Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 kwietnia 2024r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Żelewska

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 kwietnia 2024r. w G.

sprawy z powództwa D. G. i J. G.

przeciwko (...) sp. z o.o. z siedzibą w G.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. solidarnie na rzecz powodów D. G. i J. G. kwotę 70.946,42 zł (siedemdziesiąt tysięcy dziewięćset czterdzieści sześć złotych i czterdzieści dwa grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 30 marca 2023 roku do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. solidarnie na rzecz powodów D. G. i J. G. kwotę 8.965 zł (osiem tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt pięć złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia niniejszego wyroku do dnia zapłaty;

III.  nakazuje ściągnąć od pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 496,67 zł (czterysta dziewięćdziesiąt sześć złotych i sześćdziesiąt siedem groszy) tytułem wyłożonych tymczasowo przez Skarbu Państwa kosztów wynagrodzenia mediatora.

Sygnatura akt I C 280/23

Uzasadnienie wyroku z dnia 17 kwietnia 2024 roku

Powodowie D. G. i J. G. wnieśli pozew przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. o zapłatę kwoty 70.946,42 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że w dniu 15 lutego 2022 roku zawarli z pozwanym umowę deweloperską, w ramach której pozwany zobowiązał się do wybudowania budynku wielorodzinnego, w tym lokalu nr (...). Strony zastrzegły termin do przeniesienia własności do dnia 30 marca 2022 roku. Nadto, wskazano, że obowiązek pozwanego zostanie spełniony nie później niż w ww. terminie po uprzednim wybudowaniu budynku, uzyskaniu ostatecznej decyzji na jego użytkowanie, zapłacie ceny przez powodów oraz dokonaniu przez strony czynności odbioru. Jedyną czynnością zależną wyłącznie od powodów była zapłata ceny, co nastąpiło w dniu 21 lutego 2022 roku. Niezwłocznie po zawiadomieniu przez pozwanego o gotowości przeprowadzenia odbioru, powodowie uzgodnili termin, a w dniu 11 marca 2022 roku dokonały odbioru technicznego, gdzie wskazano szereg usterek. Pismem z dnia 29 sierpnia 2022 roku pozwany poinformował powodów, że przeniesienie własności nastąpi 30 listopada 2022 roku. Przyczyną zwłoki były braki w dokumentacji złożonej do organu nadzoru budowlanego. W dniu 15 grudnia 2022 roku dokonano kolejnego odbioru technicznego, a powodowie po raz kolejny zgłosili usterki. Pomimo długotrwałej korespondencji prowadzonej przez strony pozwany uchyla się od obowiązku przeniesienia własności, domagając się od powodów zrzeczenia roszczeń z tytułu kar umownych. W niniejszej sprawie powodowie domagają się zasądzenia kwoty 64.436,99 zł z tytułu kar umownych za okres od 31 marca 2022 roku do dnia 20 stycznia 2023 roku, kwoty 1.211,06 zł tytułem odsetek ustawowych za opóźnienie naliczonych od ww. kwoty za okres od dnia 1 lutego 2023 roku do dnia poprzedzającego dzień wniesienia pozwu, kwoty 5.249,04 zł tytułem kar umownych za okres od 21 stycznia 2023 roku do dnia 13 lutego 2023 roku i kwoty 49,33 zł tytułem odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie ww. kwoty za okres od dnia 1 marca 2023 roku do dnia poprzedzającego dzień wniesienia pozwu.

(pozew, k. 3-42)

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, kwestionując roszczenie co do zasady i wysokości. Zdaniem pozwanej przyczyną opóźnienia w przekazaniu własności lokalu był brak odbioru lokalu przez powodów. Pozwana wielokrotnie wyznaczała im termin odbioru m.in. w marcu 2022 roku, czy w okresie od 15 grudnia 2022 roku do 20 stycznia 2023 roku, lecz z winy powodów konsekwentnie nie dochodziło od odbioru. Z uwagi na powyższe pozwana nie ponosi odpowiedzialności za zwłokę, czy opóźnienie w przeniesieniu własności. Pozwana zaprzeczyła, aby obowiązki warunkujące zawarcie umowy przeniesienia własności, poza zapłatą ceny, leżały wyłącznie po stronie pozwanej, jak też, by pozwana nigdy formalnie nie wezwała powodów do odbioru lokalu. To powodowie konsekwentnie odmawiali odbioru. Z ostrożności pozwana wskazała, że ewentualne opóźnienie nastąpiło z przyczyn niezależnych od dewelopera. Poza zaniechaniem powodów, przyczyną opóźnienia było przedłużające się z uwagi na stan epidemii i zagrożenia epidemicznego postępowanie przed (...) oraz (...). Pozwana wykonywała swoje obowiązki terminowo, jednak na skutek okoliczności niezależnych doszło do opóźnienia w zgromadzeniu odpowiedniej dokumentacji niezbędnej do zawarcia umowy przeniesienia własności. Zdaniem pozwanego wkomponowanie kary umownej w reżim odpowiedzialności kontraktowej oznacza, że należy się ona wtedy, gdy zrealizowane są ogólne warunki tej odpowiedzialności. Tymczasem, powodowie nie wykazali szkody, jaką mieli ponieść na skutek zwłoki w przeniesieniu własności lokalu. Pozwana zakwestionowała również wysokość kary umownej, jako rażąco wygórowaną.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 132-133v)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. jest deweloperem, prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie realizacji projektów budowlanych, a także sprzedażą nieruchomości.

(dowód: odpis z rejestru przedsiębiorców KRS, k. 105-107)

Pozwana realizowała inwestycję pod nazwą (...) związaną z budową na działce nr (...) przy ul. (...) w G. budynku mieszkalnego wielorodzinnego złożonego z sześciu lokali mieszkalnych wraz z niezbędną infrastrukturą.

(okoliczność bezsporna)

W dniu 9 lutego 2022 roku w dzienniku budowy kierownik budowy zamieścił wpis o zakończeniu wszystkich prac budowlanych w obiekcie.

(dowód: dziennik budowy, k. 109)

W grudniu 2021 roku powodowie D. G. i J. G. nawiązali kontakt z pozwaną spółką i po raz pierwszy oglądali mieszkanie. W styczniu 2022 roku strony podpisały umowę rezerwacyjną.

(dowód: przesłuchanie powódki, płyta CD k. 249, przesłuchanie powoda, płyta CD k. 249)

W dniu 15 lutego 2022 roku pomiędzy pozwaną spółką a powodami D. G. i J. G. została zawarta – w formie aktu notarialnego – umowa deweloperska. Zgodnie z § 6 ust. 1 przedmiotowej umowy pozwany deweloper zobowiązał się do wybudowania na działce nr (...), zgodnie z zasadami sztuki budowlanej i obowiązującymi przepisami prawa, budynku mieszkalnego położonego w G. przy ulicy (...), a następnie do wyodrębnienia z tego budynku lokalu mieszkalnego i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oznaczonego roboczo nr M4 oraz przeniesienia w stanie wolnym od obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich, wraz z pomieszczeniem przynależnym – komórką lokatorską nr (...) oraz prawami związanymi z jego własnością, w terminie do dnia 30 marca 2022 roku na rzecz powodów własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu, a powodowie zobowiązali się do nabycia tego lokalu za cenę 680.000 zł brutto.

W myśl § 6 ust. 3 strony ustaliły, że zawarcie umowy przeniesienia własności nastąpi nie później niż w terminie wskazanym w ust. 1 po uprzednim:

a. wybudowaniu budynku,

b. uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku,

c. całkowitej zapłacie przez nabywcę świadczenia pieniężnego na poczet ceny,

d. dokonaniu odbioru lokalu przez nabywcę,

przy czym termin zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia jego własności miał zostać uzgodniony przez strony co najmniej 7 dni przed planowanym terminem zawarcia umowy.

W § 4 lit. m deweloper oświadczył, że nie dochował terminów określonych w harmonogramie zawartym w prospekcie informacyjnym i oczekuje na potwierdzenie zakończenia etapu nr 7, co nabywca przyjął do wiadomości i akceptuje taki stan rzeczy i oświadczył, że nie będzie zgłaszał wobec dewelopera roszczeń z tego tytułu, o ile zostaną dochowana inne terminy określone w umowie deweloperskiej.

Stosownie do § 7 ust. 8 – za zwłokę dewelopera w przystąpieniu do umowy przenoszącej własność lokalu nabywcy przysługuje kara umowna równa odsetkom ustawowym za opóźnienie obliczonym od uiszczonej ceny za każdy dzień zwłoki.

W § 8 ust. 4 strony postanowiły, że po zakończeniu budowy budynku i uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, deweloper pisemnie zgłosi nabywcy gotowość do odbioru lokalu. W tym celu deweloper zawiadomi nabywcę o terminie odbioru lokalu listem poleconym wysłanym na adres wskazany w umowie na co najmniej 14 dni przed wyznaczonym przez dewelopera dniem odbioru lokalu. Przez dzień odbioru lokalu należy rozumieć dzień podpisania przez strony protokołu zdawczo – odbiorczego, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu i przekazanie kluczy do lokalu.

Zgodnie z treścią § 12 ust. 4 – deweloper nie dopuszcza się zwłoki, gdy opóźnienie jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi, przy czym w takim przypadku deweloper winien zawiadomić o przyczynie opóźnienia nabywcę, a strony winny uzgodnić nowy termin spełnienia świadczenia.

(dowód: umowa deweloperska z dnia 15 lutego 2022r., rep. A (...) sporządzona przez zastępcę notarialnego G. W., zastępcę notariusz I. F., k. 43-68)

Powodowie uiścili na rzecz pozwanego całą cenę w następujących ratach:

- w dniu 9 stycznia 2022 roku w kwocie 30.000 zł;

- w dniu 21 lutego 2022 roku w kwocie 650.000 zł.

(dowód: zaświadczenie z dnia 28 czerwca 2022r., k. 69)

Wobec zapewnień przedstawicieli dewelopera o możliwości odbioru mieszkania, powodowie rozpoczęli poszukiwania fachowców do prac wykończeniowych.

(dowód: przesłuchanie powódki, płyta CD k. 249)

W dniu 7 marca 2022 roku pozwany złożył do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w G. wniosek o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Przedmiotowy wniosek nie został rozpatrzony pozytywnie.

(dowód: wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie, k. 140)

W dniu 11 marca 2022 roku powód wraz z zatrudnionym przez niego rzeczoznawcą budowlanym M. K. oraz kierownik budowy D. M. (1) dokonali przeglądu technicznego lokalu, w wyniku którego spisano listę usterek. W sporządzonej z tego wydarzenia notatce wskazano, że deweloper w ciągu 7 dni potwierdzi termin odbioru lokalu. W ww. dacie nie doszło do przekazania kluczy do mieszkania.

(dowód: notatka ze spotkania z dnia 11 marca 2020r., wraz z listą usterek, k. 70-73, wydruk wiadomości e – mail z dnia 15 marca 2020r., k. 74, zeznania świadka D. M. (1), płyta CD k. 196, zeznania świadka M. K., płyta CD k. 228, przesłuchanie powoda, płyta CD k. 249)

W kwietniu 2022 roku powodowie otrzymali wezwanie z banku, z którym zawarli umowę kredytu hipotecznego, do uzupełnienia dokumentacji. Po skontaktowaniu się z pozwanym okazało się, że dotąd deweloper nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie budynku.

(dowód: przesłuchanie powódki, płyta CD k. 249, przesłuchanie powoda, płyta CD k. 249)

W dniu 22 sierpnia 2022 roku pozwany złożył do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w G. nowy wniosek o pozwolenie na użytkowanie.

(dowód: zaświadczenie z dnia 30 listopada 2022r., k. 76)

Pismem z dnia 29 sierpnia 2022 roku pozwany deweloper poinformował powodów o nowym przewidywanym terminie przeniesienia prawa własności przypadającym na 30 listopada 2022 roku.

(dowód: pismo pozwanego z dnia 29 sierpnia 2022r., k. 75)

W dniu 30 listopada 2022 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w G. poinformował pozwanego o niewniesieniu sprzeciwu do wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

(dowód: zaświadczenie z dnia 30 listopada 2022r., k. 76)

W dniu 15 grudnia 2022 roku powodowie wraz z M. K. oraz przedstawiciele dewelopera (...) ponownie spotkali się na nieruchomości celem dokonania odbioru lokalu. Powodowie zgłosili wówczas szereg usterek, a pozwany zobowiązał się ustosunkować do nich oraz usunąć zaakceptowane usterki w terminie do dnia 15 stycznia 2022 roku oraz przeprowadzić odbiór w terminie 14 dni. W sporządzonym protokole wskazano, że z powodu braków formalnych nie przystąpiono do odbioru mieszkania.

(dowód: protokół z II. przeglądu z dnia 15 grudnia 2022r., k. 77-79, przesłuchanie powódki, płyta CD k. 249)

Podczas ww. spotkania przedstawiciel dewelopera zaproponował podpisanie protokołu odbioru, w którym znajdowały się m.in. zapisy dotyczące współfinansowania przez powodów kosztów placu budowy, a także wykończenia części wspólnych. Powodowie nie akceptowali jednak ww. zapisów.

(dowód: zeznania świadka M. K., płyta CD k. 228)

W piśmie z dnia 28 grudnia 2022 roku pozwany ustosunkował się do uwag zgłoszonych przez powodów w trakcie przeglądu z dnia 15 grudnia 2022 roku, uznając większość z nich za nieistotne.

(dowód: odpowiedź na uwagi, k. 86, przesłuchanie powódki, płyta CD k. 249, przesłuchanie powoda, płyta CD k. 249)

W dniu 10 stycznia 2023 roku przedstawiciel pozwanej zaproponował termin odbioru na dzień 19 lub 20 stycznia 2023 roku.

(dowód: wydruki korespondencji e – mailowej stron, k. 85, 142)

W dniu 20 stycznia 2023 roku strony po raz kolejny spotkały się w celu odbioru lokalu. W spotkaniu ze strony dewelopera uczestniczył M. W. (1), który uzależnił zawarcie umowy m.in. od zrzeczenia się przez powodów roszczeń z tytułu kar umownych.

(dowód: przesłuchanie powódki, płyta CD k. 249, przesłuchanie powoda, płyta CD k. 249)

Pismem z dnia 20 stycznia 2023 roku powodowie reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika wezwali pozwanego do należytego wykonania umowy i zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu wraz z prawami i przynależnościami w terminie do dnia 28 lutego 2023 roku, a także do zapłaty kary umownej w kwocie 64.436,99 zł do dnia 31 stycznia 2023 roku. Jednocześnie, powodowie zwrócili uwagę na niedopuszczalne uzależnianie zawarcia umowy od zrzeczenia się kar umownych.

(dowód: ostateczne wezwanie do należytego wykonania umowy z dnia 20 stycznia 2023r., k. 89-94)

W odpowiedzi, pismem z dnia 3 lutego 2023 roku pozwana wskazała, że lokal nie został odebrany przez nabywców z przyczyn niezawinionych przez dewelopera, a także że roszczenia o zapłatę kar umownych są bezpodstawne.

(dowód: pismo pozwanego z dnia 3 lutego 2023r., k. 93)

Pismem z dnia 6 kwietnia 2023 roku powodowie reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika wezwali pozwanego do stawienia się w wyznaczonej kancelarii notarialnej w dniu 13 kwietnia 2023 roku celem zawarcia umowy przeniesienia własności z zagrożeniem odstąpienia od umowy.

(dowód: pismo z dnia 6 kwietnia 2023r. wraz z dowodem nadania, k. 178-179)

W odpowiedzi, pismem z dnia 13 kwietnia 2023 roku pozwanym poinformował, że stawiennictwo osób uprawnionych do reprezentacji spółki w wyznaczonym terminie jest niemożliwe.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 13 kwietnia 2023r., k. 181)

W dniu 17 kwietnia 2023 roku strony spotkały się w kancelarii notarialnej notariusz I. F. w G., jednak nie doszło do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu. Powodowie podtrzymali chęć zawarcia umowy, lecz pozwany powołał się na brak odbioru lokalu przez nabywców.

(dowód: protokół notarialny z dnia 17 kwietnia 2023r., k. 183-184)

Powodowie dotąd nie otrzymali kluczy do lokalu.

(dowód: zeznania świadka P. W. (1), płyta CD k. 196, przesłuchanie powódki, płyta CD k. 249)

Dotąd deweloper nie usunął wszystkich stwierdzonych przez powodów wad lokalu. Wady te jednak nie stanowiły przeszkody do wydania lokalu.

(dowód: zeznania świadka M. K., płyta CD k. 228, przesłuchanie powódki, płyta CD k. 249)

Powodowie nadal wynajmują mieszkanie, ponosząc z tego tytułu wydatek w kwocie 3000 złotych miesięcznie. W związku z brakiem zawarcia umowy przeniesienia własności i niewpisaniem hipoteki płacą również wyższe raty kredytu hipotecznego.

(dowód: przesłuchanie powódki, płyta CD k. 249)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków A. B., D. M. (1), P. W. (1), M. W. (1), M. K., a także dowodu z przesłuchania stron.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci aktów notarialnych, odpisu z KRS mają charakter dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 k.p.c. i w związku z tym korzystają z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, czego w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała. Ponadto, za w pełni wiarygodne Sąd uznał także dokumenty prywatne szczegółowo wymienione w ustaleniach stanu faktycznego. Przedmiotowe dokumenty nie noszą bowiem żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, stąd nie ma podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Zresztą żadna ze stron nie wnosiła zastrzeżeń co do ich autentyczności, czy też zgodności przedstawionych odpisów z oryginałami dokumentów. Podobnie, za wiarygodne należało uznać wydruki komputerowe w postaci wydruków korespondencji e-mailowej stanowiących dowód w rozumieniu art. 308 k.p.c.

Jeśli chodzi o ocenę osobowego materiału dowodowego Sąd nie znalazł podstaw do odmowy przyznania wiary zeznaniom świadka M. K.. W ocenie Sądu zeznania tego świadka były szczere, wewnętrznie spójne, a także znalazły potwierdzenie w innych dowodach, w szczególności w treści załącznika do notatki ze spotkania z dnia 11 marca 2022 roku. Podkreślić należy, iż świadek był rzeczoznawcą budowlanym zatrudnionym przez powodów w celu oceny stanu lokalu. Z okoliczności sprawy nie wynika, aby aktualnie świadka i powodów łączyły jakieś inne stosunki prawne, toteż nie miał on żadnego interesu, aby zeznawać na korzyść nabywców.

Zasadniczo nie było również podstaw do kwestionowania zeznań świadka D. M. (1) co do przebiegu spotkania z dnia 11 marca 2022 roku oraz postępowania o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Zważyć należy, iż świadek nie kwestionował tego, że usterki wymienione w załączniku do notatki z dnia 11 marca 2022 roku faktycznie istniały, a jedynie stwierdził, że nie stanowiły one przeszkody do odbioru lokalu.

Natomiast, jedynie częściowo Sąd dał wiarę zeznaniom świadków P. W. (1) oraz M. W. (1). Przede wszystkim w świetle pozostałego materiału dowodowego nie sposób za wiarygodne uznać zeznań byłych już udziałowców i osób upoważnionych do reprezentowania pozwanej spółki odnośnie usunięcia wszystkich usterek czy braku uzależnienia zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu od zrzeczenia się przez powodów roszczeń z tytułu kar umownych. Temat rezygnacji z roszczeń przewija się w korespondencji przedprocesowej stron, kiedy powodowie liczyli jeszcze na polubowne rozwiązanie sprawy, toteż nie ma podstaw do przyjęcia, że korespondencja ta została przygotowana jedynie do celów niniejszego postępowania. Ponadto, z zeznań niezależnego świadka M. K. wynika, że w treści proponowanych powodom protokołów deweloper przemycić chciał zapisy skrajnie niekorzystne dla nabywców. Z kolei zeznania odnośnie usunięcia wszystkich wad są sprzeczne z zeznaniami M. K., który jednoznacznie wskazał, że w styczniu 2023 roku stwierdzone przezeń wcześniej wady nadal istniały.

Natomiast żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy nie miały zeznania A. B., albowiem świadek nie pamiętał żadnych szczegółów związanych z odbiorem lokalu (...).

W zakresie dotyczącym wykonania umowy, istnienia wad oraz przyczyn nie zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu Sąd dał wiarę zeznaniom powodów. W ocenie Sądu, zeznania wymienionych osób były szczere, zbieżne ze sobą, a także korelowały z treścią korespondencji stron, sporządzonych protokołów, a także zeznaniami świadka M. K.. Nadto, za w pełni wiarygodne Sąd uznał zeznania powodów odnośnie ponoszonych wydatków w związku z brakiem zawarcia umowy przenoszącej własność. W tym zakresie zeznania powodów nie budzą żadnych wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego oraz logicznego rozumowania.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, iż w niniejszej sprawie powodowie domagali się zasądzenia od pozwanego dewelopera kar umownych z tytułu zwłoki dewelopera w przystąpieniu do umowy przenoszącej własność lokalu. W związku z powyższym podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 484 k.c. w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska, tekst jednolity Dz.U. z 2021 r. poz. 1445). Zgodnie z art. 484 § 1 zdanie pierwsze k.c. w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Z kolei, w myśl art. 22 ust. 1 pkt 13 powołanej ustawy umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej.

Zważyć należy, iż uzasadniając swoje roszczenie powodowie podnosili, że pozwany deweloper nie wykonał przyjętego na siebie w umowie deweloperskiej zobowiązania do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu na rzecz powodów w umówionym terminie tj. w terminie do dnia 30 marca 2022 roku i mimo licznych wezwań ze strony powodów uchyla się od realizacji tego obowiązku. Zgodnie zaś z treścią § 7 ust. 8 umowy za zwłokę dewelopera w przystąpieniu do umowy przenoszącej własność lokalu nabywcy przysługuje kara umowna równa odsetkom ustawowym za opóźnienie obliczonym od uiszczonej ceny za każdy dzień zwłoki. Odnosząc się do twierdzeń strony powodowej pozwany podniósł, że przyczyną niezawarcia umowy przeniesienia własności był brak odbioru lokalu przez powodów, mimo kilkukrotnego wezwania ich do protokolarnego odbioru m.in. w dniach 15 grudnia 2022r. i 20 stycznia 2023r. W związku z tym pozwany usiłował wykazać, że opóźnienie nie zostało przez niego zawinione, a tym samym nie ziściły się przesłanki do naliczania kar umownych.

Zważyć należy, iż zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy deweloperskiej przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dalej, jak przewiduje ustawa odbiór, o którym mowa w ust. 1, dokonywany jest w obecności nabywcy (ust. 2). Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ust. 3). W § 6 ust. 3 umowy z dnia 15 lutego 2022 roku strony zastrzegły, że zawarcie umowy przeniesienia własności nastąpi nie później niż w uzgodnionym terminie m.in. po uprzednim dokonaniu odbioru lokalu przez nabywcę. W doktrynie wskazuje się, że odbiór przedmiotu umowy deweloperskiej ma charakter obowiązkowy przed zawarciem umowy przenoszącej prawo własności na nabywcę. Dokonanie odbioru (stawienie się na czynność, umożliwienie jego przeprowadzenia i dokonanie oceny przedmiotu umowy) stanowi obowiązek zarówno dewelopera, jak i nabywcy. W razie jego nienależytego wykonania (opóźnienia) lub niewykonania umowa deweloperska może przewidywać kary umowne – należne zarówno nabywcy, jak i deweloperowi. Ponadto dwukrotne niestawiennictwo nabywcy na odbiór stanowi podstawę do odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej (art. 29 ust. 5 OchrNabU). Czynność odbioru polega na oględzinach miejsca prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego i naocznym stwierdzeniu przez nabywcę (w obecności dewelopera), czy przedmiot umowy został wykonany zgodnie z treścią zobowiązania: umową deweloperską wraz z załącznikami, projektem budowlanym, przepisami budowlanymi i zasadami sztuki budowlanej. Potwierdzenie tego stanu rzeczy otwiera drogę do przewłaszczenia przedmiotu umowy na nabywcę (i otrzymania przez dewelopera należnego wynagrodzenia – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego). Wykrycie wad (o ile nie mają istotnego charakteru) także nie stoi na przeszkodzie do zawarcia umowy przenoszącej własność. Nadto, należy mieć na względzie, że odbiór nie może zostać przeprowadzony wcześniej niż przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (choćby nieostatecznej) budynku, w którym zlokalizowany jest przedmiot umowy deweloperskiej podlegający odbiorowi. Odbiór dokonany przed dopuszczeniem budynku do użytkowania nie wywiera skutków prawnych, stanowi on czynność prawną nieważną. Przedstawienie przedmiotu umowy do odbioru przez dewelopera powinno zostać dokonane przed terminem określonym dla tej czynności w treści umowy deweloperskiej (art. 22 ust. 1 pkt 16 OchrNabU). Z kolei nabywca powinien przystąpić do odbioru w przewidzianym w umowie terminie po otrzymaniu zawiadomienia od dewelopera. Jednocześnie nie ma przeszkód do dokonania przez dewelopera i nabywcę czynności tzw. odbioru technicznego, przeglądu technicznego lub przedodbioru – jeszcze przed dopuszczeniem budynku do użytkowania. Taka czynność ma na celu wstępne zapoznanie nabywcy z przedmiotem umowy i ewentualne wykrycie istniejących wad, które deweloper usunie do czasu przeprowadzenia odbioru właściwego – przeprowadzanego w trybie art. 27 OchrNabU. Odbiór techniczny (przedodbiór) nie może zastępować odbioru dokonywanego na podstawie art. 27 OchrNabU, ani też uniemożliwiać zgłaszania nabywcy wad przedmiotu umowy w terminie późniejszym (zob. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2022).

W świetle przytoczonych powyżej poglądów doktryny nie budzi wątpliwości, że czynność odbioru lokalu stanowi warunek sine qua non zawarcia umowy przeniesienia własności. Jednocześnie, taki odbiór nie może nastąpić wcześniej niż przed uzyskaniem zezwolenia na użytkowanie lokalu. W związku z powyższym należało uznać, że w dniu 11 marca 2022 roku strony nie mogły dokonać skutecznego protokolarnego odbioru lokalu, skoro – co niesporne – w dacie tej deweloper nie uzyskał jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Mało tego, złożony przez niego w dniu 7 marca 2022 roku wniosek nie został pozytywnie rozpoznany przez organ nadzoru budowlanego. Stąd spotkanie z udziałem przedstawicieli stron w dniu 11 marca 2022 roku nie mogło w żaden sposób być rozpatrywane w kategoriach odbioru lokalu. Stosownie do powyższych uwag taka czynność byłaby bowiem nieważna. Nowy wniosek został przez dewelopera złożony dopiero w dniu 22 sierpnia 2022 roku, natomiast w dniu 30 listopada 2022 roku organ poinformował o braku wniesienia sprzeciwu. Zatem, dopiero z tą datą strony mogły dokonać odbioru lokalu. Czynności dokonane w dniu 11 marca 2022 roku – stosownie do powyższych uwag – mogły (zresztą zgodnie z treścią sporządzonej wówczas notatki) stanowić jedynie odbiór techniczny (tzw. przedodbiór).

W świetle zarzutów pozwanego należało ustalić, czy powodowie rzeczywiście odmówili odbioru lokalu. W doktrynie wskazuje się, że w niektórych przypadkach nabywca może odmówić dokonania odbioru. Odmowa dokonania odbioru może nastąpić wówczas, gdy przedmiot umowy istotnie różni się od tego, jaki powinien być zgodnie z treścią umowy deweloperskiej. Przypadki takie obejmują m.in. znaczną (wedle praktyki i ekspertyz technicznych co najmniej 2%) różnicę w projektowanej i rzeczywistej powierzchni przedmiotu umowy (zob. wyrok SA w Warszawie z 8.7.2015 r., VI ACa 831/15, L.), inny układ pomieszczeń, położenie lokalu na innej kondygnacji lub w innym miejscu na kondygnacji, położenie domu jednorodzinnego w innym miejscu na działce, brak balkonu/tarasu, brak okna itd. Podstawą do odmowy odbioru może być również taki sposób wykonania przedmiotu umowy, który uniemożliwia normalne korzystanie z niego do celów mieszkaniowych i przekracza dopuszczalne w tym zakresie normy, np. poważne zawilgocenie ścian. W każdym przypadku aby nabywca mógł odmówić dokonania odbioru, wady muszą mieć – obiektywnie rzecz biorąc – charakter istotny. W przypadku pozostałych wad ich stwierdzenie nie stanowi podstawy do odmowy dokonania odbioru. Odmowa odbioru powinna zostać odnotowana w protokole wraz z podaniem przyczyny. Nabywca powinien taki protokół podpisać (zob. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2022). W świetle zebranego materiału dowodowego nie sposób uznać, aby powodowie odmówili dokonania odbioru lokalu. Zgodnie z ciężarem rozkładu dowodu (art. 6) inicjatywa dowodowa w tym zakresie należała do pozwanego. Tymczasem, pozwany deweloper nie przedłożył do akt niniejszej sprawy żadnego protokołu, w którym odnotowana byłaby odmowa odbioru lokalu przez powodów - w protokole z dnia 15 grudnia 2022 roku takiej adnotacji brak. Mało tego nie zaoferował żadnych innych dowodów, które wskazywałyby, że powodowie odmówili odbioru lokalu. Jeśli pozwany uważał, że powodowie odmawiają odbioru lokalu winien odebrać od nich odpowiednie oświadczenie i wciągnąć je do protokołu. Tymczasem, z niezrozumiałych przyczyn pozwany zawarł w protokole z dnia 15 grudnia 2022 roku stwierdzenie, że z przyczyn formalnych nie przystąpiono do odbioru mieszkania. W toku sprawy pozwany nie potrafił logicznie wyjaśnić, dlaczego we wskazanej dacie nie dokonano odbioru. Należy sądzić, że przyczyną takiego stanu rzeczy było żądanie usunięcia usterek oraz zgłaszane przez powodów roszczenia z tytułu kar umownych. Jednakże tego typu roszczenia nie stanowią podstawy do uchylania się od odbioru lokalu. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że w protokole należy umieścić opis stwierdzonych przez nabywcę wad przedmiotu umowy. Wady te powinny zostać umieszczone w protokole na życzenie nabywcy, choćby były (według opinii dewelopera lub nawet obiektywnie) bezzasadne. Deweloper nie jest uprawniony w trakcie sporządzania protokołu z czynności odbioru do weryfikowania, czy zgłaszane przez nabywcę uwagi stanowią wady czy też nie i w zależności od tego do wpisywania ich lub pomijania w treści protokołu. Protokół powinien zawierać opis każdego elementu, który – zdaniem nabywcy – nie został wykonany prawidłowo. Nabywca może też zaproponować, w jaki sposób wada miałaby zostać przez dewelopera usunięta, jednakże w tym zakresie obowiązują przepisy KC (art. 561 § 3 k.c.). Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wad zgłoszonych przez nabywcę do protokołu odbioru. Czas ten liczy się od podpisania protokołu, co w praktyce oznacza dzień dokonania odbioru, gdyż protokół powinien zostać podpisany po zakończeniu czynności. Przepis zdaje się mówić o podpisaniu protokołu przez obie strony umowy – w szczególności przez nabywcę. Termin 14 dni nie może zostać wydłużony w żadnym wypadku. Uznanie wad przez dewelopera rodzi po jego stronie obowiązek usunięcia ich w terminie 30 dni liczonych od podpisania protokołu. Jeśli usunięcie wad nie jest w tym terminie możliwe z przyczyn obiektywnych (np. warunki technologiczne, dostępność materiałów) lub subiektywnych (duża liczba zgłoszeń napraw, przeszkody organizacyjne po stronie dewelopera), deweloper powinien o tym poinformować nabywcę i wskazać przyczynę opóźnienia, a także poinformować o nowym, dłuższym terminie usunięcia wady. Czas usunięcia wady powinien być rozsądny (art. 561 § 2 k.c.). W przypadku nadmiernie długiego oczekiwania lub nieuzasadnionego wydłużenia czasu na dokonanie naprawy nabywcy przysługuje roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 k.c. (zob. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Komentarz. Wyd. 7, Warszawa 2022). W świetle powyższego można z wysokim prawdopodobieństwem stwierdzić, że unikanie przez pozwanego podpisania protokołu odbioru było związane z zamiarem uniknięcia wszczęcia opisanej powyżej procedury usuwania wad i ponoszenia z tego tytułu dodatkowych kosztów. Nadto, na to, że to postawa pozwanego (a nie powodów) była przyczyną braku odbioru lokalu wskazuje upór przedstawicieli pozwanej spółki, by powodowie zrezygnowali z przysługujących im roszczeń z tytułu kar umownych. Okoliczność, że takie żądanie zgłaszano wobec powodów wynika zarówno z zeznań świadka M. K., jak i przedprocesowej korespondencji stron (vide: pismo pełnomocnika powodów z dnia 20 stycznia 2023 roku). Pozwany oczekiwał rezygnacji powodów z ich roszczeń, uzależniając od tego dokonanie odbioru i zawarcie umowy przenoszącej własność. Nadto, pozwany starał się w przygotowywanych dokumentach „przemycić” postanowienia skrajnie niekorzystne dla powodów, jak np. obciążenie powodów częścią kosztów inwestycji, uzależniając od tego odbiór lokalu (vide: zeznania M. K. odnośnie próby odbioru w dniu 15 grudnia 2022 roku). Powodowie nie uchylali się od odbioru lokalu, lecz nie godzili się na przyjęcie niekorzystnych zapisów, sprzecznych z prawem, od których przyjęcia pozwany uzależniał wykonanie zobowiązania. Tego typu żądania dewelopera, uzależniające wydanie lokalu od zgody na rezygnację z przewidzianych prawem i zastrzeżonych w umowie roszczeń należało uznać za sprzeczne z celami ustawy deweloperskiej, która ma stanowić ochronę dla nabywców będących konsumentami, a więc znajdujących się na słabszej pozycji negocjacyjnej w stosunku do dewelopera. Postawa pozwanego była sprzeczna z zasadami uczciwości kupieckiej, nielojalna i naruszała dobre obyczaje.

Dalej, należy wskazać, że pomiędzy stronami w zasadzie nie było sporu co do tego, że żadna ze wskazanych wad nie była istotna. Powyższe potwierdzili zarówno rzeczoznawca budowlany zatrudniony przez powodów w celu oceny stanu mieszkania M. K., jak również kierownik budowy D. M. (1). W tych okolicznościach nie było żadnych obiektywnych przeszkód do spisania protokołu odbioru. Możliwość zgłoszenia wad i usterek przedmiotu umowy deweloperskiej do protokołu stanowi ustawowe prawo nabywców. Z zeznań powodów jednoznacznie wynika, że w dniu 15 grudnia 2023 roku byli gotowi do podpisania takiego protokołu. Mało tego z uwagi na zakontraktowanie już fachowców do prac wykończeniowych, wysoki czynsz najmu oraz wyższe raty kredytu hipotecznego po prostu zależało im na jak najszybszym podpisaniu umowy przenoszącej własność. W tym względzie odmowa odbioru lokalu przez powodów byłaby zupełnie nielogiczna. To raczej pozwany miał interes, aby przeciągać datę zawarcia umowy. Z jednej bowiem strony uzyskał już zapłatę całej ceny za lokal, z drugiej liczył, że z czasem stanowisko powodów, przymuszonych sytuacją materialną, ulegnie zmianie i zrezygnują ze zgłaszania roszczeń.

W świetle zapisów umowy deweloperskiej nie budzi również wątpliwości, że wymogiem umożliwiającym zawarcie umowy przenoszącej własność było uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku. Pozwany dopiero w dniu 30 listopada 2022 roku takowe pozwolenie uzyskał. Jak jednak podnosił, opóźnienie w tym względzie wynikało z przyczyn niezależnych od dewelopera tj. było następstwem przedłużającego się postępowania przed (...) i (...) z uwagi m.in. na wprowadzony stan epidemii i zagrożenia epidemiologicznego, a także spowodowane tym trudności w zgromadzeniu niezbędnej dokumentacji. W niniejszym stanie faktycznym winno być jasne, że obowiązek uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych i zgód spoczywał na deweloperze, czyli na profesjonaliście. Zważyć należy, iż zgodnie z art. 355 § 1 i 2 k.c. dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Z kolei w myśl art. 361 § 1 i 2 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Jak wskazano w literaturze, w art. 361 § 1 k.c. jest mowa o normalnych, a nie bezpośrednich następstwach zdarzenia szkodzącego. Dlatego pośredni charakter związku przyczynowego nie przekreśla jego normalności. Niezbędne jest ustalenie, czy między poszczególnymi ogniwami łańcucha kauzalnego związek przyczynowy można uznać za normalny. Jeżeli wypadnie ono pozytywnie, wówczas także powiązanie między przyczyną wyjściową a jej skutkiem w sferze dóbr poszkodowanego odpowiada temu kryterium. Z reguły bezpośrednie powiązanie kauzalne będzie zawsze normalne, natomiast związek pośredni uznaje się za normalny wówczas, gdy do jego przebiegu nie włączy się przyczyna postronna, której nie można przypisać dłużnikowi. Decydujące znaczenie przy związkach wieloczłonowych ma ustalenie, czy nie doszło do przerwania związku przyczynowego przez przyczynę postronną (zob. B. Fuchs [w:] M. Fras, M. Habdas (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna (art. 353-534), Warszawa 2018). Nie ulega wątpliwości, że zachowanie należytej staranności w planowaniu przedsięwzięcia wymagającego zgód administracyjnych i przeprowadzenia pewnych procedur urzędowych wymaga, uwzględnienia typowych i możliwych do przewidzenia przeszkód i opóźnień, które sprawa może napotkać w toku urzędowej procedury. Zachowanie należytej staranności w przypadku podmiotu prowadzącego działalność deweloperską wymaga zatem takiego zaplanowania prac i czynności urzędowych, które uwzględnia typowe, możliwe opóźnienia oraz czas, jaki organy administracji mają na wyjaśnienie sprawy i wydanie decyzji. W niniejszej sprawie pozwana spółka nie wykazała, że wyłączną przyczyną opóźnienia były problemy związane z pandemią. Zresztą takie stwierdzenie było nieuzasadnione. Zważyć bowiem należy, iż wniosek został złożony przez dewelopera dopiero w dniu 7 marca 2022 roku, mimo że termin zawarcia umowy upływał w dniu 31 marca 2022 roku. Pozwany w ogóle nie uwzględnił przewidzianego w prawie budowlanym terminu do wniesienia sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego. Ponadto, podkreślić należy, iż do zawarcia umowy deweloperskiej doszło, gdy od dawna obowiązywał stan epidemii (wprowadzony niemal dwa lata wcześniej), a więc w dacie jej podpisania pozwany był w stanie oszacować termin potrzebny na uzyskanie niezbędnych pozwoleń, w tym również uwzględnić szczególne rozwiązania prawne obowiązujące w tym okresie. Pozwany w żaden sposób nie wykazał, że opóźnienie w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku wynikało z ograniczeń związanych z pandemią C.-19. Jak wynika z zeznań świadków pierwszy wniosek złożony w dniu 7 marca 2022r. spotkał się ze sprzeciwem organu wobec nieuzupełnienia bliżej nieokreślonych braków formalnych. Odpowiedzialność za taki stan rzeczy ponosi deweloper, który nie zgromadził odpowiedniej dokumentacji. Strona pozwana nie zaoferowała żadnych dowodów, które pozwalałyby na stwierdzenie, że opóźnienie w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie wynikało z przyczyn od niej niezależnych, w szczególności nie wnosiła o dopuszczenie dowodu z akt postępowania administracyjnego, dowodu z zeznań świadków – pracowników (...) etc. Z kolei, zeznania zawnioskowanych w niniejszej sprawie świadków (D. M., M. W., P. W.) były w tym względzie niemiarodajne, albowiem nie posiadali oni szczegółowej wiedzy w tym zakresie.

W ustawie deweloperskiej została zastrzeżona na rzecz nabywcy kara umowna za niespełnienie świadczenia niepieniężnego w przypadku nieprzeniesienia przez dewelopera prawa własności przedmiotu umowy w terminie (art. 29 ust. 3 in fine OchrNabU) – jako głównego świadczenia dewelopera, równoważnego pod względem gospodarczym spełnieniu przez nabywcę świadczenia pieniężnego. Kara umowna stanowi rekompensatę dla nabywcy przynajmniej za nieterminowe przeniesienie własności nieruchomości (zob. wyrok SN z 10 sierpnia 2017 r., I CSK 10/17, L.; wyrok SA w Warszawie z 3 kwietnia 2019 r., VII AGa (...), L.). W niniejszym przypadku niewątpliwie pozwany deweloper nie zawarł z powodami umowy przeniesienia własności w ww. terminie określonym na dzień 30 marca 2022 roku. Jednocześnie, jak wskazano powyżej, pozwany nie zdołał udowodnić, że nieterminowe wykonanie tego zobowiązania wynikało z przyczyn leżących po stronie powodów (odmowa odbioru) ani też organu nadzoru budowlanego (opóźnienie w wydaniu pozwolenia na użytkowanie). Twierdzenia pozwanego w tym zakresie są całkowicie gołosłowne. Pozwany nie był nawet w stanie wskazać z jakich to „przyczyn formalnych” nie był w stanie dokonać odbioru lokalu w dniu 15 grudnia 2022 roku. Wobec tego, należało uznać, że do niezawarcia umowy doszło tylko i wyłącznie z przyczyn zawinionych przez dewelopera.

W ocenie Sądu nie zasługiwało również na uwzględnienie żądanie pozwanego dotyczące miarkowania kary umownej. Zgodnie z art. 484 § 2 k.c. jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Zważyć należy, iż w orzecznictwie przeważa pogląd, że istnienie bądź brak szkody (a tym samym i jej rozmiar) nie mają znaczenia dla możliwości żądania przez uprawnionego kary umownej. W uchwale SN(7) z 6.11.2003 r. (III CZP 61/03, OSN 2004, Nr 5, poz. 69), stwierdzono, że: "zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania nie zwalnia dłużnika z obowiązku jej zapłaty w razie wykazania, że wierzyciel nie poniósł szkody". W ocenie Sądu należy podzielić powyższe stanowisko. Odnośnie podstaw miarkowania kary umownej, to należy wskazać, że przesłanka rażącego wygórowania może się też przejawiać w zestawieniu wielkości poniesionej szkody spowodowanej naruszeniem zobowiązania z wysokością zastrzeżonej kary umownej. Ponadto rażące wygórowanie może mieć miejsce na skutek porównania wysokości kary umownej do wysokości odszkodowania należnego wierzycielowi na zasadach ogólnych. Z zaistnieniem przypadku rażącego wygórowania można mieć również do czynienia, gdy zastrzeżona kara umowna odpowiada bądź porównywalna jest do wartości zobowiązania (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 17 lutego 2023 r., I AGa 104/21). W ocenie Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy nie sposób uznać, aby kara umowna była rażąco wygórowana i rażąco niewspółmierna do poniesionej szkody. Podkreślić bowiem należy, iż w związku z nie zawarciem umowy przenoszącej własność powodowie nadal są zobowiązani do najmowania lokalu. Z tego tytułu ponoszą – zgodnie z ich zeznaniami – co miesiąc wydatek w kwocie 3.000 złotych. Nadto, z uwagi na brak wpisu hipoteki płacą wyższe raty kredytu hipotecznego. Mając na względzie, że od upływu terminu wykonania zobowiązania (30 marca 2022 roku) do dnia wyrokowania upłynęły dwa lata, poniesioną przez powodów szkodę – już tylko z tytułu kosztów najmu (24 x 3000 zł) – należy uznać za znaczną. Wyliczenie kary umownej nie budzi żadnych wątpliwości, znajduje oparcie w zapisach umowy i jej matematycznie poprawne. Z tych względów Sąd uznał, że roszczenie zasługuje na uwzględnienie w całości.

W związku z powyższym, na podstawie art. 484 k.c. w zw. z art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zasądził od pozwanego solidarnie na rzecz powodów kwotę 70.946,42 zł. Ponadto, na podstawie art. 481 k.c. od powyższej kwoty Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu tj. od dnia 30 marca 2023 roku do dnia zapłaty, mając na względzie, że pozwany był już wcześniej, na etapie przedprocesowym, wzywany do zapłaty.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy, zasądził na rzecz powodów solidarnie kwotę 8.965 zł, na co składała się opłata sądowa od pozwu (3.548 zł), opłata za czynności fachowego pełnomocnika będącego radcą prawnym w stawce minimalnej (5.400 zł) stosownie do § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). Ponadto, Zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od przyznanych kosztów procesu Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się postanowienia do dnia zapłaty.

Nadto, art. 98 k.p.c. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 11, art. 8 ust. 1 i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnąć od pozwanego (...) sp. z o.o. z siedzibą w G. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 496,67 zł tytułem wyłożonych tymczasowo przez Skarbu Państwa kosztów wynagrodzenia mediatora.