Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 czerwca 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka-Midziak

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 czerwca 2024 r. w G.

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G.

przeciwko M. C.

o zapłatę

1.  oddala powództwo;

2.  kosztami procesu obciąża powoda w całości, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Sygnatura akt I C 157/19

Uzasadnienie wyroku z dnia 27 czerwca 2024 roku

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w G. wniosła pozew przeciwko M. C., domagając się od pozwanego zapłaty kwoty 11.448,44 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwany jest właścicielem dwóch lokali mieszkalnych o numerach (...) położonych w budynku przy ul. (...) w G. i jednocześnie jest członkiem powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Od sierpnia 2015 roku pozwany nie uiszczał opłat z tytułu zarządu nieruchomością wspólną, świadczeń indywidualnych i opłat na fundusz remontowy, a suma zaległości na dzień 24 kwietnia 2018 roku wynosiła 5.287,56 zł (w stosunku do lokalu nr (...)) i 4.684,96 zł (w stosunku do lokalu nr (...)), zaś zaległych odsetek 837,93 zł (w stosunku do lokalu nr (...)) i 637,99 zł (w stosunku do lokalu nr (...)). Powódka pismem z dnia 30 marca 2018 roku wezwała pozwanego do zapłaty, lecz wezwanie okazało się bezskutecznie.

(pozew, k. 2-4)

W dniu 21 maja 2018 roku w sprawie o sygnaturze akt I Nc 564/18 Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

(nakaz zapłaty, k. 24)

Pozwany wniósł sprzeciw od wyżej wskazanego nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa. W pierwszej kolejności pozwany zarzucił nieważność postępowania z uwagi na nieistnienie uchwały nr 8 z dnia 20 lutego 2018 roku powołującej zarząd wspólnoty (brak pełnomocnictw do głosowania w sprawie powołania zarządu w przypadku właścicieli dysponujących łącznie 29,75 % udziałów, znaczny odsetek głosów przeciwko uchwale – 43 %) oraz nienależyte umocowanie pełnomocnika. Nadto, podniósł, że powódka nie wykazała podstawy rozliczenia ewentualnych należności przez podmiot zewnętrzny – (...) S.C. i wystawiania przez ten podmiot dokumentów w imieniu wspólnoty. Stąd wezwania kierowane do niego przez ten podmiot uznał za nieskuteczne. Pozwany domagał się rozliczenia rzeczywiście poniesionych w poszczególnych latach kosztów. Zdaniem pozwanego powódka nie jest uprawniona do dochodzenia zaliczek i winna wpierw wykazać jakie były rzeczywiste koszty zarządu nieruchomością wspólną, czy poniesione koszty były zgodne z planem rzeczowo – finansowym. Dalej, podniósł, że nie istnieją w przedmiotowej nieruchomości lokale mieszkalne o łącznej powierzchni 1.042 m ², którą to wartość przyjęto do wyliczeń w propozycji planu za każdy rok. Zdaniem pozwanego roszczenie jest wyliczone sprzecznie z bezwzględnie obowiązującym art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez uzależnienie wysokości opłat od nie wiadomo jak wyliczonego metrażu, a nie od udziałów. Pozwany wniósł także o rozliczenie wszelkich dokonanych przez niego wpłat. Zwrócił uwagę, że Wspólnota nie wykonuje osobiście żadnych czynności, które są wymienione w planie rzeczowo – finansowym, jest tylko pośrednikiem pomiędzy dostawcami usług a właścicielami lokali i nie jest uprawniona do pobierania odsetek za opóźnienie. Nadto, wskazał, że Sąd Okręgowy w Gdańsku wstrzymał wykonanie m.in. uchwały nr 3 z dnia 12 marca 2015r. i nie może ona stanowić podstawy roszczenia. Wniósł także o ustalenie nieistnienia uchwały nr 3 z dnia 14 marca 2016 roku, wskazując, że nie została podjęta większością udziałów.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 45-47)

Wobec częściowego cofnięcia pozwu, postanowieniem z dnia 23 stycznia 2020 roku Sąd umorzył postępowanie co do kwoty 744,20 zł.

(pismo procesowe powódki z dnia 7 listopada 2019r., k. 121-123, postanowienie z dnia 23 stycznia 2020 roku, k. 141)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W okresie od 2001 roku do 1 sierpnia 2016 roku pozwany M. C. był właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G., zaś w okresie od 2001 roku do dnia 9 marca 2017 roku także właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...). Zarząd nieruchomością wspólną sprawuje powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w G..

(okoliczności bezsporne)

W dniu 13 maja 2014 roku powódka zawarła z T. Z. i P. Z., wspólnikami spółki cywilnej działającymi pod firmą Administracja i (...) T. Z., (...) s.c. w G. umowę na zarządzanie nieruchomością przy ul. (...) w G.. Jednocześnie, członkowie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej udzielili T. Z. pełnomocnictwa do działania w imieniu Wspólnoty, podpisywania umów mi cesji i do czynności zwykłego zarządu na czas nieokreślony.

(dowód: umowa z dnia 13 maja 2014r., k. 65-67, pełnomocnictwo, k. 68)

Na zebraniu w dniu 12 czerwca 2014 roku właściciele lokali głosowali m.in. nad uchwałą nr 9 o przyjęciu planu rzeczowo – finansowego za okres od 1 lipca do 31 grudnia 2014 roku. Zgodnie z treścią tej uchwały stawka opłaty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną miała wynieść 1,41 zł/m ² miesięcznie, a stawka opłaty na fundusz remontowy 1,50 zł/m ². Uchwała miała wejść w życie z dniem 1 kwietnia 2015 roku.

(dowód: uchwała nr 9 z dnia 12 czerwca 2014r., k. 402-402v)

Wyrokiem z dnia 19 listopada 2020 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 636/14 Sąd Okręgowy w Gdańsku ustalił m.in. że uchwały nr 9 i 13 z dnia 13 czerwca 2014 roku nie istnieją, natomiast w pozostałym zakresie powództwa E. Ś. i M. C. o stwierdzenie nieistnienia uchwał ewentualnie o ich uchylenie, oddalił. Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2022 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku oddalił apelacje wniesione przez strony tego postępowania.

(dowód: wyrok z dnia 19 listopada 2020r., k. 505, wyrok z dnia 30 grudnia 2022r., k. 506)

Na zebraniu w dniu 12 marca 2015 roku członkowie wspólnoty mieszkaniowej głosowali m.in. nad następującymi uchwałami:

- uchwałą nr 1 o przyjęciu sprawozdania finansowego za okres od 1 lipca do 31 grudnia 2014 roku;

- uchwałą nr 3 o przyjęciu planu finansowego na 2015 rok, zgodnie z treścią której począwszy od 1 kwietnia 2015 roku stawka opłaty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną miała wynieść 1,49 zł/m ² miesięcznie, a stawka opłaty na fundusz remontowy 2 zł/m ².

(dowód: uchwała nr 3 z dnia 12 marca 2015r., k. 9-9v, uchwała nr 1 z dnia 12 marca 2015r., k. 104-104v)

W dniu 23 kwietnia 2015 roku pozwany M. C. oraz jego matka E. Ś. wnieśli do Sądu Okręgowego w Gdańsku pozew o stwierdzenie nieistnienia uchwał nr 3, 4, 5, 6 i 7 podjętych na zebraniu w dniu 12 marca 2015 roku. Sprawa toczyła się pod sygnaturą akt I C 329/15.

Postanowieniem z dnia 22 października 2015 roku Sąd udzielił zabezpieczenia roszczeniu E. Ś. i M. C. poprzez wstrzymanie wykonania do czasu zakończenia postępowania uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej nr 3, 4 i 5 z dnia 12 marca 2015 roku.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w G. wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 29 lipca 2020 roku Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił powództwo M. C. (pkt I.), uchylił uchwały nr 1, 2, 3, 4 i 5 z dnia 12 marca 2015 roku (pkt II.) i oddalił powództwo E. Ś. w pozostałym zakresie (pkt III). W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził, że uchwała nr 1 jest sprzeczna z prawem i zasadami prawidłowego zarządzania, ponieważ sprawozdanie finansowe – jako podsumowujące 2014 rok – powinno obejmować okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2014 roku. Zarząd Wspólnoty przy opracowaniu sprawozdań w ogóle nie uwzględnił danych z okresu wcześniejszego. Z kolei, uchwała odnośnie przeniesienia nadwyżki na poczet wydatków w 2015 roku była obarczoną wadliwością, która może skutkować, tym że w rzeczywistości nadwyżka we wskazanej kwocie mogła w ogóle nie powstać z uwagi na nieuwzględnienie całościowej sytuacji finansowej pozwanej. Odnośnie uchwały nr 3 Sąd wskazał, że skoro Wspólnota nie ma dostępu do dokumentów dotyczących okresu, kiedy funkcjonował inny zarząd, to możliwe jest, że jej rzeczywista sytuacja finansowa jest inna, a w konsekwencji wysokość ustalonych kosztów i zaliczek nie będzie adekwatna do tej sytuacji.

Na skutek apelacji obu stron, wyrokiem z dnia 19 maja 2021 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt I ACa 713/20 Sąd Apelacyjny w Gdańsku zmienił wyrok Sądu I. instancji w ten sposób, że oddalił powództwo M. C. o ustalenie nieistnienia uchwał nr 1 i 2 z dnia 12 marca 2015 roku (pkt 2 lit. a), uchylił uchwały nr 1 i 2 oraz ustalił, że uchwały nr 3, 4, 5, 6 i 7 nie istnieją (pkt 2 lit. b), a także oddalił powództwo E. Ś. o ustalenie nieistnienia uchwał nr 1 i 2 z dnia 12 marca 2015 roku (pkt 2 lit. c). Sąd Apelacyjny doszedł do wniosku, że uchwały nr 3,4,5,6 i 7 stanowiły czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu i zarząd Wspólnoty winien był dysponować pełnomocnictwami rodzajowymi, a nie ogólnymi, a wobec braku takich pełnomocnictw złożonych przez niektórych właścicieli lokali, wymienione uchwały zostały podjęte bez wymaganej prawem większości głosów. Sąd Apelacyjny podzielił natomiast stanowisko Sądu I instancji odnośnie uchwał nr 1 i 2.

(dowód: pozew z dnia 23 kwietnia 2015r., k. 2-4 akt Sądu Okręgowego w Gdańsku o sygnaturze I C 329/15, pismo z dnia 15 czerwca 2015r. wraz z załącznikami, k. 27-18 tamże, postanowienie z dnia 22 października 2015r., k. 55-65 tamże, odpowiedź na pozew, k. 76-80 tamże, uchwała nr 3/2012, k. 87-88 tamże, postanowienie z dnia 17 lutego 2016r., k. 115 tamże, postanowienie z dnia 7 listopada 2019r., k. 127 tamże, wyrok z dnia 29 lipca 2020r. wraz z uzasadnieniem, k. 204-209, 236-241, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 19 maja 2021 roku wraz z uzasadnieniem, k. 210-224, 242-243)

Na zebraniu w dniu 14 marca 2016 roku członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej głosowali m.in. nad następującymi uchwałami:

- uchwałą nr 1 o przyjęciu sprawozdania finansowego za rok 2015;

- uchwałą nr 3 z dnia o przyjęciu planu finansowego na 2016 rok, zgodnie z treścią której stawka opłaty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną miała wynieść 1,49 zł/m ² miesięcznie, a stawka opłaty na fundusz remontowy 2 zł/m ²;

- uchwałą nr 4 o przeniesieniu salda w wysokości 5.483,54 zł wynikającego z bilansu sprawozdania finansowego za rok 2015, a dotyczącego nadwyżki przychodów nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną, na poczet wydatków w 2016 roku jako bilans otwarcia;

- uchwałą nr 5 o przeniesieniu kwoty 24.998,40 zł z funduszu remontowego niewykorzystaną w 2015 i przekazaniu bilansem otwarcia na kolejne uzasadnione inwestycje poprawiające standard nieruchomości wspólnej.

(dowód: uchwała nr 3 z dnia 14 marca 2016r., k. 10-10v, pełnomocnictwa, k. 62-64, uchwała nr 1 z dnia 14 marca 2016r., k. 98-98v, uchwała nr 4 z dnia 14 marca 2016r., k. 99, uchwała nr 5 z dnia 14 marca 2016r., k. 100)

Na zebraniu w dniu 13 marca 2017 roku członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej głosowali m.in. nad następującymi uchwałami:

- uchwałą nr 1 o przyjęciu sprawozdania finansowego za rok 2016;

- uchwałą nr 3 z dnia 13 marca 2017 roku o przyjęciu planu finansowego na 2017 rok, zgodnie z treścią której stawka opłaty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną miała wynieść 1,52 zł/m ² miesięcznie, a stawka opłaty na fundusz remontowy 2 zł/m ²;

- uchwałą nr 5 o przeniesieniu salda w wysokości 9.787,70 zł wynikającego z bilansu sprawozdania finansowego za rok 2016, a dotyczącego nadwyżki przychodów nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną, na poczet wydatków w 2017 roku jako bilans otwarcia;

- uchwałą nr 6 o przeniesieniu kwoty 31.570,56 zł z funduszu remontowego niewykorzystaną w 2017 i przekazaniu bilansem otwarcia na kolejne uzasadnione inwestycje poprawiające standard nieruchomości wspólnej.

(dowód: uchwała nr 3 z dnia 13 marca 2017r., k. 11-11v, uchwała nr 1 z dnia 13 marca 2017r., k. 91-91v, uchwała nr 5 z dnia 13 marca 2017r., k. 92, uchwała nr 6 z dnia 13 marca 2017r., k. 93)

Z kolei, w dniu 20 lutego 2018 roku właściciele lokali głosowali nad następującymi uchwałami:

- uchwałą nr 1 o przyjęciu sprawozdania finansowego za rok 2017;

- uchwałą nr 3 o przyjęciu planu finansowego na 2018 rok, zgodnie z treścią której począwszy od dnia 20 lutego 2018 roku stawka opłaty z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną miała wynieść 1,52 zł/m ² miesięcznie, a stawka opłaty na fundusz remontowy 2 zł/m ²;

- uchwałą nr 5 o przeniesieniu salda w wysokości 11.940,04 zł wynikającego z bilansu sprawozdania finansowego za rok 2016, a dotyczącego nadwyżki przychodów nad kosztami zarządu nieruchomością wspólną, na poczet wydatków w 2018 roku jako bilans otwarcia;

- uchwałą nr 6 o przeniesieniu kwoty 52.908,52 zł z funduszu remontowego niewykorzystaną w 2017 i przekazaniu bilansem otwarcia na kolejne uzasadnione inwestycje poprawiające standard nieruchomości wspólnej.

(dowód: uchwała nr 1 z dnia 20 lutego 2018r., k. 84-84v, uchwała nr 5 z dnia 20 lutego 2018r., k. 85, uchwała nr 6 z dnia 20 lutego 2018r., k. 86, uchwała nr 3 z dnia 20 lutego 2018r., k. 13-13v, pełnomocnictwa, k. 189-191v)

W dniu 10 listopada 2022 roku E. Ś. wniosła do Sądu Okręgowego w Gdańsku pozew o ustalenie nieistnienia uchwał nr 3 z dnia 14 marca 2016 roku, nr 3 z dnia 13 marca 2017 roku oraz nr 3 z dnia 20 lutego 2018 roku.

Zarządzeniem z dnia 21 grudnia 2022 roku Sąd zwrócił pozew.

Postanowieniem z dnia 8 listopada 2023 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku oddalił zażalenie E. Ś. na wyżej wskazane zarządzenie.

(dowód: pozew [w:] akta Sądu Okręgowego w Gdańsku o sygnaturze XVC 2735/22 zarządzenie w przedmiocie zwrotu pozwu, k. 10, postanowienie, k. 47, postanowienie z dnia 8 listopada 2023r. wraz z uzasadnieniem, k. 56-60, zarządzenie o prawomocności, k. 74)

Pismami z dnia 30 marca 2018 roku administrator Administracja i (...) s.c. wezwał pozwanego do zapłaty następujących kwot z tytułu:

- opłat za lokal nr (...) – 9.752,47 zł wraz z odsetkami w kwocie 1.182,86 zł;

- opłat za lokal nr (...) – 7.507,36 zł wraz z odsetkami w kwocie 754,32 zł.

(dowód: przedsądowe wezwania do zapłaty wraz z dowodami nadania, k. 22-23v)

W dniu 11 grudnia 2015 roku podczas przeszukania u M. P. zabezpieczyła znajdującą się w jego posiadaniu dokumentację obejmującą m.in. sprawozdania z działalności zarządu za rok 2012 i 2013, uchwały właścicieli lokali z 11 kwietnia 2014, umowy zawarte przez Wspólnotę Mieszkaniową w latach 2012-2013, faktury wystawione w latach 2012-2014, inwentaryzacje budynku. W dniu 14 grudnia 2015 roku M. C. pokwitował odbiór części dokumentacji, która okazała się zbędna w toku postępowania. Postanowieniem z dnia 29 lutego 2016 roku Prokurator Prokuratury Rejonowej w Gdyni umorzył dochodzenie w sprawie ukrywania w okresie od 12 maja 2014 roku do 5 lutego 2015 roku w G. dokumentacji powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej, tj. o czyn z art. 276 k.k. wobec stwierdzania, iż brak jest danych dostatecznie uzasadniających popełnienie przestępstwa. Powódka wniosła zażalenie na wyżej wskazane postanowienie, jednak Prokurator odmówił jego przyjęcia jako wniesionego po terminie. Pismem z dnia 28 września 2017 roku wniosła o ponowne przeprowadzenie czynności prokuratorskich jak w zgłoszeniu z dnia 27 maja 2014 roku.

(dowód: protokół z oględzin z dnia 14 grudnia 2015 roku, k. 90v-94 akt Prokuratury Rejonowej w Gdyni o sygnaturze 2Ds 1685/15, oświadczenie pozwanego, k. 95 tamże, notatka urzędowa z dnia 25 lutego 2016r., k. 106 tamże, notatka urzędowa z dnia 26 lutego 2016r., k. 107 tamże, postanowienie z dnia 29 lutego 2016r., k. 108i tamże, zażalenie z dnia 11 października 2016r. tamże, wniosek pozwanego z dnia 10 stycznia 2017r. tamże, wniosek powódki z dnia 28 września 2017r. tamże)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd w całości ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedstawionych przez strony niniejszego postępowania, dowodu z przesłuchania stron, z ograniczeniem do strony powodowej, a także dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci odpisów wyroków sądów powszechnych wraz z uzasadnieniami czy też postanowień Prokuratora mają charakter dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 k.p.c. i w związku z tym korzystają one z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, czego w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała. Ponadto, za w pełni autentyczne Sąd uznał także dokumenty prywatne w postaci uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej, pełnomocnictw czy wezwań do zapłaty, gdyż nie noszą one żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, stąd nie ma podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania. Żadna ze stron nie podnosiła także, że złożone odpisy nie stanowią wiernego odwzorowania oryginałów.

Natomiast, istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy nie miały przedłożone przez powódkę wydruki komputerowe dotyczące wysokości zadłużenia pozwanego. Podkreślić bowiem należy, iż wyliczenia zawarte w tych wydrukach były oparte na uchwałach Wspólnoty Mieszkaniowej, które zostały bądź uchylone bądź zostały uznane za nieistniejące prawomocnym wyrokiem sądu.

Podobnie, niewiele do sprawy wniosły zeznania przedstawiciela powodowej Wspólnoty mieszkaniowej Z. B., który nie potrafił dokładnie wskazać, za jaki okres powódka dochodzi zapłaty, ani też jak została wyliczona dochodzona kwota, podając, iż przygotowaniem dokumentacji dołączonej do pozwu zajmował się administrator. Członek zarządu powodowej Wspólnoty nie pamiętał także daty przeniesienia przez pozwanego własności spornych lokali nr (...) na osoby trzecie, ani też, które uchwały zostały przez pozwanego zaskarżone i wyeliminowane z obrotu prawnego.

Ostatecznie, nieprzydatna do wyrokowania okazała się opinia biegłego sądowego do spraw zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi. Zważyć należy, iż przedmiotowa opinia była kilkukrotnie uzupełniana, albowiem biegły przyjął błędny okres, za który powódka dochodziła roszczenia, bądź też nie uwzględniał częściowego cofnięcia pozwu. Gdy natomiast biegły sporządził opinię w oparciu o plan rzeczowo – finansowy za rok 2014 okazało się, że uchwała w przedmiocie przyjęcia tego planu została uznana prawomocnym wyrokiem Sądu za nieistniejącą. Ponadto, w ostatniej opinii uzupełniającej biegły stwierdził, że w przypadku braku podjęcia uchwały bądź nieistnienia uchwały, naliczenia powinny zostać dokonane w oparciu o wszystkie koszty, jakie poniosła Wspólnota Mieszkaniowa w danym okresie czasu. Niemniej z uwagi na nieprzedłożenie dokumentacji księgowej biegły nie był w stanie ustalić wysokości zadłużenia pozwanego w ten sposób.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 205 ³ § 1 i 2 k.p.c. Sąd pominął natomiast wnioski dowodowe powódki o przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci dokumentacji księgowej (rozrachunki i przegląd kont poszczególnych pozycji wydatków za 2015-2016, rozliczenie poniesionych kosztów), a także dowodu z kolejnej opinii uzupełniającej biegłego, albowiem wnioski te były spóźnione, a ich uwzględnienie doprowadziłyby jedynie do nieuzasadnionego przedłużenia niniejszego postępowania. Zważyć należy, iż przedmiotowe wnioski dowodowe zostały złożone dopiero w piśmie z dnia 25 marca 2024 roku, choć już dużo wcześniej strona powodowa miała wiedzę, że dotychczasowy sposób wyliczania wysokości obciążających pozwanego opłat jest nieprawidłowy z uwagi na zaskarżenie uchwał, na jakich te wyliczenia zostały oparte. Przede wszystkim należy wskazać, że powódka była stroną postępowania toczącego się przed Sądem Okręgowym w Gdańsku pod sygnaturą akt I C 636/14 o uchylenie ewentualnie stwierdzenie nieistnienia m.in. uchwały nr 9 z dnia 13 czerwca 2014 roku. Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2022 roku Sąd Apelacyjny w Gdańsku oddalił apelacje wniesione przez strony tego postępowania, a tym samym uprawomocnił się wyrok Sądu I. instancji z dnia 19 listopada 2020 ustalający nieistnienie wyżej opisanej uchwały nr 9. Już zatem w dacie uprawomocnia się tego orzeczenia powódka miała wiedzę, że rozliczanie opłat na podstawie uchwały nr 9 jest nieprawidłowe i mogła powołać dowody jak w piśmie z dnia 25 marca 2024 roku, tym bardziej, że była w niniejszym postępowaniu reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika. Niemniej, wnioski dowodowe o dopuszczenie dowodu z wyżej wskazanych dokumentów oraz z kolejnej opinii biegłego, tym razem na okoliczność wyliczenia zadłużenia pozwanego w oparciu o wszystkie koszty, jakie Wspólnota poniosła - złożyła dopiero po upływie niemal półtora roku, po uzyskaniu wiedzy o nieistnieniu uchwały nr 9 z dnia 13 czerwca 2014 roku. W tych okolicznościach wnioski te należało uznać za spóźnione.

Ponadto, na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. Sąd pominął wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z kolejnej opinii uzupełniającej biegłego, albowiem kwestionowane przez pozwanego okoliczności podniesione w piśmie z dnia 25 marca 2024 roku nie miały już wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy i ich uwzględnienie doprowadziłoby jedynie do przedłużenia postępowania.

Zdaniem Sądu nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut nienależytego umocowania pełnomocnika powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Strona pozwana nie wykazała bowiem, że uchwała nr 8 z dnia 20 lutego 2018 roku dotycząca powołania zarządu Wspólnoty została uchylona bądź uznana za nieistniejącą na mocy prawomocnego wyroku Sądu. A skoro tak, to członkowie zarządu powołani na mocy tej uchwały byli umocowani do udzielenia pełnomocnictwa procesowego.

Zważyć należy, iż ostatecznie w toku niniejszego postępowania powódka domagała się od pozwanego zapłaty opłat eksploatacyjnych za lokal nr (...) za okres od sierpnia 2015 roku do lipca 2016 roku oraz za lokal nr (...) za okres od sierpnia 2015 roku do marca 2017 roku. Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 13-15 ustawy z dnia ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2021 poz.1048 ze zm.). W myśl art. 13 ust. 1 właściciel jest obowiązany m.in. ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie natomiast z art. 14 przywołanej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że w myśl przytoczonych powyżej przepisów co do zasady pozwany będący do dnia 1 sierpnia 2016 roku właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G., a do dnia 9 marca 2017 roku także właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), winien ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Niemniej, w toku niniejszego postępowania strona powodowa nie zdołała wykazać wysokości dochodzonego roszczenia, choć to na niej – stosownie do art. 6 k.c. – spoczywał w tym względzie ciężar dowodu. Zważyć należy, że powódka naliczała koszty zarządu nieruchomością wspólną opierając się na stawkach określonych w corocznych uchwałach o przyjęciu planu finansowego na dany rok. Z uwagi na okres objęty żądaniem pozwu tj. okres od sierpnia 2015 roku do marca 2017 roku, w niniejszej sprawie miały mieć zastosowanie stawki opłat określone w uchwałach o przyjęciu planu rzeczowo – finansowego oznaczonych nr 3 z dnia 12 marca 2015 roku, nr 3 z dnia 14 marca 2016 roku oraz nr 3 z dnia 13 marca 2017 roku. Należy jednak zauważyć, że pierwsza z wymienionych powyżej uchwał nr 3 z dnia 12 marca 2015 roku została prawomocnym wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia z dnia 19 maja 2021 roku uznana za nieistniejącą. Natomiast uchwały za kolejne lata zostały zaskarżone. Co prawda pierwszy pozew wniesiony przez E. Ś. dniu 10 listopada 2022 roku został zarządzeniem z dnia 21 grudnia 2022 roku zwrócony (orzeczenie w tym przedmiocie uprawomocniło się z dniem 8 listopada 2023 roku), niemniej – jak wynika z treści pisma pozwanego z dnia 21 czerwca 2024 roku – w tym dniu do Sądu Okręgowego w Gdańsku został wniesiony przez E. Ś. i M. C. kolejny pozew (vide: kopia pierwszej strony pozwu z prezentatą, k. 696). W świetle przepisów ustawy o własności lokali nie ulega wątpliwości, że do obciążenia właściciela lokalu opłatami z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną niezbędne jest podjęcie przez właścicieli lokalu stosownej uchwały. W orzecznictwie wskazuje się, że czynności ustalenia kosztów zarządu mieszczą się w pojęciu zarządu, a zatem zarządca, administrując nieruchomością wspólną, musi kalkulować te koszty, co oznacza, że są one objęte hipotezą przepisu art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali, jeśli wiążą się z nieruchomością wspólną (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2000 r., III CZP 10/00, L.). Zgodnie natomiast z treścią przywołanego w powyższej uchwale art. 22 ust. 3 pkt 3 ustawy o własności lokali ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Powyższe czynności ze swojej istoty mogą być dokonane tylko przez ogół właścicieli lokali w drodze uchwały (zob. K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o własności lokali. Komentarz. Wyd. 13, Warszawa 2024). Należy mieć przy tym na względzie, że w myśl art. 29 ust. 1a ustawy o własności lokali okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy. Z treści tego przepisu wynika zatem, że rozliczyć należy środki pieniężne, które wspólnota mieszkaniowa uzyskała oraz wydała w danym roku kalendarzowym (od 1 stycznia do 31 grudnia). O konieczności podjęcia uchwały w przedmiocie ustalenia wysokości opłat świadczą dalsze przepisy ustawy o własności lokali. W myśl art. 30 ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy o własności lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Stosownie zaś do art. 30 ust. 2 pkt 1 tej samej ustawy przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Zwrócić także należy uwagę, że w opinii z dnia 30 września 2022 roku biegły nawiązując do uzasadnienia wyroku w przedmiocie uchylenia względnie stwierdzenia nieistnienia uchwał z dnia 12 marca 2015 roku, wskazał, że rozliczenie zaliczek możliwe jest dopiero po upływie okresu rozliczeniowego tj. roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania z działalności zarządu, gdyż dopiero wówczas można stwierdzić, czy w ogóle istnieje nadpłata. Dlatego konieczne było sporządzenie rozliczenia całego roku kalendarzowego. W konsekwencji – jak wywodził biegły – stwierdzona początkowo nadwyżka w kwocie 2.308,75 zł mogła w ogóle nie powstać z uwagi na nieuwzględnienie całościowej dokumentacji finansowej. Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Gdańsku w uzasadnieniu orzeczenia wobec nieuwzględnienia kompletnej dokumentacji możliwe jest, że rzeczywista sytuacja finansowa Wspólnoty Mieszkaniowej jest inna, a w konsekwencji wysokość ustalonych kosztów i zaliczek nie będzie adekwatna do tej sytuacji. Zważyć należy, iż w drodze kolejnych, corocznych uchwał rzekome nadwyżki były przenoszone na rok kolejny, co ma ten skutek, że zakładając nieprawidłowe ustalenie nadwyżki za rok 2014, w sposób nieprawidłowy wysokość tej nadwyżki była ustalana także w latach następnych. Błąd mógł być zatem powielany. Powyższe prowadzi do wniosku, że także w kolejnych uchwałach, w tym nr (...) i nr (...), wysokość zaliczek była nieadekwatna do sytuacji finansowej Wspólnoty. Pełnomocnik strony powodowej na rozprawie w dniu 23 stycznia 2020 roku oświadczył, że nadwyżki były przekazywane na poczet wydatków na rok kolejny i znajdowały się na rachunku zarządu lub funduszu remontowego, a z chwilą podjęcia uchwały właściciele lokali nie mogli nimi dysponować. Zważyć jednak należy, iż wobec braku dokumentacji księgowej nie sposób stwierdzić, jak rzekome nadwyżki wpływały na wysokość kosztów zarządu w okresie objętym żądaniem pozwu.

W sytuacji braku uchwał, jak wynika z opinii biegłego, naliczenia powinny zostać dokonane w oparciu o wszystkie koszty, jakie poniosła Wspólnota Mieszkaniowa w danym okresie czasu. W tym względzie biegły powołał się na art. 12 ust. 2 i art. 17 ustawy o własności lokali. Wedle pierwszego z nich pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z kolei, w myśl art. 17 za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada Wspólnota Mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Zważyć jednak należy, iż ustalenie rzeczywiście poniesionych kosztów możliwe było jedynie w oparciu o pełną dokumentację księgową, obejmującą wszystkie przychody i wydatki Wspólnoty Mieszkaniowej w poszczególnych latach objętych żądaniem pozwu. Jednakże taka dokumentacja nie została przedstawiona przez stronę powodową, stąd też ustalenie wysokości zadłużenia pozwanego z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną nie było możliwe nawet za pomocą dowodu z opinii biegłego sądowego.

Jednocześnie należy wskazać, że nieuzasadnione pozostają zarzuty strony powodowej dotyczące rzekomego ukrywania przez pozwanego dokumentacji za okres wcześniejszy niż objęty żądaniem pozwu. Jak bowiem wynika z akt Prokuratury Rejonowej w Gdyni o sygnaturze 2Ds 1685/15 dokumentacja księgowa zatrzymana w trakcie przeszukania u pozwanego znajduje się w Prokuraturze, co zresztą powódka wprost wskazywała w skierowanym do Prokuratury wniosku z dnia 28 września 2017 roku. W świetle powyższego należało uznać, że było możliwe przedstawienie w niniejszym postępowaniu dokumentacji pozwalającej na weryfikację prawidłowości dochodzonej kwoty. Z akt postępowania przygotowawczego nie wynika, aby powódka zwracała się o zwrot dokumentacji.

Zważyć należy, iż w piśmie z dnia 14 maja 2024 roku pełnomocnik powódki zażądał wyliczenia wysokości zaliczek za okres od kwietnia 2016 roku do kwietnia 2017 roku na podstawie uchwał nr 3/2016 i nr (...), wskazując, że pozew o uchylenie ewentualnie stwierdzenie nieistnienia wyżej wskazanych uchwał został prawomocnie zwrócony. Ponadto, zdaniem pełnomocnika powoda, w odniesieniu do zaliczek za okres od sierpnia 2015 roku do marca 2016 roku zobowiązanie powinno zostać wyliczone na podstawie uchwały nr 3/2016, gdyż nie ma możliwości posłużenia się inną uchwałą, albowiem – wedle powódki - pozwany ukrywa przez powódką dokumentację Wspólnoty Mieszkaniowej. Odnosząc się do wyżej wskazanych twierdzeń i wniosków strony powodowej należy wyjaśnić, iż podstawą ustalenia kosztów zarządu w spornym okresie nie mogła być uchwała dotycząca późniejszego okresu rozliczeniowego. Z orzecznictwa wynika bowiem, że w ogóle nie ma możliwości, aby do rozliczenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną stosować zaliczki przyjęte w drodze uchwał właścicieli lokali na późniejsze okresy rozliczeniowe. Jak wskazano powyżej okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy, a po tym okresie zaliczki powinny zostać rozliczone. Uchwała taka nie ma mocy wstecznej. Zgodnie ze stanowiskiem judykatury skoro roczny plan zarządzania nieruchomością wspólną stanowi podstawę określenia opłat na pokrycie kosztów zarządu to powinien zawierać wykaz ważnych czynności, których wykonanie przewiduje się w najbliższym roku oraz ocenę (kalkulację) przewidywanych kosztów ich wykonania (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w z dnia 30 lipca 2014 r., I ACa 682/14, L.). Plan gospodarczy na najbliższy rok z założenia dotyczy okresu przyszłego, a nie wstecznego. Zatem przyjęciu planu gospodarczego, który ma być wykonany w roku poprzednim jest sprzeczne z ww. ustawą oraz zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (zob. wyrok Sądu Okręgowego w Siedlcach z dnia 2 grudnia 2013 r., I C 283/13, L.).

Nadto, niemożliwe było zastosowanie stawek określonych we wcześniejszych uchwałach z powodu nieistnienia części z nich. Zważyć bowiem należy, iż uchwała nr 9 z dnia 13 czerwca 2014 roku o przyjęciu planu rzeczowo – finansowego za rok 2014 – wyrokiem Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 19 listopada 2020 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 636/14 – została uznana za nieistniejącą. Przedmiotowy wyrok uprawomocnił się z dniem 30 grudnia 2022 roku z chwilą oddalenia apelacji wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku. Mimo jednak powyższego strona powodowa domagała się określenia wysokości zobowiązania pozwanego na podstawie tej uchwały, choć co najmniej od 30 grudnia 2022 roku miała wiedzę, że przedmiotowa uchwała nr 9 z dnia 13 czerwca 2014 roku nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości zobowiązania pozwanego z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną jako nieistniejąca. Zważyć należy, że jeszcze na rozprawie w dniu 19 kwietnia 2023 roku pełnomocnik powódki domagał się oparcia wyliczenia zadłużenia pozwanego na tej uchwale, nie wspominając o treści zapadłego wcześniej wyroku. W związku z powyższym, uwzględniając wniosek strony powodowej, Sąd dopuścił dowód z opinii uzupełniającej biegłego sądowego z zakresu zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi na okoliczność ustalenia wysokości zobowiązania pozwanego m.in. w oparciu o plan rzeczowo – finansowy za okres od 1 lipca do 31 grudnia 2014 roku przyjęty uchwałą nr 9 z dnia 13 czerwca 2014 roku. Dopiero w piśmie z dnia 12 grudnia 2023 roku zawierającym zarzuty do sporządzonej przez biegłego opinii uzupełniającej pełnomocnik powódki po raz pierwszy podniósł, że uchwała nr 9/2014 została uznana za nieistniejącą. Natomiast w piśmie z dnia 25 marca 2024 roku pełnomocnik powódki zgłosił nowe wnioski dowodowe zmierzające do ustalenia zadłużenia pozwanego o wszystkie poniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową koszty powstałe w okresie rozliczeniowym, którego dotyczy żądanie pozwu, jednak wniosek ten był już spóźniony, o czym mowa była już powyżej. W ocenie Sądu takie postępowanie zawodowego pełnomocnika polegające na niewskazywaniu Sądowi istotnych okoliczności faktycznych (nieistnienie uchwały nr 9/2014) oraz opóźnionym powołaniu dowodów należało uznać za nieprawidłowe. Stosownie bowiem do treści art. 3 k.p.c. strony i uczestnicy postępowania obowiązani są dokonywać czynności procesowych zgodnie z dobrymi obyczajami, dawać wyjaśnienia co do okoliczności sprawy zgodnie z prawdą i bez zatajania czegokolwiek oraz przedstawiać dowody. Tymczasem, na skutek postępowania pełnomocnika strony powodowej Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego, która okazała się nieprzydatna do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, skoro została oparta o nieistniejącą uchwałę, o czym pełnomocnik wcześniej w ogóle nie wspomniał.

Mając zatem na względzie wszystkie przytoczone powyżej okoliczności Sąd doszedł do przekonania, że strona powodowa nie sprostała spoczywającemu na niej ciężarowi dowodu i nie udowodniła wysokości roszczenia w okresie objętym żądaniem pozwu. Wobec powyższego, na podstawie art. 12-15 ustawy o własności lokali i art. 6 k.c. a contrario powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy obciążył nimi powódkę, która przegrała niniejszy spór. Jednocześnie, stosownie do art. 108 § 1 k.p.c. Sąd rozstrzygnął jedynie o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu po zakończeniu postępowania.