Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 października 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka- Midziak

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 października 2024 r. w G.

sprawy z powództwa K. G. (1), K. K. (1)

przeciwko Grupie Inwestycyjnej (...) S.A. w G.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki K. K. (1) kwotę 17 251,62 zł. ( siedemnaście tysięcy dwieście pięćdziesiąt jeden złotych sześćdziesiąt dwa grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 września 2022r do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo K. K. (1) w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda K. G. (1) kwotę 13 014,38 zł. (trzynaście tysięcy czternaście złotych trzydzieści osiem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 września 2022r do dnia zapłaty;

4.  oddala powództwo K. G. (1) w pozostałym zakresie;

5.  ustala, że powodowie ponoszą koszty procesu w 58%, zaś pozwany w 42%, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Sygnatura akt I C 530/22

Uzasadnienie wyroku z dnia 10 października 2024 roku

Powodowie K. K. (1) i K. G. (1) wnieśli pozew przeciwko Grupie Inwestycyjnej (...) S.A. z siedzibą w G. domagając się zasądzenia od pozwanej kwoty 72.009 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 września 2022 roku do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powodowie podnieśli, że w dniu 16 sierpnia 2021 roku jako nabywcy lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku nr (...) na Osiedlu (...) w G., wybudowanym przez pozwaną, złożyli reklamację dotyczącą robót posadzkarskich. Posadzka kruszyła się i pękała w wielu miejscach, co uniemożliwiło położenie podłogi. Reklamacja została przez pozwaną natychmiast odrzucona, a kolejne zgłoszenia okazały się bezskuteczne. Powodowie zatrudnili więc rzeczoznawcę, który w przygotowanej ekspertyzie wskazał, że posadzka nie nadaje się do położenia żadnego rodzaju podłogi, w tym zwykłego linoleum. W związku z tym - jako nienadająca się do normalnego korzystania i wykonana niezgodnie z umową - posadzka powinna zostać w całości wymieniona. Pozwana nie uznała ekspertyzy, podważyła wykonane badanie i odmówiła powołania innego rzeczoznawcy, a także naprawy lub wymiany posadzki. Dopiero po skierowaniu sprawy do kancelarii prawnej i po spotkaniu powodów z prezesem spółki, pozwana wyraziła zgodę na powołanie niezależnego eksperta, który potwierdził wnioski wynikające z ekspertyzy przedstawionej wcześniej przez powodów. Po uzyskaniu ekspertyzy pozwana uznała reklamację i podjęła decyzję o wymianie posadzki w mieszkaniu powodów. Odbiór nastąpił w dniu 1 kwietnia 2022 roku. Zdaniem powodów opieszałość pozwanej w rozpoznaniu reklamacji doprowadziła do opóźnienia w wykończeniu mieszkania i skutkowała koniecznością wynajmowania mieszkania w okresie od 10 października 2021 roku do 10 lipca 2022 roku za kwotę 2.900 zł miesięcznie, co za cały ten okres daje łącznie kwotę 26.100 zł. Ponadto, powodowie ponieśli szkodę w postaci: kosztów rzeczoznawcy (5.366 zł), kosztów obsługi prawnej (1.800 zł), opłat do wspólnoty mieszkaniowej za okres od 8 lipca 2021 roku do 1 kwietnia 2022 roku w kwocie 6.003 zł, kosztów wzrostu cen materiałów i usług budowlanych w okresie od 8 lipca 2021 roku do 1 kwietnia 2022 roku w kwocie 28.940 zł oszacowanych na podstawie ofert pozwanego wykończenia lokalu „pod klucz” i kosztów dojazdu powoda do S. w kwocie 3.000 zł. Mimo wezwania, pozwana nie zwróciła wyżej wskazanych kosztów.

(pozew, k. 3-7)

Pozwana Grupa Inwestycyjna (...) S.A. wniosła o oddalenie powództwa w całości, kwestionując roszczenie co do zasady i wysokości. Zdaniem spółki roszczenia powodów zostały w całości niesłusznie oparte na ekspertyzie autorstwa J. K. (1), która jest wadliwa, a pozwana od chwili doręczenia kwestionowała zawarte w niej wnioski. Jak zauważyła, wskazany ekspert nie posiada uprawnień budowlanych ani stopnia inżyniera budownictwa. Nadto, nieprawdziwe są zawarte w ekspertyzie stwierdzenia o nieprawidłowym rozłożeniu styropianu i braku wywinięcia folii na ściany, o miejscowym braku hydro i termoizolacji, braku grubości podkładu, braku wytrzymałości na ściskanie, nieprawdziwe są także stwierdzenia, że podkład nie ma koniecznych wytrzymałości na obciążenia użytkowe wynikających z norm dla pomieszczeń mieszkalnych, nie ma wytrzymałości na odrywanie. Poza tym zawyżone zostały oczekiwane przez rzeczoznawcę parametry podkładu przewidzianego umową z wykonawcą. Zdaniem pozwanej rzeczoznawca przyjął nieprawidłową normę PN EN z czego wyciągnął błędne wnioski o zbyt niskiej odporności podkładu na ściskanie. Z instrukcji użytkowania lokalu przekazanej nabywcy wynika wyraźnie, że w szczególnych przypadkach, przy stosowaniu podłóg litych z desek lub drewna egzotycznego, paneli drewnianych może wystąpić konieczność stosowania gruntów głęboko penetrujących czy mat odsprzęgających, wynikających z zastosowanego materiału. Jeśli rzeczoznawca posiadał wiedzę o tym, że powódka planuje podłogę z litych desek, to parametry określone w jego opinii były zawyżone w stosunku do parametru przewidzianego w instrukcji. Nie była to podstawa do tego, aby pozwana wykonała podkład o parametrach wskazanych w ekspertyzie. Zdaniem pozwanej, to powodowie w znacznym stopniu przyczynili się do przedłużenia czasu rozpatrywania reklamacji. Poza oparciem swego roszczenia na wadliwie wykonanej opinii rzeczoznawcy bez odpowiednich uprawnień, nie uwzględnili uwag rzeczoznawców pozwanego, a także przesuwali terminy udostępnienia lokalu celem napraw (lokal został wydany dopiero w styczniu 2022 roku), mimo że ustalony zakres napraw był taki sam, jak w odpowiedzi na reklamację z sierpnia 2021 roku. Nadto, powodowie przesuwali terminy odbioru lokalu po wykonanej wymianie posadzki. Zdaniem pozwanej dołączone do pozwu dokumenty nie pozwalają oszacować wysokości szkody. Nie przedłożono potwierdzeń przelewów czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych, faktury J. K. zostały wystawione na osobę trzecią, a z paragonów Kancelarii (...) nie wynika, na czyją rzecz były świadczone ustne porady prawne i kto pokrył ich koszty. Z kolei w potwierdzeniu transakcji BLIK z dnia 13 października 2021 roku brak danych nadawcy. Poza tym koszty przejazdu dotyczą tylko K. i E. G., a faktury i noty księgowe zostały wystawione także na E. G.. Pozwana podniosła też, że lokal po naprawach został powodom wydany w dniu 1 kwietnia 2022 roku, a zatem nieuprawnione jest dochodzenie roszczeń za okres późniejszy tj. aż do dnia 10 lipca 2022 roku. Pozwana wskazała też na nieprawidłowy sposób wyliczenia szkody w postaci wzrostu cen materiałów i usług budowlanych.

(odpowiedź na pozew, k. 107-118)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z dnia 25 czerwca 2021 roku powodowie K. G. (1) i K. K. (1) nabyli od dewelopera Grupa Inwestycyjna (...) S.A. z siedzibą w G. udziały w prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ulicy (...) kl. A. Zgodnie z treścią przedmiotowej umowy K. G. (1) i E. G. nabyli udział w wysokości 43/100 części na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, a ich synowa K. K. (1) udział w wysokości 57/100 części.

(dowód: wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr (...), k. 195-199, kopia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży z dnia 25 czerwca 2021r., k. 284-288)

W dniu 8 lipca 2021 roku K. K. (1) dokonała odbioru lokalu i zamierzała przystąpić do prac wykończeniowych. Prace miały zostać wykonane w ciągu 3,5 miesiąca. Powódka planowała położenie na posadzkach dębowych desek podłogowych, których dystrybucją zajmuje się firma (...). Przed przystąpieniem do prac zlecono wykonanie badania posadzki najpierw firmie (...), a następnie (...) sp. z o.o. Z przeprowadzonych badań i pomiarów wynikało, że posadzka jest krucha, mało stabilna, w salonie wykonana masą o znikomych właściwościach użytkowych, nadto posadzka pęka pod ciężarem dorosłej osoby. W konkluzji zasugerowano wymianę posadzki, gdyż dotychczasowa nie nadaje się do montażu podłóg drewnianych.

(dowód: protokoły z badań odporności podłoża, k. 200-204, zeznania świadka K. D., płyta CD k. 311, zeznania świadka E. G., płyta CD k. 311, przesłuchanie powódki K. K. (1), płyta CD k. 358)

Zgodnie z instrukcją użytkowania lokalu – przekazaną przez dewelopera nabywcom – zastosowane w lokalach posadzki betonowe spełniają wymogi stawiane podkładom podposadzkowym i można na nich wykonywać większość stosowanych powszechnie rodzajów wykończeń jak: wykładziny dywanowe i PCV, panele podłogowe, okładziny ceramiczne, klepka drewniana. W każdym przypadku należy stosować się do technologii narzuconej przez producenta tych materiałów. W szczególnych przypadkach, przy stosowaniu podłóg litych z desek i drewna egzotycznego, paneli drewnianych może wystąpić konieczność stosowania gruntów głęboko penetrujących, czy mat odprzęgających, wynikająca z właściwości zastosowanego materiału.

(dowód: instrukcja użytkowania lokalu, k. 162-167v)

W dniu 16 sierpnia 2021 roku powódka K. K. (1) zgłosiła pozwanej reklamację dotyczącą złej jakości posadzki. Jak wskazano w zgłoszeniu reklamacyjnym w każdym pomieszczeniu jest inna wysokość posadzki, nie ma jednej wylewki w całym lokalu, nadto posadzka „faluje” i pęka.

Po przeprowadzonych oględzinach posadzki, w dniu 20 sierpnia 2021 roku przedstawiciel pozwanej spółki (...) stwierdził, że (...) S.A. uznaje reklamację w części dotyczącej spękania posadzki przy małym oknie tarasowym, a decyzję odnośnie tego czy naprawa ma być dokonana przez dewelopera, czy też przez podmiot wskazany przez nabywców, po przedstawieniu i zaakceptowaniu kosztu naprawy przez dewelopera, pozostawia powódce. Jednocześnie, poinformował o nieuwzględnieniu pozostałych zgłoszonych wad. Jak wskazano przygotowanie powierzchni w celu położenia podłogi z litych desek – zgodnie z instrukcją użytkowania lokalu – leży w gestii właściciela lokalu, o czym powódka została wcześniej poinformowana.

W dniu 31 sierpnia 2021 roku doszło do kolejnej wizji lokalnej z udziałem przedstawiciela wykonawcy posadzki (...) sp. z o.o. w T.. Na skutek oględzin wykonawca stwierdził, że podkład jest wykonany poprawnie, niemniej zaproponował bezkosztowe wykonanie próby na powierzchni do 0,5 m ² gruntowania podkładu gruntem na bazie żywic.

W dniu 12 września 2021 roku powódka poinformowała pozwaną o zleceniu niezależnemu rzeczoznawcy budowlanemu wykonania ekspertyzy, wskazując, że w przypadku potwierdzenia istnienia wad pozwana zostanie obciążona kosztami ekspertyzy i kosztami dodatkowymi. Jednocześnie, zażądała przedstawienia deklaracji właściwości użytkowych posadzki na cement, kruszywo, styropian i ewentualnie dodatki, a także przekroju konstrukcji podłogi celem przekazania ich rzeczoznawcy. W dniu 23 września 2021 roku pozwana spółka przekazała powódce żądane dokumenty.

(dowód: wydruk korespondencji e – mailowej stron, k. 13, 27,129-132, zeznania świadka A. K., płyta CD k. 311, przesłuchanie powódki K. K. (1), płyta CD k. 358, przesłuchanie powoda K. G. (1), płyta CD k. 358)

Powódka zleciła rzeczoznawcy z zakresu parkieciarstwa J. K. (1) wykonanie ekspertyzy dotyczącej określenia czy stan podkładu podłogowego w lokalu przy ul. (...) nadaje się do ułożenia na nim okładziny podłogowej drewnianej klejonej do podkładu. W sporządzonej ekspertyzie rzeczoznawca stwierdził, że podkład podłogowy cementowy został wykonany niezgodnie z projektem i umową oraz z normą (...), nie nadaje się do pokrycia go jakąkolwiek okładziną podłogową, nie ma koniecznych wynikających z normy 1991-1-1 wytrzymałości na obciążenia użytkowe dla pomieszczeń mieszkalnych i innych, nie posiada wytrzymałości na odrywanie i ścinanie wymaganych przez (...). W konkluzji rzeczoznawca stwierdził, że podkład podłogowy musi zostać w całości usunięty i wykonany ponownie. Ze względu na długi okres jaki jest konieczny do wyschnięcia nowego podkładu o wytrzymałości na ściskanie minimum 20-25N/mm ² do poziomu 1,5 % i terminy związane z oddaniem do użytku lokalu, należy zastosować materiały szybkoschnące.

(dowód: opinia techniczna z dnia 27 września 2021r., k. 38-48, zeznania świadka J. K. (1), płyta CD k. 311)

Za sporządzenie ekspertyzy powodowie jako współwłaściciele lokalu zapłacili kwotę 2.214 zł brutto.

(dowód: faktura VAT, k. 52, oświadczenie, k. 193)

W dniu 30 września 2021 roku powódka przesłała pozwanej skan ekspertyzy J. K. (1) i zażądała naprawy reklamacyjnej w zakresie zgodnym z wynikami ekspertyzy. Powódka domagała się wymiany jastrychu na całej powierzchni lokalu, a także wykonania nowej posadzki o odporności na ściskanie min. 20-25 MPa.

(dowód: wydruk korespondencji e – mail stron, k. 128v, przesłuchanie powódki K. K. (1), płyta CD k. 358, przesłuchanie powoda K. G. (1), płyta CD k. 358)

W e – mailu z dnia 7 października 2021 roku przedstawiciel pozwanej spółki (...) przedstawił stanowisko wykonawcy (...) sp. z o.o. w T. odnośnie ekspertyzy przygotowanej przez J. K. (1). Wedle wykonawcy opinia jest niewiarygodna i obarczona szeregiem błędów, w szczególności zarzucono, że w opinii nie wskazano numeru urządzenia pomiarowego ani nie załączono świadectwa kontroli i wzorcowania, co czyni wynik badania niewiarygodnym, badanie zostało przeprowadzone bez udziału pozwanej, opinia jest wewnętrznie sprzeczna odnośnie wytrzymałości na ściskanie. Nadto, w sposób nieuprawniony wskazano, że posadzka nie posiada wytrzymałości na odrywanie i ściskanie, a także nie wykonano żadnych badań określających ściskanie.

(dowód: wydruk korespondencji e – mail stron, k. 127-128)

W związku z zakwestionowaniem ekspertyzy powodowie zwrócili się o pomoc prawną do fachowego pełnomocnika z Kancelarii (...) Radcowie Prawni sp. k. z siedzibą w G..

(dowód: zeznania świadka E. G., płyta CD k. 311)

Pismem z dnia 7 października 2021 roku pełnomocnik powodów radca prawny W. A. zwrócił się do pozwanej o uwzględnienie reklamacji i wymianę posadzki na całej powierzchni lokalu. W odpowiedzi na to wezwanie, pismem z dnia 23 listopada 2021 roku pełnomocnik pozwanej ponownie zakwestionował ustalenia zawarte w ekspertyzie J. K. (1) oraz istnienie wskazanych w niej wad.

(dowód: pismo powódki z dnia 7 października 2021r., k. 34, 133-134, pismo pozwanej z dnia 23 listopada 2021r., k. 135)

Pismem z dnia 3 grudnia 2021 roku pełnomocnik powodów wniósł o ponowne przeanalizowanie sprawy. W treści tego pisma wskazano, że w przedstawionym powódce fragmencie umowy warunkiem dokonania odbioru końcowego podkładów podłogowych jest uzyskanie pozytywnych wyników badań wytrzymałościowych – audytu akustycznego, natomiast deweloper nie przedstawił wyników badań wytrzymałościowych przeprowadzonych przez wykonawcę po wykonaniu posadzki, co uzasadnia stwierdzenie, że takimi wynikami pozwana nie dysponuje. Jednocześnie, pełnomocnik powodów za nieuzasadnione uznał zarzuty pozwanej dotyczące ekspertyzy rzeczoznawcy. Odnosząc się do tego pisma, w dniu 4 stycznia 2022 roku pełnomocnik pozwanej poinformował, że umowa nie przewiduje obowiązku przedłożenia powódce wyników badań wytrzymałościowych, a także zaproponował kolejną wizję lokalną celem stwierdzenia występowania wad.

(dowód: pismo powódki z dnia 3 grudnia 2021r., k. 33, 136-137, pismo pozwanej z dnia 4 stycznia 2022r., k. 36-37, 138)

Do spotkania doszło w dniu 12 stycznia 2022 roku. Uczestniczyli w nim ze strony pozwanego A. P., A. K., P. P., a ze strony powodów K. G. (1), K. K. (1) i J. K. (1). Ostatecznie powodowie zrezygnowali z położenia podkładu o parametrach wytrzymałościowych wskazanych w ekspertyzie rzeczoznawcy, natomiast podtrzymali żądanie wymiany podkładu na całej powierzchni lokalu.

(dowód: zeznania świadka A. P., płyta CD k. 311)

Pismem z dnia 14 stycznia 2022 roku pełnomocnik pozwanej poinformował pełnomocnika powodów o zakresie zamierzonych prac naprawczych oraz o terminach ich wykonania. W treści tego pisma wskazano, że czynności naprawcze będą obejmowały: weryfikację podkładu we wszystkich pomieszczeniach i naprawę podkładu do wymaganych umową parametrów (tj. podkład posadzkowy standardowy C12 F4 o grubości 5 cm), wycięcie podkładu podłogowego cementowego do momentu uzyskania minimalnej grubości 5 cm, regulację warstwy styropianu do uzyskania wymagalnej grubości, uzupełnienie wyciętych powierzchni materiałem szybkosprawnym.

Pismem z dnia 20 stycznia 2022 roku pełnomocnik powodów poinformował, że powodowie akceptują zakres prac, jednocześnie stwierdził, że oczekuje wykonania prac w standardzie technologicznym zawartym w części opisowej projektu.

W piśmie z dnia 21 stycznia 2022 roku pełnomocnik pozwanej stwierdził, że naprawa zostanie wykonana poprzez usunięcie wszystkich wad, które faktycznie występują, wskazując, że w przypadku określonych rodzajów podłóg doprowadzenie podkładu do zgodności z wymogami określonego producenta leży po stronie nabywcy, stąd pozwana nie zleci wykonania podkładu, do którego nie jest zobowiązana na podstawie umowy.

Pismem z dnia 24 stycznia 2022 roku pełnomocnik powodów poinformował, że powodowie akceptują zamiar weryfikacji podkładu w całym lokalu w zakresie grubości co najmniej 5 cm, oczekują uzyskania na całej powierzchni lokalu podkładu wytrzymałości w klasie C12 F4, a także poinformował o wyznaczeniu J. K. (1) do nadzoru nad pracami.

(dowód: pismo pełnomocnika pozwanej z dnia 14 stycznia 2022r., k. 139-140, pismo pełnomocnika powódki z dnia 20 stycznia 2022r., k. 141, pismo pełnomocnika pozwanej z dnia 21 stycznia 2022r., k. 143, pismo pełnomocnika powodów z dnia 24 stycznia 2022r., k. 32, 145, zeznania świadka A. P., płyta CD k. 311)

Po ustaleniu za pośrednictwem poczty elektronicznej zakresu prac naprawczych, w dniu 28 stycznia 2022 roku lokal został wydany pozwanej. Prace naprawcze realizował wykonawca posadzki (...) sp. z o.o. w T.. W toku prac naprawiono spękania na styku posadzki ze ścianami, a na pozostałej części posadzki zastosowano żywice głęboko penetrujące. W trakcie prac wykonawca stosował środek głęboko penetrujący o nazwie A., który miał bardzo nieprzyjemną woń, na co skarżyli się sąsiedzi. Ze strony powódki wykonywanie prac nadzorował J. K. (1). Po wykonaniu wyżej wymienionych prac powodowie uznali, że naprawa nie poprawiła stanu posadzki i zgłosili wątpliwości co do sposobu wykonywania prac, a także jakości i właściwości używanych materiałów (szkodliwość dla zdrowia) i żądali m.in. zbadania wytrzymałości posadzki w całym lokalu, czego pozwana odmówiła. Dopiero, po spotkaniu powodów z wiceprezesem zarządu pozwanego w dniu 14 lutego 2022 roku pozwana zleciła (...) sp. z o.o. w G. przeprowadzenie ekspertyzy dotyczącej przyczepności metodą „pull off” celem ustalenia, czy jakość posadzki po naprawie i wykonaniu dodatkowego gruntowania spełnia wymogi techniczne.

W dniu 18 lutego 2022 roku przedstawiciel pozwanej poinformował powódkę o negatywnych wynikach badań posadzki „pull off” wyciętych fragmentów posadzki w (...) sp. z o.o. w G. i stwierdził, że posadzka zostanie wymieniona na nową na całej powierzchni. Po uzyskaniu wyników badania pozwana wezwała wykonawcę do wymiany podkładu na całej powierzchni. Na żądanie powoda, w dniu 24 lutego 2022 roku przedstawiciel pozwanej przesłał harmonogram prac oraz opis metodologii wymiany posadzki. Prace miały obejmować usunięcie podkładu cementowego z całości pomieszczeń wraz z podkładem znajdującym się pod ściankami działowymi w około 50 % podkładu, wykonanie nowego podkładu, a po upływie 6 dni wymianę pozostałej części podkładów podłogowych pod ściankami działowymi, zastosowanie maty akustycznej polipropylenowej w dwóch warstwach celem zwiększenia grubości podkładu w tych miejscach.

(dowód: (dowód: protokół udostępnienia lokalu, k. 146, sprawozdanie z badań, k. 157, wydruk korespondencji e – mailowej stron, k. 15-18, wydruk korespondencji e – mailowej stron, k. 14-31, 180-185, zeznania świadka A. K., płyta CD k. 311zeznania świadka A. P., płyta CD k. 311, zeznania świadka P. P., płyta CD k. 311, przesłuchanie powódki K. K. (1), płyta CD k. 358, przesłuchanie powoda K. G. (1), płyta CD k. 358)

Posadzka została skuta w ostatnim tygodniu lutego 2022 roku, a następnie została wykonana nowa. Wysychanie posadzki trwało przez kolejnych kilka tygodni.

(dowód: przesłuchanie powódki K. K. (1), płyta CD k. 358, przesłuchanie powoda K. G. (1), płyta CD k. 358)

Ostatecznie, w dniu 1 kwietnia 2022 roku strony podpisały protokół zdania lokalu.

(dowód: protokół zdania lokalu, k. 159, przesłuchanie powódki K. K. (1), płyta CD k. 358)

W dniu 6 kwietnia 2022 roku przedstawiciel pozwanej przekazał powódce skan protokołu z prośbą o kopie rachunków za prąd za okres od 28 stycznia do 1 kwietnia 2022 roku oraz wskazał, że wyliczy zużycie wody i ciepła za ten okres.

(dowód: wydruk korespondencji e – mailowej stron, k. 158)

Z tytułu nadzoru przy naprawie podkładu i podłoża oraz trzy spotkania ze stronami J. K. (1) wystawił na rzecz E. G. fakturę na kwotę 1.845 zł brutto. Z kolei, za nadzór nad usuwaniem starego podkładu, kontrolę uzupełnień styropianu, nadzór przy układaniu nowego podkładu i jego kotwieniu wystawił fakturę na kwotę 1.107 zł brutto. Faktury zostały opłacone ze środków powodów.

(dowód: faktury VAT, k. 53-54, oświadczenie, k. 193)

W dniu 10 października 2021 roku K. K. (1) zawarła umowę najmu lokalu mieszkalnego o powierzchni 50 m ², składającego się z dwóch pokoi na okres od dnia 10 października 2021 roku do 10 stycznia 2022 roku. Zgodnie z umową najemczyni była zobowiązana do zapłaty czynszu w kwocie 2.200 zł miesięcznie oraz kwoty 700 zł miesięcznie tytułem wszystkich opłat eksploatacyjnych w terminie do dnia 10 – ego każdego miesiąca. W dniu 10 stycznia 2022 roku – w związku z przedłużającym się postępowaniem reklamacyjnym – powódka przedłużyła najem lokalu mieszkalnego do dnia 10 lipca 2022 roku. W wyżej wskazanym lokalu powódka zamieszkiwała wspólnie z dwójką małych dzieci.

(dowód: umowa najmu z dnia 10 października 2021r., k. 49-50, aneks do umowy najmu, k. 51, zeznania świadka E. G., płyta CD k. 311, przesłuchanie powódki K. K. (1), płyta CD k. 358)

W okresie od 8 lipca 2021 roku do 1 kwietnia 2022 roku powódka uiściła na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) opłaty eksploatacyjne za lokal w łącznej kwocie 6.003 zł

(dowód: przesłuchanie powódki K. K. (1), płyta CD k. 358)

Za świadczone usługi prawne na etapie postępowania reklamacyjnego powódka zapłaciła na rzecz A. A. i (...) Radcowie Prawni sp. k. z siedzibą w G. wynagrodzenie w kwocie 1.800 zł. Koszty pomocy prawnej zostały wspólnie zapłacone przez powodów.

(dowód: paragony fiskalne, k. 55-56, potwierdzenie transakcji BLIK, k. 57, oświadczenie, k. 193v, oświadczenie kancelarii, k. 223)

W trakcie postępowania reklamacyjnego powód K. G. (1) czterokrotnie musiał przyjechać do G., tj.

- w dniu 16 września 2021 roku na spotkanie z rzeczoznawcą J. K.,

- w dniu 13 października 2021 roku na spotkanie z zawodowym pełnomocnikiem,

- w dniu 12 stycznia 2022 roku na wizję lokalną z przedstawicielami pozwanej,

- w dniu 14 lutego 2022 roku na spotkanie z wiceprezesem (...) S.A.

Trasę z miejsca zamieszkania tj. T. do G. (760 km) pokonał samochodem marki T..

(dowód: przesłuchanie powódki K. K. (1), płyta CD k. 358, przesłuchanie powoda K. G. (1), płyta CD k. 358)

Pismem z dnia 10 sierpnia 2022 roku pełnomocnik powodów wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 71.678 zł tytułem odszkodowania obejmującego wzrost kosztów robót, a także koszty poniesione w związku z niemożliwością przeprowadzenia robót wykończeniowych i zamieszkania w terminie do dnia 31 sierpnia 2022 roku. Pismem z dnia 26 sierpnia 2022 roku pełnomocnik pozwanej poinformował o częściowym zakwestionowaniu roszczenia.

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 10 sierpnia 2022r., k. 92 wraz z dowodem nadania, k. 93, pismo pozwanej z dnia 26 sierpnia 2022r., k. 94)

Posadzka w lokalu mieszkalnym powodów miała wady w postaci: śladów zrakowacenia, piaszczenia, rys i spękań, nieodpowiedniego rozłożenia styropianu, braku wywinięcia folii na ściany, braku siatki stalowej, zróżnicowania grubości podkładu od 1 cm do 6,6 cm, miejscowego braku hydro i termoizolacji (zardzewiałe okucia okna tarasowego), nadto naroża wewnętrzne powierzchni podkładu nie dochodziły do ścian.

Przyczyną wykonania wadliwej posadzki był brak nadzoru nad wykonawcami, którzy w sposób niedbały wykonywali etapy powierzonego im zadania i brak nadzoru nad przygotowaniem mieszanek (wylewek). Usunięcie wad mogło nastąpić poprzez wzmocnienie żywicami w celu wzmocnienia wylewki betonowej albo przez wykucie wylewki wadliwej i wykonanie nowej. W przypadku powodów próba naprawy posadzki na zasadzie wzmocnienia żywicami okazała się nietrafna. Dopiero drugi wariant naprawy dał rezultaty.

Z uwagi na konieczność wykonania prac naprawczych powódka nie mogła korzystać z mieszkania przez okres od 12 sierpnia 2021 roku do 1 kwietnia 2022 roku. W najwcześniej możliwym terminie prace naprawcze mogły zostać wykonane w okresie od 20 sierpnia do 20 września 2021 roku.

Koszt prac wykończeniowych po naprawie posadzki wzrósł o 14,4 % w stosunku do poziomu cen istniejących w okresie, gdy lokal winien zostać wydany jako wolny od wad.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu budownictwa K. G. (2), k. 376-384 wraz z pisemną opinią uzupełniającą, k. 407-408)

Sąd zważył co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków A. P., A. K., P. P., K. D., E. G., J. K. (1), dowodu z przesłuchania powodów, a także dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów. Zważyć bowiem należy, iż przedmiotowe dokumenty prywatne nie noszą żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, stąd nie ma podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Zresztą żadna ze stron nie wnosiła zastrzeżeń co do ich autentyczności, czy też zgodności przedstawionych odpisów z oryginałami dokumentów. Podkreślić należy, iż na ocenę wiarygodności części spośród wymienionych powyżej dokumentów nie wpływa fakt, iż zostały one złożone w formie wydruków komputerowych (korespondencja e – mailowa). Należy bowiem mieć na względzie, iż wydruki komputerowe mogą stanowić dowód w postępowaniu cywilnym, co wynika z przyjętej powszechnie wykładni przepisów art. 308 k.p.c. Wydruki komputerowe stanowią, bowiem „inny środek dowodowy”, o którym mowa w art. 308 k.p.c. i art. 309 k.p.c., gdyż wymieniony tam katalog ma charakter otwarty. Jakkolwiek nie można przyjąć, że oświadczenie zawarte w wydruku komputerowym jest zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy, to należy przyjąć, że przedmiotowy środek dowodowy świadczy o istnieniu zapisu komputerowego określonej treści w chwili dokonywania wydruku (zob. wyrok SA w Łodzi z dnia 29 września 2017r., I ACa 448/17, L.). Nadto, żadna ze stron nie twierdziła, aby przedstawione wydruki zostały przerobione i nie odzwierciedlają faktycznej korespondencji prowadzonej przez strony w przedmiocie usunięcia wad posadzki.

Jeśli natomiast chodzi o ocenę wiarygodności osobowego materiału dowodowego, to Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania zeznań świadka K. D.. Zwrócić należy uwagę, że świadek wykonywał na zlecenie dystrybutora podłóg badania dotyczące m.in. wytrzymałości i odporności posadzki w lokalu mieszkalnym powodów i jako osoba niezwiązana z żadną ze stron niniejszego procesu nie miał on interesu w składaniu zeznań na korzyść bądź niekorzyść którejkolwiek z nich. Z zeznań świadka wynikało jednoznacznie, że posadzka w badanym przezeń lokalu nie nadawała się do położenia drewnianych desek podłogowych. Zeznania świadka w pełni korelują z treścią sporządzonego przez niego protokołu, złożonego do akt niniejszej sprawy.

Nadto, w części ustalenia faktyczne w sprawie Sąd poczynił na podstawie zeznań świadków A. P., A. K. i P. P.. Zważyć należy, iż zeznania wymienionych osób nie budziły większych wątpliwości w odniesieniu do przebiegu postępowania reklamacyjnego, albowiem w tym zakresie znajdują one zasadniczo potwierdzenie w załączonej korespondencji e – mailowej. Natomiast brak było podstaw do przyznania waloru wiarygodności zeznaniom wyżej wskazanych świadków w odniesieniu do kwestii prawidłowości postępowania pozwanej przy rozpoznaniu reklamacji. Zauważyć należy, iż z zeznań świadków jednoznacznie wynikało, że ani pozwana ani też wykonawca w toku postępowania reklamacyjnego z własnej inicjatywy nie zlecił wykonania badań wytrzymałości posadzki, a jedynie skupili się na kwestionowaniu ekspertyzy sporządzonej przez J. K. (1). W tym kontekście nie sposób dać wiary zeznaniom A. P., że pozwana zaplanowała wykonanie badań po wzmocnieniu posadzki, skoro – jak wskazano powyżej – pozwana zgodziła się na zlecenie takich badań dopiero po osobistej interwencji powoda u wiceprezesa zarządu pozwanej spółki. Wcześniej pozwana takich badań odmawiała.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków E. G. oraz J. K. (1), odnośnie istnienia i zakresu wad posadzki w lokalu przy ulicy (...) kl. A w G., a także przebiegu postępowania reklamacyjnego. Zważyć należy, iż zeznania wymienionych osób odnośnie charakteru wad były ze sobą nader zbieżne. W ocenie Sądu na wiarygodność zeznań nie wpływał fakt, że E. G. jest odpowiednio żoną i teściową powodów, a J. K. (1) przygotowywał na ich zlecenie prywatną opinię, a następnie nadzorował prace naprawcze. Zauważyć bowiem należy, iż w zakresie dotyczącym stanu i jakości posadzki zeznania wymienionych osób korelują z zeznaniami niezależnego świadka K. D., jak również z opinią biegłej sądowej z zakresu budownictwa.

W zakresie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy brak było również podstaw do kwestionowania wiarygodności zeznań powodów. Zdaniem Sądu zeznania K. K. (1) i K. G. (1) były szczere, wewnętrznie spójne, a także nie budziły żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania. Odnośnie kwestii istnienia wad zeznania te korelują z zeznaniami wymienionych powyżej świadków oraz opinią biegłej sądowej, zaś w zakresie dotyczącym przebiegu postępowania reklamacyjnego z treścią korespondencji prowadzonej przez strony za pośrednictwem poczty elektronicznej. Z kolei, w części dotyczącej wysokości poniesionych wydatków znajdują one częściowe potwierdzenie w dokumentach w postaci faktur i rachunków.

Ponadto, za wiarygodny i przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód Sąd uznał opinię biegłej sądowej z zakresu budownictwa K. G. (2). Zważyć bowiem należy, iż przedmiotowa opinia została sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednią wiedzę fachową z dziedziny budownictwa, jest jasna i nie budzi żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego, wiedzy powszechnej czy logicznego rozumowania. Wszystkie wnioski odnośnie istnienia wad posadzki, ich przyczyn i sposobu naprawienia zostały przez biegłą należycie umotywowane i nie budzą wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania. Nie zasługiwały przy tym na uwzględnienie podniesione przez stronę pozwaną zarzuty. Zważyć należy, iż pozwana przede wszystkim zarzuciła biegłej, że odpowiedź na pytanie, czy posadzka została wykonana wadliwie została przez biegłą w całości oparta na ekspertyzie sporządzonej przez J. K. (1), który nie legitymuje się uprawnieniami budowlanymi, a jego opinia jest wadliwa. Pozwana również zakwestionowała również wnioski biegłej dotyczące najwcześniej możliwego terminu rozpoczęcia prac naprawczych. Zdaniem pozwanej najwcześniej do prac naprawczych można było przystąpić w dniu 28 stycznia 2022 roku, gdyż wcześniej powódka nie wykazywała woli udostępnienia lokalu. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zarzuty pozwanej odnośnie oparcia opinii na ekspertyzie J. K. (1) o tyle były niezasadne, że wnioski tego rzeczoznawcy dotyczące jakości posadzki i sposobu jej naprawy zostały ostatecznie potwierdzone wynikami badań przeprowadzonych przez niezależny podmiot. Wyniki badań wykonanych przez Laboratorium (...) sp. z o.o. w G. jednoznacznie wskazały na konieczność wymiany posadzki na całej powierzchni lokalu, czego powódka domagała się od momentu zgłoszenia reklamacji. Zdaniem Sądu nie można także przyznać racji stronie pozwanej odnośnie najwcześniejszego terminu rozpoczęcia prac naprawczych. Podkreślić bowiem należy, iż przed dniem 28 stycznia 2022 roku pomiędzy stronami istniał spór co do sposobu naprawy wad, a także jakości podłoża. Powódka domagała się wymiany posadzki na powierzchni całego lokalu, natomiast pozwana oferowała jedynie częściową naprawę, odmawiając przy tym wykonania badań wytrzymałości posadzki, które mogły potwierdzić zasadność roszczeń właścicieli lokalu. Zamiast tego deweloper skupił się na podważaniu wniosków wynikających z ekspertyzy sporządzonej przez rzeczoznawcę z zakresu parkieciarstwa, co niewątpliwie jedynie wydłużyło czas rozpoznania reklamacji.

Zważywszy, iż strony łączyła umowa sprzedaży nieruchomości, a podstawą faktyczną żądania była szkoda wynikająca z przewlekłego rozpatrzenia reklamacji istotnych wad przedmiotu sprzedaży za podstawę prawną powództwa należało uznać przepis art. 471 k.c., zgodnie z treścią którego dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Przechodząc do szczegółowych rozważań w pierwszej kolejności należało ustalić, czy pozwany deweloper faktycznie dopuścił się zwłoki w rozpoznaniu reklamacji powodów wniesionej na skutek stwierdzenia wad fizycznych lokalu mieszkalnego. Jak zasygnalizowano powyżej reklamacja złożona przez powódkę K. K. (1) dotyczyła jakości wykonania posadzki na całej powierzchni zakupionego od pozwanej spółki lokalu mieszkalnego, co uniemożliwiało zakończenie prac związanych z jego wykończeniem. Odnosząc się do żądanie powodów strona pozwana podnosiła, że od pierwszych oględzin przeprowadzonych w dniu 17 sierpnia 2021 roku była gotowa do naprawy posadzki, jednak napotkała na przeszkody ze strony powódki, która nie zgodziła się na proponowany sposób naprawy, a następnie przez kilka miesięcy odmawiała udostępnienia lokalu do naprawy, za co pozwana spółka nie może ponosić odpowiedzialności. Zważyć należy, iż sposób rozpatrywania reklamacji wad fizycznych rzeczy sprzedanej regulują przepisy art. 556 i następne k.c. Zgodnie z treścią art. 561 § 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady, natomiast w myśl art. 561 § 2 k.c. sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego. Jak wskazuje się w doktrynie termin „rozsądny termin” należy utożsamiać z określeniem "niezwłocznie". Tak więc podobnie jak to jest uzasadnione w odniesieniu do określenia "odpowiedni termin" należy uważać, że przymiotnik "rozsądny" w omawianym tu złożeniu wskazuje, że realizacja uprawnień kupującego ma nastąpić zasadniczo nie "natychmiast", a więc bezpośrednio po zdarzeniu, ale z uwzględnieniem czasu na uwzględnienie okoliczności – w przypadku omawianej tu odpowiedzialności zwłaszcza możliwości technicznych itp. (zob. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023). W świetle całokształtu zebranego materiału dowodowego należało uznać, że pozwany nie wykonał spoczywającego na nim obowiązku w „rozsądnym terminie”, co spowodowało szkodę po stronie powodów. Bezsporne pozostawało, że reklamacja została przez powódkę zgłoszona w dniu 16 sierpnia 2021 roku. Zgłoszenie reklamacji zostało poprzedzone wykonaniem przez specjalistyczne firmy badań posadzki w celu określenia jej przydatności do położenia desek podłogowych. Wyniki badań wskazywały, że posadzka jest krucha, mało stabilna, w niektórych pomieszczeniach wykonana masą o znikomych właściwościach użytkowych, a nadto pęka pod ciężarem dorosłej osoby. W konkluzji zasugerowano wymianę posadzki, wskazując, że dotychczasowa nie nadaje się do montażu podłóg drewnianych. W następstwie zgłoszenia przedstawiciel pozwanej przeprowadził oględziny lokalu, po których - w skierowanym do powódki e – mailu z dnia 20 sierpnia 2021 roku - poinformował o uznaniu reklamacji jedynie w niewielkiej części dotyczącej spękania posadzki przy małym oknie tarasowym. W dniu 31 sierpnia 2021 roku doszło do kolejnej wizji lokalnej, tym razem z udziałem przedstawiciela wykonawcy posadzki (...) sp. z o.o. w T., który stwierdził, że podkład jest wykonany poprawnie i zaproponował bezkosztowe wykonanie próby na powierzchni do 0,5 m2 gruntowania podkładu gruntem na bazie żywic. Powodowie nie zgodzili się ze stanowiskiem pozwanej i zlecili niezależnemu rzeczoznawcy branżowemu z zakresu parkieciarstwa i posadzkarstwa sporządzenie opinii dotyczącej jakości posadzki i jej przydatności do położenia desek podłogowych. W przedmiotowej opinii rzeczoznawca J. K. (1) stwierdził, że podkład podłogowy musi zostać w całości usunięty i wykonany ponownie. Strona powodowa – zgodnie z treścią opinii – zażądała od pozwanej wymiany posadzki na nową. Po doręczeniu ekspertyzy pozwana w całości ją zakwestionowała, wskazując m.in., że oczekiwania powodów co do parametrów wytrzymałościowych nowej posadzki są nieuzasadnione, a także wskazując na brak konieczności wymiany całej posadzki, a jedynie na jej naprawę. Przez kilka następnych miesięcy pomiędzy stronami trwała wymiana korespondencji. Dopiero na skutek oględzin lokalu z udziałem przedstawicieli stron w styczniu 2022 roku strony doszły do porozumienia. W doktrynie wskazuje się, że usunięcie wady o jakim mowa w art. 561 § 1 k.c. może zostać zrealizowane przez czynności naprawcze albo przez zastąpienie wadliwych elementów lub podzespołów nowymi – niewadliwymi. Sposób usunięcia wady zależy od okoliczności danej sprawy i powinien być zbadany przez sąd na podstawie stanowisk stron. Jeżeli rzecz jest nowa, a usunięcie wady możliwe jest poprzez wymianę wadliwego jej elementu na wolny od wad, naprawa rzeczy nie będzie należytym sposobem załatwienia reklamacji (zob. M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz. Art. 353–626. Wyd. 3, Warszawa 2022). W niniejszym przypadku pozwana a limine odmówiła uwzględnienia reklamacji poprzez wymianę wadliwej posadzki na nową i zaoferowała jedynie drobne naprawy w postaci naprawy spękania posadzki przy małym oknie tarasowym. Pozwana aż do lutego 2022 roku, tj. do czasu zlecenia badań posadzki niezależnemu instytutowi badawczemu upierała się, że usunięcie wady może nastąpić poprzez wzmocnienie posadzki za pomocą środków głęboko penetrujących. Do tego czasu czynności pozwanej spółki ograniczały się wyłącznie do polemiki z ekspertyzą sporządzoną przez J. K. (1). Jak wynika z zeznań przesłuchanych świadków pozwana nie zleciła we własnym zakresie wykonania odpowiednich badań wytrzymałościowych, których wyniki można było porównać z wynikami pomiarów przeprowadzonych przez J. K. (1). W ocenie Sądu nie zasługują na wiarę twierdzenia strony pozwanej, że brak zlecenia badań wytrzymałościowych wynikał z etapowania procesu reklamacyjnego. Na podstawie zeznań świadka P. P. można stwierdzić, że podjęcie w pierwszej kolejności próby naprawy posadzki wynikało raczej z obawy wykonawcy przed zgłaszaniem podobnych roszczeń przez kolejne osoby aniżeli z racjonalnej oceny sytuacji. Gdyby niezwłocznie po zgłoszeniu reklamacji pozwana podjęła decyzję o zleceniu niezależnej instytucji badań wytrzymałościowych, to już z momentem otrzymania wyników takich badań miałaby wiedzę o złej jakości posadzki i co za tym idzie o konieczności jej wymiany. W oparciu o wyniki obiektywnych badań pozwana mogłaby należycie ocenić stan podkładu i zlecić wymianę posadzki, co zamykałoby spór. Zamiast tego pozwana zdecydowała się na poszukiwanie sposobu usunięcia wady niejako „metodą prób i błędów”. Nie sposób zatem uznać, że do usunięcia wady doszło „w rozsądnym terminie”, o jakim mowa w art. 561 k.c. Podjęte przez pozwaną próby naprawy posadzki poprzez jej utwardzenie za pomocą żywic głęboko penetrujących okazały się nieskuteczne i tylko wydłużyły proces reklamacyjny. W ocenie Sądu nie sposób pominąć faktu, że najpewniej pozwana w ogóle nie zleciłaby badań wytrzymałościowych, gdyby nie interwencja K. G. (1) u członka zarządu pozwanej spółki. Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem, aby pozwana z własnej woli zamierzała zlecić takie badania, co przeczy jej twierdzeniom o etapowości procesu reklamacyjnego. Należy również mieć na względzie, że pozwana całkowicie zignorowała wyniki badań przeprowadzonych przez niezależną firmę (...) sp. z o.o., z których w sposób jednoznaczny wynikało, że posadzka jest złej jakości.

Nie sposób przy tym uznać, że powodowie przyczynili się do zwiększenia zakresu szkody. Strona pozwana twierdziła, że była gotowa do wykonania prac naprawczych niemal od razu po zgłoszeniu reklamacji, lecz powódka nie wyraziła woli udostępnienia lokalu z uwagi na planowany sposób naprawy, a następnie ze względu na rodzaj stosowanych materiałów. Zdaniem pozwanej prace naprawcze mogły rozpocząć się najwcześniej z dniem 28 stycznia 2022 roku. Sąd nie podzielił argumentacji pozwanej spółki. Z zeznań świadka A. K. wynikało jednoznacznie, że powódka nigdy nie odmówiła udostępnienia lokalu dla wykonania własnej ekspertyzy przez pozwaną w celu porównania jej wyników z ekspertyzą J. K. (1). Z okoliczności sprawy wynika, że gdyby pozwana spółka zdecydowała się bez zbędnej zwłoki na zlecenie takowych badań, to powódka z pewnością udostępniłaby swój lokal na potrzeby pobrania stosownych próbek czy wykonania niezbędnych pomiarów. Mało tego, należy zauważyć, że powódka dwukrotnie w sierpniu 2021 roku udostępniła lokalu celem wykonania oględzin posadzki. Najpierw posadzkę oglądał A. K., a kilkanaście dni później odbyła się wizja lokalna z udziałem przedstawiciela wykonawcy posadzki. Okoliczność, że powódka nie zgodziła się na proponowany przez pozwanego sposób naprawy nie ma znaczenia, albowiem był on błędny i nie doprowadził do usunięcia wady. Jak wynika z opinii biegłej sądowej w niniejszym przypadku proces reklamacyjny winien był zamknąć się w okresie miesiąca od dnia zgłoszenia wady. Opóźnienie było wyłącznie skutkiem działań i zaniechań pozwanej spółki, która zamiast zlecić badania wytrzymałościowe wdała się w polemikę z opinią rzeczoznawcy, co i tak nie mogło doprowadzić do konsensusu pomiędzy stronami. Dopiero wykonanie badań przez niezależną jednostkę badawczą doprowadziło do skutecznego usunięcia wady.

Przesądziwszy powyższe, w dalszej kolejności należało rozważyć poszczególne roszczenia powodów. Pierwsze z nich dotyczyło zwrotu poniesionych przez nich kosztów najmu innego lokalu w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych powódki K. K. (1) i jej małoletnich dzieci. W ocenie Sądu powyższe roszczenie zasługiwało w przeważającym zakresie na uwzględnienie. Bezsporne pomiędzy stronami pozostawało, że lokal został powódce wydany w stanie deweloperskim w dniu 8 lipca 2021 roku. Jak wynika z zeznań powódki zamierzała ona doprowadzić go do stanu umożliwiającego zamieszkanie w ciągu trzech miesięcy od dnia wydania, a więc mniej więcej do dnia 10 października 2021 roku. Z uwagi na opieszałe rozpoznanie reklamacji, a co za tym idzie opóźnienie w usunięciu wad, powódka była zmuszona do wynajęcia w okresie od 10 października 2021 roku do 10 lipca 2022 roku innego lokalu w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich i dzieci. Z tytułu najmu powódka opłacała czynsz w kwocie 2.900 zł miesięcznie. W świetle zebranego materiału dowodowego nie sposób jednak uznać, aby konieczność wynajmowania lokalu wynikająca z opieszałości pozwanej trwała aż do 10 lipca 2022 roku. Jak wynika z opinii biegłej sądowej z zakresu budownictwa z uwagi na konieczność wykonania prac naprawczych powódka nie mogła korzystać z mieszkania jedynie do 1 kwietnia 2022 roku. W tym okresie niewątpliwie powódka nie mogła realizować prac wykończeniowych ze względu na istotną wadę posadzki. Bezsporne było, że po zakończeniu prac związanych z naprawą posadzki lokal został wydany powódce w dniu 1 kwietnia 2022 roku. W tym stanie rzeczy należało uznać, że powódka nie miała możliwości korzystania z lokalu od 10 października 2021 roku do 1 kwietnia 2022 roku, a więc przez okres siedmiu miesięcy. W związku z tym poniesiona szkoda sprowadza się do kwoty 20.300 zł stanowiącej równowartość czynszu za wyżej wskazany okres siedmiomiesięczny. Jak wynika z zeznań powódki, którym Sąd dał wiarę, koszty najmu mieszkania były opłacane wspólnie przez powodów.

Kolejne żądanie dotyczyło zwrotu kosztów poniesionych w związku ze zleceniem rzeczoznawcy branżowemu J. K. (1) sporządzenia ekspertyzy, a także powierzenia mu nadzoru nad pracami naprawczymi. Zważyć należy, iż co do zasady zlecenie wyżej wskazanemu rzeczoznawcy sporządzenia opinii co do zakresu szkody było uzasadnione i pozostawało w związku przyczynowo – skutkowym z opieszałością pozwanej spółki. Zważyć bowiem należy, iż po dokonanych oględzinach pozwana uznała reklamację tylko w nieznacznej części dotyczącej spękania posadzki przy małym oknie tarasowym. Natomiast, wykonane wcześniej przez firmę (...) sp. z o.o. badania posadzki wskazywały, że podkład w ogóle nie nadaje się do montażu podłóg drewnianych i konieczna jest jego wymiana. Przy tak znacznych rozbieżnościach pomiędzy stanowiskiem pozwanej spółki a opinią wyżej wskazanego przedsiębiorcy powodowie musieli zasięgnąć opinii niezależnego eksperta. Strona pozwana miała wiele zastrzeżeń odnośnie zarówno treści ekspertyzy sporządzonej przez J. K. (1), jak też wobec metod wykonania przez niego pomiarów, które posłużyły do postawienia kategorycznych wniosków co do istnienia wad posadzki i sposobu ich naprawy. Nie przesądzając o zasadności zarzutów, należy stwierdzić, że ostatecznie wnioski wynikające z tej opinii okazały się prawidłowe. Zważyć bowiem należy, iż wyniki zleconych przez pozwaną badań laboratoryjnych potwierdziły zasadniczo wnioski wskazane w opinii eksperta. W konsekwencji pozwana dokonała wymiany posadzki, tak jak sugerował rzeczoznawca. Zatem co do zasady koszt ten należało uznać za uzasadniony. Powodowie również wykazali, że faktycznie ponieśli zarówno koszty sporządzenia ekspertyzy, jak również innych czynności zleconych J. K. (1). Co prawda, jak zauważył pozwany, faktury zostały wystawione na nazwisko E. G., która nie jest stroną niniejszego postępowania, lecz należy wskazać, że jest ona współwłaścicielką spornej nieruchomości lokalowej na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej z powodem K. G. (1). Należało zwrócić uwagę, że współwłaściciel nieruchomości, w tym jeden z małżonków w stosunku do mienia objętego wspólnością majątkową małżeńską, może samodzielnie dochodzić odszkodowania za szkodę we wspólnym mieniu. Zgodnie z art. 36 § 2 k.r.o. każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, a wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa. Małżonek może zatem dochodzić stosownego odszkodowania za szkodę związaną ze składnikami majątku wspólnego. Wytoczenie powództwa o zapłatę odszkodowania nie zostało bowiem wymienione w art. 37 k.r.o. jako wymagające zgody drugiego małżonka. Powód zmierzał do uzyskania świadczenia służącego przywróceniu lokalu do stanu zapewniającego korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem, czyli podejmował działania dotyczące ochrony przedmiotu majątku wspólnego. Jednocześnie małżonkowie oświadczyli, że ponieśli koszty ze środków pochodzących z ich majątku wspólnego. Zważyć jednak należy, iż z faktur wynika, że łączna wartość wynagrodzenia uiszczonego na rzecz J. K. (1) wynosiła 5.166 zł, a nie jak wskazała strona powodowa 5.366 zł. Stąd też należało zasądzić na rzecz powodów równowartość faktycznie uiszczonych kosztów.

Dalej, należy wskazać, że powodowie domagali się również zwrotu kosztów pomocy prawnej poniesionej na etapie rozpoznawania reklamacji w kwocie 1.800 zł. W ocenie Sądu wydatek ten również był uzasadniony. Zważyć bowiem należy, iż powodowie występowali wobec dużej firmy deweloperskiej, która przy rozpatrywaniu reklamacji korzystała z pomocy wykwalifikowanego zespołu prawników. Nie posiadając wystarczającej wiedzy prawniczej powodowie nie byli w stanie należycie odnieść się do podnoszonych przez pozwaną zarzutów wymagających specjalistycznej wiedzy. Stąd też, w celu skutecznego dochodzenia roszczeń i odparcia argumentacji pozwanego konieczne było sięgnięcie po pomoc profesjonalisty. Koszt poniesionych wydatków został wykazany za pomocą faktur. Z oświadczenia złożonego przez kancelarię prawną wynika, że koszty zostały przez powodów poniesione wspólnie.

Powodowie dochodzili również zwrotu równowartości opłat uiszczonych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej za okres od 8 lipca 2021 roku do 1 kwietnia 2022 roku w łącznej kwocie 6.003 zł. W ocenie Sądu w tym zakresie powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Podkreślić bowiem należy, że zgodnie z treścią art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.) właściciel jest obowiązany m.in. ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zważyć należy, iż obowiązki o jakich mowa w art. 13 ustawy o własności lokali stanowią obowiązki ustawowe i są nierozerwalnie związane z prawem własności danego lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że właściciel lokalu i współwłaściciel nieruchomości wspólnej musi uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2001r., IV CKN 265/00, L.), a także w kosztach utrzymania własnego lokalu. Bez znaczenia pozostaje fakt, czy właściciel wykonuje uprawnienia wynikające z prawa własności, w szczególności, czy korzysta z lokalu, w nim zamieszkuje etc. Okoliczności te są całkowicie irrelewantne dla istnienia wyżej wskazanego obowiązku. Jako współwłaściciele nieruchomości powodowie byli zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania lokalu i kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej niezależnie od tego, czy lokal miał wady czy nie i niezależnie od czasu trwania procesu reklamacyjnego.

Kolejne żądanie powodów dotyczyło zwrotu kosztów wzrostu cen materiałów i usług budowlanych w okresie od 8 lipca 2021 roku do 1 lipca 2022 roku w kwocie 28.940 zł oszacowanych na podstawie ofert pozwanego wykończenia lokalu „pod klucz”. Zdaniem Sądu także to roszczenie było nieuzasadnione. Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Mimo tego, powodowie nie sprostali spoczywającemu na nich ciężarowi dowodu i nie wykazali poniesionych kosztów. Sam sposób wyliczenia szkody w oparciu o porównanie ofert pozwanego należało uznać za nieprawidłowy. Należy w tym zakresie podzielić stanowisko pozwanego, że skoro powodowie nie byli zainteresowani wykończeniem lokalu pod klucz przez pozwaną, to bezzasadne jest ustalanie poniesionej szkody poprzez porównywanie ofert pozwanej. W celu wykazania roszczenia powodowie powinni byli udowodnić faktycznie poniesione przez nich koszty związane z wykończeniem mieszkania, a następnie należało je odnieść do cen analogicznych wydatków z okresu, w którym pierwotnie miały zostać zrealizowane prace wykończeniowe. Tymczasem w toku niniejszego postępowania powodowie zdołali jedynie wykazać okoliczność wzrostu cen o 14,4 % pomiędzy jesienią 2021 roku a wiosną 2022 roku. Natomiast nie przedłożyli żadnych dowodów potwierdzających koszt wykonanych przez nich prac wykończeniowych czy zakupionych materiałów budowlanych.

Przedmiotem ostatniego z roszczeń były koszty dojazdu K. G. (1) do G. w łącznej kwocie 3.000 zł. Jak wynika z zeznań powodów poniesione koszty obejmowały koszty dojazdu z miejsca zamieszkania powoda (tj. T.) do G. prywatnym samochodem na trasie 760 km na spotkanie z rzeczoznawcą J. K. (16 września 2021 roku), na spotkanie z zawodowym pełnomocnikiem (13 października 2021 roku), na wizję lokalną z przedstawicielami pozwanej (12 stycznia 2022 roku), a także na spotkanie z wiceprezesem (...) S.A. (14 lutego 2022 roku). W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że wszystkie powyższe czynności pozostawały w związku z przewlekłym rozpatrywaniem reklamacji i były niezbędne do skutecznego dochodzenia roszczeń. Nie ulega wątpliwości, iż precyzyjne ustalenie rzeczywistych kosztów przejazdów nie jest możliwe choćby z uwagi na zmienną wysokość kosztu paliwa czy też koszty eksploatacji pojazdu, amortyzacji etc. i ustalenie takich kosztów może nastąpić na podstawie art. 322 k.p.c. Jednak zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, zastosowanie art. 322 k.p.c. jest możliwe po wyczerpaniu wszystkich dopuszczalnych środków dowodowych i stwierdzeniu, że ścisłe udowodnienie żądania jest niemożliwe lub nader utrudnione. Oznacza to, że strona powinna przedstawić dowody także na okoliczność wysokości szkody lub wyjaśnić przyczyny braku takiej możliwości, gdyż art. 322 k.p.c. ma zastosowanie wtedy, gdy powód wyczerpał dostępne i znane mu środki dowodowe, a pomimo tego wysokość szkody pozostaje nieudowodniona (zob. wyrok SN z dnia 25 lutego 2021r., (...) 35/21, L.). Sposób wyliczenia szkody poprzez zastosowanie ryczałtu określonego w rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków ustalania oraz sposobu dokonywania zwrotu kosztów używania do celów służbowych samochodów osobowych, motocykli i motorowerów niebędących własnością pracodawcy i oszacowanie jej jako iloczyn przejechanych kilometrów i stawki za jeden kilometr przebiegu w wysokości 0,8358 zł i ilości przejechanych kilometrów nie budzi wątpliwości (760 km x 0,8358 zł x 4 = 2.540,83 zł). Ponadto, na roszczenie składały się koszty noclegu. W ocenie Sądu kwota 500 zł (stanowiąca różnicę pomiędzy globalną wysokością roszczenia a kosztami dojazdu) nie jest zawyżona. Na podstawie doświadczenia życiowego można stwierdzić, że koszt za dobę w jakimkolwiek hotelu jest wyższy niż 100 zł. Powodowie oświadczyli, że ponieśli wyżej wskazane koszty wspólnie.

W ocenie Sądu odszkodowanie należało zasądzić na rzecz każdego ze współwłaścicieli proporcjonalnie do posiadanego przez niego udziału we współwłasności. Bezsporne pozostawało, że K. G. (1) posiada udział w wysokości 43/100 części (na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej z żoną E. G.), a K. K. (1) w wysokości 57/100 części. Z zeznań stron, jak również przedłożonych oświadczeń wynika, że wszystkie koszty zostały przez strony poniesione wspólnie. Z powyższych rozważań wynika, że poniesiona przez powodów szkoda wynosi 30.266 zł. W związku z powyższym, na podstawie art. 471 k.c. Sąd zasądził na rzecz powódki kwotę 17.251,62 zł, zaś na rzecz powoda kwotę 13.014,38 zł.

Ponadto, na mocy art. 481 k.c. Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 1 września 2022 roku do dnia zapłaty. Zważyć należy, iż pismem z dnia 10 sierpnia 2022 roku pełnomocnik powodów wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 71.678 zł tytułem odszkodowania w terminie do dnia 31 sierpnia 2022 roku. Zatem roszczenie stało się wymagalne z dniem następnym po upływie zakreślonego terminu.

W pozostałym zakresie, na mocy powyższych przepisów a contrario powództwa podlegały oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. i ustalił, że powodowie ponoszą koszty postępowania w 58 %, a pozwana w 42 %, a więc zgodnie ze stosunkiem, w jakim każda ze stron uległa w niniejszym sporze. Jednocześnie, stosownie do art. 108 § 1 k.p.c. Sąd rozstrzygnął jedynie o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu po zakończeniu postępowania.