Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 czerwca 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 czerwca 2024 r. w G. sprawy z powództwa M. J. i P. J. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

o zapłatę (ewentualnie nakazanie)

I.  zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. solidarnie na rzecz powodów M. J. i P. J. kwoty:

a.  20.100 zł (dwadzieścia tysięcy sto złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 24 września 2022 r. do dnia zapłaty;

b.  3.600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 13 kwietnia 2024 r. do dnia zapłaty

II.  w pozostałym zakresie powództwo o zapłatę oddala;

III.  zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. solidarnie na rzecz powodów M. J. i P. J. kwotę 6.302 zł (sześć tysięcy trzysta dwa złote) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  nakazuje ściągnąć od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 1.410,29 zł (jeden tysiąc czterysta dziesięć złotych dwadzieścia dziewięć groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt I C 444/22

UZASADNIENIE

STAN FAKTYCZNY

W dniu 29 maja 2017 r. I. U. (1) i P. U. (1) (jako konsumenci) zawarli z (...) sp. z o.o. w G. umowę deweloperską dotyczącą zamiaru nabycia prawa do lokalu mieszkalnego o nr projektowym J4B za cenę 203.000 zł (w R. przy ul. (...)). Ustanowienie i nabycie lokalu (ul. (...)) nastąpiło aktem notarialnym z dnia 13 lipca 2018 r. po zapłacie ceny w całości.

Okoliczności bezsporne

I. U. (1) i P. U. (1) nie ma posiadali, wykształcenia lub praktyki w zakresie technicznych uwarunkowań z zakresu budownictwa mieszkaniowego ani instalacji sanitarnych.

Okoliczności bezsporne

Pozwany w prospekcie informacyjnym stanowiącym część umów deweloperskich zawarł jedynie lakoniczną informację, że budynki będą zasilane w wodę „z sieci miejskiej”.

Okoliczności bezsporne

W rzeczywistości zasilanie budynków osiedla w wodę następowało za pośrednictwem zbiornika magazynowego (hydrofor). Powoduje to stale pojawiające się – z różną częstotliwością zarówno w płaszczyźnie długoterminowej (zależną m.in. od pór roku i wykorzystania wody do nawadniania trawników) i krótkoterminowej (w ujęciu dobowym – wzrostu zapotrzebowania mieszkańców na wodę do celów higienicznych w porze porannej i wieczornej) – zjawiska polegające na wyraźnym zmniejszeniu ciśnienia wody, nawet do przejściowych całkowitych zaników dostępności wody. Rodzi to niekorzystne skutki w życiu codziennym użytkowników lokali oraz komplikacje związane z działaniem urządzeń domowych wykorzystujących wodę (piec gazowy podgrzewający wodę – automatyczne wyłączenia w przypadku zbyt niskiego ciśnienia, wówczas nie ma dostępności ciepłej [podgrzanej] wody oraz wadliwe działanie pralek i suszarek).

Dowód: zeznania powodów

zeznania świadków K. R., k. 305, A. D., k. 306, Ł. K., k. 307, S. P., k. 308, G. S., k. 309, J. A., k. 326-327, P. U., k. 336, I. U., k. 341

Małżonkowie U. w dniu 13 maja 2019 r. sprzedali przedmiotową nieruchomość za cenę 247.500 zł na rzecz powodów.

Okoliczność bezsporna

Umową przelewu wierzytelności z dnia 15 grudnia 2021 r. małżonkowie U. zbyli na rzecz powodów wierzytelność przeciwko pozwanemu dotyczącą wady fizycznej przedmiotowego lokalu dotyczącą sposobu i skutków przyjętego rozwiązania technicznego zapewnienia dostaw wody.

Dowód: umowa, k. 66-67

Zastosowana w danym przypadku pojemność zbiornika magazynowego (hydroforu) jest wadliwa, tj. zbyt mała w kontekście zwykłego (przeciętnego) zapotrzebowania dla danej wielkości osiedla zasilanego. Ponadto nie zastosowano zabezpieczeń przed wtórnym bakteriologicznym skażeniem wody w zbiorniku, przekroczeniem maksymalnego awaryjnego poziomu wody w zbiorniku, sygnalizacji stanów awaryjnych zbiornika. Wykrycie takich informacji wymagałoby posiadania przez nabywcę lokalu wykształcenia technicznego w specjalności instalacji sanitarnych z odpowiednim doświadczeniem zawodowym w tej branży. Ponadto obsługa zbiornika generuje stałe dodatkowe koszty ponoszone przez wszystkich mieszkańców osiedla (nie występowałyby, gdyby zasilanie następowało bezpośrednio z sieci wodociągowej gminnej/miejskiej). Koszty te wynikają z serwisowania zestawu hydroforowego, energii elektrycznej niezbędnej do napędu pomp tego urządzenia, badań bakteriologicznych, koszty firmy zarządzającej tą częścią nieruchomości wspólnej (m.in. dokonywania rozliczeń opłat, zlecanie serwisu itd.). W ostatnim czasie (listopad 2023 r.) w hydroforni odkryto nieprawidłowości związane z nieszczelnością komory studni, konieczność wymiany pompy odwadniającej, korozja zestawu hydroforowego, przesunięcie komina wentylacyjnego oraz komina rewizyjnego zbiornika wody. Te ostatni obserwacje wskazują na nierównomierne i nadmierne osiadanie zbiornika wody, co najprawdopodobniej wynika z niewłaściwego zagęszczenia podłoża. Wszystkie wymienione powyżej wady są usuwalne: można nawet zaprojektować i wybudować kolejny zbiornik magazynowy.

Dowód: opinia biegłego G. Z., k. 349-366, 378-382

W lutym 2022 r. powodowie bezskutecznie wezwali pozwanego do usunięcia wady skutkującej niewystarczającą dostępnością wody, poprzez rozbudowę hyrdoforni.

Dowód: wezwanie, k. 143

Następnie powodowie w dniu 9 sierpnia 2022 r. złożyli pozwanemu oświadczenia o obniżeniu ceny nieruchomości każdorazowo o 50.000 zł. Mimo wezwania pozwany tych sum powodom nie uiścił.

Dowód: oświadczenie, k. 153

Kwota obniżenia wartości rynkowej spornego lokalu wynosi 23700 zł.

Dowód: opinie biegłego J. Ś., k. 436-481

OCENA DOWODÓW

Opinia biegłego G. Z. (traktowana jako całość z uzupełnieniami) jest jasna, pełna i wewnętrznie niesprzeczna. Wyjaśnia przejrzyście dlaczego w danym przypadku zastosowane rozwiązanie techniczne jest wadliwe – biegły podkreślił, że chodzi o konkretne (nieprawidłowe, niewystarczające) parametry hydroforni, a nie o sam fakt przyjęcia takiego rozwiązania technicznego. Biegły wyjaśnił też, że zagadnienie to jest na tyle skomplikowane i specjalistyczne, że bez specjalnego wykształcenia i praktyki nie da się na podstawie dokumentacji projektowej wykryć tych wad. A jasnym jest, że powodowie takiej wiedzy nie posiadali.

Opinia biegłego J. Ś. jest jasna, pełna i wewnętrznie niesprzeczna. Przekonującym jest wniosek, że trwałe problemy z dostępnością wody do mieszkań są obiektywnym czynnikiem, który może zniechęcać do ewentualnego zakupu, obniżając tym samym wartość rynkową takich lokali. Określenie wymiaru obniżki przez biegłego zostało dokonane z poprawnością metodyczną, w sposób zindywidualizowany i przejrzysty.

Zeznania stron i świadków są wiarygodne co do istnienia wady, opisują w sposób szczery, zindywidualizowany i spójny warunki życia w mieszkaniach na tym samym osiedlu, w sytuacji wciąż powtarzających się (nieprzewidywalnych co do częstotliwości) obniżek ciśnienia wody lub nawet jej zaniku. Opisy związanych z tym perturbacji i niedogodności nie są zdaniem Sądu przesadzone. Można wręcz stwierdzić, że daje się odczuć pewne pogodzenie się osób przesłuchiwanych z losem, z uwagi na brak realnych perspektyw na usunięcie wady. Z drugorzędnych tak naprawdę innych dokumentów sprawie wynika bowiem, że na terenie danej gminy występuje ogólny niedobór źródeł wody, co stawia pod znakiem zapytania sensowność przyszłej ewentualnej rozbudowy hydroforni (nie jest to jednak zagadnienie główne w niniejszej sprawie i nie było ostatecznie przedmiotem fachowej weryfikacji pod tym kątem). Z wszystkich tych zeznań wynika jednoznacznie, że mieszkańcy zaobserwowali problem dopiero po wprowadzce, nikt z przesłuchiwanych osób nie miał wiedzy wcześniej, że taka wada na tym osiedlu będzie występować.

Treść i okoliczności zawarcia umowy przelewu wierzytelności nie pozostawiają żadnych wątpliwości co do jej ważności i skuteczności. Na marginesie należy jedynie zauważyć, że zeznania małżonków U. są częściowo niewiarygodne i jakkolwiek dotyczy to części zeznań nie mającej wpływu na wyrokowanie, jednak wymaga bliższego omówienia. Otóż zdaniem Sądu zbywając nieruchomość na rzecz powodów musieli już mieć wiedzę o wadzie (co wynika m.in. z w pełni wiarygodnych zeznań świadka Ł. K. (2) – k. 308, potwierdza to zresztą ogólny wydźwięk zeznań P. U.). Zachowali się więc nieetycznie nie informując nabywców (powodów) o tym fakcie, niewątpliwie w celu osiągnięcia korzyści finansowej (tj. aby nie dać powodu do dyskusji na temat obniżki ceny sprzedaży i w ogóle mieć szansę na skuteczną sprzedaż lokalu). Przedstawiona przez świadka P. U. wymówka, że nie informował powodów o wadzie, bo był „święcie przekonany”, że zostanie to usunięte przez dewelopera zdaniem Sądu jest całkowicie niewiarygodna. Powodowie zostali więc poprzez ukrycie tego faktu przez małż. U. wprowadzeni w błąd. Omówiona okoliczność tłumaczy i uzasadnia istnienie causa umowy przelewu ( causa solvendi), gdyż w rzeczy samej małżonkowie U. byli dłużnikami powodów z tytułu zawinionego (świadomego) doprowadzenia ich na skutek wprowadzenia w błąd do niekorzystnego rozporządzenia mieniem (delikt z art. 415 k.c.).

KWALIFIKACJA PRAWNA

Powodowie są legitymowani czynnie z uwagi na art. 509-510 k.c. N. jest zarzut pozwanego oparty na tezie, że zapewne cena w umowie sprzedaży lokalu na rzecz powodów już uwzględniała obniżkę wynikającą z wady: po pierwsze – przeczy temu materiał dowodowy, po drugie – nie ma to znaczenia prawnego, gdyż nawet gdyby powodowie nabyli ten lokal nieodpłatnie (darowizna), to i tak przysługiwałyby im (jako cesjonariuszom) uprawnienia z tytułu rękojmi w pełnym zakresie.

Sąd stwierdza, że sporny lokal jest obarczony wadą fizyczną (w rozumieniu art. 556 ¹ § 1 pkt 1 k.c., w brzmieniu obowiązującym od 25.12.2014 r.), gdyż parametry techniczne przyjętego rozwiązania zasilającego lokal w wodę są niewystarczające i to w wielu aspektach, choć najważniejszym jest zbyt mała pojemność zbiornika magazynowego wody. Efektem jest sytuacja powtarzających się stale obniżek ciśnienia wody (do pełnego zaniku), co czyni korzystanie z lokalu na normalne cele mieszkaniowe obiektywnie kłopotliwym (problemy z czynnościami higienicznymi, dostępnością wody podgrzanej, utrudnienia w pracy zwykłych urządzeń domowych – pralka, suszarka). Wymaganą właściwością lokali mieszkalnych – z uwagi na ich przeznaczenie – jest stałe zaopatrzenie w wodę z odpowiednim ciśnieniem przez całą dobę. Jest to oczywisty standard cywilizacyjny we współczesnej Polsce.

Wadę tę należy – z perspektywy nabywców (konsumentów nie posiadających wiedzy i doświadczenia zawodowego z zakresu instalacji sanitarnych) – zakwalifikować jako wadę ukrytą, gdyż nie mogli oni przed zawarciem kolejnych umów z pozwanym jej dostrzec. Nie miał więc zastosowania art. 557 § 1 k.c. P. U. (1) prowadził działalność gospodarczą w budownictwie, ale tylko w zakresie wykańczania lokali.

Mimo stosownego wezwania wada nie została usunięta przez pozwanego. Oczywistym jest, że wada istniała już w momencie procesu inwestycyjnego, bo jest osadzona w nieprawidłowo zaprojektowanej i wadliwie wybudowanej hydroforni.

Oświadczenie powodów (jako cesjonariuszy) o skorzystaniu z uprawnienia do obniżenia ceny nabycia nieruchomości było co do zasady skuteczne (art. 560 § 1 k.c.), przy czym granicą skuteczności tego świadczenia w ujęciu kwotowym jest suma obniżki wyliczona przez biegłego zgodnie metodologią przewidzianą w art. 560 § 3 k.c.

W tym stanie rzeczy powództwo uwzględniono jako w całości zasadne podstawie art. 556 ¹ § 1 pkt 1 k.c. w zw. z art. 560 § 1 i § 3 k.c. w zw. z art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c. (punkt I. sentencji) w zw. z art. 509-510 k.c.

KOSZTY

Pozwana jako przegrywająca proces jest obowiązana zwrócić koszty powodom z odsetkami (art. 98 k.p.c.), na które składa się: opłata sądowa od pozwu (1005 zł, 180 zł), opłata za czynności adwokackie w stawce minimalnej (3.600 zł, § 2 pkt 5 rozp. MS z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł), zaliczki (500 zł, 1.000 zł) – punkt II.

W punkcie ostatnim obciążono pozwanego na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nieuiszczonymi kosztami sądowymi stanowiącymi niezaliczkowaną część wynagrodzenia biegłych (odpowiednio: 595,08 zł i 815,21 zł).