Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 1 lutego 2022 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk
Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 lutego 2022 r. w G. sprawy z powództwa I. K. przeciwko K. S.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego K. S. na rzecz powódki I. K. kwotę 10.209,89 zł (dziesięć tysięcy dwieście dziewięć złotych osiemdziesiąt dziewięć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 30 października 2020 r. do dnia zapłaty;

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III.  zasądza od powódki I. K. na rzecz pozwanego K. S. kwotę 150,86 zł (sto pięćdziesiąt złotych osiemdziesiąt sześć groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 505/21

UZASADNIENIE
wyroku z dnia 1 lutego 2022 r.

Stan faktyczny

W dniu 25 września 2015 r. doszło do zawarcia pomiędzy I. K. a K. S. umowy najmu lokalu użytkowego przy ul. (...) w G., na czas nieokreślony. Aneksem nr (...) do tej umowy zwolniono najemcę z zapłaty czynszu do 30 listopada 2015 r. oraz obniżono czynsz za grudzień 2015 r. o 250 zł – w zamian za nakłady poczynione przez najemcę: podłogi, ściany, drzwi wewnętrzne, sufity oraz łazienkę.

Dowód: umowa najmu z 2015 r., k. 11-15

aneks, k. 16

Czynsz najmu został podwyższony do 5.500 zł (plus VAT) od 1 lipca 2019 r.

Dowód: oświadczenie wynajmującej, k. 18

Wobec epidemii koronawirusa w Polsce od marca 2020 r. i wprowadzanych przez władze publiczne powszechnie obowiązujących obostrzeń, w tym w zakresie poruszania się obywateli, ruch i obrót w sklepie prowadzonym przez pozwanego w najmowanym lokalu uległ znacznemu zmniejszeniu, okresowo do stanu zupełnego zaniku.

Dowód: zeznania pozwanego, k. 105-106

Wobec niedojścia – mimo prowadzonej korespondencji – stron do kompromisu powódka wypowiedziała umowę pozwanemu pismem z dnia 16 czerwca 2020 r. Następnie jednak strony powróciły do negocjacji i wypracowały kompromis objęty pisemną ugodą z dnia 1 września 2020 r.

Dowód: ugoda, k. 35-36

Pozwany po ponownym nawiązaniu stosunku najmu – co wynikało z powyższej ugody – nie uiścił m.in. czynszu za wrzesień 2020 (6.765 zł z VAT), opłat za wykorzystane media do lokalu (488,31 zł) za ten miesiąc, proporcjonalnego czynszu najmu za październik 2020 r. (za okres od 1 do 13 października 2020 r. - 2.305,45 zł z VAT) oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości tożsamej z dotychczasowym czynszem najmu – proporcjonalnie za kolejne 7 dni korzystania z lokalu po upływie terminu rozwiązania umowy – 1.064,51 zł, kolejne bowiem rozwiązanie umowy (bez wypowiedzenia) przez powódkę nastąpiło pismem z dnia 21 września 2020 r. (doręczonym pozwanemu w dniu 8 października 2020 r.), w wypowiedzeniu tym wyraźnie wskazano, że żądanie zapłaty przez pozwanego kary umownej wynikało z zaległości pozwanego w zapłacie należności czynszowych (nie podano też żadnej innej przewidzianej umową przyczyny uzasadniającej rozwiązanie umowy najmu).

Dowód: faktury (w tym korekty), k. 50-55

wypowiedzenie, k. 38

zpo, k. 46

Lokal został protokolarnie przekazany powódce w dniu 19 października 2020 r.

Dowód: protokół, k. 43-44

Ocena dowodów

Sporny był koszt „przywrócenia stanu poprzedniego lokalu”, a więc i opartego na nim składnika roszczenia (650 zł, stanowiącego wg powódki przekroczenie kosztu remontu już uwzględniającego zaliczenie kaucji). Pozwany słusznie zwracał uwagę m.in. na braki dowodowe w postaci nieprzedstawienia przez powódkę fotografii obrazujących stan lokalu w poszczególnych fazach jego posiadania, co mogłoby dać wiarygodny i rzetelny obrazu różnic, zmian, zakresu nakładów itd. Zważywszy na specjalistyczny zakres wiedzy niezbędnej do odpowiedzi na pytanie dotyczące kosztu ewentualnego remontu (pomijając nieudowodnione aspekty związane z samym jego zakresem przedmiotowym) jedynym dowodem, który mógłby w sprawie dać odpowiedź na omawiane zagadnienie byłby dowód z opinii biegłego specjalisty z zakresu prawa budowlanego, tymczasem profesjonalnie reprezentowana powódka takiego wniosku dowodowego nie złożyła. Sąd w obliczu takiej sytuacji nie ma obowiązku dopuszczania dowodu z urzędu, gdyż byłoby to zastępowanie nieuzasadnionej bierności strony, a jednocześnie nie przedstawiono materiału dowodowego o dostatecznym dla biegłego poziomie zobiektywizowania i precyzji (w szczególności fotografie lokalu), albowiem jasnym jest, że opisy przedstawiane przez osobowe źródła dowodowe są w tym zakresie ocenne i subiektywne, z tych też przyczyn oddalono wniosek o przesłuchanie świadka A. M. (był on zresztą jedynie współuczestnikiem przekazania zwrotnego lokalu i zapewne w jakiś sposób osobą powiązaną z autorką prywatnego kosztorysu – vide k. 45). Z zeznań powódki wynika jasno, że remont lokalu nie został jak dotąd przeprowadzony. Prywatny kosztorys (k. 45) nie ma żadnej wartości dowodowej na okoliczność rynkowego kosztu remontu, gdyż w tym zakresie wymagana jest wiedza specjalna. W praktyce sądowej nie spotyka się opinii biegłych, którzy ustalali by porównawczo stan lokalu w różnych datach i kosztorys remontowy tylko w oparciu o zeznania świadków lub stron.

W pozostałym zakresie ustalenia faktyczne wynikają z wiarygodnych zeznań stron (rozbieżności w ich treści dotyczą tylko oceny prawnej, a nie faktów) oraz dokumentów prywatnych w postaci umowy, aneksu, ugody, protokołu zdawczo-odbiorczego, faktur. Należy podkreślić, że sama wysokość należności w zakresie czynszu najmu za okres dochodzony pozwem (oraz niewielką część objętą wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z rzeczy) nie była kwestionowana przez pozwanego. Wyjątkiem są jego wypowiedzi dotyczące podatku VAT za jedną z faktur, które nie zostały zdaniem Sądu dostatecznie udokumentowane i nie zostały uwzględnione przez Sąd, bo są czysto gołosłowne. Przed zeznaniami pozwanego w charakterze strony nie były nawet objęte wcześniejszymi twierdzeniami jego pełnomocnika w sprawie.

Kwalifikacja prawna

Złożony przez pozwanego zarzut potrącenia nie miał znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż powódka nie wykazała istnienia wierzytelności, z którą miała być wg pozwanego skompensowana.

Składnik roszczenia w kwocie 650 zł nie został udowodniony, w szczególności co do wysokości, co omówiono już wyżej, nie wykazano więc, że jest to objęte zakresem odpowiedzialności najemcy (art. 471 k.c. a contrario).

Roszczenie w zakresie kary umownej 13.530 zł (z odsetkami) jest niezasadne, gdyż kara umowna w danym przypadku została naliczona z tytułu niewywiązania się przez pozwanego z zobowiązania pieniężnego. Rozwiązanie umowy z dnia 21 września 2020 r., w którym przedstawiono m.in. żądanie zapłaty kary umownej, wskazuje na jedną przyczynę – brak zapłaty należności przez najemcę. W tym kontekście zastrzeżenie kary umownej (źródłem jest zapis w pierwotnej umowie najmu, co wynika z odwołania zawartego w ugodzie – por. § 13 ust. 2 umowy stron) jest sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym art. 483 § 1 k.c. Twierdzenia pełnomocnika powódki o „gwarancyjnym” charakterze zastrzeżenia kary umownej są dla Sądu niejasne, nieprecyzyjne i nieprzekonujące. Każde zastrzeżenie kary umownej może być opisane w różnorodny sposób, zależnie od inwencji autora, a użycie w tym przypadku wspomnianego przymiotnika niczego tak naprawdę nie tłumaczy. Należy wyjaśnić, że w ramach umownych przyczyn naliczenia kar umownych mogły być także naruszenia przez najemcę obowiązków o charakterze niepieniężnym (§ 13 ust. 1 lit. b-d umowy najmu), ale taka sytuacja nie miała w ogóle miejsca w rozpatrywanym przypadku.

Niniejsze uzasadnienie wyroku nie obejmuje zagadnień, objętych treścią postanowienia odmawiającego częściowego odrzucenia pozwu. Reasumując, powództwo było zasadne w odniesieniu do zaległych należności czynszowych i części okresu bezumownego, opłat eksploatacyjnych, a więc łącznie na kwotę 10.209,89 zł, mieszczącą się (art. 321 § 1 k.p.c.) w postawie faktycznej wynikającej z zsumowania: 6765 zł, 2306,45 zł, 488,51 zł, 1064,51 zł, pomniejszonej o rozliczenie mediów (-197,06 zł x 2).

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w punkcie I. sentencji na mocy art. 659 § 1 k.c., art. 230 w zw. z art. 225 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c.

W pozostałym zakresie powództwo oddalono na mocy art. 483 § 1 k.c. a contrario i art. 471 k.c. a contrario – punkt II. sentencji.

Koszty

O kosztach procesu orzeczono w punkcie III. sentencji zgodnie z proporcją wygranej stron (art. 100 k.p.c.). Powódka wygrała w 41%, pozwany – w 59%. Koszty powódki to: opłata sądowa od pozwu 1220 zł, opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (3.600 zł, § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). 41% z sumy tych kosztów to: 1.983,17 zł. Koszty pozwanego to: opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (3.600 zł, § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). 59% z sumy tych kosztów to: 2.134,03 zł. Różnica na korzyść pozwanego to: 150,86 zł.