Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 lipca 2025 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni - I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Mateusz Berent

po rozpoznaniu w dniu 31 lipca 2025 r. w Gdyni

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa P. B.

przeciwko A. T.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej A. T. na rzecz powoda P. B. kwotę 3.716,61 zł (trzy tysiące siedemset szesnaście złotych sześćdziesiąt jeden groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi:

- od kwoty 7.800 zł za okres od dnia 24 października 2022 r. do dnia 16 listopada 2022 r.,

- od kwoty 2.298,12 zł za okres od dnia 24 października 2022 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 789,24 zł za okres od dnia 1 listopada 2022 r. do dnia 16 listopada 2022 r.,

- od kwoty 1.418,49 zł za okres od dnia 1 listopada 2022 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  rozstrzyga o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu w ten sposób, że powód ponosi koszty procesu w 80%, zaś pozwana – w 20%, pozostawiając szczegółowe wyliczenie Referendarzowi Sądowemu.

Sygn. akt I 1 C 1208/22

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 31 lipca 2025 roku

I.

(żądanie i podstawa faktyczna pozwu)

1.  Powód P. B. wystąpił z powództwem o zapłatę, żądając zasądzenia od pozwanej A. T. na swoją rzecz kwoty 18.418,91 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia doręczenia pozwanej odpisu pozwu do dnia zapłaty, a także zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

2.  W uzasadnieniu powód podał, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 66 m ² położonego w G. przy ul. (...). Dnia 28 sierpnia 2021 roku strony zawarły umowę najmu ww. lokalu wraz z miejscem parkingowym na okres 12 miesięcy. Mimo upływu terminu zastrzeżonego w umowie pozwana nie opuściła lokalu. Dnia 5 lipca 2022 roku powód zawarł umowę najmu ww. lokalu z A. W.. Umowa miała wiązać strony od dnia 2 sierpnia 2022 roku.

3.  Na dochodzone odszkodowanie składały się:

- czynsz za okres od sierpnia do października 2022 roku – 15.000,00 zł (5.000 zł x 3 miesiące),

- opłata za zużycie energii – 1.211,18 zł,

- opłaty eksploatacyjne za okres od sierpnia do października 2022 roku – 2.207,73 zł (735,91 zł x 3 miesiące).

(pozew, k. 3-4)

II.

(stanowisko pozwanej)

4.  Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości, a na wypadek uwzględnienia powództwa rozłożenia zasądzonego świadczenia na 12 równych miesięcznych rat oraz nieobciążanie jej kosztami procesu.

5.  Podała, że przedmiotowy lokal najmowała od około 3 lat. Z przyczyn od niej niezależnych nie opuściła mieszkania niezwłocznie po wygaśnięciu umowy. Wydanie lokalu nastąpiło dnia 31 października 2022 roku. Brak przedłużenia umowy najmu był dla pozwanej zaskoczeniem. W sprawie tut. Sądu o sygn. I 1 C 1077/22 zakwestionowała ważność umowy najmu z dnia 5 lipca 2022 roku rzekomo zawartej z A. W.. Pozwana zakwestionowała nierynkową stawkę czynszu najmu wynikającą z ww. umowy. Wskazała na parametry lokalu, które jej zdaniem obniżają możliwy do uzyskania czynsz najmu. Pozwana uiściła na rzecz powoda kwotę 7.800,00 zł tytułem odszkodowania za zajmowanie lokalu za okres od sierpnia do października 2022 roku. Dnia 18 października 2022 roku pozwana uiściła kwotę 1.211,18 zł tytułem opłaty za energię elektryczną. Dodatkowo pozwana uiściła kwotę 789,24 zł tytułem zapłaty za eksploatację mediów za okres sierpień-października 2022 roku w zakresie wody ciepłej, wody zimnej, ogrzewania oraz wywozu nieczystości. Pozwana zaprzeczyła, aby była zobowiązana do zapłaty innych opłat wyszczególnionych w zawiadomieniu o wysokości zaliczek w okresie letnim przedłożonym przez powoda. Z umowy wynikało bowiem, ze pozwana zobowiązana była tylko i wyłącznie do uiszczania opłat wynikających z eksploatacji mediów w mieszkaniu. Dołączone potwierdzenie zapłaty kwoty 2.863,08 zł obejmuje także opłaty za eksploatacje mediów w lokalu w kwocie 263,08 zł. Pozwana dodała także, że powód dopiero dnia 28 października 2022 roku udostępnił jej numer swojego rachunku bankowego, czego wcześniej nie chciał zrobić. Niezwłocznie po otrzymaniu numeru rachunku pozwana uregulowała opłaty wynikające z czynszu najmu i opłat za eksploatacje mediów w mieszkaniu.

(odpowiedź na pozew, k. 41-50, pismo, k. 79-82)

III.

6.  Pismem z dnia 16 marca 2023 roku powód cofnął pozew co do kwoty 9.800,42 zł i wniósł o umorzenie postępowania w tym zakresie. Powyższe uzasadnił dokonaniem przez pozwaną wpłaty po wytoczeniu powództwa.

7.  Wobec tego powód domagał się od pozwanej odsetek ustawowych za opóźnienie od kwot:

- 8.589,24 zł od dnia doręczenia pozwu do dnia 16 listopada 2022 roku,

- 1.211,18 zł od dnia doręczenia pozwu do dnia 18 października 2022 roku.

(pismo z dnia 16 marca 2023r. – k. 101-103)

8.  Postanowieniem z dnia 27 marca 2023 roku umorzono postępowanie w części, tj. w zakresie żądania zasądzenia kwoty 9.800,42 zł.

(postanowienie z dnia 27 marca 2023 r., k. 108)

IV.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

9.  Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w G. przy ul. (...) o powierzchni 65,4 m ² objętego księgą wieczystą o nr (...).

(dowód: wydruk z (...), k. 8-9)

10.  Dnia 28 sierpnia 2021 roku powód jako wynajmujący zawarł z pozwaną umowę najmu ww. lokalu wraz z miejscem parkingowym nr 4 na okres 12 miesięcy, od dnia 1 sierpnia 2021 roku.

11.  Czynsz najmu ustalono na 2.600 zł i płatny miał być miesięcznie, z góry do 5. dnia każdego miesiąca do rąk wynajmującego lub osoby wskazanej, tj. T. B.. Ponadto pozwana jako najemczyni zobowiązana była do uiszczania wszelkich opłat wynikających z eksploatacji mediów w mieszkaniu oraz czynszu za mieszkanie do rąk własnych wynajmującego na podstawie dostarczanych rachunków. Jeżeli koszty z tego tytułu poniesienie wynajmujący, najemczyni była zobowiązana do ich zwrotu w ciągu 14 dni od otrzymania stosownego zobowiązania.

(dowód: umowa najmu z dnia 28 sierpnia 2021 r., k. 10-11)

12.  Na początku maja 2022 roku powód poinformował pozwaną, że nie zamierza przedłużać z nią umowy najmu przedmiotowego lokalu z uwagi na chęć przeprowadzenia gruntowego remontu.

(dowód: korespondencja e-mail, k. 51-53, k. 104-105v.)

13.  Do tego czasu opłaty uiszczane były do rąk ojca powoda.

14.  Następnie pozwana zwracała się do powoda o wskazanie rachunku bankowego, co ten uczynił dnia 28 października 2022 roku.

(dowód: e-mail z dnia 28 października 2022 r., k. 83, przesłuchanie powoda, k. 124v.-125, płyta, k. 127, przesłuchanie pozwanej, k. 125-126v., płyta, k. 127)

15.  Dnia 5 lipca 2022 roku powód jako wynajmujący podpisał z A. W. umowę najmu ww. lokalu wraz z miejscem parkingowym nr 4 na okres 12 miesięcy od dnia 2 sierpnia 2022 roku. Czynsz najmu ustalono na 5.000 z i płatny miał być miesięcznie, z góry do 5. dnia każdego miesiąca na wskazany rachunek bankowy.

(dowód: umowa najmu z dnia 5 lipca 2022 r., k. 13-13v.)

16.  Wysokość zaliczki na poczet kosztów eksploatacyjnych ww. lokalu wraz z miejscem parkingowym od maja do września 2022 roku wyniosła 735,91 zł.

(dowód: zawiadomienie o wysokości miesięcznych zaliczek, k. 14-14v.)

17.  Zużycie energii elektrycznej w ww. lokalu w okresie od dnia 14 lipca 2022 roku do dnia 12 września 2022 roku wyniosło 546 kWh, co kosztowało 588,43 zł. Zadłużenie z poprzedniego okresu wyniosło 605,76 zł, odsetki za nieterminową wpłatę wyniosły 8,59 zł (termin płatności 1 sierpnia 2022 roku), a koszt wezwania do zapłaty 8,40 zł. Łącznie faktura wystawiona dnia 14 września 2022 roku opiewała na kwotę 1.211,18 zł.

(dowód: faktura VAT z dnia 14.09.2022r. – k. 15-15v.)

18.  Dnia 18 października 2022 roku pozwana wpłaciła na rachunek (...) Spółki Akcyjnej łącznie kwotę 1.211,18 zł jako zapłaty za fakturę dotyczącą zużycia energii elektrycznej w ww. lokalu.

(dowód: potwierdzenia wpłat, k. 62-63)

19.  Dnia 15 listopada 2022 roku pozwana wpłaciła na rachunek powoda łącznie kwotę 8.589,24 zł, tj. 3 wpłaty po 2.600,00 zł na poczet odszkodowania za zajmowanie lokalu za okres sierpień-październik 2022 roku oraz 3 wpłaty po 263,08 zł na poczet eksploatacji mediów z ograniczeniem do wody ciepłej, zimnej, ogrzewania oraz wywozu nieczystości za okres sierpień-październik 2022 roku.

(dowód: wydruki z bankowości elektronicznej, k. 64-69, zestawienie operacji, k. 106-107)

20.  Możliwy do uzyskania przez powoda wolnorynkowy czynsz najmu ww. lokalu w okresie od dnia 1 sierpnia 2022 roku do dnia 31 października 2022 roku przy założeniu, że powód miałby możliwość swobodnego dysponowania lokalem w stanie opuszczonym przez osoby go zajmujące wyniósł 10.098,12 zł (po 3.366,04 zł miesięcznie).

(dowód: pisemna opinia biegłej sądowej K. S.,k. 141-166 wraz z opiniami uzupełniającymi: pisemnymi, k. 183-183v., k. 236-238v. oraz ustną, k. 222-223, płyta, k. 224)

21.  Aktualnie ww. lokal nie jest wynajmowany. Powód oczekuje z tytułu jego wynajmu czynszu w kwocie 3.500 zł miesięcznie.

(dowód: przesłuchanie powoda, k. 124v.-125, płyta, k. 127)

Sąd zważył co następuje:

V.

22.  Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił po rozważeniu całego zebranego w sprawie materiału dowodowego w postaci dokumentów przedłożonych przez strony, przesłuchania stron, a nadto opinii biegłej sądowej do spraw szacowania nieruchomości K. S..

(ocena dowodów)

23.  Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, że dowody z wymienionych powyżej dokumentów są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych.

24.  Dowód z przesłuchania stron zasadniczo był wiarygodny i wzajemnie niesprzeczny. W znacznej mierze wynikał z nich konflikt, jaki powstał między stronami po oświadczeniu powoda o braku chęci dalszego wynajmowania pozwanej przedmiotowej nieruchomości. Istotny fakt, jaki wynikał z ich zeznań to sposób dokonywania rozliczeń między stronami. Częściowo zeznania powoda opisywały okoliczności związane z zawarciem umowy najmu lokalu A. W., jednak należało do nich podejść z dużą ostrożnością. Oczywistym było bowiem, że powód nie zamierzał tej konkretnej osobie wynająć mieszkania, czy inaczej – osoba ta nie zamierzała najmować mieszkania od powoda. Dodatkowo ustalono, że była to znana mu wcześniej osoba (znajomy powoda to trener syna A. W.). Sąd znał także treść uzasadnienia wyroku w sprawie I 1 C 1077/22 (k. 317-320) i tym bardziej z dużą ostrożnością, nie wychodząc poza materiał zgromadzony w sprawie niniejszej, ocenił zeznania powoda we wskazanym zakresie jako niewiarygodne.

25.  Za nieprzydatne dla rozstrzygnięcia okazały się wydruki ofert najmu lokali, w tym objętego pozwem, z uwagi na zasięgnięcie wiadomości specjalnych w zakresie możliwego do uzyskania czynszu najmu w okresie objętym pozwem.

26.  Przy ocenie złożonej opinii Sąd miał na uwadze, iż opinia została wykonana przez biegłą zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Ministra (...) i (...) z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 152 ust. 2 ww. ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl zaś art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Biegła zastosowała podejście dochodowe metodą inwestycyjną, która nie była kwestionowana przez żadną ze stron. Biegła na stronie 12. przedstawiła nieruchomości przyjęte do porównania. Również wszelkie cechy wpływające na ustaloną wartość zostały przedstawione w opinii. Zasadnicza część zarzutów nie dotyczyła warstwy merytorycznej opinii, a zakreślonej tezy dowodowej. Biegła nie oceniała zasadności ponoszenia przez pozwaną opłat eksploatacyjnych. Biegła przeprowadziła także obliczenia zysku z najmu przy założeniu, że wynajmujący ponosi koszty w postaci podatku od nieruchomości, nakładów na konserwację i remonty bieżące, koszty zarządzania i ubezpieczenia, a najemca koszty opłat eksploatacyjnych i opłaty za energię. Biegła wyjaśniła wszelkie wątpliwości strony pozwanej. W szczególności wyjaśniła, na jakiej podstawie przyjęła, że standard lokalu w dacie zdawania go przez pozwaną i w dacie oględzin były zbliżone. Sąd podziela ten wniosek biegłej, jak i uzasadnienie opierające się na braku oceny uporządkowania mieszkania, a także wyjaśnienia wpływu bieżących prac odświeżających lokal. Mając na uwadze całokształt powyższej oceny, Sąd uznał opinię za dowód miarodajny dla ustalenia stanu faktycznego.

VI.

(rozstrzygnięcie i podstawa prawna orzeczenia)

27.  Powództwo zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

28.  Podstawą prawną dochodzonego roszczenia stanowił art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r., poz. 725, t.j., dalej jako: u.o.p.l., ustawa o ochronie praw lokatorów), zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie (ust. 1). Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego (ust. 2).

29.  Powyższa regulacja ustawy o ochronie praw lokatorów wyraża zasadę, zgodnie z którą miarodajna jest wysokość czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Chodzi zatem o rynkowy czynsz najmu lokalu o zbliżonych cechach. Roszczenia odszkodowawcze uregulowane w art. 18 tej ustawy mają zbliżoną funkcję do roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy z art. 224 § 2 i art. 225 k.c. Funkcja ta polega na zrekompensowaniu właścicielowi braku możliwości korzystania z rzeczy, przy jednoczesnym uproszczeniu przesłanek odpowiedzialności (B. S., Roszczenia uzupełniające, s. 316). Obowiązek zapłaty za korzystanie z lokalu nie jest bowiem uzależniony od wykazania, że powstała szkoda (zob. Zoll, Olczyk, Pecyna, Ustawa, s. 237). Zdaniem Sądu Najwyższego (wyrażonym w uchwale z 7.12.2007 r., III CZP 121/07, OSNC 2008, Nr 12, poz. 137) odpowiedzialność uregulowana w art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ma charakter odpowiedzialności odszkodowawczej za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowanej w sposób przewidziany w tych przepisach. Jest to zatem odpowiedzialność ex contractu, o której mowa w art. 471 k.c., z daleko idącymi zmianami dokonanymi przez art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (...) (jak choćby rezygnacja z przesłanki winy) (K. Osajda (red. serii), B. Lackoroński (red. tomu), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz. Wyd. 11, Warszawa 2023).

30.  W sprawie niniejszej strony nie prowadziły sporu co do zasady odpowiedzialności. Bezsporne było bowiem, że pozwana w okresie od sierpnia do października 2022 roku zajmowała lokal powoda bez tytułu prawnego i zobowiązana była do zapłaty z tego tytułu odszkodowania oraz poniesionych przez powoda kosztów eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem przedmiotowego lokalu. Spór dotyczył więc wysokości roszczenia.

31.  Wskazać więc należało, iż w przypadku dochodzenia naprawienia szkody o charakterze nieosiągniętego zysku (lucrum cessans) koniecznym jest wykazanie przez właściciela nieruchomości, że w przypadku, gdyby stanowiący jego własność lokal, nie był zajmowany przez osobę pozwaną, uzyskałby z tytułu jego najmu dochód w wysokości kwoty dochodzonej w pozwie. Według poglądów zawartych w orzecznictwie, ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma zawsze charakter hipotetyczny, gdyż polega na przyjęciu, na podstawie okoliczności, które wystąpiły po okresie spodziewanych korzyści, że korzyść w okresie poprzednim zostałaby osiągnięta. Jednakże utrata korzyści musi być przez żądającego odszkodowania udowodniona (art. 6 k.c.). Ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma wprawdzie charakter hipotetyczny, ale szkoda taka musi być przez osobę poszkodowaną wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, że uzasadnia ono w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, iż utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 1999r., III CKN 133/98, LEX nr 1213618, wyrok Sąd Najwyższego z dnia z dnia 3 października 1979 roku, II CR 304/79, OSNC 1980/9/164). W innym orzeczeniu z dnia 26 stycznia 2005 roku w sprawie o sygn. V CK 426/04 (LEX nr 147221) Sąd Najwyższy podniósł, iż wykazanie szkody w postaci lucrum cessans z natury rzeczy ma charakter hipotetyczny. Nie sprzeciwia się to przyjęciu, że szkoda rzeczywiście powstała, jeżeli zostanie udowodnione tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej przez poszkodowanego, że rozsądnie rzecz oceniając można stwierdzić, iż poszkodowany na pewno uzyskałby korzyść, gdyby nie wystąpiło zdarzenie, w związku z którym ten skutek był niemożliwy. Podobnie przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2000 roku w sprawie sygn. V CKN 111/00 (LEX nr 52740), wskazując, iż przepis art. 361 § 2 k.c. w części dotyczącej utraconych korzyści wymaga przyjęcia hipotetycznego przebiegu zdarzeń i ustalenia wysokiego prawdopodobieństwa utraty korzyści. Ustawodawca nie wskazał bliższych kryteriów budowania tych hipotez, pozostawiając je wiedzy i doświadczeniu życiowemu składu orzekającego, stosowanym odpowiednio do okoliczności sprawy. Biorąc powyższe okoliczności pod rozwagę podkreślić należy, iż rzeczą strony powodowej było w niniejszej sprawie wykazanie istnienia okoliczności, które w normalnym toku rzeczy doprowadziłyby do uzyskania utraconej korzyści. Nie wystarczy zatem, że strona powoła się na ogólną możliwość uzyskania korzyści – tj. brak możliwości dysponowania swoją własnością, gdyż w świetle powyższych rozważań powinna ona wykazać, że możliwość uzyskania utraconych korzyści (czynszu najmu) była realna w konkretnej sytuacji.

32.  Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, powód winien był udowodnić, że gdyby mógł swobodnie dysponować swoim lokalem, z dużym prawdopodobieństwem uzyskałaby korzyść w postaci czynszu najmu ww. lokalu.

33.  W tym miejscu zważyć należało, że pozorność oświadczenia woli występuje w dwóch postaciach . Pierwsza z nich nosi nazwę pozorności zwykłej (bezwzględnej, absolutnej) i ma miejsce wtedy, gdy strony dokonują czynności prawnej dla pozoru, a jej dokonanie nie służy ukryciu innej czynności. Ujawnione na zewnątrz oświadczenie woli nie wywołuje żadnych skutków, ponieważ nie chcą tego same strony, a jednocześnie nie składają one żadnych oświadczeń, które byłyby ukryte i których ważność podlegałaby odrębnej ocenie. Drugi rodzaj pozorności, zwanej kwalifikowaną (względną, relatywną), polega na tym, że dokonując czynności pozornej (symulowanej), strony ukrywają inną czynność (dysymulowaną), której skutki rzeczywiście chcą wywołać. O ile, zgodnie z art. 83 § 1 k.c., czynność pozorna (symulowana) jest bezwzględnie nieważna, ponieważ nie zawiera konstytutywnego elementu, jakim jest oświadczenie woli złożone w zamiarze wywołania skutków prawnych, to ważność czynności ukrytej ocenia się według jej właściwość ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 9 grudnia 2022 r., I ACa 680/21, LEX nr 3743836).

34.  W okolicznościach niniejszej sprawy, Sąd nie miał wątpliwości, że umowa najmu z dnia 5 lipca 2022 roku ( vide: k. 13-13v.) była pozorna i nie miała na celu spełnienia świadczeń z niej wynikających. Ewidentnie strony tej umowy nie miały na celu zawarcia umowy najmu. Nie byłoby racjonalne przyjęcie, że zawarcie czynszu z osobą znajomą/z polecenia daje możliwość uzyskania tak znaczącego i oderwanego od rynkowych realiów czynszu najmu. Mowa bowiem o kwocie 5.000 zł miesięcznie, kiedy to z opinii biegłej wynika co najwyżej kwota 3.366,04 zł. Wreszcie – jak zeznał powód – lokal nadal nie jest wynajmowany, podczas kiedy powód oczekuje czynszu na poziomie 3.500 zł, a przecież zdaniem powoda w okresie objętym pozwem stawki czynszu były o wiele wyższe niż obecnie. Podobnie zresztą przedmiotową umowę ocenił tutejszy Sąd w sprawie o sygn. I 1 C 1077/22.

35.  W tej sytuacji należało stwierdzić, że rolą powoda było wykazanie wysokości możliwego do uzyskania czynszu najmu. Ten cofnął wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, natomiast wniosek w tym zakresie podtrzymała pozwana. Z opisanej już wyżej opinii biegłej wynikało, że możliwy do uzyskania miesięczny czynsz w każdym miesiącu objętym pozwem wyniósł 3.366,04 zł. Jako, że pozwana uiściła z tego tytułu miesięcznie kwotę 2.600,00 zł powodowi należała się różnica w każdym miesiącu w wysokości 766,04 zł – łącznie zatem 2.298,12 zł.

36.  W konsekwencji, Sąd doszedł do przekonania, że powód mógł żądać od pozwanej odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości możliwego do uzyskania czynszu i poniesionej straty. Na podstawie zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego Sąd doszedł do przekonania, że powód wykazał, że poniósł szkodę w postaci tej straty. Nie budziło wątpliwości, że powód poniósł koszty utrzymania nieruchomości w wysokości po 735,91 zł miesięcznie. Wysokość tych kosztów wynika z zawiadomienia wspólnoty mieszkaniowej ( vide: k. 14-14v.). Wbrew wykreowanemu przez pozwaną założeniu, w zawiadomieniu tych nie sposób odnaleźć pozycji, która nie byłaby związana z korzystaniem z przedmiotowego lokalu. Przyjęta przez pozwaną elastyczna wykładnia §2 ust. 3 umowy, zgodnie z którym najemczyni była związana do uiszczania wszelkich opłat wynikających z eksploatacji mediów w mieszkaniu nie znosi konfrontacji z zasadami logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego. Przede wszystkim pozwana przez okres niemal 3 lat najmowania lokalu nie kwestionowała, aby była zobowiązana do zapłaty pełnych kosztów czynszowo-eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu. Jej stanowisko zmieniło się dopiero po powstaniu konfliktu z powodem. Analizując poszczególne pozycje wskazane w ww. zawiadomieniu szczególną uwagę zwrócić należy na zaliczkę na fundusz remontowy. Pozwana najmując lokal niewątpliwie korzystała także z części wspólnych, które w sposób naturalny podlegają bieżącemu zużyciu, a z tym wiąże się konieczność bieżącej konserwacji i modernizacji. Tak samo pozwana korzystała z energii elektrycznej w częściach wspólnych. Podobnie tyczy się to innych składowych jak korzystania z windy, zimowego utrzymania, pielęgnacji zieleni, bramy garażowej do parkingu podziemnego, zarządzania wspólnotą, utrzymaniem czystości i innych tam wskazanych.

37.  To stwierdziwszy Sąd uznał, że skoro w każdym z 3 miesięcy objętych pozwem zaliczka wyniosła 735,91 zł, a pozwana zapłaciła po 263,08 zł, do wyrównania straty powoda pozostała kwota po 472,83 zł w każdym z tych miesięcy, tj. łącznie 1.418,49 zł. Zatem szkoda w postaci damnum emergens została przez powoda udowodniona jako realnie powstała i należało przyjąć, że doszło do pomniejszenia aktywów majątku powoda o kwotę wyżej wskazaną.

38.  Mając na względzie powyższe Sąd w punkcie 1. wyroku na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. zasądził od pozwanej na rzecz powódki 3.716,61 zł.

39.  Na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. zasądzono odsetki za opóźnienie od kwoty 7.800 zł (tj. od kwoty uiszczonej przez pozwaną tytułem odszkodowania za korzystanie z lokalu za okres objęty pozwem) od dnia 24 października 2022 roku do dnia zapłaty, tj. do dnia 16 listopada 2022 roku, a od kwoty 2.298,12 zł (tj. od kwoty zasądzonej tytułem odszkodowania za korzystanie z lokalu za okres objęty pozwem) od dnia 24 października 2022 roku do dnia zapłaty.

40.  Sąd miał na uwadze, że pozwana zobowiązana była, zgodnie z art. 18 ust. 1 u.o.p.l. co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Żądanie pozwu limitowało początek naliczania odsetek od dnia doręczenia odpisu pozwu. To nastąpiło dnia 24 października 2024 roku, a zatem od tej daty (z ograniczeniem do żądania pozwu – art. 321 k.p.c.) należało liczyć odsetki we wskazanym zakresie. Pozostałe składowe części roszczenia, od którego naliczane były odsetki dotyczyły straty damnum emergens. Wymagalność roszczenia w tym zakresie uzależniona była od wezwania do zapłaty stosownie do art. 455 k.c. Za takie należało uznać doręczenie pozwu. Po upływie terminu tygodniowego roszczenie w tym zakresie stało się wymagalne, przy czym co do kwoty 789,24 zł uiszczonej przez pozwaną limitowane było do dnia zapłaty, tj. dnia 16 listopada 2022 roku.

41.  W pozostałym zakresie na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. i art. 481 §1 k.c. stosowanych a contrario Sąd oddalił powództwo.

VII.

(koszty procesu)

42.  O kosztach procesu Sąd orzekł w punkcie III. wyroku na podstawie art. 100 k.p.c. i art. 108 §1 k.p.c. k.p.c. i rozstrzygnął o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu. Na zasadzie stosunkowego rozdzielenia kosztów Sąd obciążył strony kosztami procesu w takim stosunku, w jakim uległy w swoim żądaniu: powód w 80%, pozwana w 20%, pozostawiając szczegółowe wyliczenie Referendarzowi Sądowemu.

43.  Sąd doszedł do przekonania, że powód przegrał sprawę w zakresie, w jakim cofnął pozew, co wprawdzie nastąpiło na skutek spełnienia świadczenia przez pozwaną po wytoczeniu powództwa. Należy zauważyć, że świadczenie w tym zakresie zostało spełnione po tym, jak powód podał pozwanej numer rachunku bankowego, co umożliwiło pozwanej zaspokojenie roszczenia powoda. W konsekwencji, Sąd uznał, że pozwana wygrała sprawę w tym zakresie.