Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 marca 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Mateusz Berent

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu w dniu 13 marca 2025 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa R. W.

przeciwko E. E. (1) i Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w G.

o ustalenie

I.  oddala powództwo;

II.  nie obciąża powoda kosztami procesu.

Sygn. akt I C 575/24

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 24 marca 2025 roku

I.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1.  Powód R. W. wystąpił przeciwko E. E. (1) oraz Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w G. (dalej również jako: Wspólnota Mieszkaniowa) z powództwem o ustalenie, że umowa zawarta dnia 1 września 2009 roku tytułowana jako „Umowa najmu lokalu” stanowi w istocie umowę nienazwaną, w ramach której powód w związku z poniesieniem nakładów i przystąpieniem do inwestycji w część wspólną budynku położonego w G. przy ul. (...), jest uprawniony do pobierania pożytków w wysokości 42/120 od kwoty wpłacanej przez aktualnego najemcę lokalu położonego na parterze budynku o powierzchni 46 m ², a także o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

2.  W uzasadnieniu wskazano, że powód w 1995 roku zdecydował się na zainwestowanie gotówki w przebudowę budynku położonego przy ul. (...) w G. objętej księgą wieczystą o numerze (...). Wspólnota Mieszkaniowa nie posiadała wówczas środków na przebudowę budynku, polegającą na zabudowie podcieni i stworzeniu w ten sposób nowego lokalu użytkowego. Osoby partycypujące w inwestycji zdecydowały, że zwrot będzie następował poprzez proporcjonalny podział czynszu pobierany z tytułu najmu lokalu. Uprzednio lokal był wynajmowany przez pozwaną E. E. (1) zgodnie z umową z dnia 11 lipca 1994 roku. Przebudowa i rozbudowa lokalu zostały zlecone umową o wykonanie prac remontowo-instalacyjnych. Zlecającą była ww. pozwana, a środki służące realizacji inwestycji wyłożył m.in. powód. Dowodzi temu decyzja o pozwoleniu na budowę, w której stroną, a więc inwestorem jest powód. Zgodnie z ustaleniami powód otrzymywał 42/120 czynszu najmu tego lokalu niezależnie od zmian najemcy. Powód zbył prawo do tych świadczeń na rzecz brata, a następnie je odkupił. W 2023 roku Wspólnota odmówiła powodowi informacji o stawce czynszu, jak również zaprzestała z nim rozliczeń.

(pozew, k. 52-56)

II.

(stanowisko pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej)

3.  Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

4.  W uzasadnieniu pozwana wskazała, że już w 1991 roku pozwana E. E. (1) wystąpiła do Urzędu Miejskiego w G. o możliwość zabudowy podcieni przy ul. (...) w G.. Inspektor Nadzoru Urbanistycznego wydał negatywną decyzję, wskazując, że zabudowa będzie możliwa po uzyskaniu dokumentu poświadczającego prawo do tymczasowej dzierżawy terenu. Decyzją z dnia 11 sierpnia 1993 roku Urząd Rejonowy w G. orzekł w przedmiocie wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości położonej w G. oznaczonej jako działki (...) o łącznej powierzchni 92 m ² zapisanej w księdze wieczystej o numerze (...) oraz działki (...) o powierzchni 52 m ² zapisanej w księdze wieczystej o numerze (...), w ten sposób, że zwrócił lokal użytkowy o powierzchni brutto 32,56 m ², znajdujący się na działce nr (...) na rzecz E. E. (1) w 43/120 części, W. P. w 3/10 części, A. M. w 19/120 części, E. M. (1) w 1/12 części, I. K. w 1/20 części i R. W. w 1/20 części. Powód nie dochodził roszczeń związanych lokalem zwróconym w 1993 roku.

5.  Pozwana E. E. (1) zwróciła się do Urzędu Miasta G. o wydanie pozwolenia na budowę tymczasowego obiektu handlowego w podcieniach budynku przy ul. (...) w G.. Decyzja została wydana dnia 21 września 1995 roku.

6.  Urząd Miasta wydał pozwolenie na budowę tymczasowego obiektu handlowego do dnia 31 grudnia 1996 roku. Inwestor – ww. pozwana została zobowiązana do rozbiórki obiektu i przywrócenia do stanu pierwotnego do dnia 31 grudnia 1996 roku. Powód nie został określony w treści decyzji jako inwestor, a jedynie decyzja została mu doręczona do wiadomości.

7.  Umowa najmu z dnia 11 lipca 1994 roku dotyczy lokalu usługowego, w którym powód miał 1/20 udziałów i pozostaje bez związku z toczącym się postępowaniem. Umowa dotyczyła lokalu usługowego, zwróconego jako część wspólna współwłaścicielom mieszkań w budynku przy ul. (...).

8.  Pozwana E. E. (1) dnia 3 listopada 1995 roku zawarła umowę o wykonanie prac remontowo-budowlanych i instalacyjnych na budowę sklepu w podcieniu przy ul. (...) G..

9.  Fundusze na zabudowę pochodziły z zawartej w 1995 roku przez współwłaścicieli nieruchomości ustnej umowy, na mocy której każdy ze współwłaścicieli miał ponieść nakłady na nieruchomość w wysokości proporcjonalnej do posiadanych udziałów, a zwrot środków miał nastąpić w ramach czynszu pobieranego z tytułu najmu lokalu. Powód miał udział 6/120 w nieruchomości. W. P. miała udział wynoszący 36/120, ale nie posiadała dostatecznych środków na zrealizowanie inwestycji. Środki za nią miał wyłożyć powód. Ostatecznie część środków została wpłacona przez E. E. (1), a powód zwrócił jej wpłacone środki w części w ratach w dniu 6 listopada 1995 roku, 6 grudnia 1995 roku, 2 stycznia 1996 roku, 5 stycznia 1996 roku, co potwierdził powód załączając rozliczenia.

10.  Z dniem 19 czerwca 1997 roku powód przestał być współwłaścicielem nieruchomości przy ul. (...) w G..

11.  W okresie od 1996 roku do 2022 roku wpływy z inwestycji zabudowy podcieni przekazane na rzecz powoda to kwota 453.867,35 zł, zaś nakłady poniesione przez powoda opiewały na kwotę 21.798,00 zł.

12.  Dnia 14 czerwca 2022 roku została zarejestrowana pozwana Wspólnota Mieszkaniowa.

13.  Pomiędzy powodem a pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową nie istniał żaden stosunek prawny, na mocy którego pozwana zobowiązała się przekazywać powodowi środki z tytułu zawartej w dniu 1 września 2009 roku umowy najmu. Brak jest też jakichkolwiek podstaw prawnych do domagania się ustalenia objętego pozwem.

14.  Powód nieprawidłowo został wpisany jako strona umowy najmu lokalu z dnia 1 września 2009 roku, ponieważ nie był już wtedy współwłaścicielem nieruchomości, jednak strony zdecydowały się na to rozwiązanie wyłącznie w celu uniknięcia negatywnych konsekwencji podatkowych.

15.  Jakiekolwiek roszczenia powoda związane ze zwrotem wpłaconych środków na zabudowę podcieni zostały mu zwrócone, a sam powód przez lata bezumownie pobierał pożytki z nieruchomości.

(odpowiedź na pozew, k. 88-93)

III.

(stanowisko pozwanej E. E. (1))

16.  Pozwana E. E. (1) również domagała się oddalenia powództwa w całości i zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

17.  Znaczna część jej odpowiedzi na pozew stanowiła powielenie argumentacji wyrażonej w odpowiedzi na pozew pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Dodano w szczególności, że w 1983 roku pozwana E. E. (1) po śmierci swojej matki przejęła zarząd nad budynkiem. Po sprzedaży udziałów przez powoda, pozwana została wówczas upoważniona wyłącznie przez ówczesnych współwłaścicieli: I. P., I. K., E. M. (1) oraz A. M. do zawarcia umowy najmu lokalu o powierzchni 42 m ² znajdującego się na parterze domu przy ul. (...). Po śmierci A. M. jego spadkobierczynie upoważniły ww. pozwaną do występowania w ich imieniu, podpisywania umów najmu, administrowania i załatwiania wszystkich spraw związanych z lokalami przy ul. (...) w G.. Sytuacja prawna związana z wynajmowanym lokalem została uregulowana w cesji umowy najmu z dnia 1 lipca 2022 roku, w ten sposób, że współwłaściciele nieruchomości, najemczyni M. P. (1) oraz pozwana Wspólnota Mieszkaniowa ustalili, że E. W. (brat powoda) i I. K. zostali wykreśleni z umowy z uwagi na brak wzajemnych zobowiązań ze wspólnotą.

(odpowiedź na pozew, k. 106-109v.)

IV.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

18.  Dla nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...).

(dowód: wydruk z (...) k. 68-71v.)

19.  W 1991 roku pozwana E. E. (1) zwróciła się do Urzędu Miejskiego w G. o możliwość zabudowy podcieni przy ul. (...) w G.. Pismem z dnia 13 października 1991 roku odpowiedziano jej, że z uwagi na negatywną opinię Referatu (...) wnioskowana zabudowa nie jest możliwa. Poinformowano, że po uzyskaniu dokumentu poświadczającego prawo do do tymczasowej dzierżawy ww. terenu, możliwe będzie usytuowanie tam tymczasowego pawilonu handlowego.

(dowód: pismo z dnia 13 października 1991 r., k. 94)

20.  Decyzją z dnia 11 sierpnia 1993 roku Urząd Rejonowy w G. orzekł:

1) zwrot lokalu użytkowego o powierzchni brutto 2,56 m ² znajdującego się na działce nr (...) na rzecz pozwanej E. E. (1) w 43/120 części W. P. w 3/10 części, A. M. w 19/120 części, E. M. (1) w 1/12 części, I. K. w 1/20 części i R. W. w 1/20 części,

2) zrzeczenie się służebności gruntowej ustanowionej na rzecz Skarbu Państwa polegającej na prawie korzystania przez czas nieograniczony z działki gruntu nr (...) o powierzchni 34 m ²,

3) o odmowie zrzeczenia się służebności gruntowej ustanowionej na rzecz Skarbu Państwa polegającej na prawie korzystania przez czas nieograniczony z działek gruntu nr (...) o łącznej powierzchni 58 m ² przeznaczonych na drogę,

4) o odmowie zwrotu działki nr (...) na rzecz poprzedniego właściciela,

5) o zobowiązaniu pozwanej E. E. (1) w 43/120 części, W. P. w 3/10 części, A. M. w 19/120 części, E. M. (1) w 1/12 części, I. K. w 1/20 części i R. W. w 1/20 części uprawnionych do zwrotu lokalu użytkowego o powierzchni brutto 32,56 m ² znajdującego się na działce nr (...) do wpłaty odszkodowania w kwocie tam wskazanej.

(dowód: decyzja z dnia 11 sierpnia 1993 r. w sprawie GG-II- (...), k. 95-97)

21.  Dnia 5 marca 1994 roku współwłaściciele budynku przy ul. (...) w G. w osobach W. P., A. M., E. M. (1), I. K. oraz powoda R. W. umocowali pozwaną E. E. (1) do występowania w ich imieniu w sprawie zabudowy podcieni w parterze ww. budynku, podpisywania umów najmu i załatwiania spraw w urzędach.

(dowód: upoważnienie z dnia 5 marca 1994 r., k. 117)

22.  Dnia 11 lipca 1994 roku pozwana E. E. (1) zawarła z J. P. (najemcą) umowę najmu lokalu o powierzchni 42 m ² zlokalizowanego na parterze budynku w G. przy ul. (...). Umowa miała obowiązywać od dnia 11 lipca 1994 roku do dnia 10 lipca 1997 roku. Był to inny lokal niż następnie wybudowany w podcieni budynku przy ul. (...) w G..

(dowód: umowa najmu z dnia 11 lipca 1994 r., k. 7-11)

23.  Dnia 21 września 1995 roku zatwierdzono projekt budowlany i wydano pozwanej E. E. (1) pozwolenie na budowę tymczasowego obiektu handlowego w podcieniach budynku przy ul. (...) w G. jako inwestycji czasowej do dnia 31 grudnia 1996 roku. Decyzja doręczona została także: W. P., A. M., E. M. (1), I. K., powodowi R. W. oraz C. C.. Decyzja stała się ostateczna dnia 18 października 1995 roku.

(dowód: decyzja z dnia 21 września 1995 r., k. 67-67v.)

24.  Dnia 3 listopada 1995 roku pozwana E. E. (1) zawarła umowę o wykonanie prac remontowo-budowlanych i instalacyjnych jako budowa sklepu w podcieniu G. ul. (...). Prace miały zostać wykonane do dnia 16 lutego 1996 roku. Wynagrodzenie, w tym koszt materiałów, ustalono zgodnie z kosztorysem wstępnym z dnia 19 października 1995 roku na kwotę 39.500,00 zł (razem z podatkiem od towarów i usług).

(dowód: umowa z dnia 3 listopada 1995 r., k. 60v.-61, kosztorys z dnia 19 października 1995 r., k. 61v.)

25.  Pozwana E. E. (1) zwróciła się do pozostałych współwłaścicieli ww. nieruchomości z propozycją partycypowania w kosztach ww. inwestycji. Początkowym założeniem było, aby każdy ze współwłaścicieli partycypował w tych kosztach w stosunku do posiadanych udziałów. Ww. pozwana przekonywała, że zwrot z inwestycji nastąpi, jeśli lokal będzie wynajmowany przez co najmniej rok. Ostatecznie do inwestycji przystąpili:

- pozwana E. M.-E.,

- powód R. W. w udziale 42/120 (służył mu udział 6/120 w prawie własności nieruchomości, natomiast I. P. jako spadkobierczyni W. P. wyraziła zgodę, aby powód partycypował w inwestycji w jej miejsce w stosunku do służącego jej udziału),

- I. K.,

- A. M. (przystąpił do inwestycji w miejsce H. A., której służył udział 1/20).

26.  Strony umówiły się, że uzyskiwany czynsz najmu pomniejszony o ewentualne obciążenia będzie rozdzielany pomiędzy inwestorów w stosunku do wielkości poniesionych nakładów.

27.  Umowa miała wiązać strony, dopóki nie dojdzie do rozbiórki tymczasowego obiektu handlowego w podcieniach budynku.

(dowód: oświadczenie z dnia 9 listopada 1995 r., k. 21, przesłuchanie powoda R. W., k. 149v.-151v., płyta, k. 154, przesłuchanie pozwanej E. E. (1), k. 151v.-152v., płyta, k. 154)

28.  Środki na inwestycję zgodnie z umową z dnia 3 listopada 1995 roku o wykonanie prac remontowo-budowlanych i instalacyjnych wyłożyła pozwana E. E. (1), a następnie pozostali inwestorzy zwrócili jej swoje zadeklarowane wkłady.

(dowód: potwierdzenia wpłat, k. 43, przesłuchanie pozwanej E. E. (1), k. 151v.-152v., płyta, k. 154)

29.  Lokal został wybudowany i wykończony i oddany w pierwszy najem najpóźniej dnia 1 marca 1996 roku.

(dowód: zeznania pozwanej E. E. (1), k. 151v.-152v., płyta, k. 154)

30.  Umową w formie aktu notarialnego z dnia 19 czerwca 1997 roku powód R. W. zbył na rzecz A. M. udział wynoszący 1/5 części we współwłasności lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w G. przy ul. (...), na drugim piętrze, stanowiącego odrębną nieruchomość, dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni wraz z przynależnym do niego udziałem we współwłasności nieruchomości, z której ten lokal został wydzielony, objętej księgą wieczystą KW nr (...) za cenę 28.000,00 zł.

(dowód: akt notarialny z dnia 19 czerwca 1997r. Rep. A nr (...), k. 116-116v.)

31.  A. M. poinformował pozostałych inwestorów, że uzyskiwane środki z tytułu najmu ww. lokalu powinny być nadal przekazywane powodowi R. W. w udziale, w jakim uczestniczył w inwestycji.

(dowód: przesłuchanie powoda R. W., k. 149v.-151v., płyta – k. 154, przesłuchanie pozwanej E. E. (1) – k. 151v.-152v., płyta – k. 154)

32.  Dnia 1 grudnia 1997 roku I. P., I. K., E. M. (1) oraz A. M. udzielili pozwanej E. E. (1) pełnomocnictwa do reprezentowania ich jako współwłaścicieli do podpisania umowy najmu lokalu o powierzchni 42 m ² znajdującego się na parterze domu przy ul. (...). Był to inny lokal niż objęty ww. porozumieniem inwestycyjnym. Upoważnienie opatrzone zostało podpisami notarialnie poświadczonymi.

(dowód: upoważnienie z dnia 1 grudnia 1997 r., k. 118)

33.  Umową z dnia 23 stycznia 2003 roku w formie aktu notarialnego powód zbył na rzecz swojego brata E. W. udziały wynoszące 42/120 części w nakładach poniesionych na wybudowanie sklepu w podcieniach budynku położonego w G. przy ul. (...) w G. za cenę 6.000,00 zł.

(dowód: akt notarialny z dnia 23.01.2003r. Rep. A nr (...), k. 63-63v.)

34.  E. W. poinformował pozostałych inwestorów, że uzyskiwane środki z tytułu najmu ww. lokalu powinny być nadal przekazywane do rąk powoda R. W..

(dowód: przesłuchanie powoda R. W., k. 149v.-151v., płyta – k. 154, przesłuchanie pozwanej E. E. (1) – k. 151v.-152v., płyta – k. 154)

35.  Dnia 1 września 2009 roku doszło do zawarcia pomiędzy M. P. (1) (najemczynią) a współwłaścicielami lokalu: pozwaną E. E. (1), E. W., A. M., I. K. – reprezentowanymi przez pozwaną – umowy najmu lokalu położonego na parterze budynku przy ul. (...) w G..

36.  Kwota miesięcznego czynszu najmu ustalona została na 4.300,00 zł, który płatny miał być do 10. dnia każdego miesiąca. Kwota czynszu miała być rewaloryzowana kwartalnie według NBP – aneksem do umowy. Oprócz czynszu najemczyni miała ponosić koszty eksploatacyjne. Kaucja zabezpieczająca czynsz i zwrot kosztów za ewentualne szkody nie spowodowane zwyczajnym użytkowaniem lokalu wyniosła 4.300,00 zł i miała być zwrócona najemczyni bez oprocentowania w dniu zwrotu przedmiotu najmu.

(dowód: umowa najmu z dnia 1 września 2009 r., k. 15-16)

37.  Najemczyni uiszczała opłaty z tytułu zawartej umowy do rąk pozwanej E. E. (1). Wszelkie inne sprawy związane z umową najemczyni ustała z pozwaną E. E. (1). Ta z kolei konsultowała te kwestie z powodem R. W.. W 2015 roku czasowo obniżono najemczyni czynsz do kwoty 3.600,00 zł. Przez pewien okres pandemii koronawirusa (...)2 nie pobierano od najemczyni czynszu.

(dowód: pismo o obniżenie czynszu, k. 67v. zeznania świadka M. P. (1), k. 148v.-149v., płyta – k. 154, zeznania powoda R. W., k. 149v.-151v., płyta, k. 154)

38.  Dnia 14 października 2021 roku M. M. (2) oraz K. M. jako spadkobierczynie po zmarłym mężu i ojcu A. M. współwłaścicielu w lokalach usługowych znajdujących się przy ul. (...) w G., upoważniły pozwaną E. E. (1) do występowania w ich imieniu, do podpisywania umów najmu, administrowania i załatwiania wszystkich spraw związanych z tymi lokalami w urzędach.

(dowód: upoważnienie z dnia 14 października 2021 r., k. 119)

39.  W 2022 roku powstała pozwana Wspólnota Mieszkaniowa obejmująca nieruchomość położoną w G. przy ul. (...).

(dowód: zaświadczenie GUS z dna 14 czerwca 2022 r., k. 103, uchwały wraz z załącznikami – k. 127-130v.)

40.  Dnia 1 lipca 2022 roku współwłaściciele: pozwana E. E. (1), R. E., M.-E.-P., Ł. P., K. M., M. M. (2), I. P., H. A. oraz inwestorzy bez prawa własności: E. W. oraz I. K. mający być reprezentowani przez pozwaną E. E. (1) oraz pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. zawarli z najemczynią M. P. (1) tzw. cesję umowy najmu – porozumienie o przeniesieniu tytułu prawnego do lokalu użytkowego – lokal (...).

41.  Wedle postanowień tej umowy E. W. oraz I. K. mieli zostać wykreśleni z umowy najmu z uwagi na brak wzajemnych zobowiązań ze Wspólnotą (przejmującym) w stosunku do tego lokalu, a wszelki wzajemne zobowiązania pomiędzy poszczególnymi współwłaścicielami i inwestorami miały być przedmiotem umów odrębnych.

42.  Strony oświadczyły, że wynajmującego i najemczynię łączy umowa najmu lokalu użytkowego mieszczącego się na parterze budynku przy ul. (...) w G. o powierzchni 46 m ² zawartej na czas nieokreślony w dniu 1 września 2009 roku z późniejszymi aneksami od nr 1 do nr 20, w którego skład wchodzi część handlowa i pomieszczenia pomocnicze. Najemczyni oświadczyła, że jest zainteresowana kontynuowaniem i korzystaniem z przedmiotu najmu. Strony miały oświadczyć, że w umowie najmu w miejsce wynajmującego wchodzi przejmujący.

43.  Z dniem 1 lipca 2022 roku na przejmującą Wspólnotę Mieszkaniową miały przejść prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu spoczywające dotychczas na wynajmującym.

(dowód: umowa z dnia 1 lipca 2022 r., k. 121-121v.)

44.  Umową z dnia 1 sierpnia 2022 roku w formie aktu notarialnego E. W. zbył na rzecz powoda udziały wynoszące 42/120 części w prawach i roszczenia z tytułu nakładów poniesionych na wybudowanie sklepu w podcieniach budynku położonego w G. przy ul. (...) w G. za cenę 30.000,00 zł.

(dowód: akt notarialny z dnia 23 stycznia 2003 r. Rep. A nr (...), k. 64-65)

45.  Od dnia 1 marca 1996 roku do maja 2022 roku pozwana E. E. (1) przekazywała powodowi R. W. 42/120 uzyskiwanego czynszu najmu wybudowanego lokalu tymczasowego pomniejszonego o obciążenia.

46.  Powód R. W. przez cały ten czas uiszczał podatek od nieruchomości za tę część nieruchomości, z wyjątkiem okresu, kiedy udziału należały do jego brata E. W., który uiszczał wówczas te należności.

47.  Taki sam sposób rozliczeń następował w stosunku do A. M., a po jego śmierci rozliczenie następowało z jego spadkobierczyniami.

48.  Od maja 2022 roku do chwili obecnej pożytki z tytułu umowy najmu ww. lokalu rozdzielane są pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do wielkości ich udziałów.

(dowód: notatki, k. 74-76v., pismo do I Urzędu Skarbowego w G., k. 66, zeznania świadka E. M. (2), k. 147v.-148, płyta, k. 154, przesłuchanie R. W., k. 149v.-151v., płyta – k. 154, przesłuchanie pozwanej E. E. (1), k. 151v.-152v., płyta – k. 154)

49.  Pismem z dnia 18 lipca 2023 roku powód zwrócił się do administratora pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej do przedłożenia kopii umowy najmu dotyczących obiektu handlowego w podcieniach budynku przy ul. (...) w G., którego najemcą jest M. P. (1) oraz do zapłaty zaległego czynszu wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 lipca 2022 roku do dnia zapłaty oraz wpłat bieżących.

(dowód: wniosek z dnia 18 lipca 2023 r., k. 72v.-73)

50.  Pismem z dnia odmówiono powodowi, wskazując na brak podstaw prawnych do udzielenia poufnych informacji dotyczących członków wspólnoty mieszkaniowej jak i zawartych umów, a tym bardziej do wypłaty czynszu z lokalu wynajmowanego. Jedynym dokumentem uprawniającym do udzielenia poufnych informacji, w o które powód wnosił miał być dokument przedstawiający praw własności.

(dowód: pismo z dnia 31 lipca 2023 r., k. 73v.)

Sąd zważył co następuje:

V.

51.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów przedłożonych przez strony, zeznań świadków i dowodu z przesłuchania stron.

(ocena dowodów)

52.  Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, że dowody z dokumentów przedłożonych przez strony są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, w tym zgodności przedstawionych kopii dokumentów z oryginałami, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

53.  Nadto, Sąd dał wiarę zeznaniom świadków M. P. (1), E. M. (2) oraz dowodowi z przesłuchania stron w osobach R. W. oraz E. E. (1). W ocenie Sądu były one spójne, logiczne i niesprzeczne z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Nie tylko potwierdzały fakty wynikające z dokumentów, ale przede wszystkim znacząco je uzupełniały, w szczególności co do nawiązanego stosunku prawnego opisanego poniżej oraz jego wykonywania. Ich wypowiedzi nie wskazują na uzupełnianie lub tworzenie faktów, które nie miały miejsca, a były charakterystyczne dla wspomnień przywoływanych wprost z pamięci.

54.  Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. pominięto dowód z przesłuchania świadka I. P., gdyż fakty wynikające z jej zeznań zostały udowodnione innymi dowodami. Oczywistym jest, że faktem nie jest wskazany w tezie ogólny wniosek, co do bezzasadności roszczenia, czy ocena skutków zdarzenia prawnego. Strony nie były sporne co do poczynionych ustaleń związanych ze wspólną inwestycją, w szczególności co do sposobu rozliczeń zawartej następczo umowy najmu.

VI.

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

55.  Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

56.  Przechodząc do szczegółowych rozważań należało mieć na uwadze, że powództwo zmierzało do ustalenia, że umowa najmu zawarta między inwestorami, w imieniu których działała pozwana E. E. (1) stanowiła umowę nienazwaną, w ramach której powodowi służył udział wynoszący 42/120 pożytków w związku poniesieniem nakładów i przystąpieniem do inwestycji na lokal będący przedmiotem najmu.

57.  W tym stanie rzeczy podstawę powództwa stanowił art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

58.  Mając na względzie wskazaną podstawę żądania, Sąd wziął pod uwagę, że interes prawny stanowi przesłankę merytoryczną powództwa o ustalenie w sposób niezależny od innych wymaganych przez prawo materialne lub procesowe okoliczności. Powód musi udowodnić w procesie o ustalenie, że ma interes prawny w wytoczeniu powództwa przeciwko konkretnemu pozwanemu, który przynajmniej potencjalne, stwarza zagrożenie dla jego prawnie chronionych interesów ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2009 r., II CSK 33/09, OSNC 2010, Nr B, poz. 47). Charakter przesłanki interesu prawnego powoduje, że jego brak skutkuje oddaleniem powództwa. Dopuszczalne jest ponowne wytoczenie powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia tego samego prawa lub stosunku prawnego, między tymi stronami, jeżeli tylko po stronie powoda powstanie później interes prawny (por. red. prof. dr hab. E. K., dr hab. I. G., 2023, wyd. 33). Powództwo o ustalenie nie może prowadzić do tego, aby przygotowywało grunt pod powództwo o świadczenie czy ukształtowanie stosunku prawnego ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 22 listopada 2002 r., IV CKN 1519/00, L.; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 28 września 2012 r., V ACa 415/12, L.). W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowane jest stanowisko, że interes prawny określony w art. 189 k.p.c. zwykle nie zachodzi, gdy powód może uzyskać ochronę prawną w inny sposób, tj. w drodze innego (dalej idącego) powództwa, w szczególności powództwa o zasądzenie świadczenia (vide: uchwała SN(7) z 30.12.1968 r., III CZP 103/68, OSNCP 1969, Nr 5, poz. 85; uchw. SN z 26.7.1990 r., III CZP 38/90, OSNCP 1991, Nr 2–3, poz. 25; wyrok SN z 6.6.1997 r., II CKN 201/97, MoP 1998, Nr 2, s. 5; z 27.1.2004 r., II CK 387/02, Legalis; z 13.9.2007 r., III CSK 123/07, OSG 2009, Nr 1–2, poz. 12; z 18.6.2009 r., II CSK 33/09, OSNC-ZD 2010, Nr B, poz. 47; w: T. Szanciło (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Komentarz. Art. 1–458 ¹⁶. Tom I. Wyd. 2, Warszawa 2023).

59.  Podsumowując, należy wskazać, że interes prawny w ustaleniu prawa lub stosunku prawnego zachodzi wówczas, gdy spełnione są następujące przesłanki, tj. występuje obiektywnie istniejąca niepewność co do prawa lub stosunku prawnego, ustalenie prawa lub stosunku prawnego usunie definitywnie niepewność między stronami, co zapewni stronie właściwą ochronę prawną polegającą na rozwiązaniu sporu cywilnoprawnego istniejącego lub mogącego powstać w przyszłości, zaś stronie nie przysługuje dalej idące roszczenie procesowe, w szczególności roszczenie o świadczenie lub o ukształtowanie prawa ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1987 r. sygn. akt III CRN 57/87, LEX nr 1402796; wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2007 r. sygn. akt III AUa 1518/05, LEX nr 257445, OSA 2008/9/30).

(ocena stosunku prawnego łączącego strony)

60.  Na podstawie zaoferowanych przez strony dowodów z uwzględnieniem faktów bezspornych między stronami Sąd ustalił, że powód, pozwana E. E. (1) oraz inne osoby będące współwłaścicielami nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) zdecydowali się w 1995 roku na poczynienie inwestycji w postaci zabudowania podcieni w budynku posadowionym na nieruchomości, urządzenia w nim lokalu użytkowego i wynajęcia go w celu czerpania korzyści z tego lokalu w postaci czynszu najmu pomniejszonego o koszty obciążające nieruchomość.

61.  Udział w zyskach i ciężarach miał odpowiadać proporcji udziału w inwestycji. Niektórzy współwłaściciele nie przystąpili do inwestycji i związku z tym, udział, który przypadałby im stosownie do udziału w prawie własności nieruchomości, ostatecznie przypadł powodowi, który zadeklarował pokrycie stosownej sumy (vide: oświadczenie I. P. z k. 21) oraz A. M.. Według stron umowa miała wiązać strony, dopóki organ budowlany nie wyda decyzji o nakazie rozbiórki ww. zabudowy, albowiem była to zabudowa tymczasowa. Strony kalkulowały, że inwestycja będzie opłacalna, jeśli lokal będzie wynajmowany przez co najmniej jeden rok.

62.  Ostatecznie do inwestycji przystąpili A. M., I. K., pozwana E. E. (1) i powód. Udział powoda w przedsięwzięciu wynosił 42/120 i odnosił się do części, w jakiej powód miał ponosić koszty inwestycji oraz do części, w jakiej miał uczestniczyć w zyskach płynących z tej inwestycji (po odliczeniu kosztów obciążających nieruchomość).

63.  Nie ulegało wątpliwości, że ze względu na poczynione ustalenia zawarta umowa w zakresie udziału w zyskach była oderwana od udziału inwestorów w prawie własności nieruchomości. Strony zresztą postrzegały tę umowę w ten sposób – miała być ona niezależna od udziałów w prawie własności nieruchomości, jakkolwiek ustalono, że czynsz najmu lokalu zostanie podzielony między stronami po odjęciu kosztów obciążających nieruchomość. W tym zakresie umowa ta zachowała związek z nieruchomością i zarządem nad nieruchomością.

64.  O niezależności umowy od udziału w prawie własności nieruchomości i od tytułu prawnego do nieruchomości świadczy fakt, że gdy w 1997 roku pozwany zbył swój udział w prawie własności nieruchomości, w dalszym ciągu uzyskiwał on pożytki w ww. części aż do 2022 roku (od 2003 r. odbierał pożytki w imieniu swojego brata, na rzecz którego przeniósł uprawnienie do czerpania pożytków), kiedy to doszło do formalnego ukonstytuowania zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

65.  W ocenie Sądu między inwestorami doszła do skutku umowa spółki cywilnej określona w art. 860 §1 k.c., zgodnie z którym przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów. W § 2 tego artykułu wskazano, że umowa spółki powinna być stwierdzona pismem ( ad probationem).

66.  Zgodnie z treścią art. 74 k.c. (w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy) zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy pisemnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej (§ 1). Jednakże mimo niezachowania formy pisemnej przewidzianej dla celów dowodowych dowód ze świadków lub dowód z przesłuchania stron jest dopuszczalny, jeżeli obie strony wyrażą na to zgodę albo jeżeli fakt dokonania czynności prawnej bodzie uprawdopodobniony za pomocą pisma. Sąd lub może również dopuścić wymienione dowody, jeżeli ze względu na szczególne okoliczności sprawy uzna to za konieczne (§ 2).

67.  Jakkolwiek ustawa zastrzega formę pisemną umowy spółki cywilnej dla celów dowodowych, to powód uprawdopodobnił za pomocą pisma (k. 65v.), że doszła do skutku ta umowa, stąd dopuszczalny był na ten fakt dowód z zeznań świadków i przesłuchania stron w celu ustalenia jej treści, czemu strony nie oponowały.

68.  W niniejszej sprawie oznaczonym celem gospodarczym umówionym przez strony było czerpanie korzyści z mającej powstać inwestycji stosownie do ustalonych udziałów, niezależnych od udziałów w prawie własności nieruchomości i na dalszym etapie – od tytułu prawnego do nieruchomości. Strony zobowiązały się do działania w sposób oznaczony poprzez wykonanie tej inwestycji (tj. zabudowę podcieni, urządzenie lokalu, wynajęcie tego lokalu) i wniesienie wkładów poprzez sfinansowanie inwestycji.

69.  Zgodnie z treścią art. 867 § 1 k.c. każdy wspólnik (spółki cywilnej) jest uprawniony do równego udziału w zyskach i w tym samym stosunku uczestniczy w stratach, bez względu na rodzaj i wartość wkładu. W umowie spółki można inaczej ustalić stosunek udziału wspólników w zyskach i stratach. Można nawet zwolnić niektórych wspólników od udziału w stratach. Natomiast nie można wyłączyć wspólnika od udziału w zyskach.

70.  Strony ustaliły udział w zyskach i stratach stosownie do udziału, w jakim uczestniczyły w inwestycji. Strony ustaliły, że podział zysku będzie następował co miesiąc, po uzyskaniu czynszu, który pobierała pozwana E. E. (1), po odliczeniu kosztów obciążających nieruchomości. Pozwana E. E. (1) w tym zakresie działała za wspólników - prowadziła ich sprawy i reprezentowała ich.

71.  Sposób wykonywania umowy aż do maja 2022 roku nie był kwestionowany przez strony.

72.  W tym stanie rzeczy, Sąd doszedł do przekonania, że powód, pozwana E. E. (1), A. M. oraz I. K. zawarli umowę spółki cywilnej (art. 860 §1 k.c.).

73.  W rezultacie Sąd uznał, że powodowi służyło dalej idące roszczenie w postaci roszczenia o zapłatę mające swoje źródło w umowie spółki cywilnej. Roszczenie to w pełnym zakresie realizowałoby interes prawny powoda, stąd Sąd stwierdził, że po jego stronie brak jest interesu prawnego w żądaniu ustalenia istnienia stosunku prawnego (art. 189 k.p.c.) i już z tego powodu powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

74.  Niezależnie jednak od powyższego, nawet w przypadku przyjęcia, że powodowi służyłby interes prawny w ustaleniu treści stosunku prawnego, to z uwagi na sposób sformułowania żądania pozwu, który odnosił się nie tyle do spółki cywilnej, co do umowy najmu zawartej przez pozwaną E. E. (1) działającą w ramach spółki cywilnej, brak było podstaw do zastosowania art. 195 §1 k.p.c. w celu zapozwania pozostałych stron umowy spółki cywilnej. W takim przypadku działanie Sądu w istocie wykraczałoby poza żądanie pozwu.

75.  Wstąpienie pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej w prawa i obowiązki stron umowy spółki cywilnej (nazwane cesją przez strony) wymagałoby współdziałania wszystkich stron umowy spółki cywilnej. Zgodnie bowiem z treścią art. 863 §1 k.c. wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku. Omawiany zakaz powinien prowadzić do wniosku, że w miejsce wspólnika ustępującego ze spółki cywilnej nie może do niej wstąpić nowy wspólnik. Taka zmiana członkostwa w spółce nie może się jednak odbyć przez rozporządzenie udziałem, nawet jeżeli na to rozporządzenie zgodę wyrażają pozostali wspólnicy. Dopuszczalność przejścia członkostwa na nowego wspólnika jest kwestionowana zarówno w literaturze (J. Krauss, w: J. Okolski, M. Modrzejewska (red.), Prawo, s. 184; M. Litwińska, Glosa do uchw. SN z 21.11.1995 r., III CZP 160/95, s. 31 i n.; A. Kidyba, Prawo, s. 193; odmiennie A. Herbet, Spółka, s. 439; J.P. Naworski, Zbycie, s. 33 i n.; Z. Kuropatwiński, Zbycie, s. 4 i n.), jak i w orzecznictwie ( vide: uzasadnienie wyr. SN z 11.2.2009 r., V CSK 325/08, MoP 2010, Nr 7, s. 397; odmiennie uchw. SN z 21.11.1995 r., III CZP 160/95, OSNC 1996, Nr 3, poz. 33). Zmiana wspólnika w spółce cywilnej może natomiast nastąpić w drodze rozwiązania umowy spółki i zawarcia nowej umowy pomiędzy wspólnikami w zmienionym już składzie osobowym bądź w wyniku dziedziczenia (M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 4, Warszawa 2024).

76.  Pozwana E. E. (1) nie była umocowana do zakończenia spraw umowy spółki cywilnej poprzez zawarcie porozumienia z dnia 1 lipca 2022 roku (k. 121). (...) spółki cywilnej powierzyli pozwanej prowadzenie spraw spółki cywilnej (art. 865 §1 k.c.) w zakresie obejmującym zawieranie umów najmu dotyczących lokalu, ich wykonywanie, pobieranie czynszu, pokrywanie kosztów obciążających nieruchomość oraz podział zysku między wspólników stosownie do udziału w inwestycji. W tych granicach pozwana E. E. (1) była umocowania do reprezentacji wspólników, tj. składania oświadczeń woli w stosunku do osób trzecich w stosunkach zewnętrznych ze skutkiem po stronie pozostałych wspólników spółki cywilnej (art. 866 k.c.).

77.  Skutki działania wspólnika bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu podlegają ocenie według zasad dotyczących rzekomego pełnomocnika ( falsus procurator); ważność umowy zależy od potwierdzenia w wyznaczonym terminie, natomiast jednostronna czynność prawna jest nieważna (art. 103 i 104; J. Gudowski w: J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom V. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II, Opublikowano: WKP 2017). Jak stanowi art. 103 § 1 k.c. jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta.

78.  Zawarcie porozumienia z dnia 1 lipca 2022 r. wymagało działania m.in. wszystkich wspólników spółki cywilnej. Zawierając tę umowę w imieniu pozostałych wspólników, pozwana E. E. (1) rażąco przekroczyła zakres umocowania, stąd umowa ta była dotknięta sankcją bezskuteczności zawieszonej, a jej ważność zależała od potwierdzenia tej umowy, m.in. przez powoda (art. 103 §1 k.c.)

79.  Z uwagi na brak zgody następczej powoda na zawarcie ww. umowy, umowa jest dotknięta sankcją bezwzględnej nieważności, stąd nie odniosła skutku w niej przewidzianego (art. 103 §1 k.c.).

80.  Z powyższych przyczyn, wobec oderwania stosunku spółki cywilnej od udziałów w prawie własności wspólnota mieszkaniowa nie była legitymowana biernie. W przypadku uznania, że powodowi służy interes prawny w ustaleniu treści ww. stosunku prawnego, konieczne byłoby zapozwanie M. P. (2) jako strony umowy najmu – jednakże z przyczyn powyższych, wobec niezasadności powództwa, Sąd nie zastosował w tym zakresie art. 195 §1 k.p.c.

81.  Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 189 k.p.c. stosowanego a contrario oddalił powództwo, o czym orzekł w pkt I. wyroku.

VII.

(koszty procesu)

82.  O kosztach procesu Sąd orzekł w pkt II. wyroku i na podstawie art. 102 k.p.c. nie obciążył powoda kosztami procesu.

83.  Stosownie do brzmienia art. 102 k.p.c. w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami.

84.  Zważyć należało, iż nieskonkretyzowanie w tym przepisie „wypadków szczególnie uzasadnionych” oznacza, że to sądowi rozstrzygającemu sprawę została pozostawiona ocena, czy całokształt okoliczności pozwala na uznanie, że zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek, przemawiający za nieobciążaniem strony przegrywającej spór kosztami procesu w całości lub w części. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie. W wyroku z dnia 2 października 2015 roku o sygn. I ACa 2058/14 (LEX nr 1820933) Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że sposób skorzystania z przepisu art. 102 k.p.c. jest uprawnieniem jurysdykcyjnym sądu orzekającego i do jego oceny należy przesądzenie, czy wystąpił szczególnie uzasadniony wypadek, który uzasadnia odstąpienie, a jeśli tak, to w jakim zakresie, od generalnej zasady obciążenia kosztami procesu strony przegrywającej spór.

85.  W ocenie Sądu z uwagi na fakt, że na skutek działania pozwanych istotnie powstał spór prawny na tle umowy, która była wykonywana nieprzerwanie przez 28 lat, powód słusznie poszukiwał ochrony prawnej przed sądem powszechnym, przy czym powództwo należało oddalić z uwagi na niewłaściwy sposób sformułowania żądania i rodzaj dochodzonego roszczenia procesowego. W tym stanie rzeczy, Sąd nie obciążył powoda kosztami procesu na podstawie art. 102 k.p.c.