystego użytkowania (mienie) – 0,09.

(dowód: uchwała RN nr (...) w sprawie uchwalenia planu gospodarczego na rok 2017r. z dnia 30 listopada 2016r., k. 112-113, uchwała RN nr(...) w sprawie uchwalenia planu gospodarczego na rok 2018r. z dnia 29 listopada 2017r., k. 114, uchwała RN nr (...) w sprawie uchwalenia planu gospodarczego na rok 2019r. z dnia 19 grudnia 2018r., k. 115-117, uchwała RN nr(...) w sprawie uchwalenia planu gospodarczego na rok 2020r. z dnia 18 grudnia 2019r., k. 118-120, pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu rachunkowości W. P., k. 290-346 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 373-436, 473-491 oraz ustną opinią uzupełniającą, płyta CD k. 536)

Wysokość opłaty stałej Co w okresie w latach 2017-2020 kształtowała się w sposób następujący:

- do września 2018 roku 0,92 zł/m2;

- od 1 października 2018 roku 0,93 zł/m2;

- od 1 marca 2019 roku 0,94 zł/m2;

- od 1 lipca 2019 roku 0,96 zł/m2;

- od 1 października 2019 roku 0,98 zł/m2;

- od 1 marca 2020 roku 0,99 zł/m2.

Cena Gj kształtowała się w sposób następujący:

- do września 2017 roku 65,24 zł;

- od 1 października 2017 roku 65,63 zł;

- od 1 października 2018 roku 66,68 zł;

- od 1 marca 2019 roku 66,83 zł;

- od 1 października 2019 roku 69,07 zł;

- od 1 marca 2020 roku 70,84 zł.

Cena podgrzania wody wynosiła:

- do września 2017 roku 27,40 zł/m3;

- od 1 października 2017 roku 27 zł/m3;

- od 1 października 2018 roku 25,84 zł/m3;

- od 1 marca 2019 roku 24,78 zł/m3;

- od 1 lipca 2019 roku 30,94 zł/m3;

- od 1 marca 2020 roku 30,18 zł/m3.

(dowód: pisma zarządu (...), k. 121-143, pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu rachunkowości W. P., k. 290-346 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 373-436, 473-491 oraz ustną opinią uzupełniającą, płyta CD k. 536)

Wysokość opłaty za wywóz odpadów komunalnych wynosiła 26 zł, a od stycznia 2020 roku 63 zł.

Wysokość opłaty za energię elektryczną części wspólnych wynosiła 0,70 zł/kWh.

Opłata za zimną wodę i odprowadzanie ścieków wynosiła 9,37 zł/m3, następnie 9,32 zł/m3 (od 1 maja 2017r.), 9,28 zł/m3 (od 1 lipca 2018r.), 9,35 zł (od 1 lipca 2019r.).

Natomiast należność z tytułu ubezpieczenia 0,04 zł/m2, a od 1 stycznia 2019 roku 0,06 zł/m2.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu rachunkowości W. P., k. 290-346 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 373-436, 473-491 oraz ustną opinią uzupełniającą, płyta CD k. 536)

Od sierpnia 2017 roku stawka za konserwację domofonu wynosiła 1,50 zł brutto za lokal. Wcześniej stawka ta wynosiła 1 zł brutto.

(dowód: decyzja zarządu (...) z dnia 15 marca 2017r., k. 123)

Żadna uchwała dotycząca wysokości stawek nie została zaskarżona, a w konsekwencji nie została uchylona przez sąd.

(dowód: przesłuchanie A. G. w charakterze strony powodowej, płyta CD k. 262)

Za przedmiotowy lokal w ogóle nie są ponoszone opłaty eksploatacyjne. R. B. (2) nigdy nie skontaktował się ze spółdzielnią ani przed ani po wydaniu wyroku w sprawie I C 831/18. Pozwany odbierał korespondencję kierowaną do niego przez spółdzielnię.

(dowód: zeznania świadka A. C., k. 181-185)

Wysokość zadłużenia pozwanego R. B. (1) z tytułu opłat eksploatacyjnych za okres od 1 stycznia 2017 roku do 31 marca 2020 roku wynosi 31.838,84 zł, zaś wysokość skapitalizowanych odsetek 4.102,01 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu rachunkowości W. P., k. 290-346 wraz z pisemnymi opiniami uzupełniającymi, k. 373-436, 473-491 oraz ustną opinią uzupełniającą, płyta CD k. 536)

Pismem z dnia 5 maja 2020 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 36.015,19 zł z tytułu nieprzedawnionych opłat eksploatacyjnych za okres od stycznia 2017 roku w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. Przedmiotowe pismo zostało skierowane na adres spornego lokalu. W dniu następnym podobne wezwanie zostało skierowane na adres zamieszkania pozwanego tj. G., ul. (...).

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 5 maja 2020 roku, k. 31-32, wezwanie do zapłaty z dnia 6 maja 2020 roku, k. 33-34, przesłuchanie A. G. w charakterze strony powodowej, płyta CD k. 262)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków A. C. i M. S. (1), dowodu z przesłuchania strony powodowej, a także dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości.

Oceniając zebrany materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych powyżej dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku wydanego w sprawie o sygnaturze akt I C 831/18 czy odpisu z księgi wieczystej mają charakter dokumentów urzędowych i w związku z tym korzystają z domniemania autentyczności i domniemania zgodności z prawdą wyrażonych w nim oświadczeń, zaś w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie wzruszyła powyższych domniemań w trybie art. 252 k.p.c. Ponadto, za w pełni wiarygodne i przydatne do rozstrzygnięcia sprawy Sąd uznał dowody z dokumentów prywatnych w postaci Statutu spółdzielni, regulaminów, uchwał Rady Nadzorczej, decyzji zarządu, zawiadomień o wysokości opłat, rozliczeń mediów złożonych przez stronę powodową czy wezwań do zapłaty. W toku niniejszego postępowania nie wykazano, aby dołączone do akt sprawy odpisy ww. dokumentów nie stanowiły wiernego odwzorowania oryginałów, bądź zostały w jakikolwiek sposób zmanipulowane i były nieautentyczne. Z tego względów nie ma podstaw do twierdzenia, że nie zostały one wytworzone przez wystawcę.

Sąd nie znalazł również podstaw do kwestionowania zeznań świadka A. C. ani też członka zarządu powodowej spółdzielni mieszkaniowej (...). W ocenie Sądu zeznania wymienionych osób były szczere, wewnętrznie spójne, zbieżne ze sobą. Odnośnie zasad dotyczących rozliczania opłat eksploatacyjnych oraz poszczególnych mediów zeznania te były zbieżne z treścią przedłożonych dokumentów, w szczególności regulaminów dotyczących rozliczenia kosztów eksploatacji i kosztów mediów. Nie sposób również odmówić tym zeznaniom wiary w zakresie dotyczącym liczby osób zamieszkujących w przedmiotowym lokalu w okresie objętym żądaniem pozwu. W tym bowiem względzie zeznania korelują nie tylko z treścią złożonych dokumentów, ale również z zeznaniami świadka M. S. (1). Ponadto, należało mieć na uwadze, że zarówno świadek, jak i członek zarządu spółdzielni zgodnie wskazali, że spółdzielnia posiadała wiedzę o toczącym się postępowaniu w przedmiocie unieważnienia umowy sprzedaży, jednak nie brała w nim udziału. Nadto, zeznali, że od momentu doręczenia odpisu prawomocnego wyroku spółdzielnia wystawiała zawiadomienia o wysokości opłat na pozwanego.

Ponadto, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy większych wątpliwości nie budziły zeznania świadka M. S. (1). Świadek potwierdził, że zamieszkuje w przedmiotowym lokalu wraz z M. Ś., J. S. (2), a przejściowo zamieszkiwał tam także z ojcem J. S. (1). Nadto, wskazał, że pozwany nie interesował się lokalem i tylko raz odwiedził osoby go zamieszkujące.

Ostatecznie, po kilkukrotnym uzupełnieniu, za wiarygodny i w pełni przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód Sąd uznał opinię biegłego sądowego do spraw rachunkowości W. P.. Zdaniem Sądu opinia ta została sporządzona rzetelnie i fachowo, z uwzględnieniem całokształtu materiału dowodowego, w szczególności Statutu spółdzielni, regulaminów, uchwał organów statutowych, a także dokumentów źródłowych. Podkreślić należy, iż zawarte w opinii zasadniczej oraz opiniach uzupełniających wnioski co do wysokości zadłużenia pozwanego z tytułu kosztów eksploatacyjnych są kategoryczne, dobrze uzasadnione, a także sformułowane w sposób jasny i zrozumiały, co pozwoliło Sądowi na prześledzenie toku myślowego biegłego i ich ocenę pod kątem zasad logicznego rozumowania, wiedzy powszechnej i doświadczenia życiowego. Podkreślić należy, iż przy sporządzeniu opinii biegły korzystał nie tylko z dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy, ale również osobiście zwrócił się do powódki o dodatkowe dokumenty źródłowe. Żadnych wątpliwości w świetle zasad logicznego rozumowania oraz wiedzy powszechnej nie budzi przyjęta przez biegłego metodologia wyliczenia zadłużenia. Jak wynika z treści opinii w pierwszej kolejności biegły zweryfikował przedstawione mu dokumenty z postanowieniami statutu, a następnie porównał dane z nich wynikające z wysokością opłat naliczonych przez powódkę. Nadto, biegły przeanalizował rozliczenia kosztów zużycia mediów, dokonał analizy wykonania planów gospodarczych, przeprowadził analizę realizacji funduszu remontowego, wskazując faktyczną wartość zadłużenia pozwanego. Dokonując oceny przydatności przedmiotowej opinii do rozstrzygnięcia sprawy Sąd miał także na względzie, że biegły w sposób rzeczowy i co najważniejsze przekonujący odniósł się do wszystkich podniesionych przez pozwanego zarzutów i w konsekwencji obronił swoją opinię, o czym szczegółowo mowa poniżej.

Podstawę prawną powództwa stanowił art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 438 ze zm.), zgodnie z którym członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Przechodząc do szczegółowych rozważań w pierwszej kolejności należało odnieść się do zarzutu nadużycia prawa podmiotowego podniesionego przez pozwanego. R. B. (2) bowiem argumentował, że do dnia wydania wyroku unieważniającego umowę sprzedaży z dnia 11 czerwca 2010 roku pozostawał w usprawiedliwionej nieświadomości, że jest właścicielem tego lokalu i w związku z tym jest zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych związanych z jego posiadaniem. Pozwany wywodził także, że nie miał możliwości korzystania z prawa własności, gdyż w lokalu zamieszkiwały osoby trzecie. Tym samym powoływał się na brak winy po swojej stronie w powstaniu zadłużenia. Nadto, zwrócił uwagę, że opłaty w znacznym stopniu dotyczą korzystania z mediów, a koszty te były generowane przez osoby trzecie bezprawnie zajmujące lokal, a nie przez niego. W ocenie Sądu podniesiona przez pozwanego argumentacja nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z treścią art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. W niniejszej sprawie nie można uznać, iż dochodzenie przez powódkę należności związanych z eksploatacją lokalu mieszkalnego stanowi nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c., tj. że jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przysługującego jej prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Niewątpliwie wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia praw podmiotowych z uwagi na treść art. 5 k.c. wymagają ostrożności i bardzo wnikliwego rozważenia wszystkich aspektów rozpoznawanego wypadku. Dlatego dla zastosowania art. 5 k.c. konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym. W rozpatrywanym przypadku okoliczności mające świadczyć – zdaniem pozwanego – o braku obowiązku poniesienia dochodzonych przez spółdzielnię należności, wynikają ze stosunków prawnych pomiędzy pozwanym a K. H.. Powódka jest osobą trzecią w stosunku do stron umowy z dnia 11 czerwca 2010 roku i stwierdzenie nieważności umowy nie powinno w żaden sposób dotykać jej praw i rzutować na jej sytuację. Nie budzi wątpliwości, że w niniejszej sytuacji to powódka jest podmiotem najbardziej pokrzywdzonym, gdyż przez kilka lat bezskutecznie dochodziła zapłaty opłat eksploatacyjnych od osoby, która ostatecznie okazała się nie być właścicielem lokalu, o czym w żaden sposób nie mogła wiedzieć, nie znając okoliczności zawarcia umowy sprzedaży. Powódka próbowała dochodzić należności od osób które zamieszkują lokal, gdyż na mocy art. 4 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ponoszą solidarną odpowiedzialność z właścicielem lokalu, lecz egzekucja nie doprowadziła do zaspokojenia roszczeń wierzyciela (vide: postanowienia komornika, k. 276-279). Spółdzielnia nie może w toku postępowania egzekucyjnego domagać się licytacyjnej sprzedaży lokalu, skoro nie przysługuje jej w stosunku do aktualnego właściciela lokalu żaden tytuł egzekucyjny. Na tym tle sytuacja pozwanego będącego właścicielem lokalu jest o wiele bardziej korzystna. Po pierwsze, co przyznała spółdzielnia, roszczenie w stosunku do pozwanego uległo częściowemu przedawnieniu. Powódka może domagać się od niego tylko należności za okres trzech lat poprzedzających datę złożenia pozwu. Niewątpliwie zatem poza tym, że pozwany posiada składnik majątkowy o wartości kilkuset tysięcy złotych, to jeszcze „zaoszczędził” wydatki związane z jego utrzymaniem, choć zgodnie z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa na nim spoczywał obowiązek ich zapłaty. Wartość lokalu niewątpliwie przewyższa wysokość zadłużenia. Pozbawienie powódki możliwości realizacji jej praw podmiotowych spowodowałoby zatem nieuzasadnioną korzyść po stronie pozwanego kosztem powódki, bo to pozostali członkowie spółdzielni musieliby pokryć stratę wynikającą z niemożności domagania się opłat za przedmiotowy lokal. Jednocześnie, jak wskazał pełnomocnik pozwanego w mowie końcowej, pozwany jest osobą majętną, prowadzącą liczne przedsięwzięcia biznesowe. Uwzględniając również tę okoliczność, należy stwierdzić, że pozwany winien ponosić ryzyko nieudanych i wątpliwych transakcji gospodarczych, a nie domagać się przerzucenia odpowiedzialności za nie na osoby trzecie. Odnośnie kwestii zamieszkiwania w tym lokalu osób trzecich, to należy zauważyć, że osoby te zamieszkiwały tam już w momencie nabycia własności spornej nieruchomości przez pozwanego. R. B. (1) nabył własność właśnie od jednej z tych osób, tj. M. Ś.. Przez wiele miesięcy pozwany znosił zamieszkiwanie tych osób w przedmiotowym lokalu i nie podejmował żadnych działań w celu odzyskania swojej własności. Mimo iż wyrok w sprawie I C 831/18 zapadł w grudniu 2019 roku, to dopiero we wrześniu 2021 roku pozwany zdecydował się na wniesienie pozwu o eksmisję osób zajmujących przedmiotowy lokal (vide: wyrok eksmisyjny w sprawie I C 465/21). Jak już wskazano powyżej, powódka nie może ponosić negatywnych konsekwencji nietrafionych decyzji biznesowych pozwanego, co oznacza także, że nie powinna odpowiadać za to, że właściciel lokalu nie potrafił uregulować w sposób właściwy stosunków prawnych z lokatorami, ani też nie powinna odpowiadać za bierną postawę pozwanego w realizacji przysługujących mu roszczeń. Z okoliczności sprawy nie wynika, by pozwany próbował dochodzić od osób zamieszkujących jego lokal należności z tytułu bezumownego korzystania. W ocenie Sądu taka postawa pozwanego nie zasługuje na aprobatę i ochronę prawną. Nadto, należy zauważyć, że nawet po stwierdzeniu prawomocnym wyrokiem Sądu nieważności umowy sprzedaży, pozwany nie regulował żadnych opłat na rzecz spółdzielni. W tych okolicznościach zarzut nadużycia prawa należało uznać za pozbawiony podstaw.

Ponadto, w niniejszej sprawie pozwany kwestionował także wysokość dochodzonego przez spółdzielnię roszczenia, wskazując, że powódka nie zaoferowała żadnego dowodu potwierdzającego zasadność wyliczeń zawartych w dołączonym do pozwu dokumencie „kartoteka finansowa za okres od 01.01.2017 do 31.03.2020”, w tym dokumentacji źródłowej. W ocenie Sądu ostatecznie powyższy zarzut należało uznać za chybiony. W odpowiedzi na sprzeciw od nakazu zapłaty powódka przedłożyła bowiem dość obszerną dokumentację w postaci regulaminów rozliczania poszczególnych mediów oraz opłat, zawiadomień o wysokości opłat, w których zostały określone poszczególne składniki opłaty eksploatacyjnej, uchwał organów statutowych spółdzielni dotyczących przyjęcia planów gospodarczych na lata 2017-2020, decyzji zarządu spółdzielni odnośnie ustalenia wskaźników co oraz stawek zaliczek opłaty stałej. Ponadto, powódka wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości. Podkreślić należy, iż przed sporządzeniem opinii biegły zażądał od powódki przedstawienia dodatkowych dokumentów, w tym rozliczeń z tytułu zużytych mediów, wykonania planów gospodarczych, rocznych planów funduszu remontowego za lata 2017-2020, informacji o wykonaniu funduszu remontowego, a także dysponował dokumentami pozyskanymi w Internecie, jak np. uchwałami Rady Miasta G. w sprawie wysokości opłat za wywóz odpadów za lata 2017-2020. Zdaniem Sądu powyższy materiał źródłowy był wystarczający do poczynienia kategorycznych ustaleń odnośnie wysokości zadłużenia pozwanego z tytułu opłat eksploatacyjnych. Z przedstawionych dokumentów wynikała bowiem zarówno wysokość stawek poszczególnych opłat, będących składnikami miesięcznej zaliczki na poczet opłaty eksploatacyjnej, a także wysokość zużycia mediów etc. Ustalenia co do wysokości tego zadłużenia Sąd poczynił na podstawie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu rachunkowości.

W ocenie Sądu strona pozwana nie zdołała skutecznie podważyć opinii biegłego. Kwestionując opinię strona pozwana zarzuciła biegłemu m.in. pominięcie przy jej sporządzeniu umowy z dostawcą usług konserwacji domofonu oraz umowy ubezpieczenia. W ocenie Sądu z uwagi na niewielki udział należności za konserwację oraz kosztów ubezpieczenia w opłatach eksploatacyjnych (w najlepszym razie wynoszący odpowiednio 0,3 % i 0,7 %) zmiana wysokości tych należności nie miała większego wpływu na wysokość opłat eksploatacyjnych. Jak wskazał biegły w przypadku ww. należności można mówić o koszcie rzędu 6 zł w skali roku. Nadto, należy zauważyć, że w odniesieniu do należności za konserwację domofonu, za wystarczające należało uznać posłużenie się przez biegłego dokumentacją zawartą w aktach sprawy, tj. wnioskiem o podwyższenie stawki umownej oraz decyzją zarządu spółdzielni. Nadto, biegły wskazał, że powyższe koszty w sprawozdaniach z realizacji przychodów i kosztów zostały określone jako koszty niezależne od powódki, co wskazuje, że powódka z tego tytułu nie uzyskała żadnych zysków. Dalej, pozwany zarzucił zaniechanie uwzględnienia uchwał Rady Miasta G. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości za lata 2017-2020. Przedmiotowy zarzut również należało uznać za bezzasadny. W opinii uzupełniającej biegły wyjaśnił, że przeanalizował wszelkie uchwały przyjęte przez Radę Miasta G. dotyczące określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości za sporny okres, a także poczynił ustalenia odnośnie skali wzrostu stawek tego podatku dla poszczególnych rodzajów nieruchomości, stwierdzając, że skala wzrostu stawki była niewielka i wynosiła 5 %. Zważywszy na skalę zmiany wysokości stawek, a także niewielki udział podatku w opłatach za eksploatację (nie więcej niż 0,4 %) różnice w tym zakresie były wręcz pomijalne i nie zachodziła potrzeba korekty stosowanych w naliczanych opłatach stawek. Zdaniem pozwanego, biegły w sposób nieprawidłowy swoje wnioski oparł na analizie ocen sprawozdań zarządu powodowej spółdzielni mieszkaniowej sformułowanych przez biegłych rewidentów. Zdaniem Sądu również ten zarzut nie zasługiwał na uwzględnienie. Zgodnie z art. 88a § 1 i 2 Prawa spółdzielczego roczne sprawozdania finansowe spółdzielni podlegają badaniu pod względem rzetelności i prawidłowości. Uchwałę w tym zakresie podejmuje rada nadzorcza. Roczne sprawozdanie finansowe podlega badaniu w trybie i według zasad określonych w odrębnych przepisach. Celem badania sprawozdania finansowego jest wyrażenie przez biegłego rewidenta pisemnej opinii wraz z raportem o tym, czy sprawozdanie finansowe jest zgodne z zastosowanymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz czy rzetelnie i jasno przedstawia sytuację majątkową i finansową, jak też wynik finansowy badanej jednostki Powyższe czynności są wykonywane przez biegłego rewidenta, który jest zawodem zaufania publicznego. Należy mieć przy tym na względzie, że biegły rewident, który sporządza niezgodną ze stanem faktycznym opinię o sprawozdaniu finansowym i stanowiących podstawę jego sporządzenia księgach rachunkowych jednostki lub sytuacji finansowo-majątkowej tej jednostki, podlega odpowiedzialności karnej. Zważywszy na szczególne zasady wykonywania zawodu biegłego rewidenta, jego szczególną pozycję jako zawodu zaufania publicznego oraz zaostrzone zasady odpowiedzialności karnej za sporządzenie fałszywej opinii, nie ma przesłanek do kwestionowania a limine opinii biegłego rewidenta. Taka opinia – podlega na mocy art. 233 § 2 k.p.c. – takiej samej ocenie jak pozostałe środki dowodowe. W niniejszym przypadku Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do odmowy przyznania temu dokumentowi mocy dowodowej, tym bardziej, że strona pozwana nie wskazała, które wnioski biegłego rewidenta bądź które spośród pozycji wymienionych w sprawozdaniu finansowym są błędne i niezgodne ze stanem faktycznym. Zarzuty pozwanego sprowadzają się do kwestionowania tego sprawozdania jako takiego bez wskazania żadnych merytorycznych uwag. Oparcie się przez biegłego na opinii biegłego rewidenta w żaden sposób nie dyskwalifikuje opinii przygotowanej przez biegłego W. P.. Jednocześnie, należy zwrócić uwagę, że żadna z uchwał organów statutowych spółdzielni nie została zaskarżona i tym samym nie została wyeliminowana z obrotu prawnego. Zatem należało uznać, że biegły prawidłowo oparł swoje wnioski na przedstawionych dokumentach. Zdaniem Sądu wyliczenie zadłużenia pozwanego z tytułu opłat eksploatacyjnych zostało przez biegłego wykonane poprawnie. Opinia nie stanowi powielenia twierdzeń powoda zawartych w pozwie, lecz stanowi krytyczną analizę rozliczenia opłat zawartego w kartotece finansowej. Zważyć należy, iż biegły dysponował trzema różniącymi się od siebie źródłami danych dotyczących wymiaru miesięcznych opłat eksploatacyjnych (kartoteka finansowa, miesięczne naliczenia, zawiadomienia), co wymagało od niego dokonania analizy porównawczej, a po wyjaśnieniu różnic wskazaniu prawidłowego wyliczenia. Przykładowo, w odniesieniu do rozliczenia mediów biegły nie uwzględnił kwoty 201,78 zł, która została wyszczególniona w kartotece finansowej, gdyż wynika ona z dokonanej w listopadzie 2017 roku korekty naliczeń opłat z tytułu użytkowania lokalu w związku ze zmniejszeniem osób go zamieszkujących. Z treści opinii wynika, że dokonując wyliczenia kwoty zadłużenia, biegły uwzględnił stawki poszczególnych opłat, a także wskazania zużycia mediów wynikające ze złożonych dokumentów źródłowych, opierając się przy tym na zapisach Statutu i regulaminów. Przyjęte wartości nie są zatem dowolne. W związku z powyższym, uznając opinię biegłego za prawidłową, wnioski z niej wynikające Sąd przyjął za swoje i na tym dowodzie oparł ustalenia faktyczne odnośnie wysokości zadłużenia pozwanego z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz odsetek za opóźnienie.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 35.940,85 zł. Ponadto, na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c. od powyższej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu tj. 8 września 2020r. do dnia zapłaty. Zważyć bowiem należy, iż zgodnie z art. 4 ust. 6 ² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych opłaty wnosi się co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca. Ponadto, przed wytoczeniem niniejszego powództwa pozwany był wzywany do zapłaty pismem z dnia 6 maja 2020 roku. W tych okolicznościach należało uznać, że w dacie wniesienia pozwu całość roszczenia była już wymagalna.

W pozostałym zakresie, na mocy powołanych powyżej przepisów a contrario, powództwo podlegało oddaleniu.

Zważywszy, iż powódka wygrała niniejszy spór w przeważającym zakresie, na mocy art. 100 zdanie drugie k.p.c., kosztami procesu w całości Sąd obciążył pozwanego. Na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. szczegółowe wyliczenie kosztów Sąd powierzył referendarzowi sądowemu po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku.