Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

G., dnia 31 grudnia 2019r

Sąd Rejonowy w Gdyni, I Wydział Cywilny

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka - Midziak

Protokolant: sekr. sąd. Małgorzata Wilkońska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 grudnia 2019r

sprawy z powództwa E. N. i R. M.

przeciwko K. W. i A. W.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powódki E. N. kwotę 6 709,75 zł. (sześć tysięcy siedemset dziewięć złotych siedemdziesiąt pięć groszy);

2.  zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda R. M. kwotę 6 709,75 zł. (sześć tysięcy siedemset dziewięć złotych siedemdziesiąt pięć groszy);

3.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

4.  nie obciąża pozwanych kosztami procesu;

5.  zasądza od powódki E. N. i powoda R. M. na rzecz każdego z pozwanych kwotę po 720 zł. (siedemset dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu części kosztów zastępstwa procesowego;

6.  nakazuje ściągnięcie od powodów na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 191 zł. (sto dziewięćdziesiąt jeden złotych) tytułem zwrotu brakujących kosztów opinii biegłego.

Sygnatura akt: I C 448/17

UZASADNIENIE

Powodowie E. N. i R. M. wnieśli pozew przeciwko K. W. i A. W. domagając się od nich zapłaty solidarnie kwoty 17.000 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą nr (...). W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że wyżej opisana nieruchomość została im zwrócona decyzją Prezydenta Miasta G. z dniem 14 maja 2014r. Do tego czasu pozwani byli najemcami tej nieruchomości na podstawie umowy z dnia 6 marca 2001r. Po przekazaniu nieruchomości pozwani zostali wezwani do podpisania umowy najmu i uiszczania czynszu w kwocie 800 zł, jednak do zawarcia umowy nie doszło i pozwani korzystają z nieruchomości bez tytułu prawnego. Powodowie domagają się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres od 1 czerwca 2014r. do 17 marca 2017r., przyjmując średnią miesięczną wartość czynszu w kwocie 500 zł.

(pozew k. 2-4)

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanych pomiędzy poprzednikami prawnymi powodów a pozwanym per facta concludentia została zawarta umowa użyczenia, na mocy której w zamian za możliwość zamieszkiwania na spornej nieruchomości pozwany miał dokonać naprawy lokalu. Powodowie nigdy nie wypowiedzieli tej umowy. Nadto, z ostrożności procesowej pozwani podnieśli zarzut potrącenia przysługującej im wierzytelności z tytułu poniesionych nakładów na przedmiotową nieruchomość z wierzytelnością powodów dochodzoną w niniejszej sprawie. Pozwani podnieśli również zarzut nadużycia prawa podmiotowego polegający na zgłoszeniu roszczenia o rzekome bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego, mimo iż pozwani swymi osobistymi staraniami doprowadzili do tego, że lokal może być zamieszkany. W takim stanie rzeczy – zdaniem pozwanych – dochodzenie roszczenia przez powodów stanowi naruszenie zasady sprawiedliwości. Ponadto, pozwani zwrócili uwagę na swój stan zdrowia.

(odpowiedź na pozew k. 169-172)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Na nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), stanowiącej działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...) jest posadowiony budynek mieszkalny, w którym znajduje się m.in. niewydzielony lokal mieszkalny o powierzchni 47,8 m ², składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Przed około 30 laty w przedmiotowym lokalu zamieszkał pozwany A. W.. W późniejszym okresie do zajmowanej przez pozwanego części budynku wprowadziła się również pozwana K. W.. Ówczesna lokatorka H. M. (1) (matka powódki) wyprowadziła się z tego lokalu do R., gdzie zamieszkała u J. W. (1) (ojca pozwanego), z którym zawarła związek małżeński. Drugi lokal mieszkalny znajdujący się na przedmiotowej nieruchomości jest niezamieszkany.

(dowód: przesłuchanie pozwanego A. W. płyta CD k. 383, przesłuchanie pozwanej K. W. k. 394v-395, częściowo zeznania świadka J. W. (2) płyta CD k. 242, zeznania świadka M. R. płyta CD k. 277, przesłuchanie powódki E. N. k. 162v akt sprawy Sądu Rejonowego w Lubinie o sygnaturze I Cps 115/18)

Powyższa nieruchomość została nabyta przez Skarb Państwa w trybie wywłaszczenia nieruchomości. Od połowy lat 90 - tych ubiegłego wieku o zwrot tej nieruchomości ubiegali się powódka E. N., jej brat L. M. oraz ciotka M. P..

(okoliczności bezsporne)

Wnioskiem z dnia 21 lutego 2006r. pozwani zwrócili się do Gminy M. G. o „przyznanie” im wyżej opisanej nieruchomości. Zarządzeniem nr (...) z dnia 24 kwietnia 2006r. Prezydent Miasta G. ustalił wykaz nr 752/06/IV/M nieruchomości, stanowiącej własność Gminy M. G., położonej w G. przy ul. (...), przeznaczonej do wydzierżawienia na okres do 3 lat z przeznaczeniem na działkę przydomową, bez prawa do czynienia nakładów o charakterze trwałym i bez prawa trwałego grodzenia.

W dniu 28 września 2007r. Gmina M. G. i pozwani podpisali umowę dzierżawy wyżej opisanej nieruchomości o powierzchni 72 m ² położonej w G. przy ul. (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym, obejmującej cześć działki nr (...) na okres od 1 października 2007r. do 1 października 2010r. z rocznym czynszem w kwocie 54 zł.

Następnie, po upływie wyżej wskazanego okresu dzierżawy, Gmina M. G. obciążała pozwanych opłatą roczną z tytułu korzystania i czerpania pożytków z przedmiotowej nieruchomości tj. działki przydomowej o powierzchni 72 m ². Pismem z dnia 30 kwietnia 2015r. pozwani wezwali Gminę M. G. do przedstawienia dokumentów potwierdzających przysługiwanie jej własności nieruchomości i stanowiących podstawę do dalszego naliczania opłat. Wskutek powyższego Gmina zaprzestała naliczania opłat.

Pozwani uiszczali do czerwca 2014r. również czynsz najmu na rzecz Gminy M. G. - Administracji (...) z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o: zarządzenie z dnia 24 kwietnia 2006r., wniosek pozwanych z dnia 21 lutego 2006r., umowę dzierżawy z dnia 28 września 2007r., oświadczenie o poddaniu się egzekucji, pisma Gminy M. G. k. 42-53, 55, 56 [w:] akta Urzędu Miasta G. nr 611 D. p. W.; pismo (...) 4 z dnia 28 czerwca 2014r. k. 3 akt Urzędu Miasta G. Zarządu (...), wniosek pozwanych k. 2 tamże, dane syntetyczne k. 1 tamże, przesłuchanie pozwanego A. W. płyta CD k. 383, przesłuchanie pozwanej K. W. k. 394v-395)

Decyzją z dnia 8 czerwca 2001r. Prezydent Miasta G. orzekł o zwrocie na rzecz M. P. (w udziale 2/4 części), E. N. (w udziale ¼ części) i R. M. (w udziale ¼ części) wywłaszczonej nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) oznaczonej jako działka nr (...).

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 8 czerwca 2001r. k. 13 akt Sądu Rejonowego w Gdyni o sygnaturze I C 440/17)

Protokołem z dnia 14 maja 2014r. Gmina M. G. przekazała właścicielom przedmiotową nieruchomość.

(okoliczność bezsporna ustalona w oparciu o protokół z dnia 14 maja 2014r. k. 19-20 akt Sądu Rejonowego w Gdyni o sygnaturze I C 440/17)

Wyrokiem z dnia 22 listopada 2018r. wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 440/17 Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał m.in. pozwanym A. W. i K. W. opuścić, opróżnić i wydać solidarnie powodom E. N. i R. M. lokal mieszkalny położony w G. przy ul. (...) na działce nr (...) KM 23, dla której prowadzona jest księga wieczysta numer (...), a także ustalił, że przysługuje im prawo do lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu złożenia pozwanym oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o wyrok z dnia 22 listopada 2018r. k. 295 akt Sądu Rejonowego w Gdyni o sygnaturze I C 440/17 wraz z uzasadnieniem tamże)

Powodowie złożyli pozwanym propozycję zawarcia umowy najmu przemiotowej nieruchomości na czas oznaczony do dnia 4 czerwca 2015r. z miesięcznym czynszem najmu wynoszącym 800 zł miesięcznie. Pozwani otrzymali projekt umowy najmu w dniu 4 listopada 2014r. Pismem z dnia 11 listopada 2014r. pełnomocnik pozwanych poinformował powódkę o braku zgody na zawarcie umowy na zaproponowanych warunkach, kwestionując przede wszystkim wysokość czynszu najmu.

(okoliczności bezsporne ustalone w oparciu o projekt umowy najmu k. 20-21v akt Sądu Rejonowego w Gdyni o sygnaturze I C 440/17, oświadczenie pozwanej k. 22 tamże, pismo z dnia 14 listopada 2014r. k. 23 tamże, przesłuchanie pozwanego A. W. płyta CD k. 383, przesłuchanie pozwanej K. W. k. 394v-395, przesłuchanie powódki E. N. k. 162v akt sprawy Sądu Rejonowego w Lubinie o sygnaturze I Cps 115/18)

Aktualnie, powódka E. N. i powód R. M. są współwłaścicielami wyżej opisanej nieruchomości w udziałach po ¼ części.

(okoliczność bezsporna)

Możliwy do uzyskania w okresie od 1 czerwca 2014r. do 17 marca 2017r. czynsz najmu lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...) w zakresie faktycznie zajmowanego przez pozwanych lokalu wynosi 26.839 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś. k. 411-439 wraz z pisemną opinią uzupełniającą k. 467-468)

Pozwani prowadzą wspólne gospodarstwo domowe z dorosłą córką i wnuczką. Pozwany A. W. utrzymuje się z renty w wysokości około 1.100 zł netto, natomiast pozwana K. W. z zasiłku rehabilitacyjnego w kwocie 450 zł. Oboje pozwani legitymują się orzeczeniami o stopniu niepełnosprawności. Z kolei córka pozwanych utrzymuje się z alimentów w kwocie 300 zł i świadczenia z programu 500+. Pozwani ponoszą wydatki w postaci opłat za prąd (250-350 zł), opłat za wodę (40-50 zł), opłat za Internet i telewizję (56 zł), opłat za telefony (po 40 zł), opłat za gaz (60 zł na 3 miesiące), a także ponoszą wydatki na zakup opału w kwocie 3.000 zł rocznie, leków w kwocie 200-300 zł co 2-3 miesiące. Pozwany choruje na nadciśnienie tętnicze, cukrzycę, pozostaje pod opieką kardiologa.

(dowód: przesłuchanie pozwanego A. W. płyta CD k. 383, przesłuchanie pozwanej K. W. k. 394v-395)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków J. W. (2) i M. R., dowodu z przesłuchania stron oraz dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomościami J. Ś..

Oceniając zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania wiarygodności i mocy dowodowej dokumentów powołanych w ustaleniach stanu faktycznego. Zważyć bowiem należy, iż część spośród wymienionych powyżej dokumentów (wyrok eksmisyjny, decyzje administracyjne) ma charakter dokumentów urzędowych i w związku z tym dokumenty te korzystają z domniemania autentyczności oraz prawdziwości zawartych w nich twierdzeń. Podobnie, za wiarygodne Sąd uznał dokumenty prywatne. Podkreślić należy, iż żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi pismami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

Natomiast, istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie miały zeznania świadków co do tytułu prawnego pozwanych do przedmiotowej nieruchomości. Zeznania świadka J. W. (2) stanowią w zasadzie powielenie wersji pozwanych. Świadek cała wiedzę w powyższym zakresie posiadała od pozwanych, a zatem jej zeznania nie stanowiły jej własnych spostrzeżeń. Bez wątpienia zeznania świadka nie stanowią dowodu obiektywnego, gdyż jako córka pozwanych i osoba zamieszkująca na przedmiotowej nieruchomości, świadek jest zainteresowana w rozstrzygnięciu sprawy na korzyść strony pozwanej. Z kolei, drugi ze świadków, M. R. w ogóle nie posiadał wiedzy co do tego, na jakich zasadach pozwani zamieszkiwali na przedmiotowej nieruchomości.

W części za wiarygodne Sąd uznał zeznania pozwanych. W części dotyczącej posiadania tytułu prawnego do nieruchomości w postaci umowy użyczenia zawartej z H. M. (1) zeznania pozwanych są całkowicie gołosłowne i nie znajdują żadnego potwierdzenia w żadnych innych dowodach. Natomiast, w pozostałym zakresie tj. co do relacji prawnych łączących pozwanych z Gminą M. G., czy sytuacji osobistej, materialnej i zdrowotnej pozwanych zeznania te nie budzą żadnych wątpliwości, a częściowo znajdują potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym.

Natomiast Sąd nie dopatrzył się podstaw do kwestionowania zeznań powódki. W ocenie Sądu zeznania te były szczere, spontaniczne, wewnętrznie spójne i niesprzeczne z innymi dowodami zebranymi w sprawie.

Ostatecznie, za wiarygodny dowód w niniejszej sprawie Sąd uznał także opinię biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś.. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłego została sporządzona w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów. Biegły logicznie uzasadnił wnioski do jakich doszedł, co pozwoliło Sądowi na prześledzenie toku myślowego biegłego i weryfikację prawidłowości wyceny pod kątem obowiązujących przepisów prawa. Nadto, w opinii uzupełniającej biegły w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący odniósł się do wszystkich zarzutów podniesionych przez stronę pozwaną i w konsekwencji obronił swoją opinię. Pozwani zakwestionowali w szczególności dobór nieruchomości podobnych, wskazując, że przedmiotowy lokal znajduje się w złym stanie technicznym, a w przyjętej próbie nieruchomości znajduje się tylko jeden lokal o podobnym standardzie. Nadto, zdaniem pozwanych, biegły bezpodstawnie przyjął oferty najmu wraz z wyposażeniem, w sytuacji, gdy całe wyposażenie lokalu stanowi własność pozwanych. Pozwani zażądali również uzupełnienia opinii w zakresie dotyczącym okresu, z jakiego pochodzą oferty najmu, zmian wysokości stawek najmu w analizowanym okresie oraz podstaw zaokrąglenia czynszu w górę. W opinii uzupełniającej biegły udzielił rzeczowych i logicznych odpowiedzi na wszystkie wskazane pytania. Przede wszystkim biegły wyjaśnił, dokonując szczegółowej charakterystyki lokalu (posadzka, stolarka okienna i drzwiowa, powłoki malarskie, kaloryfery, łazienka, co), że lokal znajduje się w średnim standardzie, nie odbiegającym od przeciętnego standardu mieszkań w wielorodzinnych domach mieszkalnych. Przy określeniu standardu lokalu biegły uwzględnił także możliwość korzystania z ogródka przydomowego dla celów rekreacyjnych. Biegły przypomniał również, że nakłady na rzecz, poczynione przez pozwanych, stanowią własność właściciela nieruchomości, zgodnie z zasadą superficies solo cedit. Biegły wyjaśnił również, że budynek nie znajduje się w fatalnym stanie technicznym, lecz został wyremontowany, co przedstawiają załączone do opinii zdjęcia. Odnośnie zarzutu dotyczącego doboru nieruchomości podobnych, biegły wskazał, że przyjął lokale z różnych segmentów rynku, aby prawidłowo określić cenę średnią. Biegły wyjaśnił także, że oferty najmu, uwzględnione w opinii, pochodzą z daty wykonania opinii i były dostępne w Internecie. Zawarty w opinii wniosek o względnej niezmienności wysokości czynszu w spornym okresie biegły przyjął na podstawie własnych obserwacji rynku. Zdaniem Sądu, J. Ś. jako wieloletni i doświadczony biegły sądowy, ekspert w dziedzinie wyceny nieruchomości i czynszów, niewątpliwie miał sposobność obserwacji zachowań rynkowych na przestrzeni wielu lat. Powyższe obserwacje i postawione na ich podstawie wnioski bez wątpienia stanowią cenną, a zarazem wystarczającą podstawę do określenia tendencji zmiany cen występujących na rynku lokalnym. Natomiast, zarzut dotyczący zaokrąglenia wysokości stawek w górę biegły odparł wskazując na tendencje występujące na rynku do określania stawek w pełnych kwotach. Zdaniem Sądu w świetle opinii uzupełniającej nie ma podstaw do kwestionowania doboru nieruchomości podobnych. Podkreślić należy, iż ustawodawca nie wymaga przyjęcia do porównania nieruchomości identycznych z nieruchomością wycenianą. W myśl bowiem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomości podobne należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie oznacza identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (por. wyrok NSA (N) z dnia 28 maja 2013r., I OSK (...), L.). Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 grudnia 2010r., (...) SA/Wa (...), L.). W ocenie Sądu przyjęty przez biegłego zbiór nieruchomości porównawczych spełnia kryteria o jakich mowa w przywołanych orzeczeniach.

Przechodząc do szczegółowych rozważań wskazać należy, iż w niniejszej sprawie powodowie – będący współwłaścicielami nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą nr (...) – domagali się od pozwanych zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystania z tej nieruchomości. Podstawę prawną żądania stanowiły zatem przepisy art. 230 kc w zw. z art. 225 kc i art. 224 § 2 kc.

Zważyć należy, iż w niniejszej sprawie strona pozwana podnosiła, że powodowie, którym nie przysługuje większość udziałów w prawie współwłasności przedmiotowej nieruchomości, nie mogą skutecznie domagać się od pozwanych zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, albowiem po jednym ze współwłaścicieli M. P. w ogóle nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe. W tym względzie pełnomocnik pozwanych powoływał się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2018r., III CZP 50/18, L., w której wskazano, że dochodzenie przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej nieruchomości nie jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa w rozumieniu art. 209 kc. Zważyć jednak należy, iż prawo do pobierania pożytków z rzeczy stanowi jedno z podstawowych uprawnień właścicielskich (art. 140 kc). Na gruncie przepisów o współwłasności kwestię tę reguluje przepis art. 207 kc, stanowiąc, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W doktrynie niemal powszechnie przyjmuje się, że przytoczony przepis ma charakter dyspozytywny i współwłaściciele mogą odmiennie uregulować kwestię podziału pożytków z rzeczy, niemniej – jak wynika z zeznań powódki – współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości nie zawierali pomiędzy sobą żadnej umowy dotyczącej podziału pożytków. Z tego względu należało uznać, że podział pożytków w stosunkach pomiędzy współwłaścicielami powinien odbywać się stosownie do wysokości udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom. Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie. W wyroku z dnia 27 marca 2014r., I ACa 80/14, L. Sąd Apelacyjny w Poznaniu wskazał, że „dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, które jest pożytkiem cywilnym z rzeczy nie zmierza do zachowania wspólnego prawa, ale jest przejawem wykonywania prawa podmiotowego. Pożytki cywilne z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów (art. 207 kc) co oznacza, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do ich pobierania i do dochodzenia w postępowaniu sądowym. W razie wielości wierzycieli i podzielności świadczenia, wierzytelność dzieli się na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest wierzycieli (art. 379 § 1 kc)”. Okoliczność, iż właściciel rzeczy nie posiada ani nie realizuje w drodze roszczenia swojego uprawnienia do współposiadania rzeczy lub posiadania wyodrębnionej części rzeczy, nie stanowi przeszkody do domagania się przez tego współwłaściciela partycypowania w przychodach z rzeczy, jeżeli przynosi ona dochody. Żądanie takie ograniczone jest jednak wielkością udziału. Każdemu ze współwłaścicieli rzeczy przypada bowiem, w części odpowiadającej wielkości udziału, wyłącznie i niezależnie od innych współwłaścicieli uprawnienie do korzystania z pożytków cywilnych, jakie daje prawo własności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2008r., III CSK 274/07, L.). W świetle powyższego należało zatem przyjąć, że każdy ze współwłaścicieli nieruchomości może wystąpić z powództwem o przypadającą mu w stosunku do wysokości udziału część wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy nie w ramach zarządu nieruchomością wspólną, nie w ramach czynności zachowawczej, lecz na podstawie uprawnień wynikających wprost z jego prawa podmiotowego, jakim jest prawo współwłasności. Nie ma przy tym znaczenia, że powodom nie przysługuje większość udziałów.

Dalej, pozwani powoływali się na tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości, wskazując, że A. W. zawarł z poprzednikiem prawnym powodów umowę użyczenia i miał prawo do zamieszkania w spornym lokalu w zamian za dokonanie nakładów. Zdaniem Sądu twierdzenia powodów w tym zakresie nie zostały udowodnione. W tym przedmiocie niczego istotnego nie wniosły zeznania świadków. J. W. (2) wiedzę o rzekomym tytule prawnym pozwanych wynikającym z umowy użyczenia miała od pozwanych. Zważywszy na więzi rodzinne łączące świadka z pozwanymi oraz wspólne z nimi zamieszkiwanie na przedmiotowej nieruchomości zeznania te nie stanowią wiarygodnego i wystarczającego dowodu na poparcie twierdzeń pozwanych o posiadanym tytule prawnym do nieruchomości. Z kolei świadek M. R. w ogóle nie miał wiedzy na jakich zasadach pozwani zamieszkali na przedmiotowej nieruchomości. Zważyć przy tym należy, iż tytuł prawny pozwanych do przedmiotowej nieruchomości podlegał badaniu w postępowaniu windykacyjnym. W uzasadnieniu wyroku wydanego w sprawie I C 440/17 Sąd Rejonowy w Gdyni wskazał m.in., że stanowisko pozwanych odnośnie zawartej umowy użyczenia nie znajduje potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Sąd zwrócił uwagę, że w korespondencji prowadzonej z powódką pozwani nigdy nie powoływali się na istnienie stosunku użyczenia. Podobnie w niniejszej sprawie pozwani nie przedłożyli żadnego wiarygodnego dowodu potwierdzającego ich tytuł prawny wynikający z umowy użyczenia. Pozwani powoływali się wprawdzie na pewne uzgodnienia poczynione z matką powódki H. M. (1), niemniej – poza swoimi zeznaniami – pozwani nie zaoferowali żadnych wiarygodnych dowodów potwierdzających treść tych rzekomych uzgodnień. Jeśli nawet umowa użyczenia doszła do skutku to nie wiadomo na jaki okres została zawarta (np. na okres sprawowania opieki nad H. M. przez pozwanego), czy H. M. (1) wyraziła zgodę także na zamieszkiwanie pozwanej etc. Ponadto, nie przedstawiono do akt sprawy żadnych dokumentów potwierdzających, że H. M. (1) posiadała tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości. Nadto, należy zauważyć, że H. M. (1) zmarła w 1994r. W okresie późniejszym tj. w dniu 28 września 2007r. pozwani zawarli umowę dzierżawy z Gminą M. G., która jest nieważna, zaś na mocy decyzji administracyjnej z dnia 8 czerwca 2001r. nastąpił zwrot tej nieruchomości na rzecz powodów. Zważyć należy, iż pozwani nie byli również uprawnieni do władania tą nieruchomością na podstawie stosunku prawnego zawartego z powodami, albowiem negocjacje stron co do zawarcia umowy najmu nie przyniosły pozytywnego skutku. W świetle powyższego należało uznać, że w okresie objętym żądaniem pozwu tj. w okresie od 1 czerwca 2014r. do 17 marca 2017r. pozwanym nie przysługiwał żaden tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości.

Fakt zajmowania przez pozwanych części nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...) w zakresie niewydzielonego lokalu mieszkalnego o powierzchni 47,8 m ², w okresie objętym żądaniem pozwu nie był sporny. Natomiast, ustalenia faktyczne dotyczące wysokości możliwego do uzyskania czynszu najmu Sąd oparł na dowodzie z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś.. Z opinii tej wynika, że możliwy do uzyskania czynsz najmu z części nieruchomości zajmowanej przez pozwanych wynosił 26.839 zł. Wskazana przez biegłego kwota odpowiada czynszowi należnemu ogółowi współwłaścicieli nieruchomości. Stosownie do poczynionych powyżej ustaleń należało jednak uznać, że każde z powodów może domagać się pożytków jedynie w części odpowiadającej przysługującemu udziałowi w prawie współwłasności nieruchomości. Zważywszy, że każdemu z powodów przysługuje udział w wysokości ¼ części, to należna każdemu z nich część czynszu wynosi 6.709,75 zł. Sąd miał na względzie, że pozwani nie wykazali w toku niniejszego postępowania, czy dokonywali opłat czynszowych na rzecz Gminy M. G. i w jakiej wysokości. Z akt lokalowych wynika zadłużenie na czerwiec 2014r. Nadto, nie wykazano, że Gmina M. G. przekazała jakiekolwiek środki wpłacone przez pozwanych na rzecz powodów. Z tego względu nie ma żadnych podstaw do dokonania jakichkolwiek odliczeń od wskazanej powyżej należności.

Zdaniem Sądu nieskuteczny był podniesiony przez pozwanych zarzut potrącenia. Zważyć bowiem należy, iż w orzecznictwie wydanym na kanwie art. 226 kc przyjmuje się, że roszczenie posiadacza o zwrot nakładów koniecznych, użytecznych oraz zbytkowych powstaje i staje się wymagalne najwcześniej z chwilą zwrotu rzeczy właścicielowi przez posiadacza, z uwagi na to, że brak jest podstaw do premiowania posiadacza bez tytułu prawnego poprzez dopuszczenie dochodzenia roszczeń o zwrot nakładów przed zwrotem rzeczy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2007r., IV CSK 71/07, L.; Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CKN 402/01, L.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 października 1997 r., II CKN 371/97, L.). Podobnie kwestia zwrotu nakładów została uregulowana przez ustawodawcę w przypadku stosunków obligacyjnych tj. najmu (art. 677 kc), użyczenia (art. 713 i 719 kc). Nie było pomiędzy stronami sporu, że dotąd pozwani nie wydali nieruchomości właścicielom. Tym samym nie powstało jeszcze roszczenie pozwanych o zwrot nakładów, a tym samym nie mogło ono zostać przedstawione do potrącenia.

Zdaniem Sądu na uwzględnienie nie zasługiwał również zarzut nadużycia prawa. Pozwani wywodzili, że ponieśli znaczne nakłady na przedmiotową nieruchomość, aby w ogóle możliwe było zamieszkanie na tej nieruchomości. W tych okolicznościach domaganie się przez powodów zapłaty za korzystanie z nieruchomości miałoby być sprzeczne z zasadą sprawiedliwości. Zgodnie z poglądem utrwalonym w orzecznictwie i doktrynie, konstrukcja nadużycia prawa jest wyłączona, gdy w inny sposób można zabezpieczyć interesy osoby dotkniętej nieprawidłowym postępowaniem drugiej strony (por. K. Pietrzykowski, Glosa do wyroku SN z 4 lutego 1985 r., IV CR 557/84, NP 1986, Nr 10, s. 112). W rozpatrywanym przypadku interesy pozwanych są należycie zabezpieczone. Jak bowiem wskazano powyżej z chwilą wydania rzeczy będą mogli domagać się zwrotu poniesionych nakładów na rzecz i dochodzić swoich roszczeń z tego tytułu na drodze sądowej.

W związku z powyższym – na podstawie art. 230 kc w zw. z art. 225 kc i art. 224 § 2 kc i art. 207 kc – Sąd zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz każdego z powodów kwotę po 6.709,75 zł. Natomiast w pozostałym zakresie, na mocy powołanych przepisów a contrario, powództwo podlegało oddaleniu.

Na podstawie art. 102 kpc Sąd odstąpił od obciążania pozwanych kosztami procesu z uwagi na ich trudną sytuację osobistą i materialną. Podkreślić bowiem należy, iż czteroosobowa rodzina pozwanych utrzymuje się z dochodów w łącznej kwocie około 2400 zł. Kwota ta pozwala jedynie na zaspokojenie podstawowych potrzeb egzystencjonalnych pozwanych, w tym na pokrycie opłat za media oraz zakup niezbędnych leków. Pozwani są osobami niepełnosprawnymi, schorowanymi, nie mają możliwości uzyskania innego dochodu. W tym stanie rzeczy obciążenie pozwanych nawet częścią kosztów procesu może wpłynąć tylko i wyłącznie na pogorszenie i tak złej sytuacji materialnej i spowodować, że nie będą mieli wystarczających środków na pokrycie kosztów utrzymania czy leczenia. W świetle stanowiska judykatury podstawą odstąpienia od obciążania strony kosztami procesu może być trudna sytuacja życiowa, majątkowa, zdrowotna, osobista, która uniemożliwia pokrycie przez stronę kosztów procesu należnych przeciwnikowi (por. postanowienie SN z dnia 22 lutego 2011r. II PZ 1/11, L.).

Z uwagi na fakt, iż pozwani wygrali niniejszy spór w 20 %, na podstawie art. 100 kpc Sąd zasądził od powodów na rzecz każdego z pozwanych kwotę po 720 zł z tytułu kosztów zastępstwa procesowego, co stanowi 1/5 część opłaty za czynności fachowego pełnomocnika – adwokata.

Nadto, na podstawie art. 100 kpc w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust.1 i art. 83 i 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć od powodów solidarnie na rzecz Sądu Rejonowego – Skarbu Państwa w G. kwotę 191 zł z tytułu brakujących kosztów opinii biegłego.