Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 lutego 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Mateusz Berent

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2025 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w G.

przeciwko Gminie M. G.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

I.  ustala, że obciążająca powódkę Spółdzielnię Mieszkaniową (...) z siedzibą w G. na rzecz pozwanej Gminy M. G. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ulicy (...) i ulicy (...) stanowiącej działki o nr (...) w obrębie K., o łącznej powierzchni 5.470 m ², objętej księgą wieczystą (...) wynosi:

1)  w roku 2022: 2.188 zł (dwa tysiące sto osiemdziesiąt osiem złotych),

2)  w roku 2023: 6.564 zł (sześć tysięcy pięćset sześćdziesiąt cztery złote),

3)  od roku 2024: 10.940 zł (dziesięć tysięcy dziewięćset czterdzieści złotych);

II.  zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powódki Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w G. kwotę 4.870 zł (cztery tysiące osiemset siedemdziesiąt złotych) tytułem kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

III.  nakazuje pobrać od pozwanej Gminy M. G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 949,34 zł (dziewięćset czterdzieści dziewięć złotych trzydzieści cztery grosze) tytułem wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa.

Sygn. akt I C 119/24

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 3 lutego 2025 roku

I.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1.  We wniosku z dnia 18 stycznia 2022 roku skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. (SKO) powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w G. żądała ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego własność Gminy M. G., oznaczonego jako działki nr (...) o powierzchni 5.470 m ², położonego w G. przy ulicy (...) i ul. (...), jest uzasadniona w wysokości 10.940 zł, a w pozostałym zakresie jest nieuzasadniona.

2.  Nadto, powódka wniosła o zasądzenie zwrotu kosztów procesu.

3.  W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że skoro wypowiedzenie opłaty rocznej zostało jej doręczone w dniu 3 stycznia 2022 roku, to nie może stanowić podstawy podwyższenia opłaty od dnia 1 stycznia 2022 roku z uwagi na treść art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145, t.j. ze zm., dalej jako: u.g.n.). Ponadto, powódka wskazała, że operat szacunkowy będący podstawą wypowiedzenia opłaty rocznej został sporządzony wadliwie, gdyż nie uwzględniono w nim zmiany sposobu użytkowania gruntu (działki winny zostać wycenione jako drogi wewnętrzne), niewłaściwie dobrano nieruchomości podobne (m.in. przyjęto do porównania nieruchomości o znacznie mniejszej powierzchni), nie uwzględniono treści §36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku, nie wskazano dokładnej lokalizacji nieruchomości podobnych, ani też nie podano charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej.

(pozew - wniosek do SKO, k. 4-11)

II.

(stanowisko pozwanej)

4.  Pozwana Gmina M. G. wniosła o ustalenie, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste spornego gruntu wynosi od dnia 1 stycznia 2022 roku 33.990,03 zł oraz o zasądzenie zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

5.  Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie pozwana wskazała, że nie zgadza się z zarzutami powódki co do wadliwości operatu szacunkowego będącego podstawą wypowiedzenia opłaty rocznej. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny w podejściu porównawczym miał na uwadze, że w najbliższym sąsiedztwie spornej nieruchomości nie było niezabudowanych działek o podobnej powierzchni, które mogłyby być przedmiotem obrotu, stąd do porównania przyjęto nieruchomości znajdujące się w zbliżonej lokalizacji o zbliżonej powierzchni, a ewentualne różnice zostały zniwelowane poprzez przyjęcie odpowiednich wskaźników korygujących. Za chybiony pozwany uznał również zarzut dotyczący daty obowiązywania podwyższonej opłaty, wskazując, że zgodnie z art. 61 k.c. oświadczenie woli jest złożone z chwilą, gdy doszło do danej osoby w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W niniejszym przypadku przesyłka po raz pierwszy została awizowana w dniu 21 grudnia 2021 roku, a do jej odbioru nie doszło z uwagi na odmowę odbioru podyktowaną brakiem pracownika odpowiedzialnego za przyjmowanie korespondencji.

(odpowiedź na pozew, k. 62-67)

III.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

6.  Pozwana Gmina M. G. jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej przy ulicy (...) i ulicy (...), oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr (...) obręb (...) K. o powierzchni 5.470 m ², objętej księgą wieczystą o nr (...).

7.  Użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości jest powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w G..

(fakty bezsporne)

8.  Pismem z dnia 15 grudnia 2021 roku Prezydent Miasta G. działając jako organ Gminy M. G. wypowiedział powódce dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości w wysokości 1.094 zł i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 33.990,03 zł.

9.  Zgodnie z treścią wypowiedzenia nowa wysokość opłaty rocznej miała obowiązywać od 1 stycznia 2022 r., przy czym w 2022 r. płatna miała być w kwocie 2.188 zł, w 2023 r. w kwocie 18.089,02 zł, zaś w 2024 r. w pełnej wysokości. Aktualizacja wysokości opłaty rocznej została dokonana w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. R., wedle którego wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości miała wynosić 3.399.003 zł.

10.  Wypowiedzenie zostało odebrane przez powódkę w dniu 3 stycznia 2022 roku po uprzednim awizowaniu przesyłki w dniach 21 i 29 grudnia 2021 roku.

11.  Przesyłka była awizowana na życzenie adresata, gdyż w momencie doręczenia pracownik spółdzielni odpowiedzialny za odbiór korespondencji był nieobecny.

(dowód: wypowiedzenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dnia 15 grudnia 2021r. wraz z zpo [w:] akta administracyjne Urzędu Miasta Gdyni, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A. Rutkiewicz tamże, wydruk z portalu śledzenia przesyłek Poczty Polskiej S.A., k. 70-72, zpo k. 73, wydruk wiadomości e – mailowej, k. 69)

12.  Nie zgadzając się z wysokością nowej opłaty rocznej, we wniosku z dnia 18 stycznia 2022 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. (data wpływu – 26 stycznia 2022r.) powódka domagała się ustalenia, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest uzasadniona w wysokości 10.940 zł, a w pozostałym zakresie jest nieuzasadniona.

13.  Orzeczeniem z dnia 27 grudnia 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. oddaliło wniosek.

14.  W dniu 12 stycznia 2024r. powódka wniosła sprzeciw od orzeczenia SKO.

(dowód: wniosek powoda z dnia 18 stycznia 2022r. [w:] akta SKO, orzeczenie SKO z dnia 27 grudnia 2023 r. tamże, sprzeciw z dnia 12 stycznia 2024r. k. 35-36)

15.  Według stanu na dzień wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tj. na dzień 21 grudnia 2021 roku wartość rynkowa wyżej opisanej nieruchomości wynosiła 1.055.000 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości J. U., k. 88-105)

IV.

Sąd zważył co następuje:

16.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów oraz dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości.

(ocena dowodów)

17.  W ocenie Sądu brak było jakichkolwiek podstaw do podważania wiarygodności i mocy dowodowej powołanych powyżej dokumentów. W toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała ani autentyczności wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego dokumentów, ani też nie zaprzeczyła, iż osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Sąd także nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzać wątpliwości co do wiarygodności wyżej wskazanych dokumentów, w szczególności śladów przerobienia, podrobienia, bądź innej ingerencji. Z tego względu, w ramach swobodnej oceny dowodów, Sąd uznał, że przedłożone do akt niniejszej sprawy dokumenty przedstawiają rzeczywisty przebieg postępowania związanego z wypowiedzeniem wysokości opłaty rocznej z tytułu współużytkowania wieczystego spornego gruntu.

18.  Za wiarygodny i w pełni przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód Sąd uznał również opinię biegłej sądowej J. U.. Sąd miał na uwadze, że opinia została przygotowana przez osobę posiadającą wiedzę fachową z zakresu szacowania wartości nieruchomości oraz duże doświadczenie zawodowe, w tym również procesowe. W ocenie Sądu przedłożona opinia w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna i wewnętrznie niesprzeczna, a także została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi do tej ustawy, które zawierają szczegółowe uregulowania dotyczące sposobu wyceny nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Ponadto, biegła logicznie uzasadniła wnioski do jakich doszła, co pozwoliło Sądowi na prześledzenie toku myślowego biegłej i weryfikację prawidłowości wyceny pod kątem obowiązujących przepisów prawa. Nadto, podkreślić należy, iż żadna ze stron nie wniosła zarzutów do opinii biegłej.

V.

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

19.  Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

20.  Podstawę prawną powództwa stanowiły przepisy art. 77 ust. 1 i 3, art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

21.  W myśl art. 78 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, zwanego dalej "kolegium", wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się za pośrednictwem właściwego organu. Wedle art. 80 ust. 2 i 3 u.g.n. w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

22.  Zważyć należy, iż pismem z dnia 15 grudnia 2021 roku Prezydent Miasta G. działając jako organ Gminy M. G. wypowiedział powodowi dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości i zaproponował ustalenie nowej wysokości opłaty rocznej w kwocie 33.990,03 zł. Aktualizacja wysokości opłaty rocznej została dokonana w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. R., wedle którego wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości miała wynosić 3.399.003 zł.

23.  Strona powodowa kwestionowała ww. wartość nieruchomości określoną w ww. operacie szacunkowym stanowiącym podstawę wypowiedzenia opłaty rocznej, wskazując, że aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona jedynie w wysokości 10.940 zł. Podkreślić należy, iż ciężar dowodu w zakresie wykazania przesłanek aktualizacji opłaty, również w postępowaniu sądowym, spoczywa na właściwym organie - art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n. ( vide: postanowienie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 23 lipca 2013 r., I ACz 1092/13, L.).

24.  W toku niniejszego postępowania, wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, strona pozwana jedynie częściowo zdołała udowodnić, iż zaistniały podstawy do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, tj. że wartość przedmiotowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczystej rzeczywiście wzrosła.

25.  Na podstawie dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości Sąd ustalił bowiem, że wedle stanu na dzień 21 grudnia 2021 roku wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości – ustalona dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – wynosi 1.055.000 zł. Przedmiotowa opinia – jak wskazano przy ocenie dowodów – została sporządzona w sposób zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisami wykonawczymi do tej ustawy, przy zastosowaniu prawidłowego podejścia i metody wyceny oraz uwzględnieniu istotnych cech różnicujących ceny rynkowe. Zgodnie z przepisami rozporządzenia na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celu oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo dla celu aktualizacji opłat rocznych z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Przy określaniu wartości stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Wartość nieruchomości, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, przyjmuje się aktualny stan zagospodarowania tej nieruchomości wynikający z dokumentów przedłożonych rzeczoznawcy majątkowemu przez zamawiającego wycenę.

26.  W niniejszej sprawie biegła zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami zastosowała podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Biegła także prawidłowo wybrała metodę porównywania parami, która polega na tym, że porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach.

27.  Biegła w niniejszej sprawie dysponowała siedmioma nieruchomościami porównawczymi, spośród których wybrała cztery najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, przeznaczone – podobnie jak wyceniane działki na cele komunikacyjne, położone w podobnej lokalizacji, w podobnym otoczeniu i stanowiące drogi o podobnej randze. Zgodnie z przytoczonymi przepisami biegła również prawidłowo przyjęła aktualny stan zagospodarowania nieruchomości (drogi wewnętrzne). Dobór nieruchomości porównawczych nie budzi żadnych wątpliwości Sądu. Biegła precyzyjnie opisała cechy nieruchomości i dokonała prawidłowej ich oceny, określiła wagę poszczególnych cech, a nadto różnice występujące pomiędzy wycenianą nieruchomością a nieruchomościami podobnymi skorygowała za pomocą właściwych współczynników korygujących. Powyższy sposób wyceny nieruchomości nie budzi żadnych wątpliwości Sądu w świetle obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy. Podkreślić należy, że również strony nie wniosły żadnych zarzutów do opinii biegłej.

28.  Zważyć należy, iż w reakcji na opinię biegłej strona powodowa na rozprawie w dniu 23 stycznia 2025 roku złożyła oświadczenie o modyfikacji żądania pozwu, wskazując, że wnosi o ustalenie, że uzasadniona była aktualizacja opłaty rocznej w kwocie 10.550 zł, a nie – jak wnosiła pierwotnie – 10.940 zł. Podkreślić należy, iż powyższa zmiana stanowiła w istocie rozszerzenie powództwa. Zgodnie zaś z treścią art. 193 § 2 ¹ k.p.c. z wyjątkiem spraw o roszczenia alimentacyjne zmiana powództwa może być dokonana jedynie w piśmie procesowym. Przepis art. 187 stosuje się odpowiednio. Jak wskazuje się w orzecznictwie zmiana powództwa dokonana w innej formie (np. ustnie) jest bezskuteczna ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 23 maja 2017 r., VI ACa 142/16, L.). Z procesowego punktu widzenia rozszerzenie powództwa dokonane ustnie do protokołu na rozprawie nie może odnieść skutku, a sąd orzeka o żądaniach zgłoszonych pierwotnie (niezmodyfikowanych) ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 11 grudnia 2018 r., I ACa 181/18, L.). W niniejszym przypadku oświadczenie o modyfikacji żądania pozwu zostało złożone przez pełnomocnika powódki na rozprawie bez zachowania formy pisemnej przewidzianej dla pisma zawierającego rozszerzenie powództwa, a zatem należało je uznać za bezskuteczne. Niezależnie od powyższego, należy wskazać, że nawet gdyby zmiana powództwa nastąpiła w formie przepisanej, to byłaby niedopuszczalna wobec pominięcia etapu administracyjnego rozpoznania sprawy, którego zakończenie warunkuje dopuszczalność drogi sądowej. W orzecznictwie bowiem wskazuje się, że przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 (art. 73 ust. 2 u.g.n.). Odesłanie zawarte w tej normie oznacza, że sformalizowane postępowanie aktualizujące przewidziane w art. 78-81 u.g.n. dotyczy obligatoryjnie obu czynników kształtujących wymiar opłaty rocznej. Na etapie postępowania sądowego niedopuszczalne jest rozszerzenie żądania. Obowiązek uprzedniego wyczerpania etapu postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym sprawia, że występuje tu przypadek czasowej niedopuszczalności drogi sądowej, który uzasadnia odrzucenie takiego żądania (vide: mutatis mutandis wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 22 lutego 2013 r., VI ACa 970/12, LEX). Tym samym przedmiotem wyrokowania było pierwotne żądanie pozwu.

29.  Kolejną kwestią sporną pozostawała data obowiązywania zmienionej opłaty rocznej. Strona powodowa podnosiła bowiem, że z uwagi na doręczenie jej wypowiedzenia w dniu 3 stycznia 2022 roku, nowa opłata winna obowiązywać od dnia 1 stycznia 2023 roku. Zgodnie z treścią powołanego przez powódkę przepisu art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3, oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Jak jednak wskazuje się w doktrynie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego o doręczeniach regulują jedynie sposób doręczenia wypowiedzenia, lecz nie zmieniają wynikających z prawa cywilnego zasad składania oświadczenia woli. Hipoteza art. 61 k.c. wymaga bowiem dla skutecznego złożenia oświadczenia woli, aby strona mogła zapoznać się z jego treścią. Możliwość taka powstaje dopiero w chwili, gdy w zwykłym toku czynności adresat uzyskuje realną możliwość zapoznania się z treścią przesyłki pocztowej ( vide: E. Klat-Górska Elżbieta (red.), Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, WKP 2024). Otrzymanie awiza (zapoznanie się z nim) nie jest równoznaczne z dojściem do adresata oświadczenia woli w taki sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią. Możliwość taka powstaje dopiero wówczas, gdy adresat oświadczenia w zwykłym biegu zdarzeń uzyskał realną możliwość zapoznania się z treścią awizowanej przesyłki pocztowej, co wymaga udania się na pocztę. W sytuacji, gdy adresat, mając realną możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia woli, z własnej woli, celowo nie podejmuje przesyłki zawierającej to oświadczenie, należy uznać, iż zostało mu ono skutecznie złożone ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 12 lipca 2023 r., (...) 112/21, L.).

30.  W niniejszym przypadku pozwana wysłała wypowiedzenie listem poleconym na adres siedziby powódki. Przedmiotowa przesyłka była dwukrotnie awizowana w dniach 21 i 29 grudnia 2021 roku, albowiem w momencie doręczenia pracownik spółdzielni odpowiedzialny za odbiór korespondencji był nieobecny w pracy. Zdaniem Sądu, powyższa okoliczność nie może w żaden sposób usprawiedliwiać niepodjęcia korespondencji w terminie pierwszego awizowania. Powódka jest osobą prawną i w związku z profesjonalnym charakterem działalności winna w taki sposób zorganizować system odbioru korespondencji, aby na bieżąco – a więc również podczas nieobecności oddelegowanego do tego pracownika – podejmować korespondencję (np. poprzez wyznaczenie zastępcy). Z tego względu należało uznać, że powódka miała rzeczywistą możliwość zapoznania się z treścią ww. oświadczenia już w dacie pierwszego awizowania, tj. w dniu 21 grudnia 2021 roku, a nie dopiero w dniu odebrania korespondencji na poczcie (3 stycznia 2022 roku). W konsekwencji zaktualizowana opłata roczna obowiązywała już od dnia 1 stycznia 2022 roku.

31.  Stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego była bezsporna i wynosiła 1% wartości gruntu. Zważywszy, że wysokość tak ustalonej opłaty przewyższa ponad dwukrotnie uprzednią opłatę zastosowanie znajdzie art. 77 ust. 2a ww. ustawy w myśl którego w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

32.  W konsekwencji, na podstawie art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, za rok 2022 Sąd ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej tj. kwocie 2.188 zł (2 x 1.094 zł). Za rok 2023 Sąd ustalił opłatę w wysokości 6.564 zł [2.188 zł + (10.940 zł- 2.188 zł)/2], zaś za rok 2024 r. w pełnej wysokości 10.940 zł.

33.  Z uwagi na powyższe, Sąd na podstawie art. 80 ust. 1 u.g.n., art. 78 ust. 1 i art. 77 ust. 2a u.g.n. ustalił, że obciążająca powódkę na rzecz pozwanej opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ulicy (...) i ulicy (...) stanowiącej działki o nr (...) w obrębie K., o łącznej powierzchni 5.470 m ², objętej księgą wieczystą (...) wynosi:

1) w roku 2022: 2.188 zł ,

2) w roku 2023: 6.564 zł,

3) od roku 2024: 10.940 zł.

VI.

(koszty procesu)

34.  O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 §1 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającego niniejsze postępowanie pozwanego na rzecz powoda kwotę 4.870 zł, na co składały się: opłata sądowa od pozwu (1.153 zł ), opłata za czynności pełnomocnika powoda w stawce minimalnej ustalona zgodnie z §2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (3.600 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).

35.  Od sumy tych kosztów na podstawie art. 98 § 1 ¹ k.p.c. Sąd zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty. Zdaniem Sądu brak było podstaw do przyznania pełnomocnikowi powoda wynagrodzenia w podwójnej stawce, albowiem nie uzasadniał tego nakład pracy. Niniejsza sprawa nie była skomplikowana pod względem faktycznym ani prawnym, tym bardziej, że opinia biegłego nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Czynności pełnomocnika ograniczyły się do standardowych czynności jak: złożenie wniosku o ustalenie, że aktualizacja jest uzasadniona w niższej wysokości, sprzeciwu od orzeczenia SKO, uzupełnianie braków formalnych i fiskalnych pozwu, a także udział w rozprawie, na której złożył nieskuteczne oświadczenie o modyfikacji powództwa i przedstawił stanowisko końcowe.

36.  Nadto, na podstawie art. 83 ust. 2 i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Sąd nakazał pobrać od pozwanej kwotę 949,34 zł tytułem wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa w postaci części wynagrodzenia biegłej, które nie zostało pokryte zaliczką.