Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 maja 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: asesor sądowy M. B.

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Małgorzata Świst

po rozpoznaniu w dniu 16 maja 2024 r. w Gdyni

na rozprawie

sprawy z powództwa L. W.

przeciwko L. G.

z udziałem interwenienta ubocznego po stronie powodowej Gminy M. G.

o eksmisję

I.  nakazuje pozwanemu L. G., aby opuścił, opróżnił i wydał powodowi L. W. lokal mieszkalny nr (...) położony w G. przy ulicy (...) z powodu niewłaściwego zachowania pozwanego czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku - w terminie dwóch miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku;

II.  nie orzeka o uprawnieniu pozwanego do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu;

III.  nie obciąża pozwanego kosztami procesu, w tym w stosunku do interwenienta ubocznego.

Sygn. akt I C 103/24

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 27 maja 2024 roku

I.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1.  Powód L. W. wystąpił z powództwem przeciwko L. G., żądając nakazania pozwanemu opróżnienia oraz wydania mieszkania położonego pod adresem ul. (...) w G., oraz orzeczenia, że na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r., poz. 725, t.j., dalej jako: ustawa o ochronie praw lokatorów; u.o.p.l.) pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Powód wniósł o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu.

2.  W uzasadnieniu powód wskazał, że pozwany od wielu lat najmował od powoda lokal mieszkalny wskazany w żądaniu pozwu. Powód jest współwłaścicielem tego lokalu (służy mu udział 58/96 w prawie własności nieruchomości, na której znajduje się lokal). Od 2022 roku pozwany miał doprowadzać do znaczącej degradacji lokalu poprzez jego krytyczne zaśmiecenie. Sąsiedzi musieli znosić uporczywy fetor oraz zmagać się ze szkodnikami – myszami i karaluchami. Wobec tego w trybie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l. powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu. Pozwany nie odebrał korespondencji. Wobec wygaśnięcia stosunku najmu powód żąda eksmisji pozwanego z ww. lokalu.

(pozew, k. 3-5)

II.

(stanowisko interwenienta ubocznego)

3.  Interwenient uboczny po stronie powodowej Gmina M. G. wniósł o uwzględnienie powództwa w przypadku ustalenia, że pozwany nie legitymuje się tytułem prawnym do zajmowania lokalu oraz o orzeczenie, że pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

4.  W uzasadnieniu interwenient uboczny wskazał, że nie są znane mu okoliczności uzasadniające uprawnienie pozwanego do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

(interwencja uboczna, k. 68)

III.

(stanowisko pozwanego)

5.  Pozwany w odpowiedzi na pozew domagał się oddalenia powództwa w całości. Kwestionował legitymację procesową powoda, twierdząc, że ten nie jest uprawniony do samodzielnego popierania zgłoszonego roszczenia. Zaprzeczył, aby doprowadził do degradacji lokalu i kwestionował ważność wypowiedzenia umowy najmu. Wskazywał, że na obecny stan lokalu miały wpływ osoby trzecie, które dopuszczały się również naruszenia miru domowego pozwanego. Pozwany oświadczył, że powód doprowadził do uszkodzenia przewodów elektrycznych w mieszkaniu nr (...), co doprowadziło do zniszczenia sprzętu chłodniczego

(odpowiedź na pozew, k. 76-82)

IV.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

6.  Powodowi L. W. służy udział wynoszący 58/96 w prawie własności nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...), a położonej w G. przy ul. (...).

(dowód: wydruk treści księgi wieczystej o nr (...), k. 7-14)

7.  Na ww. nieruchomości wzniesiony jest budynek, w którym położony jest lokal o nr (...).

8.  Powód zajmuje lokal o nr (...).

(fakty bezsporne)

9.  W dniu 1 listopada 1997 r. powód jako administrator budynku i wynajmujący zawarł z J. G. jako najemcą umowę najmu lokalu położonego w G. przy ul (...).

(dowód: umowa najmu lokalu mieszkalnego, k. 47-49)

10.  W stosunek najmu po stronie najemcy wstąpił pozwany L. G..

(fakt bezsporny)

11.  Pozwany nagromadził w zajmowanym przez siebie lokalu ponadprzeciętną ilości śmieci różnego rodzaju. W wyniku tego z zajmowanego przez niego lokalu przedostawał się do części wspólnych budynku uciążliwy fetor, uniemożliwiający przejście przez klatkę schodową bez negatywnych odczuć estetycznych.

12.  Fetor przechodził do pozostałych lokali zarówno od strony klatki schodowej, jak i przez okna, w tym do lokalu nr (...) zajmowanego przez P. R. od 2018 roku oraz do lokalu nr (...) zajmowanego przez B. S. od około 2007 roku.

13.  Aby zapobiec przedostawaniu się smrodu do lokalu P. R. zamontował w swoich drzwiach wejściowych grube uszczelki, których brak skutkowałby dalszym unoszeniem się fetoru.

14.  Stan sanitarny lokalu nr (...) spowodował zagnieżdżenie się w budynku myszy, które przedostawały się do pozostałych lokali, w tym do lokali nr (...).

(dowód: dokumentacja zdjęciowa, k. 15-46, k. 108-137, zeznania świadka P. R., k. 140v.-141v., płyta, k. 146, zeznania świadka B. S., k. 141v.-142v., płyta, k. 146, przesłuchanie powoda, k. 142v.-143v., płyta, k. 146, częściowo przesłuchanie pozwanego L. G., k. 143v.-144, płyta, k. 146)

15.  Pozwany gromadził śmieci w lokalu co najmniej od roku 2010. Z lokalu zajmowanego przez pozwanego fetor unosił się co najmniej od roku 2018.

(dowód: zeznania świadka P. R., k. 140v.-141v., płyta, k. 146, zeznania świadka B. S., k. 141v.-142v., płyta, k. 146,)

16.  Po śmierci matki pozwanego w 2022 roku stan sanitarny lokalu uległ znacznemu pogorszeniu.

(dowód: przesłuchanie powoda, k. 142v.-143v., płyta, k. 146, przesłuchanie pozwanego L. G., k. 143v.-144, płyta, k. 146)

17.  Osoby zamieszkujące w budynku wielokrotnie zwracały pozwanemu uwagę na niewłaściwy stan sanitarny jego lokalu i spowodowaną przez niego uciążliwość w korzystaniu z innych lokali. P. R. i B. S. oferowali swoją pomoc przy uprzątnięciu lokalu. P. R. zadeklarował gotowość pokrycia kosztów najmu kontenera na śmieci. Pozwany odmawiał przyjęcia pomocy, niekiedy reagował nerwowo na te propozycje, krzycząc do swoich rozmówców.

(dowód: zeznania świadka P. R., k. 140v.-141v., płyta, k. 146, zeznania świadka B. S., k. 141v.-142v., płyta, k. 146)

18.  Powód wielokrotnie wzywał pozwanego do uprzątnięcia lokalu. Z uwagi na uciążliwość w korzystaniu z innych lokali powód musiał obniżyć wysokość czynszu najmu pozostałych lokali, aby zachęcić potencjalnych najemców do zawarcia umowy.

(dowód: przesłuchanie powoda, k. 142v.-143v., płyta, k. 146)

19.  Pozwany nie podjął próby poprawienia stanu sanitarnego lokalu.

(dowód: zeznania świadka P. R., k. 140v.-141v., płyta, k. 146, zeznania świadka B. S., k. 141v.-142v., płyta, k. 146, przesłuchanie powoda, k. 142v.-143v., płyta, k. 146)

20.  W pomieszczeniach lokalu nr (...) zamieszkiwały osoby o imieniu B., A. i W.. Korzystały one wraz z pozwanym ze wspólnego korytarza i łazienki. Pozwany zajmował część lokalu znajdującą się po lewej od strony wejścia. Obecnie lokal zajmuje wyłącznie pozwany.

(dowód: zeznania świadka P. R., k. 140v.-141v., płyta, k. 146, przesłuchanie powoda, k. 142v.-143v., płyta, k. 146)

21.  Po opuszczeniu lokalu przez lokatora o imieniu W., część przez niego dotychczas zajmowana była zaśmiecana przez pozwanego.

(dowód: przesłuchanie powoda, k. 142v.-143v., płyta, k. 146)

22.  W lokalu zajmowanym przez pozwanego dochodziło do awarii rur i instalacji elektrycznej.

(dowód: przesłuchanie pozwanego L. G., k. 143v.-144, płyta, k. 146))

23.  W okresie od 1 stycznia 2022 r. do 15 kwietnia 2024 r. pod adresem G., ul. (...) odnotowano pięć interwencji Policji z udziałem stron. Motywem przewodnim interwencji był konflikt między stronami, zaś zgłaszającym był pozwany.

(dowód: zaświadczenie Komisariatu Policji w G.-Ś., k. 105)

24.  Interwencje te nie zainicjowały postępowania karnego.

(dowód: przesłuchanie powoda, k. 142v.-143v., płyta, k. 146, przesłuchanie pozwanego L. G., k. 143v.-144, płyta, k. 146)

25.  W dniu 22 września 2023 r. powód udzielił J. K. pełnomocnictwa obejmującego umocowanie do składania oświadczeń woli związanych z wypowiadaniem umów najmu lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. (...) oraz dokonywania czynności z tym związanych.

(dowód: pełnomocnictwo, k. 51)

26.  Powód działając przez pełnomocnika skierował do pozwanego pocztą upomnienie, w którym wezwał go do przywrócenia lokalu do stanu nierzutującego na funkcjonowanie innych lokatorów kamienicy. Powód wskazał, że wydobywający się odór oraz fatalne warunki sanitarne panujące w wynajmowanym lokalu zwabiały szkodniki, w szczególności szczury i myszy, także do lokali innych najemców. Ze względu na ryzyko zagrożenia sanitarnego powód wezwał pozwanego do usunięcia nieczystości z zajmowanego mieszkania w terminie 7 dni od daty doręczenia pisma.

27.  Powód ostrzegł pozwanego o możliwości wypowiedzenia stosunku najmu w trybie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l. w przypadku niewywiązania się z tego obowiązku.

28.  Próbę doręczenia oświadczenia Poczta podjęła w dniu 3 października 2023 r. W dniu 11 października 2023 r. doszło do powtórnej awizacji. Wobec bezskuteczności doręczenia przesyłka została zwrócona jako niepodjęta.

(dowód: upomnienie z dnia 25 września 2023 r., k. 50, koperta, k. 52)

29.  Po doręczeniu upomnienia pozwany nie podjął jakiejkolwiek próby poprawienia stanu sanitarnego lokalu.

(dowód: zeznania świadka P. R., k. 140v.-141v., płyta, k. 146, zeznania świadka B. S., k. 141v.-142v., płyta, k. 146, przesłuchanie powoda, k. 142v.-143v., płyta, k. 146)

30.  W dniu 13 listopada 2023 r. powód działający przez pełnomocnika skierował do pozwanego oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, powołując się na bezskuteczność upomnienia i wezwał go do opróżnienia i opuszczenia lokalu w terminie do końca miesiąca następującego po odebraniu wezwania.

31.  Próbę doręczenia oświadczenia Poczta podjęła w dniu 15 listopada 2023 r. W dniu 23 listopada 2023 r. doszło do powtórnej awizacji. Wobec bezskuteczności doręczenia przesyłka została zwrócona jako niepodjęta.

(dowód: wypowiedzenie umowy najmu, k. 53, koperta, k. 54)

32.  Pozwany prowadzi jednoosobowe gospodarstwo domowe. Utrzymuje się z emerytury w wysokości około 440 zł. Aby się utrzymać sprzedaje swoje sprzęty domowe.

(dowód: przesłuchanie pozwanego L. G., k. 143v.-144, płyta, k. 146)

33.  Pozwany nie figuruje w ewidencji osób bezrobotnych i poszukujących pracy.

(dowód: zaświadczenie Powiatowego urzędu pracy w G., k. 65)

34.  Pozwany nie figuruje w ewidencji osób korzystających ze wsparcia Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w G..

(dowód: zaświadczenie Dzielnicowego Ośrodka Pomocy (...) nr 4 w G., k. 66)

Sąd zważył co następuje:

V.

35.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów prywatnych przedłożonych przez powoda, zaświadczeń nadesłanych przez wezwane do tego instytucje, dokumentacji fotograficznej, a także zeznań świadków P. R. i B. S. oraz dowodu z przesłuchania stron.

36.  Sąd uznał za wiarygodne dokumenty w formie kserokopii złożone przez powoda, albowiem brak było podstaw do kwestionowania ich autentyczności, zwłaszcza że nie nosiły one śladów podrobienia lub przerobienia, zaś fakty z nich wynikające znajdują odzwierciedlenie w złożonych fotografiach i dowodach z zeznań świadków i przesłuchania stron.

37.  Brak było podstaw do kwestionowania zdjęć złożonych przez strony, zwłaszcza że świadkowie oraz strony zgodnie wskazali, że fotografie przedstawiają lokal nr (...). Umiejscowienie zarejestrowanych obrazów w czasie i przestrzeni możliwe było dzięki zeznaniom świadków. Jednocześnie należy zauważyć, że o ile autentyczność zdjęć złożonych przez pozwanego nie budziła wątpliwości, tak ich jakość i treść nie mogły skutecznie podważyć faktów płynących ze zdjęć przedstawionych przez powoda.

38.  Sąd przyznał przymiot wiarygodności dowodowi z zeznań świadków P. R. i B. S., które były logiczne, spójne, spontaniczne oraz wewnętrznie spójne. Świadkowie w przekonujący sposób przedstawili stan lokalu zajmowanego przez pozwanego, jego zachowanie, w tym reakcję na próby pomocy oraz brak widoków na zmianę istniejącego stanu oraz sposób oddziaływania lokalu nr (...) na pozostałe lokale znajdujące się w budynku.

39.  Z tych samych względów w tożsamy sposób należało ocenić dowód z przesłuchania powoda, zwłaszcza że znajdował on odzwierciedlenie w treści zeznań świadków oraz pozostałych dowodów. Sąd dał częściowo wiarę pozwanemu, który wprawdzie przyznał, że lokal jest zaniedbany, jednakże umniejszał swoją rolę w doprowadzeniu lokalu do takiego stanu. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy pozostawały kwestie związane z czynami niedozwolonymi, których mieli się dopuszczać lokatorzy zajmujący wcześniej pomieszczenia w lokalu nr (...) przeciwko pozwanemu, albowiem nie mają one jakiegokolwiek znaczenia dla rozstrzygnięcia, zwłaszcza że brak jest dowodów wskazujących na to, aby osoby te działały z inspiracji powoda. Sąd odmówił wiary dowodowi z przesłuchania pozwanego w zakresie, w jakim zeznawał on, że został pobity przez powoda. Okoliczność ta nie miała pokrycia w zaświadczeniu Policji o interwencjach, ponadto nie doszło do wszczęcia postępowania karnego w tej sprawie na skutek zawiadomienia złożonego przez pozwanego.

VI.

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

40.  Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

41.  Podstawę prawną roszczenia powoda stanowił przepis art. 222 §1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą.

42.  Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenia ochronne, adresowane już do konkretnej osoby z potencjalnego kręgu osób trzecich. Osoba, która faktycznie włada rzeczą nie ma obowiązku wydania jej właścicielowi, jeżeli służy jej skuteczne uprawnienie do władania rzeczą. Uprawnienie to może mieć różne źródła, w szczególności może ono wynikać ze stosunku umownego pomiędzy stronami.

(zarzut braku legitymacji czynnej)

43.  Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut braku legitymacji czynnej. Na wstępie należy zauważyć, że Sąd nie wydał postanowienia w przedmiocie wniosku pozwanego o odrzucenie pozwu z uwagi na brak legitymacji czynnej (art. 222 k.p.c.), albowiem nie jest to zarzut formalny skutkujący odrzuceniem pozwu (art. 199 §1 k.p.c.), lecz zarzut materialny, którego zasadność skutkuje oddaleniem powództwa.

44.  Powodowi jako współwłaścicielowi nieruchomości w 58/96 udziału służyła legitymacja czynna do wystąpienia z powództwem o eksmisję.

45.  Zgodnie z treścią przepisu art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W przepisie tym mowa jest o tzw. czynnościach zachowawczych, do których niewątpliwie zalicza się wystąpienie z powództwem windykacyjnym czy negatoryjnym. Legitymacja procesowa przysługuje tutaj co do zasady każdemu ze współwłaścicieli. W takiej sytuacji po stronie powodów nie zachodzi współuczestnictwo konieczne wszystkich współwłaścicieli ( vide: wyrok Sądu Najwyższego: z 20 października 1975 roku III CRN 288/75, OSNC 1976/10/211). Niezależnie od tego, jak stanowi art. 201 zd. 1 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Powodowi służy większość udziałów w nieruchomości wspólnej, jest on zatem uprawniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu. Należy również zauważyć, że występował on w stosunkach z najemcami w charakterze administratora (zarządcy) nieruchomości, co nie było kwestionowane przez pozwanego.

46.  Powód jako współwłaściciel nieruchomości mógł żądać eksmisji pozwanego z zajmowanego lokalu.

(skuteczność wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.)

47.  W niniejszej sprawie zaktualizowały się przesłanki wypowiedzenia stosunku najmu łączącego strony, stąd oświadczenie o wypowiedzeniu okazało się skuteczne i doprowadziło do wygaśnięcia stosunku najmu między stronami, co z kolei rodziło po stronie powoda uprawnienie do żądania wydania lokalu (art. 222 §1 k.c.)

48.  Stosownie do brzmienia art. 11 ust. 1 u.o.p.l. jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5, art. 21 ust. 4–4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

49.  Zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów – nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

50.  Jak przyjmuje się w doktrynie ( vide: K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 12, Warszawa 2024, art. 11 i art. 13 i powołana tam literatura, Legalis) zasady porządku domowego mogą być określone w regulaminie uchwalonym przez wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe oraz współwłaścicieli budynku. Niezależnie jednak od powyższego wynikają one z ustalonych zwyczajów, a zatem nie muszą być nigdzie spisane ( vide: A. G., L. M., Ochrona praw lokatorów, art. 13 OchrLokU, Nb 13).14. Za rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu można uznać zachowanie, które cechuje duże nasilenie złej woli i szczególna szkodliwość ze względu na charakter naruszonych norm ( vide: D., Ochrona praw lokatorów, 2020, s. 169). Należy podkreślić, że nawet jednorazowe zachowanie może zostać uznane za rażące wykroczenie przeciwko porządkowi domowemu. Natomiast uporczywe może być zachowanie w mniejszym stopniu naganne, ale częste, wielokrotne, powtarzające się. Ustawodawca wymaga, by naganne zachowanie lokatora czyniło uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. W doktrynie zwraca się uwagę na to, że zachowanie się lokatora w sposób określony w art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l. uzasadnia wypowiedzenie także wtedy, gdy lokator nie ponosi za to zachowanie odpowiedzialności, np. jest chory psychicznie ( vide: Z., O., P., Ustawa o ochronie praw lokatorów, s. 138). Rażące zachowanie jest rozumiane jako ciężkie, poważne i zawinione (niekoniecznie powtarzalne), a uporczywe to zachowanie powtarzalne lub trwałe, nieuzasadnione okolicznościami. Trafne jest stwierdzenie, że niewłaściwe zachowanie – tj. bezprawne (np. niezgodne z udzieloną zgodą na prace remontowe) lub niezgodne ze zwyczajami, dobrymi obyczajami, zasadami współżycia społecznego – również musi być długotrwałe lub powtarzające się, co wywieść można z istoty uciążliwości albo jednorazowe, ale rzeczywiście ciężkie ( vide: J. Górecki, G. Matusik, w: Osajda, Komentarz, Legalis 2021, art. 685 KC, Nt 2).

51.  Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, należy zauważyć, że zgromadzony materiał dowodowy pozwolił na stwierdzenie, że pozwany wykraczał w sposób rażący i uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

52.  Należy zauważyć, że pozwany w zajmowanym lokalu od kilkunastu lat gromadził śmieci i odpadki, których doprowadziły do powstania odoru uniemożliwiającego mieszkańcom budynku normalne, niezakłócone korzystanie z części wspólnych, jak również ze swoich lokali. Rażące zaniedbanie stanu sanitarnego lokalu doprowadziło też w konsekwencji do przenikania smrodu do innych lokali, jak również zalęgania się myszy w innych lokalach. Mimo nalegań innych lokatorów oraz powoda, deklarowanej pomocy w zakresie pokrycia kosztów uprzątnięcia lokalu pozwany w dalszym ciągu utrzymywał lokal w takim stanie. Pozwany rażąco zaniedbał stan sanitarny swojego lokalu, gromadząc ponadprzeciętne ilości śmieci, przy czym stan ten utrzymywał się od kilkunastu lat, pogarszając się po śmierci matki pozwanego. W ten sposób pozwany naruszył podstawą zasadę porządku domowego nakazującą utrzymanie lokalu w przeciętnym stanie sanitarnym nierzutującym na korzystanie z innych lokali. Bezprawne zachowanie pozwanego uniemożliwiało zwyczajne korzystanie nie tylko z części wspólnych budynku, ale również z pozostałych lokali tam się znajdujących. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że stan sanitarny lokalu zajmowanego przez pozwanego oddziałuje nawet na mieszkanie nr (...) świadka B. S. położone na czwartym piętrze budynku. Długotrwały i intensywny fetor połączony z zagnieżdżeniem się gryzoni niewątpliwie stanowi ponadprzeciętną uciążliwość dla pozostałych lokatorów. Pozwoliło to Sądowi na uznanie tego zachowania za wyczerpujące znamiona rażącego wykroczenia przeciwko porządkowi domowemu i czynienia uciążliwym korzystania z innych lokali na skutek niewłaściwego zachowania. Tym samym, ziściła się podstawa do wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.

53.  Należy zauważyć, że powód poprzedził wypowiedzenie stosunku najmu upomnieniem, w którym ocenił stan sanitarny lokalu zajmowanego przez pozwanego oraz wyznaczył mu termin do poprawy stanu lokalu, ostrzegając o możliwości wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l. W ocenie Sądu termin wyznaczony w upomnieniu był wystarczający, aby podjąć podstawowe działania zmierzające do usunięcia śmieci z lokalu. Nie należy tracić z pola widzenia, że zanim doszło do pisemnego upomnienia powód oraz inni lokatorzy wielokrotnie prosili pozwanego o uprzątnięcie lokalu, deklarując swoją pomoc w tym zakresie.

54.  Doręczenie upomnienia i wypowiedzenia umowy najmu było skuteczne. Jak wynika z treści adnotacji na kopertach złożonych przez powoda, obie przesyłki były awizowane – brak jest adnotacji o braku skrzynki pocztowej albo innej okoliczności uniemożliwiającej doręczenie przesyłek. Zarzuty pozwanego w tym zakresie pozostały gołosłowne, gdyż nie zaoferował żadnego dowodu na okoliczność nieskuteczności doręczenia przesyłek, zaś jego twierdzenie nie mogło doprowadzić do obalenia domniemania wynikającego z adnotacji zamieszczonej przez doręczyciela na przesyłce. W tym stanie rzeczy, należało przyjąć, że oba oświadczenia zostały doręczone pozwanemu w chwili, gdy mógł się zapoznać z ich treścią (art. 61 §1 k.c.), tj. po pierwszej z kolei awizacji. Upomnienie zostało zatem skutecznie doręczone pozwanemu w dniu 3 października 2023 r., zaś wypowiedzenie – w dniu 15 listopada 2023 r.

55.  Powód działając przez należycie umocowanego pełnomocnika skierował pisemne upomnienie do pozwanego. Pomimo wyznaczenia terminu do usunięcia nieczystości, który upływał w dniu 11 października 2023 r. pozwany nie podjął jakiejkolwiek próby poprawienia stanu sanitarnego lokalu.

56.  Uzasadniało to wypowiedzenie umowy najmu lokalu. Oświadczenie w tym przedmiocie zostało złożone przez należycie umocowanego pełnomocnika w formie pisemnej i z podaniem przyczyny wypowiedzenia. Wywołało ono zatem skutek w postaci wygaśnięcia stosunku najmu z końcem grudnia 2023 r.

57.  W konsekwencji, pozwanemu nie służy skuteczne wobec powoda uprawnienie do zajmowania lokalu.

(zarzut nadużycia prawa podmiotowego)

58.  Sąd zważył, iż nie sposób uznać, by żądanie zgłoszone przez powoda stanowiło nadużycie prawa. W orzecznictwie Sądu Najwyższego za utrwalony można uznać obecnie pogląd, zgodnie z którym możliwość nieuwzględnienia roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. może mieć miejsce tylko w sytuacjach wyjątkowych. Oddalenie powództwa na podstawie art. 5 k.c. oznacza bowiem pozbawienie właściciela ochrony przysługującego mu prawa własności, którego ochrona jest zasadą konstytucyjną ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z 27.01.1999r. II CKN 151/98, OSNC 1999/7-8/134, wyrok Sądu Najwyższego z 22.03.2000 r. I CKN 440/98, LEX nr 521753). Sąd Najwyższy zważył, że zasady współżycia społecznego chronią wprawdzie przed nadużyciem prawa, ale nie mogą tego prawa w ogóle unicestwić. W szczególności przy żądaniu eksmisji mogą one jedynie powodować odroczenie eksmisji, a nie pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego w zupełności ( vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 1973 roku III CRN 86/73, OSNC 1974/12/204).

59.  W niniejszej sprawie nie zachodziły jakiekolwiek okoliczności, które mogłyby uzasadniać sprzeczność żądania powoda z zasadami współżycia społecznego. Sytuacja materialna pozwanego nie mogła stać na przeszkodzie uwzględnieniu żądania pozwu, zwłaszcza w kontekście jego bezprawnego zachowania stanowiącego podstawę wypowiedzenia stosunku najmu. Pozwany nie zdołał wykazać, jakoby powód dopuścił się lub podżegał do dokonania czynów niedozwolonych przeciwko niemu. Należy też mieć na uwadze, że to pozwany dopuścił się naruszenia zasad współżycia społecznego poprzez doprowadzenie swojego lokalu do dramatycznego stanu sanitarnego i odrzucanie wszystkich prób pomocy oferowanej przez pozostałych mieszkańców budynku.

60.  Mając na uwadze powyższe, Sąd na podstawie art. 222 §1 k.c. nakazał pozwanemu, aby opuścił, opróżnił i wydał powodowi lokal mieszkalny nr (...) położony w G. przy ulicy (...), o czym orzekł w pkt I. wyroku.

61.  Jednocześnie, mając na uwadze fakt długotrwałego zamieszkiwania pozwanego w przedmiotowym lokalu, Sąd na podstawie art. 320 k.p.c. wyznaczył termin dwóch miesięcy od dnia uprawomocnienia się wyroku do wydania lokalu, mając na uwadze czas niezbędny do przywrócenia lokalu do przyzwoitego stanu oraz do reorganizacji swojego życia z uwagi na konieczność znalezienia nowego lokum i dostosowania się do nowej sytuacji życiowej.

62.  Jednocześnie, na podstawie art. 17 ust. 2 u.o.p.l. Sąd orzekł, że nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu następuje z powodu niewłaściwego zachowania pozwanego czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

(brak uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu)

63.  Stosownie do treści art. 14 ust. 1 u.o.p.l. w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3 u.o.p.l.).

64.  Jednakże w myśl art. 17 ust. 1 u.o.p.l. przepisów art. 14 i art. 16 nie stosuje się, gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

65.  W konsekwencji, w przypadku, w którym nakazanie opróżnienia lokalu następuje z powodu niewłaściwego zachowania pozwanego czyniącego uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, zastosowanie art. 14 ust. 1 i 3 u.o.p.l. jest wyłączone, stąd Sąd nie orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

66.  Na marginesie należy jednak zauważyć, że w przypadku, gdyby wypowiedzenie umowy najmu nastąpiło z innych przyczyn niewyłączających zastosowania art. 14 ust. 1 u.o.p.l. ewentualnie sytuacja majątkowa pozwanego mogłaby uzasadniać orzeczenie o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Pozwany uzyskuje emeryturę w wysokości 440 zł, co uniemożliwia zawarcie umowy najmu na wolnym rynku. Należy jednak zauważyć, że dotychczasowe zachowanie pozwanego, który doprowadził do rażącego zaniedbania stanu sanitarnego lokalu mogłoby stać na przeszkodzie orzeczeniu o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, albowiem orzekając w tym przedmiocie Sąd bierze pod uwagę nie tylko sytuację materialną pozwanego, ale również dotychczasowy sposób korzystania z lokalu (art. 14 ust. 2 u.o.p.l.).

67.  Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 17 ust. 1 i 2 u.o.p.l. Sąd nie orzekł o uprawnieniu pozwanego do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, czemu dał wyraz w pkt II. wyroku.

VII.

(koszty procesu)

68.  Na podstawie art. 102 k.p.c. Sąd nie obciążył pozwanego kosztami procesu, w tym w stosunku do interwenienta ubocznego. mając na uwadze, że pozwany utrzymuje się ze świadczenia emerytalnego w kwocie 440 zł, co nie pozwala mu na zaspokojenie kosztów procesu w jakimkolwiek stopniu, zwłaszcza w kontekście orzeczonego obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu.