Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 listopada 2022 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy Mateusz Berent

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Małgorzata Świst

po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2022 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

przeciwko A. K.

o zapłatę

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz pozwanego A. K. kwotę 1817 zł (tysiąc osiemset siedemnaście złotych) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 187/22

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 17 listopada 2022 r.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1.  Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. wystąpiła przeciwko A. K. z powództwem o zapłatę kwoty 8.136,66 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 6.970 zł za okres od 21 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 1.166,66 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 21 stycznia 2021 r. do dnia zapłaty, wnosząc także o zasądzenie kosztów procesu.

2.  W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że jest właścicielem lokalu nr (...) w budynku przy Łopianowej 16 w G., natomiast pozwany jest właścicielem lokalu nr (...). Udział powoda w nieruchomości wspólnej wynosi 3.746/10.000, a udział pozwanego 3.530/10.000 części. Jak wskazano w 2020 r. uległa uszkodzeniu brama wjazdowa na teren ww. nieruchomości i powódka zdecydowała się zlecić montaż furtki i bramy, o czym poinformowała pozostałych właścicieli lokali. Wszyscy właściciele wyrazili zgodę na wykonanie powyższych prac. Koszt tych prac wyniósł 20.910 zł. Prace zostały przyjęte bez zastrzeżeń, a mało tego pozwany przekazał powodowi piloty do bramy celem przeprogramowania. Z uwagi na wysokość udziału w nieruchomości wspólnej pozwany był zobowiązany do poniesienia 1/3 kosztów wykonanych prac, a więc kwoty 6.970 zł. Ponadto, za zgodą pozostałych właścicieli, powód zlecił wykonanie prac budowlano-brukarskich za kwotę 3.500 zł. Prace zostały przyjęte przez współwłaścicieli nieruchomości bez zastrzeżeń, a pozwany nawet dostarczał kruszywo celem jego rozsypania na częściach wspólnych nieruchomości. Z uwagi na posiadany udział pozwany powinien pokryć ww. wydatek co do kwoty 1.166,66 zł. Mimo wezwania, pozwany jednak nie dokonał zapłaty powyższych należności.

(pozew, k. 2-5)

3.  Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 16 czerwca 2021 r. Referendarz Sądowy orzekł zgodnie z żądaniem pozwu.

(nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, k.48)

(stanowisko pozwanego)

4.  Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, kwestionując roszczenie co do zasady i wysokości. Zdaniem pozwanego brama była sprawna, a co najwyżej można było rozważyć wymianę lub naprawę samego napędu, gdyż otwierała się powoli. Współwłaściciele nieruchomości nie podjęli jednak wspólnie decyzji i nie wyrazili zgody na wymianę bramy. Pozwany podniósł, że nikt z nim nie konsultował wymiany bramy, ani też pozwany nie dokonał odbioru tych prac. Nadto, zaprzeczył, by udzielił zgody na wykonanie prac budowlano – brukarskich, a także, by dostarczał kruszywo. Zdaniem pozwanego, nie polegają na prawdzie również twierdzenia powoda, że prace zostały odebrane przez wszystkich właścicieli bez zastrzeżeń. O wykonanych pracach pozwany dowiedział się od najemcy A. B.. Pozwanemu nie był wydany klucz do kłódki zamontowanej na słupku. W trakcie zleconych przez powoda prac został zamontowany domofon na froncie bramy, do którego nie został podłączony dzwonek lokalu pozwanego. Chcąc mieć dostęp do nieruchomości, pozwany przekazał ojcu B. P. piloty w celu ich przeprogramowania. B. P. (członek zarządu powodowej Spółki) i R. P., szantażowali pozwanego koniecznością zapłaty za ww. prace w zamian za wydanie przeprogramowanych pilotów. Powódka utrudniała pozwanemu korzystanie z bramy, w związku z czym pozwany skierował przeciwko małżonkom P. pozew o nakazanie zachowania i zapłatę wraz z wnioskiem o udzielenie zabezpieczenia m.in. poprzez wydanie klucza do bramy. Z uwagi na bezprawne działanie powoda, pozwany zmuszony był obniżyć czynsz najemczyni, która ostatecznie wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Nadto, wskazał, że skoro powódka jest podatnikiem VAT, to powinna odliczyć kwotę tego podatku w wysokości 3.910 zł.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 63-69)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

5.  Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialności z siedzibą w G. jest właścicielem – stanowiącego odrębną nieruchomość – lokalu mieszkalnego nr (...) przy ulicy (...) w G., dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Z własnością tego lokalu związany jest udział w wysokości 3.746/10.000 części w prawie własności nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą nr (...). Własność ww. nieruchomości lokalowej powódka nabyła na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 lipca 2020 roku.

(dowód: wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr (...), k. 9-16, wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr (...), k. 17-22, umowa sprzedaży z dnia 7 lipca 2020r., rep. A 2435/2020 notariusz J. S. w G., k. 29-34)

6.  Pozwany A. K. jest natomiast właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Z własnością lokalu pozwanego związany jest udział w wysokości 3.530/10.000 części w prawie własności nieruchomości wspólnej.

(dowód: wydruk aktualnej treści księgi wieczystej nr (...), k. 23-28)

7.  W dniu 27 maja 2020 roku pomiędzy pozwanym a A. B. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ulicy (...) na okres dwunastu miesięcy (od dnia 1 czerwca 2020 roku) z możliwością przedłużenia.

(dowód: umowa najmu z dnia 27 maja 2020r., k. 95-100)

8.  Wjazd na nieruchomość wspólną odbywał się przez bramę wjazdową. Przedmiotowa brama została zamontowana kilkanaście lat temu, jedno z jej skrzydeł otwierało na zewnątrz, a drugie do wewnątrz. Początkowo, brama była otwierana ręcznie, lecz z inicjatywy żony pozwanego zostały zamontowane siłowniki i napęd. Czujnik był zamontowany w dolnej części bramy i utrudniał wjazd na posesję, czujnik ten był kilkukrotnie uszkadzany, lecz później naprawiany. Brama otwierała się powoli, zwł. w porze zimowej. Na posesji znajdowała się także skrzynka elektryczna.

(dowód: zeznania świadka R. P., płyta CD k. 193, zeznania świadka A. B., płyta CD k. 210, przesłuchanie pozwanego A. K., płyta CD k. 210, dokumentacja fotograficzna, k.128-129)

9.  Około 2015 r. Gmina M. G. zleciła remont ul. (...), w trakcie którego nastąpiła wymiana nawierzchni oraz instalacja oświetlenia.

(dowód: zeznania świadka R. P., płyta CD k. 193)

10.  Na przełomie września i października 2020 roku, na zlecenie B. P., została wymieniona brama wjazdowa na posesję przy ulicy (...).

11.  Wymiana bramy nie była poprzedzona opinią rzeczoznawcy ani przeprowadzeniem przetargu mającego wyłonić wykonawcę.

12.  W trakcie ww. prac, obok bramy został postawiony dodatkowo słupek, który blokował dostęp do szafy sterującej i uniemożliwiał jej otwarcie. Słupek był zamykany na kłódkę. Klucz do kłódki posiadali jedynie B. P. i R. P.. Pozwanym nie wydano ani pilota do nowo założonej bramy, ani też klucza do kłódki słupka blokującego szafkę sterującą, ani do szafki sterującej.

13.  Nadto, zostały wykonane prace brukarskie polegające na usunięciu płyt jumbo, wykonaniu fundamentów pod konstrukcję bramy, ponownym ułożeniu płyt. Osobno, wykonano także prace związane z przeniesieniem skrzynki elektrycznej na zewnątrz posesji.

(dowód: zeznania świadka R. P., płyta CD k. 193, przesłuchanie B. P. w charakterze powódki, płyta CD k. 193, przesłuchanie pozwanego A. K., płyta CD k. 210)

14.  Za wykonanie bramy wraz z montażem furtki i bramy z napędem wykonawca S. M. P. wystawił na rzecz powódki fakturę na kwotę 20.910 zł brutto.

(dowód: faktura VAT nr (...), k. 35)

15.  Za wykonanie prac brukarsko – budowlanych, wykonanie śmietnika i wysypanie kruszywa wykonawca K.-P. Usługi (...) wystawił na rzecz powódki fakturę na kwotę 3.500 zł brutto.

(dowód: faktura VAT nr (...), k. 36)

16.  W trakcie prac brukarskich pozwany nie dostarczał kruszywa na potrzeby inwestycji.

(dowód: zeznania świadka R. P., płyta CD k. 193)

17.  Wymiana bramy, a także prace brukarsko – budowlane zostały wykonane na zlecenie powódki bez uzgodnienia z pozwanym A. K.. Przed rozpoczęciem prac pozwany nie otrzymał też informacji o wzorze bramy ani też kosztorysu prac.

(dowód: przesłuchanie pozwanego A. K., płyta CD k. 210, zeznania świadka A. K., płyta CD k. 193)

18.  Na początku października 2020 r. do małżonki pozwanego A. K. zadzwoniła najemczyni lokalu mieszkalnego nr (...), informując o podjętych przez małżonków P. pracach na nieruchomości. W dniu 2 października 2020 roku pozwany i A. K. udali się na przedmiotową posesję. Wówczas przekazali ojcu B. P. piloty do przeprogramowania. B. P. odmówiła rozmowy z pozwanym. Na nieruchomości pozwany i jego małżonka spotkali R. P., który wręczył im kartkę ze wskazaniem kwoty do zapłaty. R. P. oświadczył, iż do czasu uregulowania ww. kwoty pozwany ani najemczyni nie będą mieli możliwości wjazdu na teren nieruchomości. Po tygodniu pozwany odebrał nieprzeprogramowane piloty w kancelarii pełnomocnika małżonków P..

(dowód: zeznania świadka A. B., płyta CD k. 210, zeznania świadka A. K., płyta CD k. 193, przesłuchanie pozwanego A. K., płyta CD k. 210)

19.  Pismem datowanym na dzień 5 października 2020 roku B. P. zwróciła się do pozwanego o uregulowanie w stosunku do niej należności za wykonane prace na rzecz budynku przy ulicy (...) w G. w łącznej wysokości 11.386 zł. Wśród kosztów prac wymienionych wskazano m.in. bramę wjazdową z napędem, za którą obciążono pozwanego kosztem w wysokości 6.970 zł.

(dowód: pismo z dnia 5 października 2020 roku, k. 70)

20.  Pismem z dnia 6 października 2020 r. pozwany wezwał powódkę do wydania w terminie jednego dnia od otrzymania wezwania dwóch sztuk pilotów, zaprogramowanych do otwierania bramy wjazdowej prowadzącej na teren nieruchomości przy ul. (...) w G., wskazując, że wymiana bramy nastąpiła bez uzgodnienia z pozwanym. Podobne wezwanie zostało skierowane do B. P. i R. P..

(dowód: pismo z dnia 6 października 2020r., k. 70-71 wraz z dowodem nadania, k. 72, wezwanie z dnia 6 października 2020r., k. 80-81 wraz z dowodem nadania, k. 82)

21.  Odpowiadając na pismo z dnia 5 października 2020 r., pismem z dnia 14 października 2020 r. pełnomocnik pozwanego wezwał powódkę do wskazania w terminie 7 dni od otrzymania wezwania, kto jest podmiotem uprawnionym do domagania się zapłaty, na czym polegały konkretnie prace, jakie materiały zostały wykorzystane, jakie czynności zostały wykonane i kiedy miały miejsce, a także do przedstawienia rachunków za wykonane prace oraz potwierdzeń poniesienia kosztów z tego tytułu. Podobne wezwanie zostało skierowane do B. P. i R. P..

(dowód: pismo z dnia 14 października 2020r., k. 74 wraz z dowodem nadania, k. 75, pismo z dnia 14 października 2020r., k. 84 wraz z dowodem nadania, k. 85)

22.  Najemczyni lokalu nr (...) A. B. nie miała możliwości otwarcia bramy wjazdowej, ani samodzielnego przeprogramowania pilotów. W związku z tym parkowała samochód poza terenem nieruchomości. W tym czasie spuszczono powietrze z opon, a także przecięto kable do zapłonu.

(dowód: zeznania świadka A. B., płyta CD k. 210)

23.  W dniu 25 października 2020 r. w związku w związku z problemami ze swobodnym dostępem do garażu i miejsca postojowego przed garażem wynikającym z zablokowania dostępu do posesji przez wspólną bramę wjazdową oraz zdemontowania domofonu pozwany i najemczyni zawarli aneks do umowy najmu, na podstawie którego obniżyli czynsz najmu do kwoty 1.800 zł (z pierwotnej kwoty 2.300 zł).

24.  W dniu 1 grudnia 2020 roku najemczyni wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, jako przyczynę wypowiedzenia wskazując dalsze uniemożliwianie korzystania z miejsc postojowych na posesji i dewastację auta.

(dowód: aneks do umowy najmu, k. 101, wypowiedzenie umowy najmu, k. 101, zeznania świadka A. K., płyta CD k. 193, przesłuchanie pozwanego A. K., płyta CD k. 210)

25.  (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jest (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (obecnie (...) spółka z o.o.). Prezesem spółki (...) sp. z o.o. jest B. P.. Zarząd spółki jest jednoosobowy.

26.  Prezesem (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. jest B. P.. Zarząd spółki jest jednoosobowy. Prokurentem tej spółki jest R. P..

(dowód: informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców KRS, k. 76-79)

27.  A. K. wniósł przeciwko B. P. i R. P. pozew o przywrócenie stanu zgodnego z prawem poprzez nakazanie:

- wydania zaprogramowanych dwóch sztuk pilotów umożliwiających otwieranie i zamykanie bramy wjazdowej prowadzącej na teren nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...),

- demontażu słupka mieszczącego się przy skrzynce sterującej bramą wjazdową prowadzącej na teren nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...),

- demontażu dwóch urządzeń wizualnych – kamer monitoringu znajdujących się na elewacji budynku mieszkalnego położonego w G. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...),

- zakazanie w przyszłości pozwanym uniemożliwiania lub utrudniania dostępu, a także korzystania powodowi z nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) oraz nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

28.  Postanowieniem z dnia 29 stycznia 2020r. Sąd Rejonowy w Gdyni nakazanie pozwanym B. P. i R. P. wydania powodowi A. K. klucza do szafy sterującej bramą wjazdową oraz klucza do kłódki znajdującej się na konstrukcji słupka mieszczącego się przy skrzynce sterującej bramą wjazdową, położonych na terenie nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) oraz przez zakazanie pozwanym na czas trwania postępowania uniemożliwiania lub utrudniania powodowi dostępu oraz korzystania z wyżej wskazanej nieruchomości do czasu prawomocnego zakończenia niniejszego postępowania.

29.  Wyrokiem z dnia 13 maja 2022 r. Sąd Rejonowy w Gdyni częściowo uwzględnił powództwo wytoczone przez A. K..

(dowód: pozew, k. 86-91 wraz z dowodem nadania, k. 92, postanowienie z dnia 29 stycznia 2020r., k. 93-94, odpis wyroku, k. 149)

30.  Pismem z dnia 30 grudnia 2020r. powódka – reprezentowana przez fachowego pełnomocnika – wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 6.970 zł z tytułu wykonania wraz z montażem furtki i bramy oraz kwoty 1.166,66 zł z tytułu wykonania prac brukarsko – budowlanych – w terminie do dnia 20 stycznia 2021 roku. Do wezwania zostały dołączone kserokopie faktur.

(dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 30 grudnia 2020r., k. 37-40 wraz z kopią książki nadawczej, k 41)

31.  W odpowiedzi na ww. wezwanie, pismem z dnia 2 stycznia 2021 r. pełnomocnik pozwanego odmówił zapłaty, zaprzeczając, by pozwany wyraził zgodę na wykonanie spornych prac i podniósł, że nie uzyskano zgody większości współwłaścicieli na dokonanie ww. czynności.

(dowód: pismo z dnia 2 stycznia 2021r., k. 102-103 wraz z dowodem nadania, k. 104)

Sąd zważył, co następuje:

32.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z zeznań świadków R. P., A. K., A. B., a także dowodu z przesłuchania stron.

(ocena dowodów)

33.  Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci odpisów z ksiąg wieczystych, odpisów z rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, orzeczeń wydanych w innych sprawcach stron toczących się przed tutejszym Sądem stanowiły dokumenty urzędowe w rozumieniu art. 244 k.p.c., co oznacza, że korzystają one z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, a w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała powyższych domniemań w trybie art. 252 k.p.c. Za wiarygodne i autentyczne Sąd uznał również przedłożone przez strony dokumenty prywatne w postaci korespondencji przedprocesowej stron czy faktur VAT. Żadna ze stron niniejszego sporu nie podnosiła zarzutów co do ich prawdziwości, w tym tego, że złożone do akt sprawy odpisy nie stanowią wiernego odwzorowania oryginałów.

34.  Jeśli natomiast chodzi o ocenę wiarygodności osobowego materiału dowodowego, to zważyć należy, iż tylko w części Sąd dał wiarę zeznaniom świadka R. P. oraz prezesa zarządu powodowej spółki (...). Zważyć należy, iż w swoich zeznaniach zarówno świadek, jak też zeznająca w charakterze strony powodowej B. P. jako przyczynę wymiany bramy i furtki oraz podjęcia prac brukarsko – budowlanych wskazywali zły stan techniczny starej bramy oraz skrzynki elektrycznej usytuowanej na terenie posesji przy ul. (...) w G.. R. P. wskazywał, że w trakcie realizacji prac inwestycyjnych związanych z wymianą nawierzchni drogi publicznej naruszono stabilność skarpy, co miało powodować osiadanie bramy. Wymiana bramy miała być podyktowana względami bezpieczeństwa. Nadto, wskazywał, że otrzymał pismo z zakładu energetycznego informujące, że skrzynka nie spełnia wymogów określonych w przepisach budowalnych. Z kolei, B. P. wskazała, że pracownicy zakładu energetycznego poinformowali ją, że stan techniczny skrzynki zagraża życiu, albowiem w związku ze zmianą poziomu ulicy w okolice skrzynki miała spływać woda opadowa z drogi, co miało grozić porażeniem prądem. Prace brukarskie uzasadniała koniecznością odwodnienia działki. W powyższym zakresie zeznania wymienionych powyżej osób należało jednak uznać za gołosłowne, albowiem – poza nimi – strona powodowa nie zaoferowała żadnych innych dowodów, które potwierdzałyby treść zeznań. Zauważyć przy tym należy, że pozwany zaprzeczył, by istniały wskazywane przez świadka i powódkę okoliczności uzasadniające wymianę bramy i furtki oraz pozostałe przeprowadzone prace. Jednocześnie należało mieć na względzie, że zarówno B. P. (jako członek zarządu powodowej spółki), jak też R. P. (prokurent w spółce będącej wspólnikiem w powodowej spółce) – oboje zamieszkujący na spornej nieruchomości – niewątpliwie mieli interes w rozstrzygnięciu sprawy na korzyść powoda. Nie bez znaczenia przy tym jest fakt, że strony pozostają w konflikcie, co również miało wpływ na treść składanych przez nich zeznań. Natomiast, w odniesieniu do zakresu poczynionych prac zeznania te należało uznać za wiarygodne, gdyż korelują choćby z treścią faktur czy też zdjęciami przedstawiającymi obecny stan nieruchomości wspólnej.

35.  Za wiarygodne Sąd uznał zeznania pozwanego oraz świadka A. K. odnośnie braku wyrażenia zgody przez właściciela lokalu mieszkalnego nr (...) na podjęcie spornych zamierzeń inwestycyjnych. Podkreślić należy, iż strona powodowa nie przedstawiła żadnego dowodu, który potwierdzałby fakt uzyskania takiej zgody przed podjęciem prac, albo zgody następczej. Jednocześnie zarówno świadek R. P., jak też B. P. wskazywali na trudności z kontaktem z pozwanym i jego małżonką, podając, że kontaktowali się z najemczynią lokalu nr (...).

36.  W zasadzie za wiarygodne należało uznać zeznania świadka A. B.. Nie miała ona bowiem żadnego interesu w składaniu zeznań na korzyść którejkolwiek ze stron. Jednocześnie z zeznań tych nie wynikało, by pozwany kiedykolwiek wyraził zgodę na podjęcie przez powodową spółkę czynności skutkujących wydatkami będącymi przedmiotem niniejszego sporu. Sam fakt informowania małżonki pozwanego przez świadka o rozpoczęciu prac na nieruchomości nie oznacza milczącej zgody pozwanego współwłaściciela na dokonanie przedsięwziętych przez powoda czynności.

37.  Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 k.p.c. Sąd pominął natomiast dowód z oględzin nieruchomości, albowiem ustalenie aktualnego dojazdu do garażu pozwanego nie ma istotnego znaczenia dla sprawy, a uwzględnienie tego wniosku spowodowałoby jedynie nieuzasadnioną zwłokę w jej rozstrzygnięciu. Ponadto, wniosek ten był spóźniony, albowiem złożony dopiero na rozprawie w dniu 7 listopada 2022 r., na której doszło do zamknięcia rozprawy. Ponadto, Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowód z niepodjętej przez pozwanego korespondencji, gdyż dowód tenże został zgłoszony celem wykazania okoliczności nieistotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

(podstawa prawna żądania i rozstrzygnięcie)

38.  W niniejszej sprawie powodowa spółka będąca współwłaścicielką nieruchomości wspólnej położonej w G. przy ul. (...) w udziale 3.746/10.000 części domagała się od pozwanego również będącego współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości w udziale 3.530/10.000 części zwrotu proporcjonalnej w stosunku do wysokości udziału części poniesionych wydatków na wykonanie bramy wraz z montażem furtki i bramy z napędem oraz wykonanie prac brukarsko – budowlanych, wykonanie śmietnika i wysypanie kruszywa.

39.  Jako podstawę powództwa strona powodowa wskazała przepis art. 207 k.c., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

40.  Jak wskazuje się w orzecznictwie na podstawie art. 207 k.c. współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, pokryte chociażby przez jednego ze współwłaścicieli, a zatem współwłaścicielowi, który je poniósł służy roszczenie o zapłatę (o refundację) w stosunku do pozostałych. Na tej podstawie współwłaściciele ponoszą wydatki uzgodnione według wymagań reżimu prawnego zarządu rzeczą wspólną, a więc według zasad art. 201 k.c., a wypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu według zasad art. 199 k.c. ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lipca 2003 r., V CK 141/02, L.).

41.  W ocenie Sądu powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

(kwalifikacja czynności dokonanej przez powódkę)

42.  Wobec podniesionych przez stronę pozwaną zarzutów, rozstrzygnięcie niniejszej sprawy zależało od ustalenia charakteru podjętych przez powódkę czynności tj. ustalenia, czy miały one charakter czynności zwykłego zarządu, czy też czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zaliczenie danej czynności do jednej z powyższych kategorii ma doniosłe skutki odnośnie potrzeby uzyskania zgody przez współwłaścicieli. Zgodnie bowiem z treścią art. 199 zd. 1 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Z kolei, stosownie do art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

43.  Podkreślić należy, iż żadna ze wskazanych powyżej kategorii nie jest zdefiniowana ustawowo. W literaturze zwraca się uwagę, że sklasyfikowanie danej czynności do jednej lub drugiej kategorii nie wynika z samej tylko natury tej czynności, ale może zależeć od szeregu innych czynników. Pojęcia te mają zatem charakter względny, a zaliczenie określonej czynności do jednej lub drugiej grupy bywa uzależnione od konkretnych okoliczności ( vide: E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021). Zatem, w zależności od konkretnych okoliczności danej sprawy dana czynność może stanowić czynność zwykłego zarządu, natomiast w innych przypadkach – czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

44.  Zasadniczo przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie nie pogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu ( vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001r., IV SA 752/99, Legalis; M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023).

45.  Ogólnie uważa się za czynności zwykłego zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, takich jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli ( vide J. Gudowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II, WK 2016). Wszelkie inne czynności stanowią czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Do czynności takich należy zaliczyć w szczególności czynność zmieniającą istotnie funkcjonalność rzeczy, jej wygląd, estetykę. W orzecznictwie jako czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu w określonych okolicznościach faktycznych zaliczano m.in. usunięcie drzewa ( vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu A. w G. z dnia 9 stycznia 2008r., (...) SA/Gl 824/07, L.).

46.  W okolicznościach niniejszej sprawy nie sposób uznać, aby podjęte przez stronę powodową czynności stanowiły czynności zwykłego zarządu, w tym aby miały charakter zachowawczy.

47.  Na gruncie orzecznictwa wskazuje się, że czynności zachowawcze charakteryzują się dwiema głównymi cechami:

1) mają na celu ochronę prawa przed potencjalnym niebezpieczeństwem;

2) ochrona, którą zapewniają, musi dotyczyć wspólnego prawa ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 14 października 1997 r., II CKN 389/97, L.).

Pierwsza ze wskazanych przesłanek dotyczy m.in. dokonania napraw uchylających bezpośrednie zagrożenie dla substancji rzeczy wspólnej ( vide: M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021).

48.  Zdaniem Sądu, w toku niniejszego postępowania powódka nie wykazała, aby poprzednia brama wjazdowa stanowiła zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi, nie udowodniła związku między korozją skrzynki elektrycznej a stanem bramy ani też związku pomiędzy prowadzonymi pracami remontowymi przy ul. (...) a stanem bramy i jej posadowieniem. Jak wskazano powyżej, przy okazji oceny dowodów, poza zeznaniami prezes zarządu powodowej spółki (...), a także zeznaniami jej małżonka, a zarazem prokurenta spółki będącej wspólnikiem powoda R. P. (obie wskazane osoby zamieszkują na przedmiotowej nieruchomości) nie przedłożono żadnych wiarygodnych dowodów, które potwierdzałyby przedstawione przez wymienione osoby twierdzenia o naruszeniu stabilności skarpy przy okazji robót drogowych, powodującym osiadanie bramy, o wezwaniu przez zakład energetyczny do przeniesienia skrzynki, o zalewaniu skrzynki wodami opadowymi spływającymi z drogi publicznej, o konieczności odwodnienia działki. W szczególności nie złożono pełnej dokumentacji fotograficznej przedstawiającej stan nieruchomości przed podjęciem czynności inwestycyjnych, czy ekspertyz sporządzonych przez osoby dysponujące fachową wiedzą techniczną. Załączone do pisma procesowego powoda zdjęcia pokazują jedynie korozję na jakichś elementach metalowych, przy czym nawet nie sposób stwierdzić, czy uwidoczniony na fotografii element to fragment poprzedniej bramy. Nadto, nie dołączono do akt sprawy pisma skierowanego rzekomo do małżonków P. z wezwaniem do zmiany usytuowania skrzynki elektrycznej. Wątpliwości budzi przy tym fakt, dlaczego takie wezwanie miałoby zostać skierowane właśnie do B. i R. P., z pominięciem pozwanego, który również jest współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości gruntowej.

49.  Nadto, wobec zeznań pozwanego i jego małżonki, nie sposób stwierdzić, że poprzednia brama wjazdowa utraciła swoją funkcjonalność, a jej stan techniczny utrudniał swobodny dostęp do nieruchomości. Strona powodowa nie przedstawiła żadnych przekonujących dowodów świadczących o tym, że brama ulegała uszkodzeniom i wymagała naprawy. Tym samym brak jest podstaw do przyjęcia, ażeby wymiana bramy stanowiła czynność zmierzającą do utrzymania nieruchomości w dotychczasowym stanie i była związana z bieżącą eksploatacją nieruchomości.

50.  Mając na względzie powyższe, Sąd doszedł do przekonania, że czynności będące przedmiotem niniejszego postępowania polegające na wymianie bramy wjazdowej i furtki, a także wykonaniu prac brukarsko – budowlanych, wykonaniu śmietnika i wysypaniu kruszywa, przekraczały zakres zwykłego zarządu nieruchomością.

51.  Zdaniem Sądu wymienione przedsięwzięcia prowadziły do istotnej zmiany wyglądu czy estetyki nieruchomości, a także funkcjonalności nieruchomości. Brama wjazdowa posadowiona we frontowej części nieruchomości, jest bowiem pierwszą częścią składową nieruchomości, jaką widzi postronny obserwator. Niewątpliwie wpływa na estetyczne walory całej nieruchomości. Obecny wygląd bramy odbiega znacząco od wyglądu poprzedniej, co zresztą wskazywał pozwany w ramach dowodu z przesłuchania. Podjęte przez powodową spółkę wydatki miały istotny wpływ na walory estetyczne i użytkowe nieruchomości. W konsekwencji, Sąd doszedł do przekonania, że wymiana bramy stanowiła czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli.

52.  Jednocześnie należy podkreślić, że zgody współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nie można domniemywać. Zgoda współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (poza wypadkami, gdy dla danej czynności wymagana jest forma szczególna) musi być niewątpliwa, a brak sprzeciwu współwłaścicieli przez kilka lat nie oznacza jeszcze aprobaty ( vide: wyrok Naczelnego Sądu A. z dnia 3 lipca 2003 r., (...) SA (...), L.).

53.  Czynność prawna przekraczająca zakres zwykłego zarządu dokonana przez współwłaściciela bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jest skuteczna obligacyjnie tylko względem tego współwłaściciela i nie wywołuje skutków rzeczowych. Czynność ta nie jest w żaden sposób – ani obligacyjnie ani rzeczowo - skuteczna względem współwłaściciela, który nie wyraził na nią zgody, i stan ten istnieje ab initio ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2017 r., II CSK 546/15, L.).

54.  W okolicznościach niniejszej sprawy bez znaczenia była kwestia utrudnionego kontaktu z pozwanym. Zgodnie bowiem z treścią art. 199 k.c. w takiej sytuacji powodowa spółka mogła wystąpić do sądu z żądaniem wyrażenia zgody na dokonanie tej czynności w postępowaniu nieprocesowym.

55.  Na marginesie wskazać należy, że strona powodowa nie udowodniła, aby właściciel trzeciego lokalu wyraził zgodę na wykonanie tych prac. Wprawdzie powódka wniosła o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka P. B. w celu udowodnienia tego faktu, jednakże wniosek ten cofnęła.

56.  Mając zatem na względzie całokształt przedstawionych powyżej okoliczności, na podstawie art. 199 zd. 1 k.c. i art. 207 k.c. a contrario Sąd oddalił powództwo.

(koszty procesu)

57.  O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 §1 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającego niniejszą sprawę powoda na rzecz pozwanego kwotę 1.817 zł, na którą składają się: opłata sądowa za czynności fachowego pełnomocnika w stawce minimalnej ustalona na podstawie §2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (1800 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł). Na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty Sąd zasądził od powyższej kwoty także odsetki ustawowe za opóźnienie.