Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

G., dnia 12 lutego 2025r

Sąd Rejonowy w Gdyni, I Wydział Cywilny

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka - Midziak

Protokolant: sekr. sąd. Iwona Górska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lutego 2025r

sprawy z powództwa M. R.

przeciwko G. B.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 25 200 zł. (dwadzieścia pięć tysięcy dwieście złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od następujących kwot:

- od kwoty 2000 zł. od dnia 2 stycznia 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 1 lutego 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 1 marca 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 1 kwietnia 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 2 maja 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 3 czerwca 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 1 lipca 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 1 sierpnia 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 2 września 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 1 października 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 4 listopada 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2000 zł. od dnia 2 grudnia 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 1200 zł. od dnia 10 lutego 2023r do dnia zapłaty;

2. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3. ustala, że powódka ponosi koszty procesu w 30% zaś pozwany w 70%, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Sygn. akt I Co 471/25

Dnia 26 czerwca 2025 r.

Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Gdyni stwierdza, że niniejszy tytuł uprawnia do egzekucji w zakresie pkt. 1 na rzecz wierzyciela M. R. (P. (...)) przeciwko dłużnikowi G. B. (P. (...)) oraz poleca wszystkim organom, urzędom oraz osobom, których to może dotyczyć, aby postanowienia tytułu niniejszego wykonały, a gdy o to prawnie będą wezwane udzieliły pomocy. Koszty postępowania klauzulowego należne wierzycielowi od dłużnika wynoszą 120zł (słownie sto dwadzieścia złotych).

Orzeczenie podlega wykonaniu jako prawomocne z dniem 9 maja 2025r.

Starszy Referendarz Sądowy

R. M.

Tytuł wykonawczy wydano pełnomocnikowi wierzyciela r. pr. B. B. (1).

Sygnatura akt I C 10/23

Uzasadnienie wyroku z dnia 12 lutego 2025 roku

Powódka M. S. wniosła pozew przeciwko G. B. domagając się zasądzenia od pozwanego kwoty 36.000 zł z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości lokalowej nr A2 położonej w G. przy ul. (...) w okresie od 1 stycznia 2019 roku do 31 grudnia 2019 roku wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od wymienionych szczegółowo w pozwie kwot.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że w dniu 15 sierpnia 2012 roku strony zawarły umowę użyczenia, której przedmiotem był wyżej wskazany lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni 71,70 m ². Zgodnie z umową pozwany był zobowiązany do opłacania czynszu administracyjnego w wysokości określonej w zawiadomieniach administratora budynku, ponoszenia opłat za energię elektryczną, gaz, opłaty komunalne i inne związane z użytkowaniem lokalu. W dniu 28 lutego 2016 roku powódka wypowiedziała pozwanemu umowę użyczenia bez zachowania okresu wypowiedzenia i wezwała go do opróżnienia lokalu w terminie do dnia 3 marca 2016 roku. Umowa uległa rozwiązaniu z dniem 31 maja 2016 roku i od dnia 1 czerwca 2016 roku pozwany korzystał z lokalu bez podstawy prawnej. W 2016 roku powódka wytoczyła przeciwko pozwanemu powództwo o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotowego lokalu za okres 4 miesięcy, tj. od marca do czerwca 2016 roku. Z kolei, w dniu 8 listopada 2022 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 2.000 zł miesięcznie z tytułu bezumownego korzystania z wyże wskazanego lokalu za rok 2019. Wedle powódki czynsz najmu tożsamych lokali wynosił w 2019 roku 3.000 zł. W związku z tym roszczenie o zapłatę kwot 2.000 zł stało się wymagalne z rozpoczęciem każdego miesiąca kalendarzowego, a pozostałej kwoty 12.000 zł (po 1.000 zł miesięcznie) w dniu doręczenia pozwu. Jako podstawę roszczenia powódka przytoczyła m.in. art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz art. 229 k.c.

(pozew, k. 3-6)

Pozwany G. B. wniósł o odrzucenie pozwu, ewentualnie o oddalenie powództwa w całości. W pierwszej kolejności wskazał, że to samo roszczenie zostało już prawomocnie osądzone wyrokiem Sądu Rejonowego w Gdyni w sprawie o sygn. akt I C 953/16, co winno skutkować odrzuceniem pozwu w niniejszej sprawie. Nadto, wskazał, że z uwagi na fakt, że strony łączyła umowa użyczenia i pozwany posiadał status lokatora, powódka może dochodzić swoich roszczeń jedynie na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a nie na podstawie przepisów art. 224 k.c. i nast. Odnosząc się do meritum sprawy, pozwany zakwestionował roszczenie co do zasady i wysokości, wskazując, że jego posiadanie było posiadaniem w dobrej wierze, gdyż lokal został zakupiony, wyposażony i wyremontowany ze środków jego matki, a także został zakupiony przez powódkę we własnym imieniu, ale na rzecz B. B.. Matka pozwanego wytoczyła pozwanej powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, że nabyła tę nieruchomość we własnym imieniu, lecz na rzecz B. B.. Nadto, zdaniem pozwanego, wysokość odszkodowania powinna być wyliczona przy uwzględnieniu stanu lokalu z dnia zakupu, bez uwzględnienia wyremontowania i wyposażenia lokalu przez matkę pozwanego z jej środków. W ocenie pozwanego nie uwzględnienie tej okoliczności stanowiłoby nadużycie prawa podmiotowego.

(odpowiedź na pozew, k. 38-46)

Postanowieniem z dnia 5 września 2024 roku Sąd odmówił odrzucenia pozwu. Postanowienie uprawomocniło się w dniu 2 października 2024r

(postanowienie, k. 328; zarządzenie o prawomocności k. 342 akt)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka M. S. (poprzednio R.) jest właścicielką – stanowiącego odrębną nieruchomość – lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(dowód: odpis zwykły księgi wieczystej nr (...), k. 68-69v)

Na podstawie umowy użyczenia zawartej w dniu 15 sierpnia 2012 roku powódka M. S. oddała pozwanemu G. B. do bezpłatnego używania lokal mieszkalny nr (...) położony w G. przy ul. (...) na czas nieoznaczony, począwszy od dnia 15 sierpnia 2012 roku. Wedle § 4 umowy biorący do używania był zobowiązany do używania przedmiotu użyczenia zgodnie z jego przeznaczeniem oraz utrzymania w należytym stanie, nadto nie wolno było mu oddawać lokalu do korzystania innym osobom. Zgodnie z § 6 umowy biorący do używania zobowiązany był do płacenia jedynie czynszu administracyjnego w wysokości określonej w zawiadomieniach administracji budynku, w którym znajdował się użyczony lokal, opłat za energię elektryczną, gaz, opłat komunalnych oraz innych opłat związanych z użytkowaniem mieszkania. Z kolei, w myśl § 7 użyczający mógł wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli biorący do używania używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem lub narusza inne postanowienia umowy.

(dowód: umowa użyczenia z dnia 15 sierpnia 2012r., k. 11-12)

Pismem z dnia 8 marca 2016 roku powódka wypowiedziała pozwanemu umowę użyczenia, jednocześnie wezwała go do opróżnienia i wydania lokalu do dnia 15 marca 2016 roku, a także poinformowała, że od dnia 3 marca 2016 roku naliczana jest opłata za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 100 zł netto dziennie. Wypowiedzenie zostało doręczone pozwanemu w dniu 24 lutego 2016 roku.

(dowód: wypowiedzenie umowy użyczenia, k. 18 wraz z dowodem nadania, k. 18, wydrukiem z portalu śledzenia przesyłek Poczty Polskiej S.A., k. 19-20, przesłuchanie pozwanej M. S., płyta CD k. 358)

Następnie, M. S. wniosła przeciwko G. B. pozew o eksmisję z wyżej wskazanego lokalu mieszkalnego oraz o zapłatę kwoty w wysokości 2.000 zł miesięcznie od dnia 18 marca 2016 roku do dnia faktycznego wydania lokalu z tytułu odszkodowania za bezumownego korzystania z nieruchomości – wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia opóźnienia w płatności każdej miesięcznie należności – którego wysokość w dniu wniesienia pozwu wynosiła 8.000 zł.

Wyrokiem z dnia 25 maja 2017 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 963/16 Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał pozwanemu G. B. opuścić, opróżnić i wydać powódce przedmiotowy lokal mieszkalny nr (...) położony w G. przy ul. (...) (pkt I.), ustalił, że pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego (pkt II.), a także oddalił powództwo o zapłatę w całości (pkt III.).

Na skutek rozpoznania apelacji stron, wyrokiem z dnia 27 października 2022 roku wydanym w sprawie o sygnaturze XVI Ca 1267/21 Sąd Okręgowy w Gdańsku zmienił wyże powołany wyrok w punkcie III. i IV. w ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2.000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 18 czerwca 2016 roku, oddalając powództwo o zapłatę w pozostałej części. Roszczenie o zapłatę objęte tym wyrokiem obejmowało okres od 18 marca 2016 roku do 18 czerwca 2016 roku.

(dowód: wyrok Sądu Rejonowego w Gdyni z dnia 25 maja 2017r., k. 21, wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 27 października 2022r., k. 22, pozew, k. 48-51, apelacja powódki, k. 52-59, postanowienie Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 18 lipca 2023r., k. 130)

Prawomocnym wyrokiem z dnia 6 sierpnia 2021 roku wydanym w sprawie o sygnaturze akt I C 1180/17 Sąd Rejonowy w Gdyni oddalił powództwo B. B. przeciwko M. S. o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości objętej treścią księgi wieczystej KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni V Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości – lokalu mieszkalnego nr (...) położonej przy ul. (...) w G. z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie w dziale II. tej księgi wieczystej wpisu prawa własności na rzecz M. S. oraz wpisanie własności nieruchomości na rzecz B. T. B..

W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd stwierdził, że umowy sprzedaży udziałów w prawie współwłasności wyże opisanej nieruchomości lokalowej z dnia 16 lipca 2012r. i 18 marca 2015r. – na podstawie których M. S. nabyła prawo własności przedmiotowej nieruchomości lokalowej – nie są obarczone wadą oświadczenia woli w postaci pozorności, a także wskazał, że B. B. (3) nie wykazała wszystkich okoliczności faktycznych, które miałyby przemawiać za jej koncepcją fiducjarnego nabycia wyżej wskazanej nieruchomości. Ponadto, Sąd stwierdził, że nawet gdyby je wykazała, to w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, Sąd nie mógł rozstrzygać o obowiązku złożenia oświadczenia woli.

(dowód: wyrok z dnia 6 sierpnia 2021r. wraz z uzasadnieniem, k. 71-78)

Z kolei, prawomocnym wyrokiem z dnia 22 listopada 2023 roku w sprawie o sygnaturze akt I C 169/23 Sąd Rejonowy w Gdyni nakazał B. B. opuszczenie, opróżnienie i wydanie powódce spornego lokalu.

(dowód: wyrok z dnia 22 listopada 2023r. wraz z uzasadnieniem, k. 295-297)

Pismem z dnia 8 listopada 2022 roku powódka wezwała pozwanego G. B. do niezwłocznego opróżnienia, opuszczenia i wydania wyżej wskazanego lokalu oraz do zapłaty kwoty po 2.000 zł miesięcznie od dnia 1 lipca 2016 roku do dnia 31 grudnia 2019 roku oraz kwoty po 3.000 zł miesięcznie od 1 stycznia 2020 roku do dnia wydania lokalu za bezumowne korzystanie z wyżej wskazanego lokalu.

W odpowiedzi, pismem z dnia 25 listopada 2022 roku pozwany poinformował powódkę, że opuścił i opróżnił lokal z dniem 31 października 2022 roku.

(dowód: wezwanie do wydania nieruchomości i wezwanie do zapłaty z dnia 8 listopada 2022r. wraz z dowodem nadania i kopią koperty, k. 24-25, odpowiedź pozwanego, k. 27v)

W okresie objętym żądaniem pozwu pozwany G. B. mieszkał w wyżej opisanym lokalu nr (...), nie uiszczając na rzecz powódki żadnych należności z tytułu korzystania z tego lokalu. Do chwili obecnej powódka nie ma dostępu do mieszkania, albowiem klucz, który pozwany jej zwrócił nie pasował do drzwi wejściowych. Aktualnie lokal jest zajmowany najprawdopodobniej przez matkę pozwanego B. B.. Powódka wciąż spłaca raty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego lokalu, a także ponosi opłaty eksploatacyjne, których nie zapłacił użytkownik lokalu.

(dowód: przesłuchanie pozwanej M. S., płyta CD k. 358)

Wysokość czynszu najmu, jaki powódka mogłaby uzyskać z tytułu najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) w okresie od 1 stycznia 2019 roku do 31 grudnia 2019 roku wynosiła łącznie 25.200 zł, przy czym wartość miesięcznego czynszu najmu w tym okresie wynosiła 2.100 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej rzeczoznawcy majątkowego A. B., k. 221-244 wraz z pisemną opinią uzupełniającą, k. 271-273)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodu z dokumentów przedłożonych przez strony, dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości oraz dowodu z przesłuchania stron, z ograniczeniem do strony powodowej.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności dokumentów wymienionych w ustaleniach stanu faktycznego. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci odpisu zwykłego z księgi wieczystej, orzeczeń sądów powszechnych wydanych w licznych sporach toczących się pomiędzy stronami, jak również pomiędzy powódką a matką pozwanego B. B. mają charakter dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 k.p.c. i w związku z tym korzystają one z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, czego w toku niniejszego postępowania żadna ze stron nie kwestionowała. Ponadto, za w pełni wiarygodne Sąd uznał także dokumenty prywatne szczegółowo wymienione w ustaleniach stanu faktycznego w postaci umowy użyczenia czy też korespondencji stron. Przedmiotowe dokumenty nie noszą żadnych śladów przerobienia, podrobienia, czy innej manipulacji, a ich autentyczność nie była kwestionowana przez strony, toteż nie ma żadnych podstaw, aby uznać, że zostały stworzone wyłącznie na potrzeby niniejszego postępowania.

Ponadto, ustalenia faktyczne w zakresie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy Sąd oparł na zeznaniach powódki M. S.. W ocenie Sądu zeznania te były szczere, wewnętrznie spójne, a także niesprzeczne z innymi zebranymi w niniejszej sprawie dowodami. Zważyć należy, iż odnośnie faktu zajmowania spornego lokalu przez pozwanego w całym okresie objętym żądaniem pozwu zeznania powódki korelują z treścią pisma pozwanego z dnia 25 listopada 2022 roku, w którym G. B. wprost wskazał, że opuścił tenże lokal dopiero z końcem października 2022 roku. Strona pozwana nie przedstawiła także żadnych dowodów, które podważałyby wiarygodność zeznań powódki co do braku ponoszenia przez pozwanego jakichkolwiek należności za korzystanie z tego lokalu po wygaśnięciu stosunku prawnego użyczenia. Sąd również dał wiarę zeznaniom powódki odnośnie zamiaru wynajmowania spornego lokalu po jego opuszczeniu przez pozwanego. Sam fakt, że w 2018 roku czy 2019 roku powódka nie zamieszczała żadnych ogłoszeń dotyczących wynajmu lokalu nie oznacza, że takiego zamiaru nie miała. Wszak, w okresie którego dotyczy żądanie pozwu pomiędzy stronami wciąż toczyło się postępowanie sądowe o eksmisję, w którym pozwany kwestionował żądanie powódki o wydanie lokalu. W tym czasie pozwany nadal zajmował ten lokal, co wynika z pisma z dnia 25 listopada 2022 roku. Z uwagi na powyższe całkowicie nielogicznym byłoby zamieszczanie ogłoszeń, skoro i tak powódka nie mogłaby wydać lokalu ewentualnemu najemcy, gdyż nie sprawowała władztwa faktycznego nad lokalem. Zważywszy, iż powódka miała zaspokojone potrzeby mieszkaniowe we własnym zakresie, zamieszkując w innym lokalu, a także spłacała raty kredytu zaciągniętego na zakup spornego lokalu jest wysoce prawdopodobne, że wynajęłaby ten lokal, choćby w celu pozyskania środków na spłatę kredytu.

Ponadto, za wiarygodny dowód w sprawie Sąd uznał opinię biegłej sądowej do spraw szacowania nieruchomości A. B.. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłą została sporządzona w sposób rzetelny, profesjonalny i z zachowaniem należytych standardów. Biegła logicznie uzasadniła wnioski do jakich doszła, co pozwoliło Sądowi na prześledzenie toku myślowego biegłej i weryfikację prawidłowości wyceny pod kątem obowiązujących przepisów prawa dotyczących wyceny nieruchomości, a także zasad logicznego rozumowania czy wiedzy powszechnej. Nadto, w opinii uzupełniającej biegła w sposób rzeczowy, logiczny i przekonujący odniosła się do wszystkich zarzutów zgłoszonych przez stronę powodową. Zważyć należy, iż powódka kwestionowała przede wszystkim wysokość przyjętej przez biegłą stawki najmu, wskazując, że z ogólnie dostępnych danych, w tym ofert i artykułów zamieszczanych w Internecie, wynika, że średnia stawka najmu lokali we wrześniu 2019 roku wynosiła 43 zł/m ². Nadto, powódka podniosła, że biegła przyjęła nieprawidłową wagę wskaźnika związanego z możliwością korzystania z miejsca postojowego w garażu jednostanowiskowym, co spowodowało zaniżenie wysokości czynszu o około 283,35 zł. W świetle wyjaśnień biegłej wyżej wskazane zarzuty należało uznać za całkowicie bezzasadne. Biegła A. B. zwróciła uwagę, że wskazywane w załączonych przez powódkę raportach średnie stawki czynszu w wysokości 43 zł/m ² są stawkami wyliczonymi na podstawie danych z całego miasta, a więc również danych dotyczących nieruchomości położonych w znacznie atrakcyjniejszej lokalizacji niż wyceniany lokal, co powoduje zawyżenie tak określonej stawki czynszu. Natomiast, biegła w swojej opinii uwzględniła jedynie oferty najmu z dzielnicy M. (jedna oferta ze stawką 32,88 zł/m ²) oraz W. (z uwagi na brak wystarczającej liczby dostępnych danych podobnych z dzielnicy M.). Jednocześnie zwróciła uwagę, że choć wyceniany lokal znajduje się formalnie na terenie dzielnicy M., to jest położony jedynie niespełna 500 m od granicy z W., w części najdalej odsuniętej od centrum miasta. Takie położenie nieruchomości wpływa na to, że takie cechy jak: lokalizacja w dzielnicy, dojazd, bliskość komunikacji miejskiej, walory krajobrazowe, bliskość punktów handlowo – usługowych nie mogły być ocenione na najwyższym poziomie, a ledwie na średnim. Dalej, biegła zauważyła, że ceny ofertowe w wymienionych powyżej dzielnicach kształtowały się w przedziale 27,14 - 40,98 zł/m ², co jednoznacznie wskazuje, że uzyskanie stawki wskazanej przez powódkę było nierealne. Odnośnie kwestii miejsca parkingowego, biegła wskazała, że w stawkach rynkowych zazwyczaj była uwzględniana możliwość korzystania z garażu, przy czym na rynku nie odnotowano istotnego wpływu na wysokość stawki czynszu tego, czy garaż jest jednostanowiskowy czy znajduje się w hali garażowej. Jak podkreśliła biegła cechą cenotwórczą jest wyłącznie prawo do korzystania z garażu/miejsca postojowego jako prawo związane z prawem korzystania z lokalu, a nie takowe prawo ujmowane osobno. Uznając zatem wyjaśnienia biegłej zawarte w opinii za w pełni logiczne i niesprzeczne z doświadczeniem życiowym, Sąd oparł na tej opinii ustalenia faktyczne w zakresie możliwego do uzyskania czynszu najmu w spornym okresie.

Natomiast, na podstawie art. 235 ² § 1 k.p.c. w zw. z art. 302 § 1 k.p.c. Sąd pominął dowód z przesłuchania pozwanego, albowiem mimo prawidłowego wezwania pozwany G. B. nie stawił się na rozprawie i nie usprawiedliwił swojej nieobecności.

Odnosząc się do kwestii formalnych należy wyjaśnić, że podniesiony przez stronę pozwaną zarzut powagi rzeczy osądzonej został rozstrzygnięty odrębnym orzeczeniem, na które stronom przysługiwał odrębny środek zaskarżenia. Żadna z nich jednak nie skorzystała z możliwości wniesienia zażalenia ani też nie wniosła o sporządzenie i doręczenie uzasadnienia orzeczenia w przedmiocie odmowy odrzucenia pozwu. W tym miejscu należy jedynie zasygnalizować, że wobec treści uzasadnień sporządzonych w sprawach o sygnaturach akt I C 963/16 oraz XVI Ca 1267/21, w tym w szczególności wobec treści postanowienia Sądu Okręgowego w Gdańsku w przedmiocie wykładni wyroku, nie sposób uznać, że dochodzone w niniejszej sprawie roszczenie zostało już prawomocnie rozstrzygnięte. Sąd Okręgowy wyjaśnił, że roszczenie o zapłatę objęte wyrokiem obejmowało okres od 18 marca 2016 roku do 18 czerwca 2016 roku. Mając zaś na względzie, że z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie zasądzono na rzecz powódki jedynie kwotę 2.000 zł (odpowiadającą jednomiesięcznemu wynagrodzeniu dochodzonemu w tamtej sprawie przez powódkę), to nie sposób podzielić argumentacji przedstawionej przez stronę pozwaną, że wskazany w postanowieniu o wykładni wyroku okres odnosił się tylko do roszczenia uwzględnionego.

Podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). W myśl art. 18 ust. 1 tej ustawy osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Z kolei, wedle ust. 2 odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. Zważyć należy, iż roszczenia odszkodowawcze przeciwko byłemu lokatorowi uregulowane w art. 18 OchrLokU mają zbliżoną funkcję do roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy z art. 224 § 2 i art. 225 k.c. Funkcja ta polega na zrekompensowaniu właścicielowi braku możliwości korzystania z rzeczy, przy jednoczesnym uproszczeniu przesłanek odpowiedzialności. Obowiązek zapłaty za korzystanie z lokalu nie jest bowiem uzależniony od wykazania, że powstała szkoda. Zdaniem SN (wyrażonym w uchwale z 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07, OSNC 2008, Nr 12, poz. 137) odpowiedzialność uregulowana w art. 18 ust. 1 i 2 OchrLokU ma charakter odpowiedzialności odszkodowawczej za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowanej w sposób przewidziany w tych przepisach. Jest to zatem odpowiedzialność ex contractu, o której mowa w art. 471 k.c., z daleko idącymi zmianami dokonanymi przez art. 18 ust. 1 i 2 OchrLokU (jak choćby rezygnacja z przesłanki winy) (zob. B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 13, Warszawa 2024).

Przechodząc do oceny zgłoszonego powództwa w pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutów strony pozwanej podważających legitymację procesową powódki. Podkreślić należy, że roszczenie przewidziane w art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) przysługuje jedynie osobie będącej właścicielem lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 tej ustawy w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu (zob. uchwała SN z 5 grudnia 2019 r., III CZP 35/19, L.). W myśl powołanego przepisu art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) właścicielem w rozumieniu ustawy jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Z treści wyżej wskazanego przepisu wynika, że będzie to najczęściej właściciel nieruchomości w znaczeniu prawnorzeczowym (art. 140 k.c.). W niniejszej sprawie strona pozwana kwestionując legitymację powódki, wywodziła że na mocy umowy zlecenia zawartej z matką pozwanego B. B. powódka była zobowiązana do nabycia własności przedmiotowej nieruchomości lokalowej we własnym imieniu, lecz na rzecz B. B. i w związku z tym była zobowiązana do przeniesienia własności tej nieruchomości na rzecz zleceniodawczyni. W związku z tym – zdaniem pozwanego – ewentualnie roszczenie o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z przedmiotowego lokalu winno przysługiwać B. B., a nie powódce. Zważyć należy, iż powyższy zarzut zasadzający się na koncepcji fiducjarnego nabycia nieruchomości był już przedmiotem rozstrzygnięcia w sprawie o sygnaturze I C 1180/17 toczącej się przed tutejszym Sądem. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd Rejonowy w Gdyni stwierdził, że: „powódka nie wykazała wszystkich okoliczności faktycznych, na jakie powołuje się w stanowisku końcowym, które miałyby przemawiać za jej koncepcją, niemniej nawet gdyby je wykazała, to należy mieć na względzie, że w niniejszej sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, Sąd nie mógł rozstrzygać o obowiązku złożenia oświadczenia woli. Takie roszczenie mogło być dochodzone w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 64 kc i art. 1047 kpc”. Nadto, należało mieć na względzie, że powódka wciąż figuruje w dziale II. księgi wieczystej (...) jako właścicielka przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Jak natomiast stanowi art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 1984) domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W toku niniejszego postępowania strona pozwana nie zdołała obalić domniemania wynikającego z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, albowiem nie przedstawiła żadnych dowodów świadczących o tym, że powódka nie jest właścicielką spornej nieruchomości.

W świetle powołanych powyżej przepisów nie budzi wątpliwości, że obowiązek uiszczania odszkodowania jest skorelowany z zajmowaniem lokalu przez osobę nieposiadającą do niego tytułu prawnego. Jak wskazuje się w doktrynie tylko osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Byłego lokatora wiąże z właścicielem lokalu, z mocy wyżej wskazanego przepisu, nienazwany stosunek prawny; właściciel, do czasu opróżnienia lokalu przez byłego lokatora jest obowiązany znosić stan zajmowania jego lokalu przez osobę nieposiadającą już tytułu do jego używania, zaś były lokator jest zobowiązany uiszczać przez ten czas wynagrodzenie za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego (odszkodowanie) (zob. A. Doliwa, Komentarz do ustawy o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [w:] Prawo mieszkaniowe. Komentarz. Wyd. 5, Warszawa 2015). Zważyć należy, iż dopiero w mowie końcowej strona pozwana zakwestionowała fakt zamieszkiwania pozwanego w spornym lokalu w okresie objętym żądaniem pozwu. Jak wywodził pełnomocnik pozwanego twierdzenia powódki w zakresie rzekomego zajmowania lokalu przez G. B. są oparte wyłącznie na domniemaniach oraz zasłyszanych przez powódkę plotkach od osób zamieszkujących sąsiednie lokale. Zwrócił przy tym uwagę, że powódka nie była osobiście w tym lokalu, a zatem nie ma wiedzy, czy w okresie, którego dotyczy dochodzone roszczenie pozwany faktycznie zajmował przedmiotowy lokal, czy też nie. W ocenie Sądu powyższy zarzut należało uznać za chybiony. Przede wszystkim należy wskazać, że kwestia bezumownego korzystania przez pozwanego z przedmiotowej nieruchomości lokalowej została przesądzona prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 27 października 2022 roku w sprawie o sygnaturze akt XV C 1267/21, w którym zasądzono z tego tytułu na rzecz powódki kwotę 2.000 zł odpowiadającą odszkodowaniu za bezumowne korzystanie za jeden miesiąc. W toku postępowania eksmisyjnego pozwany nie kwestionował tego, że zamieszkuje w przedmiotowym lokalu. Spór o eksmisję zakończył się dopiero w dniu 27 października 2022 roku. Nie ulega przy tym wątpliwości, że pozwany zajmował sporny lokal nie tylko w dacie wniesienia pozwu w sprawie eksmisyjnej czy w dacie zamknięcia rozprawy, ale również później. Zauważyć należy, iż w odpowiedzi na wezwanie do zapłaty skierowane przez powódkę, tj. w piśmie z dnia 25 listopada 2022 roku pozwany wprost wskazał, że opuścił i opróżnił sporny lokal dopiero z dniem 31 października 2022 roku. Tym samym zarzuty podniesione w mowie końcowej, jakoby nie zostało wykazane przez powódkę, że G. B. w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2019 roku zajmował sporny lokal mieszkalny, należało uznać za nieuzasadnione. Bez wątpienia zatem pozwany posiada legitymację bierną w niniejszej sprawie.

Przesądziwszy powyższe w dalszej kolejności należy odnieść się do zarzutów dotyczących wysokości roszczenia. Jak wskazuje się w doktrynie artykuł 18 ust. 2 OchrLokU wyraża zasadę, zgodnie z którą miarodajna jest wysokość czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Chodzi zatem o rynkowy czynsz najmu lokalu o zbliżonych cechach. Artykuł 18 ust. 3 OchrLokU ogranicza to wynagrodzenie do czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu), jakie były lokator byłby zobowiązany opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Chodzi zatem o wysokość ostatniego czynszu (albo innych opłat za używanie lokalu), do opłacania którego zobowiązany był lokator przed utratą tytułu prawnego do lokalu (zob. B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 13, Warszawa 2024). W rozpatrywanym przypadku nie sposób było określić wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie na podstawie wysokości czynszu uiszczanego przez pozwanego przed ustaniem stosunku prawnego łączącego go z właścicielem lokalu. G. B. bowiem zajmował sporny lokal na podstawie umowy użyczenia. Nie oznacza to jednak, że w takim przypadku właścicielowi nie przysługuje roszczenie o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości po wygaśnięciu stosunku użyczenia. Taka wykładnia bowiem byłaby sprzeczna z celami uregulowania zawartego w art. 18 ustawy o ochronie lokatorów (…), jakimi było zdyscyplinowanie byłego lokatora w opuszczeniu lokalu, a także wynagrodzenie właścicielowi szkody poniesionej na skutek braku możliwości korzystania z przedmiotu jego własności. W związku z tym – w ocenie Sądu - w takim wypadku należy ustalić wysokość należnego właścicielowi odszkodowania w oparciu o rynkowy czynsz najmu lokalu o zbliżonych cechach. Ustalenia faktyczne w zakresie czynszu najmu możliwego do uzyskania w okresie objętym pozwem, tj. w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2019 roku, Sąd poczynił na podstawie dowodu z opinii biegłej sądowej z zakresu szacowania nieruchomości. Z opinii tej wynika, że powódka mogła uzyskać co miesiąc z tytułu najmu spornego lokalu czynsz najmu w wysokości 2.100 zł. Za cały okres objęty pozwem, tj. okres 12 miesięcy, daje to łącznie kwotę 25.200 zł.

Strona pozwana zarzuciła, że przy wyliczeniu wysokości możliwego do uzyskania czynszu najmu należy pominąć nakłady poniesione przez matkę pozwanego B. B. na remont, wykończenie, wyposażenie i umeblowanie lokalu. Zdaniem pozwanego z tego względu do wyceny należało przyjąć stan, w jakim lokal znajdował się w dacie zakupu. Sąd nie podzielił powyższej argumentacji. Zauważyć należy, iż część elementów wykończeniowych jak np. płytki ścienne czy podłogowe stają się częściami składowymi. Zgodnie bowiem z art. 191 k.c. własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Z kolei, wedle art. 47 § 2 k.c. częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Stosownie do wyrażonej w tym przepisie zasady superficies solo cedit wszelkie elementy wyposażenia, które w następstwie przeprowadzonych prac remontowych zostały trwale połączone z nieruchomością lokalową stały się jej częściami składowymi. W myśl natomiast przepisu art. 47 § 1 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zatem są one własnością powódki. Niemniej, z tytułu poniesionych nakładów osobie, która je dokonała, przysługują odrębne roszczenia o zwrot nakładów. Nie ma żadnych podstaw, aby takie nakłady rozliczać w niniejszym postępowaniu, tym bardziej, że według twierdzeń strony pozwanej przynajmniej części z nich dokonała osoba trzecia niebędąca stroną niniejszego postępowania (B. B. (3)), a nie pozwany. Natomiast odnośnie ewentualnych nakładów poniesionych przez samego pozwanego, to w toku niniejszego postępowania nie podniósł on zarzutu potrącenia przysługującej mu wierzytelności z tytułu poniesionych przez niego osobiście nakładów z wierzytelnością powódki. Poza tym część wskazywanych przez stronę pozwaną nakładów w postaci np. mebli nie stanowi części składowych nieruchomości i może swobodnie być zabrana przez osobę, która je zakupiła, przy zwrocie nieruchomości. Wreszcie, jak wynika z twierdzeń powódki, odnośnie zwrotu nakładów toczy się aktualnie odrębne postępowanie. Z powyższych względów należało przy określeniu wysokości należnego odszkodowania przyjąć stan, w jakim lokal faktycznie się znajdował, zastrzegając, że strony, które poniosły nakłady zwiększające wartość lokalu, mogą ich dochodzić w odrębnym postępowaniu.

Jeśli natomiast chodzi o wymagalność dochodzonego przez powódkę roszczenia, to zważyć należy, iż pismem z dnia 8 marca 2016 roku powódka wezwała pozwanego do zapłaty odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania ze spornej nieruchomości, wskazując kwotę naliczanego odszkodowania (tj. 100 zł netto dziennie). Przedmiotowe wezwanie zostało doręczone pozwanemu w dniu 24 lutego 2016 roku. W świetle powyższego wezwania należało uznać, że świadczenia okresowe za poszczególne miesiące objęte żądaniem pozwu co do kwoty 2.000 zł stały się wymagalne z góry z początkiem każdego kolejnego miesiąca. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie art. 18 ust. 1 ww. ustawy o ochronie praw lokatorów (…) stanowi samodzielną podstawę do żądania zapłaty wynikającego z niego roszczenia, jest to świadczenie okresowe, które stosownie do dyspozycji tego przepisu, jest płatne co miesiąc. Przyjąć zatem należy, że staje się ono wymagalne za każdy miesiąc z nastąpieniem pierwszego dnia kolejnego miesiąca (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie w z 13 maja 2014., I ACa 1341/13, LEX). Przy określeniu daty wymagalności Sąd uwzględnił dni wolne od pracy, zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 115 k.c. Natomiast, pozostała kwota przekraczająca wysokość comiesięcznych świadczeń objętych wcześniejszym wezwaniem do zapłaty, tj. kwota 1.200 zł stała się wymagalna z dniem następnym po dniu doręczenia pozwanemu odpisu pozwu, co nastąpiło w dniu 9 lutego 2023 roku (k. 37). Wcześniej bowiem powódka nie wezwała pozwanego do zapłaty w tym zakresie.

Reasumując, na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki łącznie kwotę 25.200 zł z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości lokalowej. Nadto, na mocy art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie od następujących kwot:

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 2 stycznia 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 1 lutego 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 1 marca 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 1 kwietnia 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 2 maja 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 3 czerwca 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 1 lipca 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 1 sierpnia 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 2 września 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 1 października 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 4 listopada 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 2.000 zł. od dnia 2 grudnia 2019r do dnia zapłaty

- od kwoty 1.200 zł. od dnia 10 lutego 2023r do dnia zapłaty.

W pozostałym zakresie na mocy wyżej powołanych przepisów stosowanych a contrario powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 100 k.p.c. i ustalił, że powódka ponosi je w 30 %, zaś pozwany w 70 %, stosownie do stosunku, w jakim każda ze stron przegrała niniejszy spór. Jednocześnie, stosownie do art. 108 § 1 k.p.c. Sąd rozstrzygnął jedynie o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe ich wyliczenie referendarzowi sądowemu po zakończeniu postępowania.