Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Gdyni

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 kwietnia 2024 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

Sekcja do spraw rozpoznawanych w postępowaniu uproszczonym

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSR Małgorzata Nowicka-Midziak

po rozpoznaniu w dniu 26 kwietnia 2024 r. w Gdyni na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa Gminy M. G.

przeciwko J. S.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4 549,73 zł. (cztery tysiące pięćset czterdzieści dziewięć złotych siedemdziesiąt trzy grosze) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 31 lipca 2021r do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 3 000 zł. (trzy tysiące złotych) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia orzeczenia do dnia zapłaty;

3.  nakazuje ściągnięcie od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 319,99 zł. (trzysta dziewiętnaście złotych dziewięćdziesiąt dziewięć groszy) tytułem brakujących kosztów opinii biegłego.

Sygnatura akt I 1 C 598/22

Uzasadnienie wyroku z dnia 26 kwietnia 2024 roku

Powódka Gmina M. G. wniosła pozew przeciwko J. S. o zapłatę kwoty 5.916,90 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 31 lipca 2021 roku do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że pozwany zalega z zapłatą kwoty 5.916,90 zł z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu gminnego położonego w G. przy ul. (...) stanowiącego część działki nr (...), obręb (...) O. o powierzchni 903 m ² za okres od 11 stycznia 2020 roku do dnia 30 czerwca 2021 roku. Pozwany był wzywany do zapłaty w dniu 6 września 2021 roku, jednak nie uregulował wyżej wskazanej kwoty.

(pozew, k. 3-4)

W dniu 2 marca 2022 roku w sprawie o sygnaturze akt I 1 Nc 570/22 Referendarz sądowy Sądu Rejonowego w Gdyni wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

(nakaz zapłaty, k. 13)

Pozwany wywiódł sprzeciw od wyżej opisanego nakazu zapłaty, zaskarżając go w całości i wnosząc o oddalenie powództwa. Zdaniem pozwanego żądanie zapłaty zostało zgłoszone z naruszeniem prawa oraz podstawowych zasad współżycia społecznego. Powód nigdy nie dostarczył pozwanemu wezwania do zapłaty z uzasadnieniem podstawy naliczenia. Nadto, powód nie uwzględnił racji pozwanego w wymienianej korespondencji i w trakcie rozmów telefonicznych. W toku sprawy pozwany wyjaśnił, że na dzierżawionym gruncie prowadził pasiekę i uprawę roślin. Do 2015 roku umowy były zawierane na czas określony. Po złożeniu wniosku o zawarcie kolejnej umowy otrzymał projekt umowy, w którym zmniejszono powierzchnię dzierżawy z 5.025 m ² do 2.867 m ², zastosowano stawkę 1.662,86 zł rocznie (zamiast 463,54 zł), nadto obciążono go odszkodowaniem za bezumowne korzystanie za okres od 1 stycznia do 28 lutego 2017 roku. Ostatecznie w umowie z dnia 1 marca 2017 roku zawartej na czas nieokreślony przyjęto stawkę 673,86 zł. W dniu 9 lipca 2019 roku pozwany odebrał pismo powoda z informacją o zmianie stawek czynszu dzierżawnego, w którym ustalono nową stawkę za sporny grunt w kwocie 46.726,47 zł. Pozwany skierował do powoda pismo sugerujące pomyłkę, gdyż w nowej tabeli stawek nie pojawiła się pozycja cele rolnicze – uprawy jednoroczne ani żadna inna pasująca do działalności rolniczej. Pozwany nie otrzymał odpowiedzi na to pismo, zaś w dniu 10 stycznia 2020 roku otrzymał wypowiedzenie umowy. W związku z powyższym pozwany zwrócił się o przywrócenie umowy dzierżawy, przesunięcie terminu opuszczenia terenu, przywrócenie dojazdu do działki, jednak nie otrzymał odpowiedzi. Pozwany wskazał na swoją trudną sytuację osobistą, w tym, że choruje na wiele chorób przewlekłych, co uniemożliwiło mu znalezienie nowego miejsca na pasiekę. Pozwany wniósł o zastosowanie proporcjonalnie do wykorzystywanej powierzchni stawki zgodnie z uchwałą nr(...) Rady Miasta G. z dnia 21 grudnia 2016 roku oraz Zarządzenia nr (...) Prezydenta Miasta G. z dnia 17 stycznia 2017 roku.

(sprzeciw od nakazu zapłaty, k. 18-18v, pismo procesowe pozwanego z dnia 28 czerwca 2022r., k. 32-33)

Pismem z dnia 12 stycznia 2023 roku powódka cofnęła pozew o kwotę 1.367,17 zł, wnosząc ostatecznie o zasądzenie kwoty 4.549,73 zł. W związku z powyższym, postanowieniem z dnia 25 kwietnia 2023 roku Sąd umorzył postępowanie w powyższym zakresie.

(pismo powódki z dnia 12 stycznia 2023r., k. 143, postanowienie z dnia 25 kwietnia 2023 r., k. 158)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka Gmina M. G. jest właścicielką nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) stanowiącej działkę nr (...), obręb (...) O., dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...).

(okoliczność bezsporna)

Pozwany J. S. był dzierżawcą części wyżej wskazanej nieruchomości o powierzchni 5.025 m ². Przedmiotowy grunt został mu oddany w dzierżawę na cele rolnicze – uprawy roślin miododajnych, prowadzenie pasieki i obsadzenie rejonu drzewami różnego gatunku, bez prawa czynienia nakładów na trwale związanych z gruntem.

(dowód: umowa dzierżawy (...), k. 40-44)

W dniu 1 marca 2017 roku – na skutek negocjacji – strony zawarły kolejną umowę dzierżawy powyższego gruntu na czas nieoznaczony od 1 marca 2017 roku. Przedmiot dzierżawy pozostał ten sam. Zgodnie z umową wysokość czynszu rocznego wynosiła 673,86 zł. Czynsz był płatny do 31 października danego roku (§ 4 ust. 1). Zmiana wysokości czynszu dzierżawnego mogła nastąpić na skutek zmiany obowiązującej tabeli stawek czynszu dzierżawnego (§ 4 ust. 3). Nadto, czynsz miał być waloryzowany na dzień 1 marca każdego roku dzierżawy o roczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszany przez Prezesa GUS. O zmianie wysokości czynszu wydzierżawiający miał zawiadomić dzierżawcę. Zmiana ta nie wymagała aneksu do umowy (§ 4 ust. 4). Uchybienie terminowi zapłaty czynszu skutkowało prawem wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym bez uprzedzenia dzierżawcy i wyznaczenia mu dodatkowego terminu do zapłaty zaległego czynszu (§ 3 ust. 4).

Dzierżawca w terminie 6 miesięcy od dnia podpisania umowy zobowiązany był do odnowienia bądź usunięcia metalowego kontenera i przyczepy pod rygorem wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku nie dokonania powyższego (§ 2 ust. 4).

Po zakończeniu okresu dzierżawy, dzierżawca zobowiązany był w terminie 14 dni od zakończenia umowy, zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy i bez wezwania w stanie nie pogorszonym ponad zużycie wynikające z normalnej eksploatacji. Dzierżawca zobowiązany był do uporządkowania i opróżnienia z ruchomości stanowiących jego własność, w tym dokonania rozbiórki wszelkich przedmiotów połączonych na własny koszt, bez względu na sposób powiązania ich z gruntem, w tym usunięcia nasadzeń (§ 7 ust. 1).

(dowód: umowa dzierżawy nr (...), k. 48-49v)

Aneksem z dnia 13 września 2017 roku zmieniono termin wykonania obowiązku przewidzianego w § 2 ust. 4 umowy na 7 miesięcy od dnia podpisania umowy, zaś aneksem z dnia 26 czerwca 2018 roku przesunięto tenże termin do dnia 30 września 2018 roku.

(dowód: aneks nr (...), k. 105, aneks nr (...), k. 104)

Pismem z dnia 5 lipca 2019 roku powódka zawiadomiła pozwanego, że w związku z wejściem w życie Zarządzenia nr (...)Prezydenta Miasta G. z dnia 9 kwietnia 2019 roku w sprawie stawek czynszu dzierżawnego za nieruchomości gruntowe stanowiące własność Gminy M. G., od dnia 1 lipca 2019 roku obowiązuje nowa wysokość czynszu rocznego w kwocie 46.726,47 zł brutto (37.989 zł + VAT). Jednocześnie zastrzeżono, że gdy dzierżawca nie akceptuje zmienionej wysokości czynszu, przysługuje mu prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Nadto, wskazano, że po waloryzacji czynszu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych wynoszący w 2018 roku 1,6 % w roku 2019 obowiązująca stawka czynszu wynosi 342,32 zł za okres od 1 stycznia do 30 czerwca 2019 roku i 23.363,23 zł za okres od 1 lipca do 31 grudnia 2019 roku.

(dowód: pismo powoda z dnia 5 lipca 2019r., k. 52-52v, 111)

Po podwyższeniu stawki, pozwany nie skorzystał z prawa do wypowiedzenia umowy dzierżawy.

(dowód: przesłuchanie pozwanego J. S., płyta CD k. 140)

Pismem z dnia 23 lipca 2019 roku pozwany zarzucił powódce m.in. naruszenie § 11 umowy dzierżawy, niewłaściwe przyporządkowanie prowadzenia pasieki (działalność rolnicza) do stawki dla poz. 17 w powiązaniu z § 2 ust. 6 zarządzenia nr 737/19/VII/P Prezydenta Miasta G. z dnia 9 marca 2019 roku i wniósł o anulowanie nowej stawki czynszu i przywrócenie poprzednich warunków dzierżawy.

(dowód: pismo pozwanego z dnia 23 lipca 2019r., k. 112-113)

Pozwany uiszcza na rzecz powódki świadczenie według stawki określonej w umowie z dnia 1 marca 2017 roku podwyższaną o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych.

(dowód: przesłuchanie pozwanego J. S., płyta CD k. 140)

Pozwany dokonał następujących wpłat na rzecz powódki:

- w dniu 31 grudnia 2020 roku kwoty 700,39 zł;

- w dniu 3 października 2022 roku kwoty 738,68 zł;

- w dniu 31 października 2022 roku kwoty 776,35 zł.

(dowód: potwierdzenia przelewów bankowych, k. 150-152)

Pismem z dnia 16 grudnia 2019 roku – wobec niewykonania zobowiązania ustalonego w § 2 ust. 4 umowy dzierżawy – powódka wypowiedziała pozwanemu umowę dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym. Jednocześnie, powódka wyznaczyła termin protokolarnego odbioru gruntu na dzień 31 stycznia 2020 roku. Wypowiedzenie zostało pozwanemu doręczone w dniu 10 stycznia 2020 roku.

(dowód: wypowiedzenie umowy, k. 56, 106 wraz z zpo, k. 107-108)

Pismem z dnia 30 stycznia 2020 roku pozwany zwrócił się do powódki o przywrócenie umowy dzierżawy na dotychczasowych warunkach, a w przypadku nie przychylenia się do tego wniosku – o przedłużenie terminu opuszczenia dzierżawionego terenu do 30 czerwca 2020 roku oraz przywrócenie dojazdu do budynku przy ul. (...) w G.. W odpowiedzi, pismem z dnia 10 lutego 2020 roku powódka poinformowała o utrzymaniu dotychczasowej decyzji co do rozwiązania umowy, a także wyznaczyła nowy termin protokolarnego odbioru gruntu na dzień 30 marca 2020 roku.

(dowód: pismo pozwanego z dnia 30 stycznia 2020r., k. 57-58, 114-116, pismo powódki z dnia 10 lutego 2020r., k. 117)

Pismem z dnia 6 lipca 2021 roku powódka poinformowała pozwanego, że działka nie została uporządkowana i nadal zajęty jest przez posadowione 2 ule, kontenery, zgromadzone deski i kostkę brukową wraz z krawężnikami teren o powierzchni 903 m ². Jednocześnie, powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 6.597,89 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie z ww. gruntu w terminie do dnia 30 lipca 2021 roku. Po dwukrotnym awizowaniu korespondencja została w dniu 26 lipca 2021 roku zwrócona do nadawcy.

(dowód: pismo powódki z dnia 6 lipca 2021r., k. 7 wraz z kopią koperty, k. 8-9)

W dniu 6 września 2021 roku powódka skierowała do pozwanego kolejne wezwanie do zapłaty w terminie 7 dni zaległości w kwocie 5.916,90 zł oraz naliczonych odsetek za opóźnienie w kwocie 34,50 zł. Przedmiotowa korespondencja również po dwukrotnym awizowaniu została w dniu 27 września 2021 roku zwrócona do nadawcy.

(dowód: wezwanie przedsądowe z dnia 6 września 2021r., k. 10 wraz z kopią koperty, k. 12)

Pozwany nie wydał formalnie nieruchomości powódce. W okresie objętym żądaniem pozwu na nieruchomości znajdowały się 2 ule, kontenery, deski, kostka brukowa i krawężniki. W 2022 roku przeniósł z działki ostatnie ule. Natomiast, nie usunął kontenera.

(dowód: przesłuchanie pozwanego J. S., płyta CD k. 140)

Możliwy do uzyskania przez powódkę czynsz dzierżawy części nieruchomości położonej w G. przy ul. (...) o powierzchni 903 m ², stanowiącej część działki nr (...), w okresie od 11 stycznia 2020 roku do 30 czerwca 2016 roku z uwzględnieniem dokonanych przez pozwanego wpłat wynosi 5.529,03 zł brutto.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś., k. 171-211)

Pozwany J. S. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa podatkowego. W ramach prowadzonej działalności zatrudnia cztery osoby. Pozwany prowadzi samodzielnie gospodarstwo domowe, ma na utrzymaniu córkę, która zamieszkuje z matką. Pozwany jest właścicielem mieszkania. Z tytułu opłat za mieszkanie ponosi koszty w kwocie 1.600 zł miesięcznie. Pozwany choruje na cukrzycę, otyłość, nadciśnienie, nie legitymuje się orzeczeniem o stopniu niepełnosprawności. Na leki wydaje kwotę około 300 zł miesięcznie.

(dowód: przesłuchanie pozwanego J. S., płyta CD k. 140)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodu z przesłuchania pozwanego oraz dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości.

Oceniając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania autentyczności wymienionych powyżej dokumentów. Co prawda większość dowodów została złożona przez strony w formie kopii niepoświadczonych notarialnie ani nieuwierzytelnionych przez fachowego pełnomocnika, niemniej Sąd nie miał wątpliwości, że ww. kopie są wiernym odwzorowaniem oryginałów dokumentów, nie noszą żadnych znamion ingerencji w ich treść i również na tych dowodach oparł swoje ustalenia faktyczne w sprawie. Zresztą żadna ze stron nie wnosiła zastrzeżeń co do prawdziwości powołanych wyżej dokumentów.

Ustalenia faktyczne w niniejszej sprawie Sąd oparł również na dowodzie z przesłuchania pozwanego. W zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy zeznania J. S. należało uznać za wiarygodne. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że pozwany przyznał, że nie wydał formalnie spornej nieruchomości właścicielowi, jak również wskazał, że w terminie przewidzianym w umowie nie usunął z nieruchomości przedmiotów określonych w § 2 ust. 4 umowy. W zakresie dotyczącym dokonanych wpłat na poczet należności z tytułu bezumownego wynagrodzenia, czy treści korespondencji prowadzonej przez strony zeznania pozwanego korelują z dowodami z dokumentów. Jeśli chodzi natomiast o zeznania dotyczące sytuacji finansowej, to należy zauważyć, że pozwany nader często zasłaniał się niepamięcią, w szczególności co do wysokości osiąganych dochodów czy ponoszonych wydatków. Nie potrafił w tym względzie podać nawet przybliżonych kwot. Jest to o tyle zdumiewające, że pozwany jest doradcą podatkowym.

Za w pełni wiarygodny i przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy dowód należało uznać również opinię przedstawioną przez biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś.. W ocenie Sądu opinia ta została sporządzona w sposób rzetelny i profesjonalny, zaś wnioski końcowe są jasne, kategoryczne i całkowicie przekonujące dla Sądu. Należało mieć przy tym na względzie, że opinia została sporządzona przez osobę posiadającą duże doświadczenie zawodowe w zakresie szacowania wartości nieruchomości, wielokrotnie występującą przed tutejszym Sądem w charakterze biegłego sądowego. Przyjęta przez biegłego metodologia ustalenia wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornego gruntu również nie budzi zastrzeżeń w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wykonawczych do tej ustawy, jak też w świetle zasad logicznego rozumowania, wiedzy powszechnej oraz zasad doświadczenia życiowego.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. Sąd pominął wniosek pozwanego o uzupełniającą opinię biegłego. W ocenie Sądu opinia złożona przez biegłego J. Ś. jest kompletna i stanowcza. W opinii biegły jednoznacznie wskazał, w jaki sposób ustalił wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu, wskazał, dlaczego wykorzystał stawki wskazane w aktach prawa miejscowego (brak urzędowych źródeł informacji o stawkach czynszu dzierżawnego). Podkreślić także należy, iż przyjęta stawka jest właściwa do sposobu wykorzystania nieruchomości w spornym okresie. Zarzuty wniesione przez pozwanego nie miały żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, w szczególności należy zauważyć, że – wbrew sugestiom pozwanego – biegły nie prowadził żadnego postępowania dowodowego (co jest domeną Sądu), a jedynie zażądał od pracownika Urzędu Miasta pewnych informacji odnośnie stanu przedmiotowej nieruchomości, co jest normalną praktyką biegłych w tego typu sprawach.

W niniejszej sprawie powódka domagała się zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu położonego w G. przy ul. (...) stanowiącego część działki nr (...), obręb (...) O. o powierzchni 903 m ² za okres od 11 stycznia 2020 roku do dnia 30 czerwca 2021 roku. Podstawę prawną powództwa stanowiły w tym względzie przepisy art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 1 k.c. i art. 230 k.c. Zgodnie z treścią art. 225 k.c. obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Natomiast stosownie do art. 224 § 2 k.c. od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Powyższe przepisy mają odpowiednie zastosowanie w stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym (art. 230 k.c.). Zważyć należy, iż ten ostatni z przepisów będzie miał zastosowanie m.in. wtedy, gdy mimo wygaśnięcia stosunku prawnego np. obligacyjnego łączącego dotychczas właściciela rzeczy z jej posiadaczem zależnym (umowy najmu, dzierżawy, użyczenia itp.) ten ostatni nadal korzysta z rzeczy w dotychczasowym zakresie (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2021 r., (...) 77/21, L.).

W pierwszej kolejności należało odnieść się do kwestii wypowiedzenia umowy dzierżawy, albowiem pozwany zdawał się kwestionować podstawy rozwiązania umowy, wskazując na brak uprzedniego wezwania do zapłaty. Zważyć należy, iż na gruncie Kodeksu cywilnego kwestię wypowiedzenia umowy dzierżawy reguluje przepis art. 703 k.c., który stanowi, że jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Jak jednak wskazuje się w orzecznictwie przepis ten jest przepisem o charakterze dyspozytywnym, który ma zastosowanie jedynie w braku odmiennego uregulowania w umowie, a strony wręcz mogą wyłączyć obowiązek wydzierżawiającego do udzielenia dzierżawcy dodatkowego terminu do zapłaty czynszu. Przy przyjęciu poglądu, że art. 703 k.c. nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego strony mogą w umowie dzierżawy zawrzeć odmienne regulacje dotyczące wypowiedzenia umowy (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 17 sierpnia 2017r., I ACa 1046/16, L.). W niniejszym przypadku jednak przyczyną wypowiedzenia nie były zaległości w opłatach czynszowych. Jak bowiem wynika z pisma z dnia 16 grudnia 2019 roku przyczyną złożenia przez wydzierżawiającego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy ze skutkiem natychmiastowym było niewykonanie przez pozwanego obowiązku określonego w § 2 ust. 4 umowy dzierżawy. Zgodnie z treścią tego postanowienia umownego dzierżawca w terminie 6 miesięcy od dnia podpisania umowy zobowiązany był do odnowienia bądź usunięcia metalowego kontenera i przyczepy pod rygorem wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku nie dokonania powyższego. W drodze kolejnych aneksów termin wykonania tego obowiązku został odroczony do dnia 30 września 2018 roku. Pozwany przyznał, że nie wykonał tego obowiązku w umówionym terminie. Zważyć należy, iż zgodnie z art. 667 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c. jeżeli dzierżawca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wydzierżawiający może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Podkreślić należy, iż strony mogą wyłączyć w umowie obowiązek upominania najemcy (dzierżawcy) (zob. wyrok SN z 15 listopada 1984 r., III CRN 215/84, L.). W świetle treści umowy należało uznać, że obowiązek uprzedniego upomnienia został przez strony wyłączony w § 2 ust. 4.

Dokonując oceny roszczenia przez pryzmat przesłanek określonych w art. 224 i 225 k.c. w pierwszym rzędzie należało odnieść się do kwestii dobrej wiary posiadacza. W świetle powołanych przepisów odpowiedzialność korzystającego bezumownie z cudzej nieruchomości uzależniona jest od złej wiary posiadacza. W tym względzie pamiętać należy o wynikającym z treści art. 7 k.c. domniemaniu dobrej wiary. Skoro zatem powódka wywodziła swoje roszczenie ze złej wiary pozwanej, to na niej spoczywał ciężar obalenia domniemania dobrej wiary wynikającego z normy prawnej wyrażonej z art. 7 k.c. Zgodnie bowiem z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 2010r., I CSK 3/10, nr LEX 786547 domniemanie istnienia dobrej wiary wywołujące określone skutki w zakresie roszczeń właściciela przeciwko posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest wzruszalne, ale ciężar jego obalenia spoczywa na dochodzącym roszczenia, który z przypisania złej wiary pozwanemu wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne. Pojęcie dobrej wiary trafnie zdefiniował Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 sierpnia 2008r. I CSK 33/08, LEX 510964, wskazując, iż dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. Jeśli chodzi o posiadacza zależnego w dobrej wierze będzie ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo użytkowania, zastawu, najmu, dzierżawy lub inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Z kolei wiedza o przeciwnym stanie prawnym, jak też niedbalstwo (brak dołożenia należytej staranności) oznaczać będzie złą wiarę. Innymi słowy, posiadanie w złej wierze występuje w sytuacji, gdy osoba faktycznie władająca rzeczą nie tylko ma pozytywną wiedzę o nieistnieniu prawa do władania rzeczą, ale także, gdy nie można jej zarzucić, że powinna taką wiedzę mieć (zob.: K. P., D. wiara w polskim prawie cywilnym (ogólne uwagi o pojęciu), SC 1970, t. XV, s. 4) . Odnosząc powyższe uwagi natury ogólnej do przedmiotowego stanu faktycznego należy zauważyć, iż w świetle zebranego materiału dowodowego nie powinno budzić wątpliwości, że pozwany pozostawał posiadaczem w złej wierze. Jak wykazała powódka w dniu 10 stycznia 2020 roku pozwanemu zostało doręczone wypowiedzenie umowy dzierżawy ze skutkiem natychmiastowym. Zatem pozwany miał świadomość tego, że od dnia następnego nie posiada już tytułu prawnego do władania spornym gruntem.

Bezsporne było, że w okresie objętym żądaniem pozwu J. S. faktycznie korzystał z gruntu gminnego stanowiącego część działki nr (...) o powierzchni 903 m ². Pozwany bowiem przyznał, że nigdy nie wydał formalnie powódce spornej nieruchomości, a w okresie od 11 stycznia 2020 roku do dnia 30 czerwca 2021 roku nadal znajdowały się tam należące do pozwanego ule, kontenery, zgromadzone deski i kostkę brukową wraz z krawężnikami. Pozwany nie kwestionował również zajmowanej przez siebie powierzchni działki. Jak wynika z treści pisma powódki z dnia 6 lipca 2021 roku na skutek dokonanych pomiarów ustalono, że ruchomości należące do pozwanego zajmują łącznie powierzchnię 903 m ².

Natomiast kwestią sporną pozostawała wysokość roszczenia. Zważyć należy, iż powódka ustaliła wysokość należności z tytułu bezumownego korzystania ze spornego gruntu na podstawie poz. 17 obowiązującego Zarządzenia nr (...) Prezydenta Miasta G. z dnia 12 grudnia 2019 roku zmienionego Zarządzeniem nr (...) Prezydenta Miasta G. z dnia 8 lipca 2020 roku. Zgodnie z treścią tego zarządzenia nieruchomości gminne zostały podzielone na trzy strefy czynszowe, przy czym sporna nieruchomość położona w dzielnicy O. została zaszeregowana do I strefy. W myśl powołanego aktu w przypadku nieruchomości położonych w I strefie stawka za 1 m ^{( 2)} dzierżawionej powierzchni nieruchomości o przeznaczeniu „zagospodarowanie terenu (np. rekreacja, zieleń, uprawa roślin, pomieszczenia gospodarcze, działka przydomowa” wynosiła 4,99 zł/m ^{( 2)} w stosunku rocznym. Pozwany kwestionował podstawę ustalenia należności, podnosząc, że powinna ona zostać określona w oparciu o uchwałę nr (...) Rady Miasta G. z dnia 21 grudnia 2016 roku oraz Zarządzenie nr (...) Prezydenta Miasta G. z dnia 17 stycznia 2017 roku. W świetle przedstawionych przez stronę wyjaśnień należało uznać, że nie ma podstaw do stosowania stawek określonych we wskazanych przez pozwanego aktach prawa miejscowego. Uchwała nr (...) Rady Miasta G. z dnia 21 grudnia 2016 roku w sprawie wyrażenia zgody na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia umowy dzierżawy nieruchomości gruntowych położonych w G. przy ul. (...), w ogóle nie określa wysokości stawek czynszu dzierżawnego. Z kolei, zarządzenie nr (...) Prezydenta Miasta G. z dnia 17 stycznia 2017 roku co prawda wskazuje wysokość rocznego czynszu dzierżawnego w wysokości 673,86 zł, jednak należy zauważyć, że zostało ono wydane na podstawie Zarządzenia nr (...) Prezydenta Miasta G. z dnia 14 czerwca 2016 roku w sprawie stawek czynszu dzierżawnego na nieruchomościach stanowiących własność Gminy M. G., które utraciło moc z dniem 1 lipca 2019 roku, a więc nie było już aktem obowiązującym w okresie objętym żądaniem pozwu. Zauważyć także należy, iż zarządzenie nr (...) zostało wydane w celu wykonania uchwały nr(...). Akty te miały stanowić podstawę prawną do zawarcia z pozwanym umowy dzierżawy z dnia 1 marca 2017 roku bez konieczności przeprowadzenia przetargu. W zarządzeniu nr (...) określono warunki dzierżawy, które następnie znalazły w tekście umowy, w tym również wskazano podstawy zmiany wysokości czynszu dzierżawnego w razie zmiany obowiązującej tabeli stawek czynszu dzierżawnego, z czego w terminie późniejszym powódka skorzystała. Były to zatem akty jednorazowe, które nie stanowiły podstawy ustalania stawek czynszu dla innych stosunków dzierżawnych ani też nie określały stawek czynszu w okresie, którego dotyczy żądanie pozwu. Z powyższych przyczyn nie mogły one stanowić podstawy do ustalenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornego gruntu.

Jak podkreśla się w doktrynie posiadacz jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy bez względu na to, czy właściciel rzeczy, nie korzystając z niej, poniósł jakąkolwiek stratę i niezależnie od tego, czy posiadacz faktycznie korzystał z rzeczy - odnosząc korzyść wymierną (zob.: T. Dybowski , Ochrona własności w polskim prawie cywilnym. Rei vindicatio - actio negatoria, Warszawa 1969, s. 188). W orzecznictwie wskazuje się, iż wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy, nie jest odszkodowaniem lecz zapłatą za korzystanie z rzeczy, którą posiadacz musiałby uiścić właścicielowi, gdyby jego posiadanie oparte było na istniejącej podstawie prawnej. Inaczej ujmując, wynagrodzenie jest odpowiednikiem tego, co uzyskałby właściciel, gdyby oddał rzecz w odpłatne korzystanie na podstawie ważnego stosunku prawnego (zob. wyrok SN z dnia 10 grudnia 2020r., III CSK 124/18, L.). W judykaturze i piśmiennictwie utrwalił się pogląd zgodnie, z którym za korzystanie z rzeczy należy się właścicielowi wynagrodzenie w takiej wysokości, w jakiej - w danych okolicznościach - mógłby je uzyskać, gdyby rzecz wynajął lub wydzierżawił, czy oddał w odpłatne używanie na podstawie innego stosunku prawnego (zob. wyrok SA w Gdańsku z dnia 17 września 2019r., V AGa 46/19, L.). O jego rozmiarze decydują wyłącznie kryteria obiektywne w postaci cen rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czas jej posiadania. Ustalając ceny rynkowe miarodajne dla określenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, należy uwzględnić okoliczności konkretnego przypadku. W szczególności należy uwzględniać stopień ingerencji w treść prawa własności oraz jego wartość w kontekście spodziewanych przez właściciela korzyści z uszczuplenia tego prawa (zob. wyrok SN z dnia 9 września 2020r., II CSK 404/19, L.).

Zważyć należy, iż po uwzględnieniu dokonanych przez pozwanego wpłat, pozwana określiła wysokość roszczenia ostatecznie na kwotę 4.549,73 zł. Wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego, powódka zdołała wykazać zasadność tego roszczenia. Biegły J. Ś. stwierdził bowiem, że możliwy do uzyskania przez powódkę czynsz z tytułu dzierżawy spornego gruntu w okresie od 11 stycznia 2020 roku do 30 czerwca 2016 roku z uwzględnieniem dokonanych przez pozwanego wpłat wynosił nawet więcej niż wskazuje powódka tj. 5.529,03 zł brutto. Jak wynika z opinii wobec braku informacji na temat wolnorynkowych stawek czynszu dzierżawy, biegły zastosował stawkę określoną w zarządzeniu nr (...) Prezydenta Miasta G. z dnia 12 grudnia 2019 roku (4,99 zł/m ², a po waloryzacji w 2021 roku – 5,15 zł/m ²). Zdaniem Sądu, zważywszy na charakter gruntu (nieruchomość gminna) i obowiązujące szczególne zasady gospodarowania nieruchomościami należącymi do jednostek samorządu terytorialnego, w przypadku dzierżawy spornego gruntu wysokość czynszu zostałaby ustalona na podstawie przepisów prawa miejscowego. Zresztą należy zauważyć, że stawki stosowane przez jednostki samorządu terytorialnego są często niższe niż stawki stosowane przez podmioty komercyjne. Nadto, nie znajdują uzasadnienia zarzuty pozwanego dotyczące konieczności stosowania stawek czynszu jak za grunty uprawne. Z okoliczności sprawy nie wynika w żaden sposób, aby w okresie objętym żądaniem pozwu pozwany wykorzystywał przedmiotową nieruchomość w taki właśnie sposób. W okresie spornym na działce znajdowały się ule, kontenery, materiały budowlane (deski, kostka brukowa, krawężniki). Sposób korzystania przez pozwanego ze spornego gruntu był zbliżony raczej do ogródka przydomowego (jak w poz. 17 zarządzenia nr (...) Prezydenta Miasta G.) aniżeli pola uprawnego.

Mając zatem powyższe na względzie, na podstawie art. 224 § 1 k.c. w zw. z art. 225 k.c. i art. 230 k.c. Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 4.549,73 zł. Nadto, na podstawie art. 481 k.c. od powyższej kwoty zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie od dnia 31 lipca 2021 roku do dnia zapłaty. Zważyć bowiem należy, iż przed wniesieniem pozwu powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty objętej niniejszym sporem pismem z dnia 6 lipca 2021 roku w terminie do dnia 30 lipca 2021 roku. Przedmiotowe pismo zostało skierowane na adres pod którym pozwany faktycznie zamieszkuje, a więc miał możliwość zapoznania się z treścią wezwania.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającego niniejszy spór pozwanego na rzecz powoda kwotę 3.000 zł, na co składały się: opłata sądowa od pozwu (400 zł), zaliczka na poczet opinii biegłego (800 zł), opłata za czynności zawodowego pełnomocnika będącego radcą prawnym w stawce minimalnej (1.800 zł), stosownie do § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. W świetle przepisów o kosztach procesu pozwany powinien być traktowany jako strona przegrywająca niniejszy spór także w zakresie, w jakim powódka cofnęła pozew, albowiem przyczyną cofnięcia pozwu było częściowe zaspokojenie roszczenia powódki przez pozwanego, przy czym pozwany dał powód do wytoczenia powództwa, albowiem nie reagował na kolejne przedsądowe wezwania do zapłaty. Sąd nie znalazł również podstaw do odstąpienia od obciążania pozwanego kosztami procesu, albowiem nie wykazał on, że zachodzą jakiekolwiek podstawy do skorzystania z tego dobrodziejstwa. Zważyć należy, iż pozwany nie przedstawił żadnych dokumentów przedstawiających jego sytuację finansową. Zeznając w niniejszej sprawie pozwany nie potrafił wskazać nawet przybliżonej kwoty swoich dochodów. Zważywszy na charakter prowadzonej działalności (doradztwo podatkowe) należało uznać, że jego sytuacja jest stabilna. Nadto, za odstąpieniem od obciążania pozwanego kosztami procesu nie przemawia jego stan zdrowia. Pozwany cierpi na schorzenia normalne w jego wieku (cukrzyca, nadciśnienie). Nie stanowią one przeszkody do podejmowania pracy zawodowej, nie wiążą się z koniecznością częstych hospitalizacji.

Nadto, na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 3, art. 8 ust.1 i art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd nakazał ściągnięcie od pozwanego nieuiszczonych kosztów opinii biegłego. Zważyć należy, iż koszt opinii biegłego wyniósł 1.119,99 zł, przy czym do kwoty 800 zł został sfinansowany z zaliczki uiszczonej przez stronę powodową. W związku z tym do rozliczenia pozostawała kwota 319,99 zł. Zgodnie z wynikiem postępowania całość tej kwoty powinien ponieść pozwany.