Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 stycznia 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny:
Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 stycznia 2024 r. w G. sprawy z powództwa (...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W. przeciwko A. C.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego A. C. na rzecz powoda (...) sp. z o.o. spółki komandytowej w W. kwotę 67.000 zł (sześćdziesiąt siedem tysięcy złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 1 sierpnia 2019 r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanego A. C. na rzecz powoda (...) sp. z o.o. spółki komandytowej w W. kwotę 16.867 zł (szesnaście tysięcy osiemset sześćdziesiąt siedem złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 371/22

UZASADNIENIE

Stan faktyczny

(...) sp. z o.o. spółka komandytowa w W. był właścicielem nieruchomości przy ul. (...) w G., na której jako inwestor wybudował budynek wielomieszkaniowy (4 kondygnacje naziemne, 1 podziemna – garaż z miejscami postojowymi).

Okoliczności bezsporne

W dniu 17 września 2017 r. powód zawarł (w formie aktu notarialnego) z A. C. (jako konsumentem) umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu numer (...) i jego sprzedaży za łączną cenę 680.500 zł; jednocześnie w umowie dokonano podziału quoad usum części wspólnej nieruchomości w postaci garażu: pozwany miał prawo do wyłącznego korzystania i pobierania pożytków z miejsc postojowych numer 9 i 10. Ponieważ już w trackie zawierania umowy obserwowano niewątpliwe wady hali garażowej w postaci jej zalewania wodą z zewnątrz, w umowie stron przewidziano, że pozostająca do zapłaty część ceny w kwocie 67.000 zł zostanie zapłacona po przeprowadzeniu (z pozytywnym skutkiem) procedury przewidzianej w § 5 ust. 3 umowy. W wypadku niekorzystnego obrotu sprawy dla dewelopera (powoda), powyższa część ceny sprzedaży mogła zostać pomniejszona o kwotę wynikającą z faktury VAT przez wykonawcę prac naprawczych hali garażowej w zakresie przecieku (z dowodem jej zapłaty przez kupującego).

Dowód: umowa stron, k. 50-58

Wobec nieskuteczności napraw hali garażowej przez dewelopera pozwany zgodnie z umową stron zlecił wykonanie ekspertyzy właściwemu rzeczoznawcy (R. N.), który w pisemnej opinii z czerwca 2019 r., że stan budynku nie pozwala na normalne jego użytkowanie i jest niezgodny z prawem budowlanym; przenikająca do wnętrza budynku woda spowoduje opisane przez rzeczoznawcę liczne negatywne konsekwencje. Zalecił podjęcie działań celem definitywnego wyeliminowania wady.

Dowód: ekspertyza R. N., k. 184-214

Pozwany złożył powodowi oświadczenie o skorzystaniu z rękojmi i obniżeniu ceny o 200.000 zł w grudniu 2020 r.

Dowód: oświadczenie, k. 248

W dniu 1 października 2021 r. doszło do bezusterkowego odbioru prac naprawczych dotyczących wcześniejszych wad związanych z samym lokalem mieszkalnym pozwanego (i tarasem).

Okoliczność bezsporna

Obecnie nie występują żadne z dotychczasowych (objętych aktem notarialnym 17 września 2017 r. i ekspertyzą R. N. z 2019 r.) wady hali garażowej.

Dowód: opinia biegłego K. W., k. 821-829

Pozwany w 2022 r. sprzedał lokal osobie trzeciej (Ł. K.) za 1.150.000 zł. W akcie notarialnym nie wspominano o żadnych wadach lokalu lub części wspólnej.

Dowód: kopia aktu notarialnego, k. 557-560

Ocena dowodów

Opinia biegłego K. W. jest jasna, pełna i wewnętrznie niesprzeczna. Wynika z niej jednoznacznie, że wady hali garażowej nie występują. Biegły – co wyraźnie zaznaczył – dokonywał oględzin po okresie intensywnych opadów atmosferycznych, co jest okolicznością niezwykle istotną. Komentarz strony pozwanej do tej opinii K. W. (k. 841) nie jest dowodem w sprawie, a więc nie wymaga ustosunkowania się w uzasadnieniu wyroku. Jest jednak w tym stanowisku jeden interesujący trop myślowy, który musi być tu omówiony, choć z diametralnie odmiennej perspektywy poznawczej. Autor pisma wspomina, że jego zdaniem drobne zawilgocenie, które biegły K. W. zaobserwował „ nie musi być przypadkowe” (chodzi o niewielki fragment ściany – zdaniem biegłego przypadkowo zamoczony, bo nie noszący żadnych cech długofalowego zamakania, a ponadto na jednym ze zdjęć autorstwa biegłego widać też szereg mokrych [świeżych] plam po kroplach wody na posadzce). Zdaniem Sądu ów „brak przypadkowości” jest faktem, ale akurat dotyczy stanu hali przed zbyciem przez pozwanego lokalu osobie trzeciej. Nie jest bowiem technicznie i racjonalnie wytłumaczalnym, że olbrzymie tak naprawdę zawilgocenie hali nagle zniknęło właśnie w okresie korelującym z momentem, kiedy pozwany wyzbywał się nieruchomości. Klimat i uwarunkowania geologiczne okolicy z pewnością w tym czasie nie zmieniły się, zaś betonowe budynki mieszkalne nie ulegają samoistnej regeneracji (lub uszczelnieniu). Jasnym i oczywistym jest też to, że obecnie pozwany (po zbyciu lokalu) nie ma już możliwości nieskrępowanego przebywania w hali garażowej, w tym na osobności. Wcześniej (przed 2022 r.) – jako mieszkaniec i właściciel – miał taką możliwość. Zawilgocenie hali można bez żadnego problemu wywołać wylewaniem na podłogę i ściany (w odpowiednich miejscach) wody, co jest zrozumiałe dla każdego dorosłego człowieka. Wykonanie takich czynności np. przed wiadomą skądinąd datą przybycia biegłego sądowego jest bardzo proste. I to jest zdaniem Sądu jedynym racjonalnym wytłumaczeniem wcześniejszego obrazu hali – tak naprawdę sztucznie wykreowanego na potrzeby określonego interesu majątkowego pozwanego. W 2022 r. interes majątkowy pozwanego zmienił się radykalnie, bo sprzedał lokal z godziwym, znacznym zyskiem (co potwierdził biegły J. Ś.). Gdyby przed zakupem lokalu potencjalny nabywca zobaczył zalaną wodą (lub poważnie zawilgoconą) halę garażową, to z pewnością nie kupiłby lokalu za żadną cenę. Tak więc od pewnego momentu po stronie pozwanego pojawiła się wyraźna przewaga korzyści majątkowych, jakie może odnieść ze sprzedaży nieruchomości (pod warunkiem, że nie ma ona wad), nad korzyściami wynikającymi z braku konieczności zapłaty części (reszty) ceny deweloperowi. Powyższe konkluzje Sądu są po prostu trzeźwą oceną sytuacji, bo nie ma żadnego innego racjonalnego wyjaśnienia nagłego „ozdrowienia” (ostatecznego osuszenia) hali garażowej, niż przedstawione powyżej. Fakt, że tego rodzaju sytuacje nie zdarzają się często w praktyce orzeczniczej nie zwalnia Sądu od logicznego kojarzenia następstw różnych faktów (poszlak) w nurcie myślenia racjonalistycznego. Reasumując, zdaniem Sądu – w świetle całego materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie – po naprawach dokonanych przez powoda wady hali garażowej w ogóle nie istniały, zaś strona pozwana do pewnego momentu (do 2022 r.) sztucznie wytwarzała stan symulujący ich uporczywe dalsze występowanie wyłącznie w celu wygrania niniejszego procesu. W tym kontekście za niewiarygodne (a wręcz jawnie fałszywe) należy uznać zeznania pozwanego, w tym część ich złożoną przy ponownym rozpoznaniu sprawy: nie jest w świetle doświadczenia życiowego możliwym, aby kupiec lokalu został poinformowany o jawnych wad hali garażowej i nie uzyskał żadnego upustu względem normalnej ceny rynkowej za taki lokal. Zdaniem Sądu bez poważnego upustu lokal z zalewaną wodą halą garażową byłby po prostu niesprzedawalny. Charakterystyczne w tym kontekście jest to, że strona pozwana nie zawnioskowała o przesłuchanie w charakterze świadka nabywcy lokalu. Co więcej, w akcie notarialnym sprzedaży z 2022 r. nie ma mowy o jakichkolwiek wadach lokalu (lub części wspólnej, czy też kwestii tarasu), co potwierdza, że gdyby taka wada (wady) rzeczywiście występowała w 2022 r. (a była wadą jawną), to musiałaby znaleźć odzwierciedlenie w umowie sprzedaży ( expressis verbis lub wyraźnej obniżce ceny względem poziomu rynkowego), analogicznie jak miało to miejsce w momencie nabycia lokalu przez pozwanego w 2017 r. Nie ma powodu sądzić, że nabywca płacący za lokal ponad milion złotych był osobą nieporadną (lub rażąco niestaranną), która nie nawet sprawdziła i nie obejrzała lokalu oraz części wspólnej przed zakupem.

Opinia biegłego J. Ś. jest jasna, pełna i wewnętrznie niesprzeczna. Jej znaczenie dla rozstrzygnięcia jest jednak tylko częściowe, w zakresie dotyczącym zobrazowania trendu cenowego podobnych nieruchomości lokalowych na rynku lokalnym w ostatnich kilku latach.

Już przy pierwszym rozpoznaniu spawy było niespornym, że wady samego lokalu (i tarasu) zostały skutecznie usunięte w całości.

Pozostałe dowody przeprowadzone w sprawie nie są istotne dla rozstrzygnięcia. Zeznania świadków potwierdzających istnienie zewnętrznych cech wad nieruchomości tracą wartość dowodową w kontekście konkluzji Sądu, że w określonym okresie te wady były sztucznie symulowane na potrzeby niniejszego procesu. Co więcej, zakładając, że pozostali mieszkańcy budynku (ówcześni sąsiedzi pozwanego) znajdowali się w takiej samej sytuacji prawnej jak pozwany (jeżeli ich akty notarialne zawierały także odpowiednik treści § 3 aktu notarialnego z udziałem pozwanego, k. 93 verso – 95), to mogli w określony sposób pozostawać w zmowie z pozwanym i sprzyjać mu w jego potyczce sądowej z deweloperem, licząc na to, że wygrana pozwanego w niniejszym procesie wpłynie na dewelopera w ten sposób, że przestanie od dochodzić reszty ceny od pozostałych nabywców, co więcej, mogli w ogóle nie mieć dobrego rozeznania co do tego, czy zawilgocenie hali garażowej wynika z rzeczywistej wady budynku, czy też z celowych działań zainteresowanego tym, aby tak a nie inaczej hala się prezentowała. Zeznania świadków będących znajomymi i przyjaciółmi pozwanego – w kontekście stwierdzonego przez Sąd celowego symulowania przez niego objawów wady hali garażowej – należy uznać za całkowicie niewiarygodne i stronnicze na korzyść pozwanego.

Zeznania świadka W. F. mają wyłącznie walor historyczny – świadek zajmował się budynkiem (jako pracownik administratora) jedynie do 2021 r.

Kwalifikacja prawna

Ustalenia faktyczne Sądu mają następujące konsekwencje. Ponieważ po naprawach dokonanych przez powoda nie występowały w rzeczywistości już później wady hali garażowej oraz zostały w całości usunięte wady samego lokalu (w tym ze strony tarasu), oświadczenie pozwanego o skorzystaniu z uprawnienia z rękojmi o obniżeniu ceny nabycia lokalu jest prawnie nieskuteczne, bo z rękojmi można skutecznie korzystać tylko wtedy, jeżeli wada istnieje. Jednocześnie – zgodnie z poprawną wykładnią aktu notarialnego nabycia lokalu przez pozwanego z 2017 r., skuteczne usunięcie wad czyni wymagalną pozostałą część ceny kupna, czyli kwotę dochodzoną pozwem. Stąd też roszczenie pozwu jest w pełni zasadne i podlega uwzględnieniu.

Jeżeli nawet uznać skuteczność oświadczenia woli pozwanego o obniżeniu ceny nieruchomości na dzień jego złożenia, to wobec ustania w toku procesu podstaw do skorzystania z rękojmi (tj. obecny brak występowania wady – nawet przy karkołomnym założeniu, że nastąpiło to samoistnie), oświadczenie to należy na chwilę zamknięcia rozprawy (art. 316 k.p.c.) zakwalifikować jako skorzystanie (i podtrzymywanie woli skorzystania) z uprawnienia w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym jego przeznaczeniem (art. 5 k.c.), albowiem celem tego uprawnienia z rękojmi jest zniwelowanie nierównowagi ekonomicznej wzajemnych świadczeń, a jeżeli ta nierównowaga – jak się okazuje – w rzeczywistości już nie występuje, obniżka ceny nie ma żadnego ekonomicznego uzasadnienia, bo wywoływałaby po stronie dewelopera jedynie niczym nieuzasadnioną szkodę majątkową.

Z tych przyczyn orzeczono jak w punkcie I. sentencji na mocy art. 535 k.c. w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c.

Koszty

O kosztach orzeczono na mocy art. 100 k.p.c. zasądzając ich całość na rzecz powoda, który uległ jedynie w niewielkiej (marginalnej części – niezaskarżony punkt II. wyroku SR wydanego przy pierwszym rozpoznaniu sprawy). Na koszty składa się: opłata sądowa od pozwu (3350 zł), opłata za czynności adwokackie w stawce podwójnej za pierwszą instancję z uwagi na bardzo duży stopień skomplikowania sprawy pod względem prawnym, faktycznym, dużą obszerność materiału dowodowego (5.400 x 2, § 2 pkt 6 w zw. z § 15 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, ze zm.), opłata za czynności adwokackie w stawce minimalnej przed sądem okręgowym w postępowaniu apelacyjnym ( 5.400 / 2, § 2 pkt 6 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 w/w rozporządzenia), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł), wraz z odsetkami od zasądzonych kosztów – punkt II. sentencji.