Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

G., dnia 22 lutego 2023r

Sąd Rejonowy w Gdyni, I Wydział Cywilny

Przewodniczący: SSR Małgorzata Nowicka - Midziak

Protokolant : st. sekr. sąd. Iwona Górska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lutego 2023r

sprawy z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w G.

przeciwko M. W. i K. W.

o wydanie

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powoda na rzecz pozwanych kwotę 270 zł. (dwieście siedemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w sprawie wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia wyroku do dnia zapłaty.

Sygn. akt I 1 C 722/22 upr.

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w G. wniosła pozew przeciwko pozwanym K. W. oraz M. W. o nakazanie wydania powódce części nieruchomości zajmowanej przez pozwanych bez tytułu prawnego, oznaczonej jako część działki nr (...) obręb (...) powierzchni 23 m ², dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...), stanowiącej pas gruntu przyległy do działki nr (...), obręb 0030 położonej w G. przy ul. (...), a także zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że powódka jest współwłaścicielem nieruchomości gruntowej przy ul. (...), na której posadowiony jest wielokondygnacyjny budynek mieszkalny wielorodzinny. Pozostałymi współwłaścicielami są właściciele wyodrębnionych w tej nieruchomości lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności.

Pozwani są właścicielami nieruchomości sąsiednich, oznaczonych ewidencyjnie jako działki nr (...), obręb (...). Pozwani nabyli te działki w 1994 roku.

W trakcie remontowania i rozgraniczania swojej nieruchomości pozwani przekroczyli granice swojej nieruchomości i posadowili płot na nieruchomości stanowiącej współwłasność powódki, zajmując tym samym bezpodstawnie część tej nieruchomości o powierzchni 23 m ². Pozwani bezskutecznie ubiegali się o zasiedzenie zajętej przez siebie części działki w sprawie o sygn. akt VII Ns 486/20 Sądu Rejonowego w Gdyni. Postępowanie zostało umorzone.

Powódka podjęła próbę polubownego załatwienia sporu, poprzez zawezwanie do próby ugodowej przed Sądem Rejonowym w Wejherowie. Ugody nie zawarto.

(pozew – k. 78-79v.)

Pozwani w odpowiedzi na pozew domagali się oddalenia powództwa i zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwani podnosili, że co najmniej od dnia 8 lipca 1997 roku, a nawet od dnia 8 marca 1994 roku są posiadaczami samoistnymi całej nieruchomości, którą kupili i wyremontowali. Powódka do 2019 roku nigdy nie negowała granic działki i nie wykazywała jakichkolwiek praw do tej nieruchomości. Nie interesowała się tym fragmentem gruntu. Pozwani od dnia nabycia nieruchomości, tj. od dnia 8 marca 1994 roku nie zmieniali granic nabytej nieruchomości. Nabyty budynek nadawał się do kapitalnego remontu, teren był ogrodzony i w granicach ogrodzonego terenu zagospodarowano teren. Dnia 8 lipca 1997 roku całość prac remontowych na nieruchomości (również objętej sporem) została zakończona. Z treści pisma z dnia 8 lipca 1997 roku wynika, że pozwani przedstawili do organów Urzędu Miasta w G. mapę geodezyjną pomiaru powykonawczego, dziennik budowy oraz pozwolenie na budowę. Pozwani dochowali należytej staranności w celu zadbania o granice działki i w oparciu o te dokumenty oraz niekwestionowaną granicę działki są w posiadaniu samoistnym nieruchomości objętej pozwem.

Dopiero w 2019 roku pozwani uzyskali informację z Urzędu Miasta w G., że nie dysponują tytułem prawnym do pasa gruntu objętego postępowaniem. Do 2019 roku powódka nie żądała od pozwanych zmiany granic, nie pobierała z tego tytułu opłat, nie interesowała się tym fragmentem gruntu.

Zdaniem pozwanych doszło do zasiedzenia nieruchomości objętej pozwem w dobrej wierze, tj. z upływem 20 lat. Pełnomocnik pozwanych wskazał na początek biegu terminu zasiedzenia z dniem 8 lipca 1997r to jest datę kiedy pozwani uzyskali pozwolenie na użytkowanie budynku. Zasiedzenie nastąpiło po 20 latach to jest z dniem 8 lipca 2017r.

(odpowiedź na pozew – k. 89-91; oświadczenie pełnomocnika pozwanych na rozprawie w dniu 8.02.2023r k. 118 akt i k. 119 akt - płyta)

Stan faktyczny:

Dnia 8 marca 1994 roku powodowie K. W. oraz M. W. nabyli nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych oznaczonych aktualnie numerami (...) oraz (...) położonych przy ul. (...) w G. o powierzchni łącznej 647 m ², dla których prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...).

(dowód: akt notarialny z dnia 08.03.1994r. – k. 59-59v.)

Wówczas działka była zabudowana zabytkowym domem, który został rozebrany i odtworzony przez pozwanych. Po dotychczasowym ogrodzeniu pozostała niska podmurówka. Pozwani zlecili wykonanie nowego ogrodzenia w śladzie dotychczasowego i do dnia wyrokowania jego przebieg nie uległ zmianie.

(dowód: zeznania powoda – k. 118, płyta – k. 119)

Pismem z dnia 8 lipca 1997 roku pozwani wystąpili o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku.

(dowód: pismo z dnia 08.07.1997r. – k. 94)

Przy ogrodzeniu od strony nieruchomości pozwanych rosło drzewo, które po 20 latach przechyliło się w stronę ogrodzenia. Z uwagi na zagrożenie jego przewrócenia pozwani wystąpili do Urzędu Miasta w G. o wydanie zgody na jego wycięcie.

(dowód: zeznania powoda – k. 118, płyta – k. 119)

Pismem z dnia 16 kwietnia 2019 roku Urząd Miasta G. poinformował pozwanych, że nie wyraża zgody na usunięcie drzewa z działki nr (...), albowiem w rzeczywistości znajduje się ono na działce nr (...) stanowiącej współwłasność powódki.

(dowód: pismo z dnia 16.04.2019r. – k. 60)

Z kolei powódka (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa jest współwłaścicielką nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną oznaczoną numerem (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...).

(dowód: wydruk z (...) k. 10-35)

Działki o numerach (...) graniczą z działką o numerze (...).

(dowód: wydruki z systemu WebWID – k. 63-64, wyrys z mapy ewidencyjnej – k. 77)

Powódka dowiedziała się o przekroczeniu przez pozwanych granicy swojej nieruchomości i zajęciu części działki nr (...) dopiero, gdy pozwani wystąpili o zgodę na wycięcie drzewa znajdującego się na działce nr (...) i uzyskali decyzję odmowną.

(dowód: zeznania w charakterze powoda T. K. – k. 117v., płyta – k. 119)

Wnioskiem z dnia 15 maja 2020 roku pozwani wystąpili o stwierdzenie, iż z dniem 8 lipca 2017 roku nabyli w drodze zasiedzenia w dobrej wierze udział we własności nieruchomości oznaczonej jako część działki nr (...) o powierzchni 23 m ², dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) stanowiący pas gruntu przyległy do działki nr (...).

(dowód: wniosek z dnia 15.05.2020r. – k. 56-58 wraz z pełnomocnictwem – k. 58v.)

Prowadzone w tym przedmiocie postępowanie pod sygn. akt VII Ns 486/20 zostało umorzone.

(bezsporne)

Wnioskiem z dnia 20 listopada 2020 roku powódka wniosła do Sądu Rejonowego w Wejherowie o zawezwanie pozwanych do próby ugodowej według żądania jak w pozwie.

(dowód: wniosek z dnia 20.11.2020r. – k. 70-70v., zawiadomienie – k. 71)

Do zawarcia ugody nie doszło.

(bezsporne)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony oraz dowodów z przesłuchania stron.

Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd uznał, że dowody z dokumentów przedłożonych przez strony są wiarygodne, albowiem żadna ze stron nie kwestionowała autentyczności tych dokumentów, prawdziwości twierdzeń w nich zawartych, ani też żadna ze stron nie zaprzeczyła, że osoby podpisane pod tymi dokumentami nie złożyły oświadczeń w nich zawartych. Niekwestionowane było również, że złożony do akt sprawy wyrys z mapy ewidencyjnej przedstawia faktyczny przebieg granicy działek, a wydruki z systemu WebEWID przedstawiają faktyczny przebieg ogrodzenia trwałego. Nie mniej zwrócić należało uwagę, że na wydruku z k. 63 pomiędzy granicą działek nr (...) a ogrodzeniem oznaczono drzewo iglaste, tymczasem wniosek o wycięcie drzewa dotyczył drzewa liściastego (wiązu kanadyjskiego). Oznacza to, że przedmiotowy wiąz kanadyjski albo nie znajduje się w bazie danych obiektów topograficznych mapy zasadniczej albo błędnie oznaczono rodzaj drzewa. Zapewne między innymi z tego powodu Urząd Miasta G. po złożeniu przez pozwanych wniosku o wycięcie drzewa dokonał wizji lokalnej dnia 12 kwietnia 2018 roku (vide: pismo – k. 60).

W ocenie Sądu, brak było podstaw do kwestionowania zeznań osób występujących w charakterze stron, które były szczere, logiczne, spontaniczne i zbieżne, co w przekonaniu Sądu świadczy o ich zgodności z prawdą. O ile prezes zarządu powódki T. K. uważał, że po wprowadzeniu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i regulowaniu spraw spółdzielni musiało dojść do zmiany położenia przedmiotowego ogrodzenia, o tyle nie posiadał jakiejkolwiek informacji, aby faktycznie do tego doszło. Powód nie przedstawił żadnych dowodów na prawdziwość takich twierdzeń. Nie było więc żadnych źródeł, które wskazywałyby, że składane zeznania pozwanego nie były zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

Natomiast na podstawie art. 235 ² § 1 k.p.c. w zw. z art. 302 § 1 k.p.c. pominięto dowód z przesłuchania pozwanej, albowiem nie stawiła się na termin rozprawy prawidłowo wezwana celem przesłuchania w charakterze strony pod rygorem pominięcia dowodu.

Podstawę prawną roszczenia powódki stanowi przepis art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela prawo do władania rzeczą. Dla osób trzecich płynie stąd obowiązek biernego poszanowania cudzego prawa własności. Jeżeli wbrew temu nastąpi naruszenie prawa własności, uruchamia się stosowne roszczenia ochronne, adresowane już do konkretnej osoby z potencjalnego kręgu osób trzecich. Osoba, która faktycznie włada rzeczą nie ma obowiązku wydania jej właścicielowi, jeżeli służy jej skuteczne uprawnienie do władania rzeczą.

Pomiędzy stronami nie było sporu co do formalnych uprawnień właścicielskich stron do sąsiadujących działek nr (...), a także faktu, że pozwani faktycznie przekroczyli granicę swojej działki naruszając działkę nr (...). Oś obrony pozwanych koncentrowała się na podniesieniu zarzutu zasiedzenia spornej części gruntu w dobrej wierze po upływie okresu 20 lat liczonego co najmniej od dnia 8 lipca 1997 roku, kiedy to pozwani wystąpili o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku.

W tej sytuacji zważyć należało, że zgodnie z treścią art. 172 § 1 k.c. posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast zgodnie z art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Z punktu widzenia rozważań o zasiedzeniu znacznie istotniejsze jest, w jaki sposób stwierdzić samoistność posiadania (art. 339 k.c.). Konsekwencją działania domniemania z art. 339 k.c. jest to, że władającego rzeczą, który z faktu tego wyprowadza określone konsekwencje prawne, np. wynikające z art. 172 k.c., obciąża jedynie ciężar dowodu faktu władania rzeczą. W razie wykazania tego faktu ma w stosunku do niego zastosowanie domniemanie, wynikające z art. 339 k.c., samoistnego posiadania rzeczy, będącej przedmiotem faktycznego władztwa. W konsekwencji w postępowaniu dotyczącym stwierdzenia nabycia własności rzeczy przez zasiedzenie na podstawie art. 172 k.c. nie musi on wykazywać innych faktów potwierdzających wolę posiadania rzeczy jak właściciel ( animus rem sibi habendi), jako elementu świadczącego o samoistnym charakterze posiadania rzeczy w rozumieniu art. 336 k.c. W rezultacie dochodzi do odwrócenia ciężaru dowodu w ten sposób, że to osoba kwestionująca samoistny charakter posiadania rzeczy przez osobę, która nią faktycznie włada, musi wykazać okoliczności podważające taki charakter posiadania przez nią rzeczy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2014 roku w sprawie V CSK 386/13, LEX nr 1491140).

W okolicznościach niniejszej sprawy nie budziło wątpliwości, że pozwani byli samoistnymi posiadaczami spornej nieruchomości co najmniej od dnia 8 lipca 1997 roku, a zatem od momentu, w którym złożyli wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu. Co prawda powodowie nabyli nieruchomość wcześniej, jednak bezpośrednio po tym fakcie rozpoczęli prace budowlane oraz dotyczące zagospodarowania działki przez czynności nie wymagające uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłaszania tego faktu. Taką czynnością było odtworzenie ogrodzenia po śladzie istniejącego wcześniej, wyznaczonego przez pozostałą niską podmurówkę. Nie istniały dowody pozwalające na ustalenie konkretnej daty, w której pozwani rozpoczęli odtwarzanie ogrodzenia, natomiast treść ich wniosku z dnia 8 lipca 1997 roku świadczy jednoznacznie, że już z tą datą ogrodzenie zostało odtworzone. Wniosek taki uzasadnia również fakt, że rozpoczęcie tych prac musiało zostać poprzedzone odpowiednim zabezpieczeniem terenu budowy, a więc i ogrodzeniem nieruchomości.

Dokonywanie powyższych czynności, to jest ogrodzenie nieruchomości, zagospodarowanie jej poprzez urządzenie terenów zielonych i utrzymywanie go (np. składanie wniosków o wycięcie drzew) jednoznacznie wskazują na istnienie przejawów samoistnego posiadania. Z zeznań pozwanego wynikało, że już wcześniej na wniosek pozwanych ze spornej działki usunięto dwa stare wiązy kanadyjski i na ich wycinkę uzyskali zezwolenie Urzędu Miasta. Nikt nie zakwestionował wówczas uprawnień właścicielskich powodów, stąd przekonanie o władztwie co do spornej nieruchomości po stronie powodów należy uznać za tym bardziej uzasadnione.

Kolejną przesłanką zasiedzenia jest okres nieprzerwanego posiadania. Długość tego okresu jest uzależniona od tego, czy posiadanie zostało uzyskane w dobrej czy złej wierze. W pierwszym wypadku jest to 20 lat, w drugim – 30. Warto tu podkreślić istotną różnicę pomiędzy art. 172 a art. 174 k.c., pierwszy z nich mówi o nabyciu posiadania w dobrej wierze, a drugi o posiadaniu w dobrej wierze, dlatego też w przypadku nabycia nieruchomości żadne późniejsze zdarzenia (zmiana świadomości posiadacza) nie może wpłynąć na wydłużenie okresu zasiedzenia (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29.05.2008r., II CSK 58/08, LEX nr 794005, z 11.03.2009R., I CSK 360/08, LEX nr 560509, z 28.11.2014r., I CSK 658/13, LEX nr 1621304, z III CSK 306/13, LEX nr 1622318, z 12.05.2017r., III CSK 60/17, LEX nr 2312466, z 12.07.2019r., I CSK 705/18, LEX nr 2743833).

Polskie prawo cywilne przyjmuje pojęcie dobrej wiary w ujęciu subiektywny, czyli, że dobra wiara to stan psychiczny polegający na błędnym, ale usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu o istnieniu prawa lub stosunku prawnego (J. G., D., s. 42, podobnie postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18.05.2000r., III CKN 802/98, LEX nr 51362, z 04.12.2009r., III CSK 79/09, LEX nr 677888, z 07.10.2010r., IV CSK 152/10, LEX nr 707912, z 09.01.2014r., V CSK 87/13, LEX nr 1448336, z 02.07.2015r., V CSK 625/14, LEX nr 1813483, z 14.03.2017r., II CSK 463/16, LEX nr 2334878, z 16.07.2020r., V CSK 178/19, LEX nr 3051762, z 17.07.2020r., III CSK 9/18, OSP 2021/7-8/54).

Art. 7 k.c. wprowadza domniemanie istnienia dobrej wiary, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary. Dobra wiara strony może być obalona przez wykazanie, że stan faktyczny jest inny, niż domniemanie nakazuje uznawać, a zatem niezbędne jest przeprowadzenie dowodu przeciwieństwa. Poddanie w wątpliwość stanu dobrej wiary nie pozwala sądowi na dokonanie ustalenia innego niż nakazane domniemaniem ustalenie dobrej wiary. Domniemanie zawarte w art. 7 k.c. nakazuje zatem rozstrzygnąć na korzyść dobrej wiary sytuację, gdy zgromadzony i prawidłowo oceniony materiał dowodowy nie wystarcza do usunięcia niepewności co do dobrej lub złej wiary (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 15.02.2017 r., II CSK 157/16, LEX nr 2254784). Strona nie musi przeprowadzać dowodu na własną dobrą wiarę; to drugą stronę sporu, zaprzeczającą istnieniu stanu dobrej wiary, obciąża ewentualny dowód przeciwny (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 06.02.1998 r., I CKN 484/97, LEX nr 50540; tak: M. Załucki (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 3, Warszawa 2023).

Z okoliczności sprawy wynikało, że żadna ze stron nie posiadała wiedzy o przekroczeniu przez pozwanych granic swojej nieruchomości do czasu, kiedy ci złożyli wniosek o wycięcie drzewa, które faktycznie znajdowało się na spornej nieruchomości. Trudno przypuszczać, aby pozwani posiadali wiedzę w tym przedmiocie, skoro nawet powódka nie zdawała sobie sprawy z tego faktu. Jak już wspomniano istotny jest moment, w którym pozwani weszli w posiadanie spornej nieruchomości. Dlatego za początek tego terminu uznać należało dzień 8 lipca 1997 roku. Strona pozwana podnosiła, że granica pomiędzy działkami nr (...) a działką nr (...) jest załamana, a ogrodzenie jest proste, stąd pozwani powinni zdawać sobie sprawę, że ogrodzenie wychodzi poza zakres ich nieruchomości. Wniosek taki nie jest uprawniony, gdyż równie dobrze pozwani mogli przypuszczać, że ogrodzenie nie znajduje się w granicy działek, ale nie wkracza w działkę nr (...). Nie sposób uznać, aby pozwani dopuścili się niedbalstwa i mogli zorientować się o zajęciu nieruchomości, do której nie posiadali tytułu prawnego. Odtwarzali bowiem ogrodzenie po istniejącym śladzie, a przez okres wielu lat powodowa Spółdzielnia, która według jej Prezesa przeprowadzała pomiary geodezyjne, nie posiadała wiedzy o tym fakcie. Jeśli powódka nie posiadała takiej wiedzy, to brak uzasadnienia dla twierdzenia, że pozwani mieli możliwość ustalenia tego faktu w momencie zajęcia nieruchomości. Warto wskazać, że obowiązkiem nabywcy nieruchomości nie jest dokonywanie wznowienia granic nieruchomości, zwłaszcza jeśli w terenie istnieją znaki pozwalające na odtworzenie dotychczasowej granicy nieruchomości, czym zazwyczaj są znaki graniczne lub istniejące już ogrodzenie (ewentualnie jego pozostałość jak w niniejszej sprawie). Co się zaś tyczyło inwentaryzacji powykonawczej przeprowadzonej przez pozwanych po przeprowadzeniu prac budowlanych, to istotne jest, że nie było obowiązku jej przeprowadzania co do odtworzonego ogrodzenia skoro nie wymagało ono uzyskania pozwolenia na budowę.

Co szczególnie istotne, to na stronie powodowej ciążył obowiązek obalenia istnienia dobrej wiary po stronie pozwanych. Ciężaru tego strona powodowa nie udźwignęła.

Jeśli chodzi o ciągłość posiadania, będzie miało zastosowanie domniemanie ciągłości posiadania z art. 340 k.c., działające w tym wypadku na tej samej zasadzie, co domniemanie dobrej wiary. Wystarczy, że zainteresowany wykaże, iż faktycznie władał nieruchomością w dwóch punktach czasowych obejmujących okres do zasiedzenia, a wówczas do czasu przeprowadzenia dowodu przeciwnego należy przyjąć istnienie samoistnego posiadania przez okres wymagany do zasiedzenia (por. postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie z 04.11.2015 r., II Ca 1367/14, LEX nr 1958665).

Z zeznań stron nie wynikało, aby po odtworzeniu ogrodzenia wkrótce po nabyciu nieruchomości przez pozwanych doszło do zmiany jego przebiegu. Stąd oczywisty wniosek, że pozwani nieprzerwanie byli posiadaczami samoistnymi spornej nieruchomości.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy Sąd doszedł do przekonania, że pozwani nabyli sporną nieruchomość jako posiadacze samoistni w dobrej wierze po upływie 20 lat licząc od dnia 8 lipca 1997 roku, a zatem z dniem 8 lipca 2017 roku.

Wobec powyższego na podstawie art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 172 § 1 k.p.c. powództwo w punkcie 1. wyroku należało oddalić.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie 2. wyroku na podstawie art. 98 k.p.c., zasądzając od przegrywającej powódki na rzecz pozwanych kwotę 270,00 zł tytułem wynagrodzenia kwalifikowanego pełnomocnika w osobie adwokata według stawki minimalnej wskazanej w § 2 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U.2015.1800 ze zm.).