Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 lipca 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny – Sekcja do spraw rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym: Przewodniczący: sędzia Tadeusz Kotuk
Protokolant: st. sekr. sąd. Anna Szymańska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lipca 2024 r. w G. sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w G. przeciwko Gminie M. G.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w G. kwotę 1.107 zł (jeden tysiąc sto siedem złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia 16 lutego 2024 r. do dnia zapłaty;

I.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

I.  zasądza od pozwanej Gminy M. G. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w G. kwotę 108,50 zł (sto osiem złotych pięćdziesiąt groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I 1 C 643/24

UZASADNIENIE

FAKTY

Gmina M. G. jest właścicielem m.in. lokali numer (...) w budynku przy ul. (...) w G..

O. ści bezsporne

Lokator mieszkania numer (...) (o imieniu A.) ustnie poinformował we pod koniec sierpnia 2023 r. członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej (R. D.), że w zajmowanym przez niego z rodziną mieszkaniu pojawiły się pluskwy, pogryzły jego małoletnie dzieci. R. D. powiedział, aby lokator skontaktował się z jednostką Gminy M. G. ( Zarząd (...), skr. (...)). Również osobiście zatelefonował do pracownicy tej jednostki – B. S. (1), która odparła, że się tym zajmą. R. D. wywiesił w budynku ogłoszenie z ostrzeżeniem o pluskwach. Po około tygodniu zgłosiły się do niego kolejne osoby z innych lokali informując o pojawieniu się pluskiew. R. D. uznał, że nie może dalej czekać na reakcję Gminy i zlecił profesjonalną usługę usuwania tych insektów przedsiębiorstwu prowadzonemu przez M. G. (1).

D. ód: zeznania R. D., k. 65-66

M. G. otrzymując zlecenie dostał telefony kontaktowe do osób z lokali, w których pojawiły się pluskwy. Po około tygodniu rozpoczął swoje czynności, był to wrzesień 2023 r. Wszędzie był dobrowolnie wpuszczany przez lokatorów. Jeżeli chodzi o lokale gminne, to najpierw dokonał odpuskwiania w lokalu numer (...). Później także lokal numer (...), natomiast szczególnie istotny był lokal numer (...), który był bardzo zaniedbany. M. G. zastał starszego mężczyznę długimi włosami ujętymi w kitek oraz kobietę. Osoby te miały skórę z widocznymi ugryzieniami pluskiew, spożywały alkohol. W mieszkaniu (...) pluskiew była ogromna, zasiedlały licznie zniszczone wyposażenie (kanapy), wszelkie inne miejsca (szpary przy listwach przypodłogowych). Istnieje duże prawdopodobieństwo, że w budynku zasiedlanie lokali przez pluskwy rozpoczęło się właśnie od lokalu numer (...). Usługa odpluskwiania za każdy lokal wynosiła jednolicie po 369 zł brutto, przy czym obejmowała czynności dwukrotnie, w odstępie 2 tygodni z uwagi na czas wylęgania pluskiew z jaj. Wspólnota Mieszkaniowa zapłaciła w całości M. G. za wykonane usługi.

D. ód: zeznania M. G., k. 64

Usługa okazała się z pełni skuteczna, od tego czasu nie ma żadnych sygnałów o pluskwach w budynku przy ul. (...) w G..

D. ód: zeznania R. D., k. 65-66

Gmina M. G. mimo wezwania odmówiła zapłaty za koszty odpluskwiania w lokalach (...).

O. ść bezsporna

OCENA DOWODÓW

Zeznania R. D. i M. G. są szczere, pełne, wewnętrznie niesprzeczne. Nie budzą żadnych wątpliwości.

Zeznania B. S. są niewiarygodne. Świadek kwestionowała, aby została poinformowana o problemie pluskiew w lokalach gminnych (przed zleceniem odpowiedniej usługi oczyszczającej przez Wspólnotę). Jest to tak istotny problem, że zdaniem Sądu R. D. nie mógł nie poinformować (...)u o pluskwach w lokalach gminnych. Znał B. S. z wcześniejszych kontaktów, jako wieloletni członek zarządu wspólnoty, a więc należy uznać, że taka telefoniczna informacja była przejawem standardowych kontaktów pomiędzy organem wspólnoty a jednym z właścicieli lokali. Z zeznań B. S. skądinąd wynika jasno, że Gmina nie prowadzi żadnego prewencyjnego nadzoru nad stanem swoich lokali, reaguje tylko na konkretne zgłoszenia.

Analiza dokumentacji finansowej w połączeniu z zeznaniami M. G. wskazuje na błędne naliczenie kosztów odpluskwiania w odniesieniu do trzech lokali gminnych. Otóż jasnym jest, że trzykrotność ceny jednostkowej usługi zamyka się kwotą brutto 1107 zł. Nie ma żadnego dowodu, że wspólnota dwukrotnie płaciła tę stawkę za odpluskwianie każdego lokalu, w szczególności nie wynika to z zeznań dostawcy usługi.

KWALIFIKACJA PRAWNA

Zarzut Gminy, że posiada jako organ władzy publicznej zamówione na każdy rok usługi likwidacji szkodników i insektów jest niezasadny. W niniejszej sprawie Gmina nie jest od strony prawnej podmiotem traktowanym jako organ władzy publicznej, zobowiązanym do zapewnienia na jej obszarze porządku i czystości, lecz jak właściciel lokalu, czyli na gruncie prawa prywatnego. Z punktu widzenia odpowiedzialności za koszty utrzymania lokalu mieszkalnego nie ma prawnego znaczenia, czy właściciel lokalu dysponuje środkami, które pozwoliłyby mu we własnym zakresie na zaoszczędzenie kosztów ponoszonych przez Wspólnotę. Nie jest tak, że właściciel lokalu nie będzie płacić składek na fundusz remontowy, bo prowadzi firmę remontową, która mogłaby w określonym stopniu uczestniczyć w remontach, albo nie będzie płacił za sprzątanie budynku, bo prowadzi firmę świadczącą takie usługi i sam mógłby to zlecić itp. To samo dotyczy kosztów utrzymania lokalu, np. właściciel firmy produkującej wodę butelkowaną mógłby oświadczyć, że nie będzie płacił zaliczek na dostawy wody, bo sam ją sobie dostarczy do lokalu itd. Jeżeli zachodzi sytuacja, taka jak w niniejszej sprawie, a więc problem pilnego usunięcia rozprzestrzeniających się po budynku uciążliwych insektów, to Wspólnota miała pełne prawo do zapobieżenia zwiększonej szkodzie i zlecenia odpowiedniej usługi nawet bez informowania właściciela budynku, bo wystarczający jest oczywisty i bezpośredni kontakt z lokatorami, którzy również sami mogli zgłosić problem właścicielowi, ale najwyraźniej żaden z nich tego nie uczynił. Jeżeli lokal jest we władaniu lokatorów, to na nich bezpośrednio ciąży obowiązek współdziałania w usuwaniu awarii lub grożącej wszystkim szkodzie (art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów […]). Pojawienie się uciążliwych, inwazyjnych insektów jest „awarią” w takim samym stopniu jak np. zalanie lub inne trudne do przewidzenia zdarzenie rodzące prawdopodobieństwo rozprzestrzeniania się po całym budynku. Pluskwy szybo się mnożą i żerują na ludzkim ciele.

Gmina jako właściciel trzech lokali, które wymagały odpluskwienia (nr 10, 11 i 25) może być obciążona tylko kosztem usługi dotyczącej tych właśnie lokali jako ich właściciel, czyli w oparciu o art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. Nie przedstawiono natomiast żadnego dowodu, że Gmina mogłaby odpowiadać względem Wspólnoty odszkodowawczo (deliktowo) za odnośny koszt odpluskwiania pozostałych lokali, które także wymagały wówczas wykonania takiej usługi. Otóż nie jest tak, że właściciel ponosi odpowiedzialność za skutki braku utrzymania czystości przez lokatora (najemcę) i to jeszcze na zasadzie ryzyka – jak całkowicie bezzasadnie twierdzi powód. Nie udowodniono, że w danym przypadku Gmina mogła przy zachowaniu zwykłej staranności mogła spodziewać się, że w jednym lokali (numer (...)) dojdzie do inwazji tych insektów. Zdaniem Sądu oczywistym jest, że za pojawienie się ich w lokalu odpowiadają jego lokatorzy, bo nie tylko nie zapobiegli zasiedleniu tego lokalu przez pluskwy, ale wręcz jawnie okazywali całkowitą obojętność wobec ich licznego występowania, a problem musiał trwać już u nich od około 6 miesięcy. Zachowywali się więc rażąco sprzecznie z obowiązkami wynikającymi z art. 6b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów […]. Gmina jak żaden inny właściciel lokalu nie może być obarczana skutkami nagannego i niemożliwego do przewidzenia zachowania najemców, sprzecznego z wymogami sanitarno-higienicznymi. Trudno w ogóle uwierzyć, że znalazły się osoby, które z całkowitą obojętnością podchodzą inwazji tak szkodliwych insektów w zajmowanym mieszkaniu. To, że Gminie było wiadomo, że lokator lokalu numer (...) jest osobą „z problemami”, nadużywa alkoholu i korzysta ze świadczeń pomocy społecznej nie ma uchwytnego związku z pojawieniem się pluskiew w zajmowanym przez niego lokalu, bo nie jest tak, że alkoholizm prowadzi do osiedlania się pluskiew w lokalu zajmowanym przez uzależnionego – taki związek logiczny byłby jednak nadużyciem intelektualnym sprzecznym ze zwykłą logiką. Otoczenie życiowe alkoholików czasami ulega zaniedbaniu (degradacji), ale nie zawsze i niekoniecznie łączy się to akurat z inwazją szkodliwych insektów; trudno w tym zakresie o taką stronniczą generalizację. Gminie traktowanej jako jeden z właścicieli lokali mieszkalnych nie można przypisywać wymogu szczególnej staranności lub dodatkowych obowiązków umownych w odniesieniu do umów najmu lokali mieszkalnych w stosunku do innych właścicieli wynajmujących lokale (np. obowiązki cyklicznej kontroli, oględzin). Reasumując, jeżeli więc w ogóle można doszukiwać się odpowiedzialności za powstałą sytuację na gruncie deliktowym, to należałoby analizować jej podstawy raczej w kierunku lokatorów lokalu numer (...). Gminie zaś nie można przypisać za powstanie takiego stanu rzeczy żadnej winy w rozumieniu art. 415 k.c.

Mając powyższe na uwadze orzeczono na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 481 § 1 i § 2 k.c. (punkt I. sentencji), czyli sumę poniesiony przez Wspólnotę kosztu usunięcia pluskiew z wnętrz lokali numer (...).

W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu na mocy art. 415 k.c. (punkt II.).

KOSZTY

O kosztach orzeczono na mocy art. 100 k.p.c. (stosunkowe rozdzielenie). Strony wygrały po połowie. Koszty powoda to: opłata sądowa od pozwu (200 zł), opłata za czynności adwokackie w stawce minimalnej (900 zł, § 2 pkt 3 rozp. MS z dn. 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, ze zm.), opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł), 50% z sumy tych kosztów to: 558,50 zł. Koszty strony pozwanej to: opłata za czynności radcy prawnego w stawce minimalnej (900 zł, § 2 pkt 3 rozp. MS z dn. 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, ze zm.), z czego połowa to 450 zł. Różnica na korzyść powoda (108,50 zł) z odsetkami została zasądzona w punkcie III.