Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 maja 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant: stażysta Adrianna Bochniak

po rozpoznaniu w dniu 29 maja 2025 r. w Gdyni na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. G.

przeciwko T. Z.

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanemu T. Z. opuścić, opróżnić i wydać powodowi Gminie M. G. lokal mieszkalny nr (...) położony w G. przy ul. (...);

II.  ustala, że pozwanemu T. Z. przysługuje prawo do lokalu socjalnego

III.  wstrzymuje wykonanie obowiązku opisanego w punkcie I wyroku do czasu złożenia pozwanemu przez powódkę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

IV.  nie obciąża pozwanego kosztami procesu.

Sygn. akt I C 126/25

UZASADNIENIE

(wyroku z dnia 29 maja 2025 roku – k. 75)

Powódka Gmina M. G. wniosła pozew o nakazanie, aby pozwany T. Z. opuścił, opróżnił z wszystkich rzeczy i wydał powódce lokal mieszkalny nr (...), znajdujący się w budynku położonym w G. przy ul. (...), z ustaleniem, że pozwanemu nie przysługuje prawo do zawarcia najmu socjalnego lokalu, a także o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu i nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności.

Powódka podniosła, że pozwany na podstawie umowy najmu z dnia 9 lipca 2008 roku zajmował ww. lokal. Pozwany zalegał z opłatami. W 2014 uregulował zaległość, a od połowy 2017 roku zaprzestał dokonywania płatności. Powódka przeprowadziła pełną procedurę wypowiedzenia.

(pozew – k. 5-7)

W odpowiedzi na pozew pozwany oświadczył, że nie zgadza się z żądaniem. Wskazał, że aktualnie poszukuje pracy i gdy ją podejmie będzie spłacał wszystkie zobowiązania.

(odpowiedź na pozew – k. 62)

Stan faktyczny:

Dnia 9 lipca 2008 roku powódka zawarła z pozwanym umowę najmu należącego do niej lokalu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w G..

(dowód: umowa najmu z dnia 09.07.2008r. – k. 10-11v.)

Pozwany wielokrotnie zalegał z zapłatą należności czynszowych. Pismem z dnia 9 czerwca 2015 roku pozwana poinformowała o wstrzymaniu procedury rozwiązania umowy na okres dwóch lat, tj. do dnia 31 maja 2017 roku, odstąpieniu od postępowania windykacyjnego oraz wstrzymania naliczania odsetek na okres dwóch lat, tj. do dnia 31 maja 2017 roku. Aktualne wówczas zadłużenie miało zostać spłacone do dnia 31 maja 2017 roku. W czerwcu 2017 roku pozwany posiadał nadpłatę w kwocie 171,13 zł. Następnie pozwany zaprzestał płatności, wobec czego w listopadzie 2017 roku zadłużenie pozwanego wynosiło 1.494,69 zł, a więc przekraczało trzy pełne okresy płatności. Pismem z dnia 14 lutego 2018 roku pozwany zwrócił się o rozłożenie należności na raty, zobowiązując się do zapłaty czynszu powiększonego o kwotę 100 zł w okresie zimowym oraz 200 zł w okresie letnim. Wskazał, że zachorował i stracił pracę, a nową podjął od początku 2018 roku. Pozwana wyraziła zgodę na spłatę zadłużenia (wynoszącego wówczas wraz z odsetkami 2.704,34 zł) w miesięcznych ratach. Od należności rozłożonej na raty odsetki nie były naliczane. Pouczono pozwanego o możliwości wystąpienia o dodatek mieszkaniowy. Po tym czasie pozwany dokonał kilku nieregularnych spłat, co doprowadziło do systematycznego wzrostu zadłużenia. Pismem z dnia 7 stycznia 2020 roku zobowiązano pozwanego do regulowania zadłużenia zgodnie z jego wcześniejszą deklaracją. Pismem z dnia 6 sierpnia 2020 roku wezwano pozwanego do zapłaty zadłużenia za okres od dnia 1 lipca 2017 roku do dnia 31 lipca 2020 roku wynoszącego wówczas wraz z odsetkami 11.851,19 zł – w terminie 14 dni. Pouczono, że w przypadku nieuregulowania należności umowa zostanie wypowiedziana, a powódka wystąpi o eksmisję. Kierowane w kolejnych latach wezwania do zapłaty nie odniosły zamierzonego skutku. Powódka uzyskała z tego powodu nakazy zapłaty w sprawach o sygn. akt I 1 Nc 4382/20 oraz I Nc 368/23. Pismem z dnia 28 lutego 2024 roku pozwany zadeklarował spłatę zadłużenia w kwocie po 150 zł miesięcznie, ale nie wywiązywał się z tej obietnicy. Pismem z dnia 24 maja 2024 roku wezwano do pozwanego do zapłaty zaległości objętych ww. nakazami zapłaty na kwoty 33.424,65 zł (bez kosztów procesu) oraz zaległości na dzień 30 kwietnia 2024 roku wynoszącej wraz z odsetkami 8.009,49 zł. Wyznaczono pozwanemu 1 miesięczny termin na zapłatę pod rygorem rozwiązania umowy najmu i wystąpienia do sądu o orzeczenie eksmisji. Pozwany odebrał to pismo dnia 31 maja 2024 roku.

(dowód: pismo z dnia 09.06.2015r. – k. 13, dane syntetyczne – k. 31-38, pismo z dnia 14.02.2018r. – k. 16, pismo z dnia 19.02.2018r. – k. 15, pismo z dnia 07.01.2020r. – k. 14, pismo z dnia 06.08.2020r. – k. 20, niepodjęta przesyłka – k. 21-22, wezwanie z dnia 02.10.2020r. – k. 27, wezwanie z dnia 05.07.2021r. – k. 26, wezwanie z dnia 05.10.2022r. – k. 25, wezwanie z dnia 04.01.2023r. – k. 24, wezwanie z dnia 16.08.2023r. – k. 17, wezwanie z dnia 05.04.2024r. – k. 23, pismo z dnia 24.05.2024r. – k. 39, potwierdzenie odbioru – k. 40, pismo z dnia 21.05.2024r. – k. 41)

Pismem z dnia 17 lipca 2024 roku powódka złożyła pozwanemu oświadczenie o rozwiązaniu ww. umowy najmu z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Umowa miała zostać rozwiązana z dniem 31 sierpnia 2024 roku. Podstawą rozwiązania umowy był fakt posiadania przez pozwanego zaległości czynszowo-eksploatacyjnych znacznie przekraczających 3 pełnego okresy płatności. Zadłużenie pozwanego wynosiło wówczas wraz z odsetkami 9.525,32 zł, a miesięczny wymiar opłat 573,94 zł.

(dowód: wypowiedzenie z dnia 17.07.2024r. – k. 42, niepodjęta przesyłka – k. 43)

Pismem z dnia 18 września 2024 roku wezwano pozwanego do dobrowolnego wydania lokalu w terminie 30 dni od doręczenia pisma.

(dowód: pismo z dnia 18.09.2024r. – k. 44, potwierdzenie odbioru – k. 45-46)

Pozwany T. Z. ma 64 lata. W spornym lokalu mieszka sam. Bez stałej pracy pozostaje od 2 lat. Pracował jako kierowca, ale utracił uprawnienia do kierowania pojazdami na okres 2 lat. Posiadał uprawnienia B+C+E. Nie ubiegał się o ponowne wydanie uprawnień z uwagi na brak środków. Aktualnie z dorywczych prac, jak np. sprzątanie na budowie, uzyskuje dochód w kwocie 200-300 zł miesięcznie. Starał się podnieść swoje kwalifikacje poprzez skierowanie na kurs na wózki widłowe lub koparkę, ale było to bezskuteczne. Korzysta z obiadów charytatywnych organizowanych w różnych miejscach T.. Odzież, buty oraz sporadycznie środki czystości otrzymuje z K.. Nie ma żadnego majątku. Nie ma kontaktu z rodziną – jest skonfliktowany z siostrami, a z synem nie widział się od kilkudziesięciu lat, a nawet nie wie, gdzie on mieszka. Ma ciotkę, która jest w podeszłym wieku.

(dowód: zeznania pozwanego – k. 73-73v., płyta – k. 75)

Pozwany nie figuruje w rejestrze osób bezrobotnych i poszukujących pracy.

(dowód: pismo PUP G. z dnia 18.02.2025r. – k. 57, zeznania pozwanego – k. 73-73v., płyta – k. 75)

Z pomocy Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w G. pozwany korzystał w styczniu i lutym 2023 roku w formie świadczenia w kwocie po 300 zł miesięcznie na zakup posiłku lub żywności.

(dowód: pismo MOPS G. z dnia 19.02.2025r. – k. 58)

Pozwany nie posiada orzeczenia o stopniu niepełnosprawności.

(dowód: pismo z (...) G. z dnia 20.02.2025r. – k. 60)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez powódkę, a także przesłuchania stron z ograniczeniem do pozwanego.

W ocenie Sądu powyższe dokumenty nie budzą wątpliwości, co do swej prawdziwości oraz wiarygodności.

W przypadku zeznań pozwanego Sąd nie doszukał się żadnych okoliczności, które wzbudzałyby wątpliwości co do ich wiarygodności i zgodności z prawdą. W ocenie Sądu, zeznania te były szczere, spójne, a nadto nie były kwestionowane przez stronę przeciwną. Zeznania pozwanego miały szczególne znaczenie w kontekście ustalenia jego sytuacji majątkowej, rodzinnej i zdrowotnej.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowił przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą. Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenie ochronne, adresowane już do konkretnej osoby z potencjalnego kręgu osób trzecich. Osoba, która faktycznie włada rzeczą nie ma obowiązku wydania jej właścicielowi, jeżeli służy jej skuteczne uprawnienie do władania rzeczą. Uprawnienie to może mieć różne źródła, np. może ono wynikać ze stosunku umownego pomiędzy stronami.

Podkreślić należało, że kwestią bezsporną były uprawnienia właścicielskie powódki do spornego lokalu. Pozwany nie kwestionował, iż przedmiotowa umowa najmu została wypowiedziana, jak również, że posiadał wówczas znaczne zaległości w zapłacie czynszu, a także że otrzymał wezwanie do zapłaty tegoż zadłużenia wraz z uprzedzeniem o możliwości wypowiedzenia stosunku najmu i wskazaniem terminu miesięcznego na zapłatę zaległości czynszowych.

Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zm. – dalej „u.o.p.l”), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia.

Należy zauważyć, że powyższy przepis ma zastosowanie do sytuacji prawnej pozwanego, ponieważ zajmował sporny lokal na podstawie umowy najmu i był z tego tytułu zobowiązany do opłacania czynszu. Zgodnie z art. 11 ust. 2 u.o.p.l., nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, m.in. jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Sąd zważył, iż wszystkie przesłanki, o jakich mowa w art. 11 ust. 2 u.o.p.l. zostały spełnione. Przede wszystkim powódka wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2024 roku, po uprzednim wezwaniu do zapłaty zadłużenia z zakreśleniem dodatkowego miesięcznego terminu na uiszczenie należności. Ze wskazanym dniem ustał stosunek najmu przedmiotowego lokalu pomiędzy powódką a pozwanym.

Nadto jednoznacznie można stwierdzić, że pozwany posiadał wówczas zaległości w opłatach czynszowo-eksploatacyjnych, w wysokości znacznie przekraczającej trzy pełne okresy płatności.

Zdaniem Sądu, nie sposób było uznać by żądanie zgłoszone przez powódkę stanowiło nadużycie prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można uznać obecnie pogląd, zgodnie z którym możliwość nieuwzględnienia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych. Oddalenie powództwa na tej podstawie oznacza bowiem pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa własności, którego ochrona jest zasadą konstytucyjną. Zasady współżycia społecznego chronią wprawdzie przed nadużyciem prawa, ale nie mogą tego prawa w ogóle unicestwić. W szczególności przy żądaniu eksmisji mogą one jedynie powodować odroczenie eksmisji, a nie pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego w zupełności (por: wyrok SN z 22.11.1994r. II CRN 127/94, LEX nr 82293; wyrok SN z 27.01.1999r. II CKN 151/98, OSNC 1999/7-8/134, wyrok SN z 22.03.2000r. I CKN 440/98, LEX nr 521753, uchwała SN z 25.05.1973r. III CRN 86/73, OSNC 1974/12/204).

W szczególności w niniejszej sprawie, powódka wielokrotnie wyrażała zgodę na ratalną spłatę zadłużenia. Pozwany przestał wywiązywać się z deklaracji ich spłaty nawet wówczas, kiedy według zeznań osiągał dochody ze stałego zatrudnienia. Powódka wyrażała więc zrozumienie dla okresowych problemów najemcy. Nie jest więc tak, że chwilowe problemy z zatrudnieniem, mogące być pokłosiem innych problemów, automatyzują wszczęcie procedury rozwiązania umowy i wypowiedzenia umowy najmu. Sytuacja pozwanego, którą Sąd ustalił nie może być uznana za szczególnie wyjątkową do tego stopnia, aby unicestwić uprawnienia właścicielskie powódki do jej lokalu.

Sąd zważył także, iż zgodnie z dyspozycją przepisu art. 14 ust. 1 i ust. 3 u.o.p.l. zobowiązany jest z urzędu badać przesłanki w zakresie orzeczenia o uprawnieniu do zawarcia najmu socjalnego lokalu wobec osób których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 4 pkt 6 ww. ustawy obowiązek przyznania takiego lokalu istnieje w przypadku osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (ust. 3).

Zgodnie z § 4 Uchwały Nr XI/392/19 Rady Miasta G. z dnia 28 sierpnia 2019 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy M. G. (Dz. Urzędowy Województwa (...) 2019.4370) prawo do ubiegania się o najem socjalny lokalu mają m.in. osoby nie posiadające tytułu prawnego do lokalu, a średni dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku nie przekracza 100 % najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym.

Natomiast zgodnie z art. 94 ust. 2 pkt 1 lit. A ustawy z dnia 17 grudnia 1998 roku o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (Dz. U. 1998 Nr 162 poz. 1118 ze zm.) w zw. z Komunikatem Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych z dnia 18 lutego 2025 roku w sprawie kwoty najniższej emerytury i renty, dodatku pielęgnacyjnego i dodatku dla sierot zupełnych, kwot maksymalnych zmniejszeń emerytur i rent oraz kwot emerytur i rent wolnych od egzekucji i potrąceń (Monitor Polski 2025.152).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należało uznać, że pozwany spełnia powyższą przesłankę, gdyż jego miesięczne dochody z prac dorywczych w kwocie 200-300 zł miesięcznie są znacznie niższe niż wysokość najniższej emerytury w 2025 roku. Wskazać należy, że pozwany nie jest w stanie we własnym zakresie zaspokoić nie tylko swoich potrzeb mieszkaniowych, ale również innych podstawowych potrzeb egzystencjonalnych, jak zakup żywności, odzieży, butów i środków czystości. Nie posiada żadnego majątku, a jedynie wielotysięczne zadłużenie. Nie ma możliwości zamieszkania w innym lokalu.

Z powyższych przyczyn Sąd uznał, iż skoro pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do władania rzeczą, żądanie powódki nakazania mu opuszczenia przedmiotowej nieruchomości i wydania go powódce, zasługiwało na uwzględnienie i na podstawie art. 222 § 1 k.c. orzekł jak w punkcie I. wyroku.

W punkcie II. na podstawie art. 14 ust. 4 pkt 6 u.o.p.l. orzeczono o prawie pozwanego do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie III. wyroku oparte było o art. 14 ust. 6 u.o.p.l. zgodnie z którym orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie IV. wyroku na podstawie art. 102 k.p.c. Zważyć należało, iż nieskonkretyzowanie w art. 102 k.p.c. „wypadków szczególnie uzasadnionych” oznacza, że to sądowi rozstrzygającemu sprawę została pozostawiona ocena, czy całokształt okoliczności pozwala na uznanie, że zachodzi szczególnie uzasadniony wypadek, przemawiający za nieobciążaniem strony przegrywającej spór kosztami procesu w całości lub w części. Takie stanowisko znajduje również potwierdzenie w orzecznictwie. W wyroku z dnia 2 października 2015 roku o sygn. I ACa 2058/14 (LEX nr 1820933) Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że sposób skorzystania z przepisu art. 102 k.p.c. jest suwerennym uprawnieniem jurysdykcyjnym sądu orzekającego i do jego oceny należy przesądzenie, czy wystąpił szczególnie uzasadniony wypadek, który uzasadnia odstąpienie, a jeśli tak, to w jakim zakresie, od generalnej zasady obciążenia kosztami procesu strony przegrywającej spór. Ustalenie, czy w danych okolicznościach zachodzą "wypadki szczególnie uzasadnione", ustawodawca pozostawia swobodnej ocenie sądu, która następuje niezależnie od przyznanego zwolnienia od kosztów sądowych. Zgodnie natomiast ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zawartym w postanowieniu z dnia 22 lutego 2011r. II PZ 1/11 (LEX nr 852550) trudna sytuacja życiowa, majątkowa, zdrowotna, osobista, która uniemożliwia pokrycie przez stronę kosztów procesu należnych przeciwnikowi, należy do okoliczności uzasadniających odstąpienie od zasady wyrażonej w art. 98 § 1 k.p.c. Dokonując tej oceny sąd orzekający winien kierować się własnym poczuciem sprawiedliwości, a podważenie oceny tego sądu wymaga wykazania, że jest ona wadliwa.

Zdaniem Sądu aktualna sytuacja materialna pozwanego uniemożliwia mu poniesienie kosztów sądowych. Utrzymuje się bowiem z prac dorywczych osiągając dochód 200-300 zł miesięcznie, co nie wystarcza mu na zaspokojenie podstawowych potrzeb egzystencjonalnych. Z tego powodu korzysta z pomocy charytatywnej w zakresie dożywiania, zakupu odzieży, butów i środków czystości. Powyższe uzasadnia odstąpienie od obciążania pozwanego kosztami procesu.